Ринок нерухомості відновлюється, безнадійна заборгованість банків демонструє позитивні зміни...

Більшість застави, що знаходиться в руках банків, – це нерухомість. Тому, коли ринок нерухомості знову оживе, це допоможе підвищити ліквідність та полегшить продаж застави для врегулювання проблемної заборгованості, тим самим сприяючи покращенню та стабілізації якості активів банку.

Нерухомість є «королем» заставних активів.

В екосистемі банківського кредитування нерухомість вже давно є найпопулярнішим та найбажанішим видом застави. Не випадково банки надають перевагу нерухомості – типу активу, який є дуже стабільним, важко пошкодити, важко втратити вартість і навіть має тенденцію до зростання вартості з часом.

З огляду на цю характеристику, нерухомість вважається «стіною» для запобігання ризикам для кредитів, коли вартість застави часто оцінюється вище, ніж основна сума боргу, що допомагає банкам підтримувати безпечний буфер у кредитній діяльності.

Огляди фінансових звітів багатьох банків показують, що нерухомість становить переважну частку в іпотечному портфелі, що свідчить про велику залежність системи від ринку нерухомості.

В Agribank – одному з «гігантів» банківської галузі, загальна вартість іпотечних та заставлених активів клієнтів у 2024 році досягла 3,19 мільйона мільярдів донгів, що на понад 9% більше, ніж у 2023 році.

З них лише на нерухомість припадало 2,92 трильйона донгів, що на 10% більше, ніж на кінець минулого року, і значно перевищує інші види активів, такі як рухоме майно (190 000 мільярдів донгів) або цінні папери (54 663 мільярди донгів).

Не лише Agribank, інші великі імена, такі як BIDV або VietinBank, також володіють величезним портфелем іпотечних активів, переважно нерухомості. Зокрема, на кінець 2024 року BIDV зафіксував загальну вартість активів, цінних паперів, переданих у іпотеку, заставу та дисконт, на суму до 3,32 мільйона мільярдів донгів, тоді як VietinBank досяг майже 3,29 мільйона мільярдів донгів, що демонструє разючу схожість між державними «гігантами» у кредитних стратегіях, тісно пов'язаних з ринком нерухомості.

Однак, за цією, здавалося б, цілісною картиною ховаються тріщини, які непомітно поширюються. За даними SSI Research, у першому кварталі 2025 року проблематична заборгованість у банках суттєво не покращилася, особливо за кредитами, пов'язаними з проектами нерухомості, які не пройшли юридичні процедури, – які «засмічені» як ліквідністю, так і довірою інвесторів.

В результаті, частину іпотечних кредитів, пов'язаних з цими проектами, було перекласифіковано як безнадійну заборгованість, що збільшило коефіцієнт безнадійної заборгованості в низці акціонерних комерційних банків.

Не зупиняючись на цьому, державний комерційний банківський сектор також зазнає тиску через реструктуризацію кредитів для підприємств, що працюють у секторі будівельних матеріалів – допоміжній галузі, яка страждає від ланцюгової реакції на ринку нерухомості.

Середній коефіцієнт безнадійної заборгованості у 24 банках, що контролюються SSI Research, підскочив до 2,46% у першому кварталі 2025 року, наблизившись до піку в 2,58% у першому кварталі 2023 року. Примітно, що прострочені кредити різко зросли на 11,6% лише за один квартал, з яких борг групи 2 збільшився на 2,8%, а безнадійна заборгованість – на 20,4% порівняно з попереднім кварталом – тривожна ознака того, що спіраль ризику глибше проникає в кредитну систему.

У цьому контексті варто зазначити, що банки не дуже активно формували резерви на покриття ризиків. Коефіцієнт покриття безнадійної заборгованості впав лише до 88,7% – найнижчого рівня за останні 5 років, що відображає певний ступінь поблажливості у реагуванні на кредитний ризик.

Звіт компанії VPBank Securities вказує на те, що витрати на резервування 11 проаналізованих банків досягли лише 0,24% від непогашених кредитів у першому кварталі 2025 року – це менше порівняно з 0,30% за аналогічний період минулого року. Це свідчить про парадокс: безнадійна заборгованість зростає, але резерви зменшуються, тоді як тиск на впровадження Міжнародних стандартів фінансової звітності (МСФЗ) – з вимогою щодо більш обачного резервування – зростає.

Vietcombank, Sacombank , TPBank та VIB були серед банків, які зафіксували найбільше скорочення витрат на резервування, частково через очікування відновлення ринку та сприятливу політику з боку Державного банку В'єтнаму.

