Рішення про пілотне розширення земельних ділянок під комерційне житло по всій країні; Очікується відновлення платоспроможності забудовників; У Ханої буде сучасний оперний театр площею понад 25 000 квадратних метрів.
На земельному аукціоні в Соксоні отримано заявки на суму 30 мільярдів донгів/м2; Міністерство фінансів пропонує оподатковувати купівлю-продаж будинків і землі залежно від терміну володіння.
Рішення про пілотне розширення земельних ділянок під комерційне житло по всій країні; Очікується відновлення платоспроможності забудовників; У Ханої буде сучасний оперний театр площею понад 25 000 квадратних метрів.
Ось головні новини ринку нерухомості цього тижня.
Рішення про пілотний проект розширення земельних ділянок під комерційне житло по всій країні.
30 листопада вдень Національні збори ухвалили Резолюцію про пілотне впровадження проектів комерційного житла шляхом укладання угод про права користування землею або існуючі права користування землею, за яку проголосували 415 із 460 присутніх делегатів, 19 – проти, а 26 – утрималися.
 |
| Національні збори натиснули кнопку прийняття резолюції. |
Постанова передбачає пілотну програму реалізації проектів комерційного житла шляхом укладання угод про придбання прав землекористування або існуючих прав землекористування (пілотні проекти) по всій країні для таких випадків: проекти підприємств нерухомості, які набувають прав землекористування; проекти підприємств нерухомості, які наразі мають права землекористування; та проекти підприємств нерухомості, які наразі мають права землекористування та набувають права землекористування.
Інший випадок стосується проектів розвитку нерухомості, створених організаціями, які наразі використовують землю для реалізації проектів комерційного житла на землі, зайнятій виробничими або бізнес-об'єктами, які необхідно перемістити через забруднення навколишнього середовища, або об'єктами, які необхідно перемістити відповідно до будівельних чи містобудівних планів.
Згідно з постановою, пілотні проекти повинні відповідати таким умовам: обсяг земельної площі та ділянок для проекту повинні відповідати плану землекористування або плану забудови районного рівня, або містобудівному плану.
Обсяг земельної ділянки для проекту повинен відповідати затвердженій місцевій програмі та плану житлового розвитку.
Земельна площа та ділянки для проекту включені до переліку земельних ділянок, призначених для пілотних проектів, затвердженого Провінційною народною радою відповідно до положень цієї Резолюції.
Письмове схвалення провінційного народного комітету щодо угоди про права користування землею для реалізації пілотного проекту необхідне у випадках, передбачених цією Постановою, а також є умовою, зазначеною в Постанові.
Підприємства з нерухомості повинні відповідати умовам, передбаченим законами про землю, житло, діяльність у сфері нерухомості, інвестиції та іншими відповідними законами.
Відбір пілотних проектів повинен відповідати таким критеріям: вони повинні бути реалізовані в міських районах або районах, запланованих для міської забудови; загальна площа житлових земель у пілотних проектах (включаючи існуючі житлові землі та землі, призначені для перетворення на житлові землі) не повинна перевищувати 30% додаткової площі житлових земель протягом планового періоду (порівняно з поточним станом використання житлових земель) відповідно до плану розподілу земель та зонування у затвердженому провінційному плануванні на період 2021-2030 років; і вони не повинні бути проектами, зазначеними у пункті 4 статті 67 Закону про землю.
У випадку, передбаченому пунктом а пункту 1 статті 1 Постанови, земельна ділянка для пілотного проекту не повинна бути включена до переліку робіт та проектів, що потребують землекористування, затвердженого Народною радою провінції відповідно до пункту 5 статті 72 Закону про землю.
Щодо земель національної оборони та безпеки, які планується вилучити зі складу земель національної оборони та безпеки та відповідають умовам, передбаченим пунктом 2 статті 3 цієї Постанови, але ще не передані в управління місцевим органам влади, пріоритет надається Міністерству національної оборони та Міністерству громадської безпеки в організації пілотних проектів з метою пріоритетного продажу, оренди або оренди з правом купівлі-продажу цих земель офіцерам та солдатам збройних сил відповідно до закону.
