Термінова потреба в будівництві соціального житла - Частина 1: Де є проблеми, там є рішення

У Директиві 34-CT/TW Секретаріат оцінив, що багато цілей щодо розвитку соціального житла, передбачених Національною стратегією розвитку житлового будівництва до 2020 року та візією до 2030 року, не були досягнуті. Пропозиція соціального житла все ще обмежена порівняно з фактичним попитом, тоді як середня ціна все ще занадто висока порівняно з доходами бенефіціарів.

Крім того, державне управління соціальним житлом все ще має багато слабких місць та недоліків. Частка земельного фонду для розвитку соціального житла в містах, а також державна бюджетна підтримка пільгових кредитних програм для цього сегмента все ще низькі; соціальні ресурси не були потужно мобілізовані для участі...

Через ці причини розвиток соціального житла не відповідає очікуванням, незважаючи на численну політичну підтримку. Це також дуже ускладнює досягнення поставлених цілей. Низка труднощів «зв'язує» цілі.

Складність «прив'язки» до цілі

Пан Хоанг Хай, директор Департаменту житлового будівництва та управління ринком нерухомості ( Міністерство будівництва ), зазначив: «Наразі деякі населені пункти все ще не опублікували своєчасно плани щодо реалізації Проекту «Інвестування в будівництво щонайменше 1 мільйона одиниць соціального житла для малозабезпечених осіб та працівників промислових парків у період 2021-2030 років»; чітко не визначили попит на землю для інвестицій у будівництво соціального житла як основу для планування виділення достатньої кількості землі для розвитку соціального житла... Водночас багато підприємств, що інвестують у будівництво соціального житла, все ще стикаються з труднощами у доступі до землі, такими як планування землевідведення, оприлюднення проектів залучення інвестицій. Деякі проекти мають затверджену інвестиційну політику та відібраних інвесторів, проте реалізація інвестицій та будівництва не йде за графіком...»

Крім того, розподіл пільгового кредитного капіталу в розмірі 120 000 мільярдів донгів все ще відбувається повільно порівняно з бажанням та практичними потребами. Не кажучи вже про те, що не так багато комерційних банків беруть участь у кредитуванні для підтримки розвитку соціального житла, – прокоментував пан Хай.

У 2024 році уряд поставив за мету завершити будівництво 130 000 одиниць соціального житла по всій країні. Однак, статистика станом на кінець першого кварталу 2024 року показує, що в країні завершено лише 8 проектів соціального житла, що становить менше 30% від цільової кількості квартир. Цей прогрес показує, що ціль щодо завершення будівництва 130 000 одиниць соціального житла цього року все ще досить далека від «цілі» і для її досягнення знадобляться великі зусилля.

З місцевої точки зору, пан Хюїнь Тхань Кхієт, заступник директора Департаменту будівництва міста Хошимін, зазначив, що найбільшою проблемою наразі є брак інвестиційного капіталу з бюджету, тому його неможливо повністю виділити на будівництво програм соціального житла, що належать державі, щоб повністю вирішити проблеми таких суб'єктів політики, як кадри, державні службовці, державні службовці тощо.

Наразі Хошимін виділив лише 10% капіталу на реалізацію програм соціального житла. Згідно з планом, з цього часу до 2025 року потрібно 37 700 мільярдів донгів. Однак місто зможе виконати бюджетні асигнування лише близько 3 770 мільярдів донгів. До 2030 року місту потрібно 86 400 мільярдів донгів, але воно може виділити з бюджету лише 8 600 мільярдів донгів, а решту можна використовувати лише з джерел соціального капіталу.

Гнучкий тип

Дехто каже, що однією з причин неуспішної програми соціального житла є продаж будинків людям, які не можуть собі дозволити його купити. Пан Нгуєн Ван Дінь, експерт з питань нерухомості, зазначив: «Окрім продуктів соціального житла для продажу та оренди з правом купівлі, питання оренди соціального житла також потребує політики сприяння розвитку. Оскільки соціальне житло в основному орієнтоване на групи з низьким рівнем доходу».

За словами цього експерта, Закон про житло 2023 року, який набрав чинності 1 серпня, скасував положення про те, що інвестори проектів соціального житла повинні резервувати 20% площі для оренди. Це означає, що якщо 100% квартир можна продати, держава повинна доповнити пропозицію для заміни орендного житла.

Закон про житло 2023 року передбачає лише оренду житла для працівників індустріальних парків. Таким чином, групи з низьким рівнем доходу, які не є працівниками в індустріальних парках, такі як робітники фізичної праці та фрілансери в міських районах, майже не мають можливості отримати соціальне житло в оренду.

Поділяючи таку ж думку, пан Чрінь Куанг Мінь, голова Ради управління проектами профспілкової установи Загальної конфедерації праці В'єтнаму, зазначив: «Будівництво соціального житла для продажу є дуже складним, оскільки процедури тривалі, ціна продажу вища за дохід працівників з низьким рівнем доходу; правила не є привабливими для інвесторів, оскільки ліміт прибутку становить лише 10%... Тому будівництво соціального житла для оренди буде більш розумним, відповідатиме фактичним потребам, відповідатиме доходам працівників. Крім того, попит на оренду дуже великий, тоді як пропозиція обмежена, а ціна оренди на ринку дуже висока».

