Чи це «зелене світло» для банків на залучення до діяльності в сфері нерухомості?

Існує багато лазівок, які дозволяють банкам займатися операціями з нерухомістю.

За словами пана Ле Хоанг Чау, голови Асоціації нерухомості міста Хошимін, пункт 2 статті 90 Закону про кредитні установи 2010 року та пункт 2 статті 98 проекту Закону про кредитні установи передбачають, що кредитним установам не дозволяється здійснювати будь-яку діяльність, окрім банківської діяльності; та іншу діяльність, зазначену в ліцензії, наданій кредитній установі Державним банком В'єтнаму.

“Bật đèn xanh” cho ngân hàng kinh doanh bất động sản? - Ảnh 1. — Багато хто стверджує, що кредитні установи не повинні інвестувати в нерухомість.

Однак, стаття 138 проекту Закону про кредитні установи щодо операцій з нерухомістю передбачає, що кредитним установам не дозволяється займатися операціями з нерухомістю, крім таких випадків: придбання, інвестування або володіння нерухомістю для використання як штаб-квартира, робочі місця або склади, що безпосередньо обслуговують операційну діяльність кредитної установи; здачі в оренду частини штаб-квартири, що належить кредитній установі, яка не використовується повністю; володіння нерухомістю, що утворилася в результаті врегулювання кредитної заборгованості. Протягом 5 років з дати прийняття рішення про розпорядження заставою нерухомості кредитна установа повинна продати, передати або викупити цю нерухомість для забезпечення коефіцієнта інвестування в основні засоби та цільового призначення основних засобів, передбачених цим законом.

«Кредитні установи отримують «зелене світло» завдяки нормативним актам, які дозволяють їм купувати, інвестувати та володіти нерухомістю для використання як штаб-квартири та робочі місця, а також здавати в оренду частину своїх невикористовуваних бізнес-приміщень. Це регулювання призвело до ситуації, коли кредитні установи схильні розширювати свою мережу філій, робочих місць та складів, особливо будуючи грандіозні офісні будівлі, які слугують як штаб-квартирами, так і виділяють значну частину під оренду нерухомості», – проаналізував пан Чау.

Аналогічно, чинне положення, яке дозволяє «утримання нерухомості у зв'язку з реструктуризацією боргу» протягом 3 років з дати прийняття рішення про відчуження застави, створило «простір» для кредитних установ вести діяльність у сфері нерухомості, яка нічим не відрізняється від професійної діяльності у сфері нерухомості. «Зараз проект закону про кредитні установи збільшує дозволений термін утримання нерухомості у зв'язку з реструктуризацією боргу до 5 років, що ще більше розширює можливості ведення діяльності у сфері нерухомості. Тому більш розумно зберегти положення, яке дозволяє кредитним установам утримувати нерухомість у зв'язку з реструктуризацією боргу лише протягом 3 років, як і раніше», – зазначив пан Чау.

Пан Чау заявив, що положення, що дозволяють кредитним установам займатися діяльністю у сфері нерухомості, суперечать духу положення, яке забороняє кредитним установам здійснювати будь-яку діяльність, окрім банківської справи та діяльності у сфері нерухомості. «Тому я пропоную, щоб положення забороняли кредитним установам здійснювати будь-яку діяльність, окрім банківської справи, за винятком іншої діяльності, зазначеної в ліцензії, наданій Державним банком В'єтнаму. Водночас Державний банк В'єтнаму повинен ретельно розглянути питання про дозвіл на іншу діяльність, зазначену в ліцензії, наданій кредитним установам, особливо діяльність у сфері нерухомості, таку як оренда офісів, залежно від можливостей кожної кредитної установи», – запропонував пан Ле Хоанг Чау.

ОБМЕЖЕННЯ РИЗИКІВ ДЛЯ БАНКІВ

За словами адвоката Фама Ліена з юридичної фірми HTC Vietnam, чинне законодавство передбачає, що комерційним банкам не дозволяється займатися нерухомістю, оскільки активи нерухомості за своєю суттю є фіксованими та не мають такої ж ліквідності, як готівка, хоча комерційні банки також є підприємствами, метою яких є отримання прибутку. Коли комерційний банк використовує мобілізований капітал для інвестування в проект нерухомості, буде дуже важко повернути цей капітал за короткий проміжок часу.

Таким чином, ймовірність неплатоспроможності є дуже високою, що впливає на законні права та інтереси клієнтів і громадськості. Крім того, це також впливає на систему та створює ризики для неї. З цих причин закон суворо забороняє комерційним банкам інвестувати в нерухомість (за винятком інвестицій у комерційні приміщення, що обслуговують діяльність банку; врегулювання боргів; суборенди приміщень тощо) для забезпечення інтересів вкладників та підтримки порядку управління Державним банком.

Пан Хюїнь Фуок Нгіа, заступник директора Інституту інновацій ( Економічний університет міста Хошимін), також поділився думкою, що поки що недоречно порушувати питання про дозвіл кредитним установам займатися нерухомістю. Тому чинні правила слід зберегти. Основною функцією кредитних установ є ведення грошового бізнесу, мобілізація заощаджень для "вливання" грошей у бізнес та економіку. Створення лазівок для банків у сфері нерухомості негативно вплине на їхню роль у кредитному бізнесі, а багато банків, які поспішно займаються нерухомістю, поставлять під загрозу грошову безпеку. Сектор нерухомості є високоризикованим і часто переживає кризи. Якщо мобілізовані кошти використовуються для інвестування в проекти та нерухомість, а нерухомість не може бути продана, гроші будуть заблоковані в нерухомості. Це вплине на права вкладників і навіть створить ризики для кредитних установ.

«Головне завдання кредитних установ — пріоритезувати забезпечення капіталом економіки. Розглядаючи ситуацію з SCB Bank, ми бачимо, що капітал, зав’язаний у нерухомості, знижує ефективність його використання. Коли у банків виникають проблеми, держава має брати участь у реструктуризації», — сказав пан Нгіа, додавши, що в інших країнах кредитні установи не заохочуються займатися бізнесом у сфері нерухомості.

Таким чином, необхідні зміни та доповнення, щоб чітко регулювати випадки, коли кредитним установам дозволено «проваджувати іншу підприємницьку діяльність» або «проваджувати діяльність у сфері нерухомості», а також слід розглянути питання про регулювання граничного показника «доходу від діяльності з нерухомістю, що не перевищує... % від доходу кредитної установи» (можливо, не перевищуючи приблизно 15% від доходу кредитної установи).

Пан Ле Хоанг Чау , голова Асоціації нерухомості міста Хошимін

Посилання на джерело