Рішення набирає чинності 1 квітня 2025 року та діятиме протягом п'яти років.
Міністерство фінансів пропонує оподатковувати купівлю-продаж будинків та землі залежно від терміну володіння.
Нещодавно Міністерство фінансів подало до уряду пропозицію щодо розробки проекту Закону про податок на доходи фізичних осіб (на заміну). У цій пропозиції Міністерство запропонувало внести зміни та доповнення до положень щодо оподатковуваного доходу фізичних осіб від передачі нерухомості, щоб забезпечити узгодженість із Законом про землю 2024 року.
 |
| Запропонований Міністерством фінансів податок безпосередньо спрямований проти спекулянтів нерухомістю. Фото: Тхань Ву |
Зокрема, у своєму зверненні Міністерство фінансів зазначило, що чинна політика щодо податку на доходи фізичних осіб не диференціюється залежно від тривалості часу, протягом якого особа, що передає нерухомість, володіла нею.
Тим часом деякі країни світу використовували податкові інструменти для збільшення вартості спекуляцій та зниження привабливості спекуляцій на ринку нерухомості в економіці, зокрема податок на доходи фізичних осіб.
Примітно, що деякі країни також застосовують податки на прибуток, отриманий від операцій з нерухомістю, залежно від частоти операцій та часу, необхідного для купівлі-продажу майна. Чим швидше відбувається цей процес, тим вища ставка податку; чим повільніше він відбувається, тим нижча ставка податку.
Міністерство фінансів навів як приклад Сінгапур, де купівля та продаж землі оподатковуються у розмірі 100% від різниці у вартості протягом першого року. Через два роки ставка податку становить 50%. До третього року цей показник становитиме 25%.
На Тайвані операції з нерухомістю оподатковуються за ставкою 45% протягом перших двох років з моменту покупки. Для операцій на термін від 2 до 5 років ставка податку знижується до 35%. Для операцій на термін від 5 до 10 років вона становить 20%, а після 10 років – 15%.
За даними Міністерства фінансів, для досягнення розумного рівня регулювання та уникнення спекуляцій і бульбашок на ринку нерухомості держава могла б розглянути запровадження податку на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості на основі терміну володіння, як це робиться в деяких країнах.
Щодо конкретних податкових ставок, Міністерство фінансів вважає, що їх необхідно вивчити та визначити належним чином, відображаючи фактичний стан ринку нерухомості. Крім того, застосування політики податку на доходи фізичних осіб щодо передачі нерухомості на основі терміну володіння має бути синхронізовано з процесом удосконалення відповідної земельної та житлової політики.
Крім того, синхронізація та готовність інформаційно-технологічної інфраструктури для реєстрації землі та нерухомості також є вирішальним фактором, що визначає успіх політики.
Очікування щодо здатності забудовників повертати кредити зростають.
У звіті про сектор житлової нерухомості, опублікованому VIS Rating вдень 28 листопада, на основі даних 30 провідних компаній у сфері житлової нерухомості за обсягом доходів, зазначається, що продажі нерухомості в Ханої та Хошиміні у третьому кварталі 2024 року зросли на 48% порівняно з попереднім кварталом, що є найвищим рівнем за останні чотири квартали. Попит на житло залишається високим, про що свідчить високий рівень поглинання та стійке зростання іпотечного кредитування на рівні 7% порівняно з лише 1% за аналогічний період минулого року.
Очікування зростання цін на житло в поєднанні зі зниженням початкових внесків продовжуватимуть стимулювати високий попит з боку покупців житла. Багато забудовників, такі як Vinhomes, Nam Long, Nha Khang Dien, An Gia та Nha Ba Ria - Vung Tau, зафіксували збільшення продажів, переважно у сегменті високого класу.