Наразі Загальна конфедерація праці В'єтнаму запропонувала план оренди соціального житла з цінами оренди, рівними або нижчими за ринкову. Типовим прикладом є пілотний проект оренди соціального житла Загальної конфедерації праці В'єтнаму в провінції Ха Нам, який щойно був запущений і був повністю зданий в оренду за короткий час.

Вартість оренди цього проєкту становить від 1,2 до 1,4 мільйона донгів на місяць, тоді як за межами проєкту вартість оренди становить від 2 до 3 мільйонів донгів на місяць. Однак, за словами пана Міня, при будівництві соціального житла для оренди існують 3 труднощі: залучення інвестиційних ресурсів, розташування проєкту та вартість оренди.

З точки зору бізнесу, пан Ле Хуу Нгіа, директор торгової будівельної компанії Le Thanh, проаналізував: якщо інвестувати в 1000 одиниць соціального житла, кожна з яких коштує близько 500 мільйонів донгів, інвестиційні витрати також становитимуть до 500 мільярдів донгів. При оренді за ціною 3-3,5 мільйона донгів на місяць, при кількості 1000 одиниць, інвестор заробить від 3-3,5 мільярда донгів на місяць, 30-35 мільярдів донгів на рік.

Якщо інвестор позичає кошти на комерційних умовах під процентну ставку понад 10-13% на рік, то 500 мільярдів донгів повинні будуть сплатити 50 мільярдів донгів відсотків, і інвестор, безумовно, втратить гроші. Тим часом, згідно із Законом про житло 2023 року, будівництво соціального житла для оренди приноситиме лише 10% прибутку від продажу соціального житла. Згідно з новими правилами, орендоване житло більше не отримуватиме державних інвестицій у технології та соціальну інфраструктуру, тому жоден інвестор не наважиться реалізувати проект соціального житла для оренди, – наголосив пан Нгіа.

Видалити з політики

Хоча багато населених пунктів стикаються з труднощами у впровадженні політики соціального житла, у місті Хайфон впровадження цієї політики досягло вражаючих результатів. На сьогодні місто Хайфон схвалило політику та відібрало інвесторів для 31 проекту соціального житла загальною кількістю 36 600 одиниць; з яких розпочато будівництво 9 проектів загальною кількістю близько 15 000 одиниць. З огляду на це, у період 2021-2025 років очікується, що буде завершено близько 16 200 одиниць, що перевищить цільовий показник розвитку соціального житла, встановлений урядом, у 15 400 одиниць.

Це свідчить про те, що труднощі все ще існують, але їх потрібно вирішувати, починаючи з політики, і історія Хайфону також є типовим прикладом. Щоб досягти цих позитивних результатів, місто Хайфон ретельно дотримується положень закону про нерухомість та житловий бізнес. Відповідно, Міський партійний комітет Хайфону приділив увагу вказівкам, Міська народна рада ухвалила 5 резолюцій, а Міський народний комітет видав 13 відповідних рішень для виконання.

Зокрема, місто Хайфон гнучко та ефективно застосовує чинні механізми та політику щодо покращення інвестиційного та бізнес-середовища, особливо процедур житлового будівництва, включаючи соціальне житло. Тим самим створює прозоре, відкрите та сприятливе бізнес-середовище, залучає багато масштабних інвестиційних проектів, ефективно задовольняючи потреби людей у ​​купівлі та оренді соціального житла.

Директор Хоанг Хай повідомив, що, хоча й досягнуто деяких важливих результатів, впровадження розвитку соціального житла все ще має деякі недоліки. Наразі Міністерство будівництва зосереджується на впровадженні, завершенні та керівництві місцевими органами влади щодо виконання постанов, рішень та циркулярів, що детально описують та спрямовують виконання Закону про житло 2023 року та Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2023 року після їх оприлюднення.

Водночас, Міністерство будівництва продовжує закликати населені пункти, спираючись на цільовий показник Проекту «Інвестування в будівництво щонайменше 1 мільйона квартир соціального житла для малозабезпечених осіб та працівників індустріальних парків у період 2021-2030 років» та цільові показники згідно з додатком про соціальне житло, які мають бути завершені у 2024 році, терміново розробити конкретний план реалізації інвестицій у проекти соціального житла для забезпечення досягнення встановлених цільових показників.

Для реалізації Національної стратегії розвитку житлового будівництва на період 2021-2030 років, розрахованої на період до 2045 року, Міністерство будівництва надіслало до Народних комітетів провінцій та міст центрального управління документ щодо розробки та коригування планів розвитку житлового будівництва на 2024 та 2021-2025 роки; чітко визначаючи потреби та цілі соціального житла для малозабезпечених осіб, житла для Народних збройних сил та житла для робітників... відповідно до Закону про житло 2023 року.

Окрім реалізації Програми нагляду Національних зборів у 2024 році, Національні збори проведуть вищий нагляд за темою «Впровадження політики та законів щодо управління ринком нерухомості та розвитку соціального житла з 2015 року до кінця 2023 року». Тема нагляду спрямована на оцінку досягнутих результатів, обмежень та труднощів; виявлення причин та уточнення обов'язків установ, організацій та окремих осіб щодо підвищення ефективності впровадження політики та законів щодо управління ринком нерухомості та розвитку соціального житла. На основі цього запропонувати рішення для вдосконалення відповідної політики та законів.

За синхронної участі всієї політичної системи з проактивним духом, «де є проблема, там є й рішення», реалізація політики соціального житла відповідатиме поставленим цілям, а також соціальним очікуванням.

Урок 2: Зробіть працівникам легкий доступ

Джерело: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594