Визначення цін на землю за методом надлишків часто дає великі похибки, є неточним та складним у реалізації, тому делегати Національних зборів запропонували відмовитися від цього методу.
Однією з цілей внесення змін до Закону про землю є встановлення ціни на землю, наближеної до ринкової. Тому, після роз'яснень та прийняття, у законопроекті, поданому на розгляд Національних зборів на 6-ту сесію, запропоновано методи ціноутворення на землю, включаючи порівняння, дохід, надлишок та коефіцієнт коригування ціни на землю.
Однак, пан Ву Хонг Тхань, голова Економічного комітету, зазначив, що через численні різні думки, у законопроекті запропоновано два варіанти оцінки землі. Варіант 1 – це регулювання законом змісту 4 методів оцінки землі, який доручає уряду визначити випадки та умови їх застосування. Уряд запропонував впровадити це в цьому напрямку.
Варіант 2, закон визначає зміст методів оцінки землі та випадки й умови застосування кожного методу. Більшість думок Постійного комітету Національних зборів погоджуються з цим варіантом.
Коментуючи 3 листопада проект Закону про землю (зі змінами), пані Нгуєн Тхі Єн, постійний заступник секретаря провінції Баріа-Вунгтау, зазначила, що метод надлишку не слід використовувати для визначення цін на землю. Вона проаналізувала, що цей метод застосовується для оцінки доходів та витрат. Розрахунок вищезазначених припущених факторів є дуже складним, результати часто неточні та мають великі похибки.
«Для тієї ж земельної ділянки зміна лише одного показника в передбачуваних факторах змінить результат оцінки. Це основна причина плутанини та затримки у визначенні та оцінці цін на землю останнім часом. Не кажучи вже про те, що кожна людина має різне розуміння в кожній ситуації та в кожній час», – сказав постійний заступник секретаря провінції Ба Ріа – Вунгтау .
Пані Нгуєн Тхі Єн, постійний заступник секретаря провінції Баріа-Вунгтау, виступила на обговоренні проекту Закону про землю (зі змінами) 3 листопада. Фото: ЗМІ Національної асамблеї.
Пані Хюїнь Тхі Фук, заступниця голови Комітету масової мобілізації провінційного партійного комітету Ба Ріа-Вунгтау, також зазначила, що використання методу профіциту для визначення цін на землю є складним у реалізації.
«Кожен бізнес має різні коефіцієнти витрат, доходу та цін продажу, і все це оціночні дані від інвесторів, тому надійність невисока», – сказала пані Фук і запропонувала розглянути цей метод.
У цьому аспекті пан Ле Мінь Нам, постійний член Комітету з питань фінансів та бюджету, зазначив, що кожен метод має свої переваги та недоліки і підходить лише для певної групи суб'єктів оцінки землі.
«Що робити у разі різних результатів оцінки? Якщо цей принцип не буде врегульований та закріплений у законі, його буде важко реалізувати, навіть якщо уряд керуватиме цим», – сказав постійний член Комітету з питань фінансів та бюджету.
Пан Нам запропонував доповнити принципи та методи застосування цін у різних ситуаціях або застосовувати методи виключення, комбінації та усереднення для визначення цін на землю.
«Лише за наявності юридичної основи для обґрунтування рішення щодо ціноутворення воно може бути здійсненним та створити душевний спокій для особи, яка приймає рішення. В іншому випадку страх помилитися та ситуація вузьких місць продовжуватимуться», – сказав він.
Поділяючи таку ж думку, пан Ле Тхань Ван, постійний член Комітету з питань фінансів та бюджету, зазначив, що визначення цін на землю не є складним чи заплутаним, проблема полягає у виборі відповідного методу для кожного типу землі. Він запропонував закріпити в цьому законопроекті принцип, щоб уряд мав основу для керівництва його впровадженням.
Наприклад, житлова земля приєднана до нерухомості, що приєднана до майнових прав землевласника, тому слід застосовувати метод порівняння ринкових цінностей або комбінацію порівняння з методом надлишку. Або ж виробнича земля повинна визначатися методом доходу та вирахування.
«Якщо принципи будуть чітко визначені в законі, уряд матиме основу для керівництва. Наприклад, якщо взяти середню ціну за 5 років і вибрати найвищий рік для визначення цін на землю, люди не будуть у невигідному становищі», – зазначив пан Ван.
Крім того, постійний заступник секретаря провінції Ба Ріа - Вунгтау Нгуєн Тхі Єн також запропонував розглянути та чітко визначити ролі та обов'язки консалтингових організацій з оцінки землі під час участі в Оціночній раді. Насправді є проекти, які подають заявки майже 20 разів, але жодна консалтингова організація не бере участі.
Оскільки насправді для однієї й тієї ж земельної ділянки кожен метод і консультаційний підрозділ надавали різну ціну. Тому пані Єн запропонувала уряду забезпечити детальні правила та інструкції під час їх впровадження, щоб уникнути юридичних ризиків для органів, які оцінюють, визначають ціни на землю та затверджують ціни на землю.
Згідно з програмою, проект Закону про землю (зі змінами) буде винесений на голосування та прийнятий Національними зборами 29 листопада, але під час сьогоднішнього обговорення багато делегатів висловили припущення, що слід розглянути час прийняття цього закону.
Посилання на джерело
Коментар (0)