Однак, дохід та прибутки забудовників, що перебувають у списку спостереження звіту, за перші дев'ять місяців 2024 року зменшилися на 20% та 43% відповідно порівняно з аналогічним періодом минулого року через зменшення обсягів передачі об'єктів нерухомості, спричинене слабкими продажами у 2023 році. Таким чином, прогнозується, що понад 60% забудовників не досягнуть своїх цільових показників прибутку за весь 2024 рік.
У 2025 році VIS Rating очікує, що забудовники значно збільшать кількість нових проектів, що допоможе покращити їхні продажі та грошовий потік. Здатність галузі до погашення боргів залишалася слабкою у третьому кварталі 2024 року, але очікується, що рівень левериджу буде контрольований завдяки новим правилам, а грошовий потік забудовників покращиться завдяки збільшенню продажів.
 |
| Очікується, що спроможність забудовників щодо погашення боргів почне покращуватися порівняно зі слабкими рівнями 2023-2024 років. Фото: VIS Rating |
Станом на третій квартал 2024 року, понад половина забудовників, яких відстежує VIS Rating, мають слабкий рівень левериджу та можливості погашення боргів. Це головним чином пов'язано з надмірним використанням левериджу для розвитку проектів протягом періоду 2021-2023 років, а також наявністю запасів незавершених проектів, а також непроданих товарних запасів, оскільки настрої на ринку погіршилися з 2023 року.
Однак, оскільки продажі покращуються, VIS Rating очікує, що спроможність забудовників щодо погашення боргів почне покращуватися порівняно зі слабкими рівнями 2023-2024 років.
З огляду на позитивні перспективи продажів нових проектів та руху грошових коштів, коефіцієнти покриття боргу забудовниками поступово покращуватимуться. Нові правила, видані в липні 2024 року, обмежуватимуть використання боргу для нових проектів. Тому VIS Rating очікує, що зростання боргу продовжить уповільнюватися з максимуму в 15% на рік у період 2022-2023 років.
У Ханої буде сучасний оперний театр площею понад 25 000 квадратних метрів.
Нещодавно заступник голови Народного комітету Ханоя Дуонг Дик Туан підписав рішення № 6132/QD-UBND, яким затверджується проект детального планування центральної просторової осі півострова Куангань у масштабі 1/500.
Відповідно, загальна площа планованої землі становить приблизно 44,1 гектара. Проєкт включатиме тематичний культурно-мистецький парк, релігійні та духовні споруди, розважальну зону, а також готельні та комерційні послуги.
 |
| Рендеринг нового Оперного театру. |
Примітно, що півострів Куанг Ан також був визначений місцем для будівництва нового оперного театру міста. Це буде масштабна, сучасна художня споруда, квінтесенція образу столиці. Оперний театр буде побудовано на площі понад 25 000 м² із загальною площею 42 000 м².
Раніше, на громадських слуханнях у липні 2022 року, тодішній заступник голови округу Тай Хо, пан Нгуєн Ле Хоанг, підтвердив, що театр не матиме суттєвого впливу на водну поверхню та не буде розташований у межах водної поверхні Західного озера.
Крім того, ще однією інформацією, яка привернула увагу громадськості, є особа автора цього знаменного проєкту. Для цього важливого завдання обрано Ренцо П'яно, відомого італійського архітектора. Він є «творцем» міжнародного аеропорту Кансай (Японія) – першого аеропорту, побудованого на морі; та концертного комплексу Parco della Musica (Італія) – одного з найбільших майданчиків виконавських мистецтв у Європі…
Під час проектування Оперного театру на півострові Куанг Ан Ренцо П'яно задумав ідею конструкції даху товщиною лише близько 200-600 мм. Ця надтонка конструкція була задумана архітектором 40 років тому – у той час, коли будівельні технології ще не могли задовольнити цю конкретну вимогу.
