Експерти "дивляться прямо, говорять чесно" про ситуацію на ринку нерухомості у 2024 році

Соціальне житло потребує допомоги держави

PV: 2023 рік – це рік багатьох труднощів та викликів для в'єтнамської економіки загалом та сектору нерухомості зокрема. Уряд запровадив багато політики для підтримки ринку. Як ви оцінюєте «підтримку» ринку нерухомості з боку політики останнім часом?

Пан Нгуєн Ван Дик: Останнім часом урядові політики позитивно вплинули на ринок нерухомості. Однак урядові політики були спрямовані лише на заспокоєння, а не на глибоке, пряме та ґрунтовне втручання, що позитивно впливає на здоров'я учасників ринку нерухомості.

Нерухомість - Експерти — Експерт з нерухомості Нгуєн Ван Дук.

Однак, на мою думку, «хвороба» ринку нерухомості полягає не в політиці, а в «хворобі» самих підприємств (неправильні сегментні інвестиції, неправильні цільові інвестиції, підприємства «пасуть курей» – П.В.). Коли інвестиції неправильні, підприємства багато позичають у банках, не мають можливості вирішити проблему… тоді жодна політика не може їх «врятувати». Крім того, політика чи закони мають певну затримку, тому їх не можна засвоїти за одну ніч.

ПВ: Багато хто вважає, що Закон про житло (зі змінами) усунув проблему соціального житла. Що ви думаєте з цього приводу?

Пан Нгуєн Ван Дук: Мета соціального житла — допомогти бідним отримати житло. Це хороша політика, але важливо те, як вона здійснюється.

Нові положення в Законі про житло (зі змінами) є більш відкритими, допомагаючи бідним мати умови для доступу до соціального житла. Однак, на мою особисту думку, соціальне житло потребує допомоги держави, а не залежності від бізнесу.

Насправді, багато підприємств, включаючи нас, інвестували в соціальне житло, але через деякий час вони не змогли вижити. У той час під час будівництва соціального житла існували адміністративні процедури, зростання цін, банківських процентних ставок та тривалі терміни будівництва, що призводило до подвійних збитків для підприємств. Тому сьогодні дуже мало підприємств інвестують у соціальне житло.

Ми поставили собі за мету мати 1 мільйон одиниць соціального житла до 2030 року, але у нас немає ні капіталу, ні механізму для цього. На мою думку, нам буде важко досягти цієї мети, як заплановано.

На мою думку, нам слід розвивати орендне житло та мати постанови та стандарти для розвитку цього сегмента. Орендне житло не вимагає такої високої якості, як комерційне житло, тому бідні люди можуть мати легший доступ до доступного житла.

Чи вийде ринок нерухомості зі стагнації?

PV: Багато думок стверджують, що ринок нерухомості отримує багато позитивних факторів і наразі має достатньо хорошої інформації, щоб розпочати новий цикл. Яка ваша думка щодо ситуації на ринку нерухомості у 2024 році?

Пан Нгуєн Ван Дук: Ринок нерухомості погіршується з 2022 року, і це тривало до кінця 2023 року, і багато хто вважає, що до кінця 2023 року він знову відновиться. Однак це був похмурий рік для ринку, про що свідчить той факт, що багато людей збанкрутували, компанії збанкрутували, а їхні рахунки були заблоковані...

На мою думку, 2023 рік – це «темний» рік для ринку нерухомості. Ця складна ситуація змушує ріелторські компанії постійно звертатися до влади з проханням про «порятунок», щоб уникнути замерзання та краху ринку.

Нерухомість – Експерти «дивляться прямо, говорять чесно» про ситуацію на ринку нерухомості у 2024 році (Зображення 2). — Експерти кажуть, що ринок нерухомості у 2024 році продовжить бути похмурим.

Протягом останніх кількох років, через вплив Covid-19, багато людей відчувають «тривогу», навіть змушені витрачати свої заощадження на житло. У них немає ні заощаджень, ні грошей на купівлю житла.

