Ціни на квартири в Ханої продовжують зростати, доступних квартир більше немає, що заважає земельним брокерам завищувати ціни в Хошиміні.

Надлишок елітних квартир, брак доступного житла для більшості людей, оцінка впливу нового прейскуранта на землю в Хошиміні, процедури купівлі-продажу квартир у 2024 році... ось останні новини ринку нерухомості.

Найновіші новини на ринку нерухомості: У Ханої та Хошиміні більше немає сегмента квартир із цінами, що відповідають доходу більшості людей. (Фото: Хай Ан)

Ціни на нерухомість стрімко зростають

Моніторингова делегація Національних зборів щойно надіслала делегатам звіт про результати моніторингу «Впровадження політики та законів щодо управління ринком нерухомості та розвитку соціального житла з 2015 року до кінця 2023 року».

Озираючись на період 2015-2021 років, можна побачити, що ринок розвивався енергійно та потужно, з великою пропозицією та багатьма новими видами нерухомості, такими як: туристичні апартаменти (кондотелі), курортні вілли... Однак, Наглядова група оцінила, що «існували недоліки» в необґрунтованій структурі продуктів нерухомості, дисбалансі попиту та пропозиції, переважно орієнтованій на сегмент високого класу, цілях фінансових інвестицій та невеликій кількості продуктів, що підходять для доходу більшості людей.

У період 2022-2023 років ринок нерухомості зазнав спаду, діяльність підприємств зіткнулася з багатьма труднощами через недоліки та обмеження періоду 2015-2021 років, що виявилися під тиском епідемії Covid-19. У цей час пропозиція була набагато обмеженішою, ніж у попередній період. Ціни на нерухомість різко зросли порівняно зі зростанням доходів більшості людей.

У Ханої та Хошиміні більше немає сегмента квартир з цінами, що відповідають доходу більшості людей.

Статистика показує дедалі більший розрив у структурі продуктів нерухомості. Згідно зі звітом Народного комітету Ханоя, сегмент квартир середнього та високого класу становить більшість. У 2022 році ціни на квартири дуже зросли, обсяг угод був низьким, становлячи лише близько 10% від пропонованих на ринку продуктів, ціна на окремі будинки залишалася високою, і угод майже не було.

У Хошиміні обсяг угод з нерухомістю різко зменшився, ціни на нерухомість неконтрольовано зросли, що спричинило дисбаланс між ціною та вартістю. За даними Асоціації нерухомості Хошиміна, з 2021 року сегмент доступних квартир (ціною менше 25 млн. донгів/м2) у місті зникне.

Тим часом велика кількість проектів житлової нерухомості стикається з труднощами, затримками, затримками у реалізації та стагнацією, що призводить до величезної втрати землі та капіталу, які підприємства інвестували в проекти. Це збільшує труднощі та витрати для інвесторів, а також підвищує ціни на продукцію.

У звіті Моніторингової групи також зазначається недоліки, коли на ринку спостерігається надлишок високоякісного житла, великі площі, високі ціни, але бракує соціального житла та недорогого житла, що відповідає потребам більшості людей. Крім того, середня ціна соціального житла все ще занадто висока порівняно з доходами бенефіціарів.

Крім того, реалізація програми позик для соціального житла, житла для працівників, ремонту та реконструкції старих квартир з кредитного пакету на суму 120 000 мільярдів донгів відбувається повільно, умови та процедури складні, процентні ставки все ще високі, і програма не була ефективною у залученні та заохоченні інвесторів та покупців соціального житла до доступу до цього кредитного пакету, що є суттєвими перешкодами для розвитку соціального житла.

Виходячи з вищезазначеного, Наглядова група рекомендує, щоб одним із завдань, яке необхідно виконати негайно, було запропонувати конкретні рішення для ефективної реалізації Проекту інвестування в будівництво щонайменше 1 мільйона квартир соціального житла для малозабезпечених осіб та працівників індустріальних парків у період 2021-2030 років, забезпечуючи прогрес, якість та відповідність потребам, умовам праці та життя бенефіціарів.

У довгостроковій перспективі Делегація з нагляду рекомендує якомога швидше завершити дослідження, внести пропозиції щодо внесення змін, доповнень та оприлюднення нового податкового законодавства, включаючи положення про вищі податкові ставки для тих, хто користується великими земельними ділянками, багатьма будинками, повільно використовує землю або залишає землю під паром, забезпечуючи узгодженість з інноваційним змістом земельного законодавства, підвищуючи ефективність управління та використання земель, досягаючи мети перерозподілу доходів та мобілізуючи розумні та стабільні джерела доходів до державного бюджету, на основі посилання на міжнародну практику та відповідно до соціально-економічних умов В'єтнаму.

Ціни на квартири в Ханої продовжують досягати нових піків

Згідно з онлайн-даними Batdongsan.com.vn, ціни на квартири в Ханої постійно зростають за короткий проміжок часу. На початку 2018 року ціна продажу квартир у Ханої та Хошиміні становила 27 мільйонів донгів/м2 та 31 мільйон донгів/м2 відповідно. Однак через 6 років, до 2024 року, середнє зростання цін на квартири в Ханої досягло 70%, тоді як зростання цін на квартири в Хошиміні було меншим, досягнувши 55%.