Новий оперний театр столиці не лише може похвалитися одним із найунікальніших дизайнів даху у світі, але й поєднує в собі багато передових технологій та дизайнерських прийомів. Уся стіна головної зали обладнана системою акустичних панелей з механічним керуванням.
Для кожного окремого типу виступу акустичні панелі будуть керуватися їхнім відкриттям, закриттям та рухом вгору та вниз у відповідних напрямках та положеннях. Це гарантує, що відбиття звуку, звукопоглинання та час реверберації відповідають вимогам кожної мистецької програми.
Земельний аукціон Soc Son: Запропонували торги до 30 млрд. донгів/м2, а потім «занадто злякалися, зняли гроші»?
За даними джерел Baodautu.vn , під час аукціону з продажу 58 земельних ділянок у комуні Куанг Тьєн, район Шокшон (Ханой), багато учасників торгів, розуміючи, що в них більше немає шансів виграти торги на бажані ділянки, пропонували необґрунтовано високі ціни.
 |
| Форма заявки клієнта в 6-му раунді. Через те, що ціна була занадто високою, учасник попросив відмовитися від участі. |
Зокрема, до п'ятого раунду торгів деякі учасники подали заявки на землю вартістю понад 30 мільярдів донгів/м². Багато інших земельних ділянок також отримали дуже високі пропозиції, від 60 до 101 мільйона донгів/м². Однак до шостого та останнього раунду вони відкликали свої заявки.
Зрештою, лише 22 з 58 земельних ділянок були успішно продані на аукціоні за ціною від 32 до 50 мільйонів донгів/м2. Усі, хто запропонував найвищі ціни у 5-му раунді, відкликали свої ставки у 6-му раунді.
 |
| Ціну було сплачено у 5-му раунді. |
У розмові з журналістами джерело, яке також брало безпосередню участь в аукціоні, повідомило, що середня ціна земельних ділянок тут становить лише близько 35-40 мільйонів донгів/м2. Групи та асоціації, які брали участь в цьому аукціоні, не мали глибокого розуміння ринку, що призвело до втрати можливостей. Їхні імпульсивні торги не лише не вирішили проблему, але й заплямували імідж земельних аукціонів, негативно вплинувши на ринок.
«Я сподіваюся, що влада ретельно перевірить цей аукціон. Це навмисний, організований акт, який демонструє відверту неповагу до закону», – гнівно заявила людина.
На аукціон було виставлено 58 земельних ділянок зі стартовою ціною 2,8 мільйона донгів/м2. Розмір ділянок коливається від 90 до 220 м2. Сума завдатку за кожну ділянку коливається від 44 до 111 мільйонів донгів. Аукціон буде проведено шляхом шести обов'язкових раундів прямого голосування.
Раніше, у березні 2024 року, земельний аукціон у Хоай-Дику було скасовано через підозру у порушеннях. Зокрема, у першому раунді аукціону 15 із 33 земельних ділянок були продані за цінами від 100 до 180 мільйонів донгів/м2, порівняно зі стартовою ціною лише від 57 до 62 мільйонів донгів/м2.
Згодом, у другому раунді, учасник, який запропонував найвищу ціну, навмисно відкликав свою ставку, навмисно дискваліфікуючись та дозволивши учаснику, який запропонував найнижчу ціну з першого раунду, виграти аукціон. Враховуючи ймовірне порушення учасником правил аукціону, організатори опечатали всі реєстраційні документи та квитанції про ставки та передали їх до поліції для розслідування та вжиття правових заходів.
Провінція Біньдінь проводить аукціон з пошуку інвестора для житлового проекту вартістю понад 1,7 трильйона донгів.
Центр обслуговування аукціонів активів (під управлінням Департаменту юстиції провінції Біньдінь) щойно оголосив про проведення аукціону з продажу прав користування землею для житлового, сервісного та освітнього проекту на захід від дороги Тай Сон.