Однак експерти попереджають, що суб'єктивність у цей період може поставити банківську систему під загрозу «подвійного тягаря», якщо ринок нерухомості не відновиться, як очікувалося.

У короткостроковій перспективі експерти зберігають оптимізм щодо того, що коефіцієнт безнадійної заборгованості досягне піку в першій половині 2025 року, перш ніж почати знижуватися завдяки політиці низьких процентних ставок та впровадженню рішень щодо реструктуризації боргу.

Однак у довгостроковій перспективі надмірна залежність від нерухомості як «точки опори» для кредитування може зробити банківську систему вразливою до непередбачуваних коливань на цьому ринку, де вартість застави не завжди відображає фактичний ризик кредиту.

Ринок нерухомості знову стає активним, що допоможе підвищити ліквідність та полегшить продаж заставних активів для врегулювання проблемних боргів.

Ринок нерухомості переживає бум, а якість банківських активів покращується.

Оскільки ринок нерухомості поступово відновлюється після тривалого періоду стагнації, якість активів комерційних банків демонструє чіткі ознаки покращення.

Багато фінансових експертів та незалежних аналітичних організацій погоджуються, що це відновлення не лише підтримує грошовий потік для підприємств нерухомості, але й позитивно сприяє управлінню та стягненню безнадійної заборгованості, тим самим покращуючи ефективність кредитування та зміцнюючи баланси банків.

Нещодавній звіт про аналіз банківської галузі, опублікований компанією VPBankS Securities, показує, що хоча фінансові дані банків за перший квартал 2025 року все ще перебувають на аудиті, статті «інших доходів», особливо від стягнення боргів, значно зросли, що відображає позитивний вплив ринку нерухомості.

Тільки у 2024 фінансовому році доходи від діяльності з врегулювання безнадійної заборгованості становили значну частку в структурі інших доходів трьох найбільших державних комерційних банків: Vietcombank (84%), BIDV (88%) та VietinBank (79%). Це також три банки з провідними показниками загальних активів та кредитного рейтингу серед 11 банків, що контролюються VPBankS.

На початку першого кварталу 2025 року доходи трьох банків від стягнення безнадійної заборгованості продовжували різко зростати, до 51% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Якщо розглядати цей показник як співвідношення непогашених кредитів, то він також збільшився на 2 базисні пункти, що свідчить про ефективність стягнення застави та роботи з непогашеною заборгованістю.

Додаючи ще одну перспективу, SSI Research вважає, що хоча ліквідність ринку нерухомості у першому кварталі 2025 року дещо знизилася порівняно з останнім кварталом 2024 року, вона все ж значно зросла порівняно з аналогічним періодом минулого року – зокрема, вона зросла приблизно на 70-72% у районі Ханоя.

Це важлива основа для банків, щоб пришвидшити ліквідацію заставних активів, тим самим стягуючи безнадійну заборгованість, з якою було врегульовано проблеми у попередньому періоді. Зростання від цього джерела доходів стає важливою підтримкою, компенсуючи зниження доходів від комісійних за послуги, а також незмінний прибуток від торгівлі іноземною валютою та облігаціями в умовах численних коливань на світовому фінансовому ринку.

Пан Нгуєн Суан Бінь, директор аналітичного відділу KB Securities Vietnam (KBSV), зазначив, що причиною високого зростання коефіцієнта безнадійної заборгованості в попередні роки було зниження прибутків підприємств нерухомості в поєднанні з труднощами в мобілізації капіталу через канали облігацій, що призвело до блокування грошового потоку для погашення боргу.

Однак, завдяки скоординованим заходам уряду щодо усунення правових перешкод, стимулювання державних інвестицій та впровадження гнучкої монетарної політики для сприяння кредитним потокам, багато проектів у сфері нерухомості було відновлено, що покращило можливості підприємств щодо погашення боргів.

«Успішне врегулювання багатьох проблемних боргів у секторі нерухомості не лише допоможе банкам зменшити коефіцієнт безнадійної заборгованості, але й навіть може скасувати резерви, створивши потужну рушійну силу для зростання прибутку у 2025 році», – наголосив пан Бінь.

Очевидно, що контрольоване відновлення ринку нерухомості створює позитивний ефект побічних ефектів не лише для бізнесу в галузі, але й допомагає кредитним установам покращити якість активів, консолідувати фінансову основу та підвищити стійкість до потенційних макроекономічних ризиків у майбутньому.

Джерело: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html