Дані Асоціації ріелторів В'єтнаму також підтверджують швидке зростання цін на квартири в Ханої. Відповідно, індекс цін на квартири в Ханої у 2023 році зріс приблизно на 38 процентних пунктів порівняно з 2019 роком. Тим часом індекс цін на квартири в Хошиміні зріс лише приблизно на 16 процентних пунктів. Фактично, зростання цін на квартири продовжується і останнім часом має тенденцію до посилення, із середнім зростанням у 100-200 мільйонів донгів на місяць.

Зіткнувшись із вищезазначеною ситуацією, пан Дінь Мінь Туан, директор Batdongsan.com.vn у Південному регіоні, зазначив, що на ринку квартир середнє зростання вартості проекту коливатиметься від 8 до 12%. Це вважається позитивним зростанням. Якщо темпи зростання цін вищі за середнє зростання, ринок демонструє ознаки нестійкості.

Щодо ринку квартир у Ханої, пан Туан зазначив, що ціни на квартири останнім часом постійно зростають, навіть протягом короткого періоду часу ціни постійно стрибали. Тому, на певному порозі, можливо, протягом наступних 2-3 років, ціни на квартири в Ханої не зростатимуть, а якщо й зростатимуть, то повільно, коливаючись лише в межах 5-6%.

Запобігти використанню «земельними брокерами» скоригованих прайс-листів на землю для «завищення» цін

Щодо скоригованого прейскуранта цін на землю, нещодавно опублікованого Народним комітетом міста Хошимін та чинного з 31 жовтня по 31 грудня 2025 року, експерти з нерухомості прокоментували його наслідки.

За словами пана Ле Хоанг Чау, голови Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), скоригований прайс-лист на землю побудовано відповідно до принципу оцінки за ринковою ціною. Розробник законопроекту отримав численні коментарі від бізнес-спільноти та експертів.

Порівняно з проектом, опублікованим для коментарів наприкінці липня, Голова HoREA заявив, що нещодавно опублікований прейскурант цін на землю був скоригований та змінений «розумно» у позитивний бік.

Наприклад, у районі Хокмон, згідно з проектом, ціни на землю в деяких місцях зросли у 50,7 раза порівняно з прайс-листом 2020 року, але зі скоригованим прайс-листом цей рівень збільшився лише майже в 40 разів.

Щодо впливу, за словами пана Чау, скоригований прейскурант цін на землю забезпечує справедливість між тими, хто виконав свої фінансові зобов'язання за перші 10 місяців цього року, порівняно з випадками, що діяли з 31 жовтня.

«Скоригований прейскурант на землю ще не мав негайного впливу на ринок нерухомості, оскільки проекти комерційного житла наразі оцінюються за методом надлишку. Але через деякий час, коли інвестори отримають передачу прав користування землею для реалізації проектів, люди захочуть вищих цін, ніж раніше, що призведе до зростання цін на житло», – сказав пан Чау.

Голова HoREA рекомендував державним органам вжити заходів для контролю за діяльністю «спекулянтів, земельних брокерів та нечесних підприємств», оскільки ця група людей може скористатися скоригованим прейскурантом землі для спекуляцій та «завищення» цін.

Порядок купівлі-продажу квартир у 2024 році

Згідно зі статтею 160 Закону про житло 2023 року, операції з купівлі-продажу будинків повинні відповідати наступним 6 умовам.

Зокрема, (1) Мати сертифікат, як це передбачено законом.

(2) Не у випадку спору, скарги чи позову щодо прав власності відповідно до положень закону про вирішення спорів, скарги та денонсації.

(3) Протягом періоду володіння житлом у разі обмеженого володіння житлом.

(4) Не підлягає вилученню для виконання рішення суду або адміністративного рішення, що набрало законної сили, винесеного компетентним державним органом, або не підлягає застосуванню тимчасових надзвичайних заходів чи запобіжних заходів за рішенням суду або компетентного державного органу.

(5) Не у випадках, коли компетентний орган влади прийняв рішення про повернення землі або надав повідомлення про очищення чи знесення житла.

(6) Умови, зазначені в пункті (2) та пункті (3), не застосовуються до випадків купівлі, продажу або оренди майбутнього житла з правом викупу.

Примітка: Для таких операцій з житлом не потрібен сертифікат на житло: купівля та продаж майбутнього житла; продаж житла у разі ліквідації або банкрутства; організації, що надають будинки вдячності, благодійності або солідарності.

Купівля-продаж вільних будинків інвесторів інвестиційних проектів житлового будівництва у таких випадках: будинки, що належать до державної власності; соціальне житло, житло для Народних збройних сил, житло, що обслуговує переселення, не належить до державної власності; отримання будинків у спадок.

Документи, що підтверджують житлові умови для участі в угодах, зазначених у цьому пункті, повинні відповідати Урядовим нормативним актам.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html