Нам також потрібно усвідомити реальність того, що, хоча люди все ще борються з повсякденним життям, ринок нерухомості залишатиметься похмурим, і його буде важко змінити на яскравіший колір. Відповідно, з моєї точки зору, у 2024 році ринок нерухомості не зможе процвітати, як очікувалося, я відверто кажу, що ринок залишатиметься похмурим.

PV: Чому ви вважаєте, що ринок нерухомості не уникнув похмурої ситуації?

Пан Нгуєн Ван Дик: Протягом багатьох років компанії з нерухомості зосереджувалися на інвестуванні в елітні продукти. Вони будують дорогі вілли, будинки-магазини, курорти тощо, вартість яких за короткий проміжок часу зростає на десятки мільярдів донгів. Вони виробляють продукти для багатих, які можуть собі дозволити лише магнати, не звертаючи жодної уваги на створення продуктів для людей з низьким рівнем доходу.

Ця реальність спостерігається не лише в Хошиміні та Ханої , а й у багатьох інших населених пунктах. Масово відкриті проекти не приносять користі громаді чи суспільству, а відкриваються для самозбереження. Бізнеси з нерухомості активно будують вілли, курорти, торгові будинки тощо з надією на отримання прибутку. Однак ці проекти є масштабними, потребують банківських позик та широкомасштабного випуску облігацій.

Однак, у складних економічних умовах бізнес перебуває під загрозою, оскільки ефективність використання цього сегмента невисока, навіть багато приміщень будуються та залишаються порожніми, здаються в оренду за 0 VND протягом 1-2 років; низька ліквідність, високі процентні ставки, високий тиск на термін погашення створюють труднощі для бізнесу. Образно кажучи, ринок елітної нерухомості перебуває у стані «мертвого стану», багато проектів провалилися, інвестори не можуть повернути свої гроші. Дивлячись на реальний контекст, видно, що нерухомість пережила важкі часи, але все ще залишається багато «темних хмар».

Крім того, держава незабаром ідентифікуватиме будинки та оподатковуватиме власників другого житла – це смертельний удар по спекулянтам та відмивачам грошей через нерухомість. Відповідно, ті, хто «володіє» нерухомістю, будуть змушені її продати та тікати.

Крім того, держава нещодавно посилила кредитування, що спричинило труднощі для бізнесу. Однак, на мою думку, така політика дуже правильна. Я беру як приклад випадок Ван Тхін Пхат, де сотні підприємств позичають капітал, що призводить до багатьох наслідків. Таке посилення випуску облігацій та банківського кредитування є необхідним.

У 2024 році терміни погашення банківських кредитів також є тягарем для бізнесу. Багато компаній з нерухомості повинні будуть погасити банки та облігації, тоді як багато грошових потоків недоступні, і наразі, наскільки мені відомо, є підприємства, які не можуть зібрати жодного донга. Тому що вони багато інвестують у сегмент високого класу, але хто все ще витрачає гроші на купівлю товарів? Багато підприємств "продовжують дихання", радячи людям продовжити термін погашення ще на 1-2 роки або перейти на надлишкові продукти. Усі ці реалії частково вплинули на картину ринку нерухомості.

PV: Тим не менш, ринок нерухомості у 2024 році продовжуватиме стикатися з багатьма викликами. Чи потрібно «рятувати» бізнес у сфері нерухомості, сер?

Пан Нгуєн Ван Дук: Насправді, останнім часом з'явилося багато підприємств, які працювали спекулятивно та опортуністично, порушуючи ринок. Вони продають спекулятивні та неефективні продукти, і якщо ми їх «врятуємо», це буде несправедливо щодо інших галузей.

Навіщо нам «рятувати» компанії з нерухомості, якщо вони ведуть бізнес у спекулятивних цілях, не приносячи користі громаді? На мою думку, слід рятувати тих, хто ефективно веде бізнес, має хороші проекти та прагне будувати житло для людей з низьким рівнем доходу. Тих, хто не веде бізнес належним чином, слід залишити на розсуд ринку.

ПВ: Дякую за інтерв'ю!

Нган Зіанг

Джерело