Відповідно, земельна ділянка, що виставляється на аукціон, розташована в межах Транспортного професійного навчального центру Бінь Дінь та прилеглих територій у районі Куанг Чунг міста Куй Нхон. Загальна площа землі становить понад 6,3 гектара, з яких понад 2,5 гектара призначені для терасованого житлового будівництва; та понад 0,4 гектара – для комерційних та сервісних об'єктів…
 |
| Планування проекту житлової, сервісної та освітньої зони на захід від вулиці Тай Сон. |
Проєкт включає 238 терасованих будинків (інвестори повинні побудувати каркас та завершити зовнішнє оздоблення, максимальною висотою 4 поверхи); та будівництво комерційних та сервісних будівель для туризму та офісного бізнесу (максимальна висота 5 поверхів).
Крім того, інвестор відповідає за інвестування та завершення будівництва технічної інфраструктури освітньої земельної ділянки площею 0,4 гектара; та сплату суми, еквівалентної вартості земельного фонду, вже інвестованого у будівництво системи технічної інфраструктури для будівництва соціального житла (20% землі, приблизно 0,5 гектара, зарезервовано для розвитку соціального житла).
Згідно з даними Центру обслуговування аукціонів активів, початкова ціна активу становить понад 558 мільярдів донгів, з кроком торгів 5% (понад 27,9 мільярда донгів). Аукціон відбудеться о 8:30 ранку 21 грудня 2024 року в аудиторії Центру обслуговування аукціонів активів за адресою: вулиця Фан Дінь Пхунг, 37, місто Куй Нхон, провінція Бінь Дінь.
Вартість реалізації проекту становить 1,144 млрд донгів (без урахування плати за користування землею з переможної пропозиції). Проект планується завершити протягом 48 місяців з дати рішення про визнання переможної пропозиції або схвалення інвестора.
Провінція Тхуа Тхьєн Хюе виставляє на аукціон першокласну земельну ділянку площею понад 1600 квадратних метрів для комерційного проекту.
Народний комітет провінції Тхуа Тхієн Хюе оголосив, що 7 грудня Центр розвитку земель – Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища, у координації з Quang Nam Financial and Pricing Auction Company Limited, проведе аукціон з продажу активів на землі та передачі прав користування землею через оренду землі для інвестиційного проекту комерційної та сервісної зони на ділянці, розташованій за адресою вулиця Хай Ба Чунг, 47, місто Хюе.
Відповідно, земельна ділянка за адресою вулиця Хай Ба Чунг, 47, має площу 1646,6 м2; до неї додаються активи, що виставляються на аукціон, включаючи 3-поверхову офісну будівлю, 2-поверхову офісну будівлю та вартову будівлю загальною площею 685 м2 та площею 1628 м2. Термін користування землею становить 50 років, починаючи з дати прийняття рішення Народним комітетом провінції Тхуа Тхієн Хюе про оренду землі, з оплатою, що стягується одноразовою сумою за весь термін оренди.
Очікувана початкова ціна на аукціоні землі та майна становить 100,42 млрд донгів. Це включає початкову ціну в розмірі 93,47 млрд донгів за права користування землею та 6,94 млрд донгів за активи, пов'язані з землею. Потрібний буде депозит у розмірі понад 20 млрд донгів, з кроком торгів у 1,8 млрд донгів за права користування землею та 140 млн донгів за активи, пов'язані з землею.
За даними Народного комітету провінції Тхуа Тхьєн Хюе, земельна ділянка після продажу на аукціоні буде перетворена на 9-поверховий комерційно-сервісний комплекс. Проєкт пропонуватиме основні комерційні, сервісні, туристичні, розважальні та рекреаційні види діяльності.
Загальний обсяг інвестицій у проект становить понад 233,047 млрд донгів. З них внесок інвестора має становити щонайменше 20% від загального обсягу інвестицій у проект. Графік реалізації проекту не повинен перевищувати 36 місяців з дати виділення або оренди землі, а будівництво має розпочатися не пізніше ніж через 12 місяців з дати виділення або оренди землі.
Коментар (0)