Ціни на квартири в Ханої продовжують стрімко зростати, доступних квартир майже не залишилося; вживаються заходи для стримування завищення цін ріелторами в Хошиміні.

Надлишок елітних квартир, дефіцит доступного житла для більшості населення, оцінка впливу нового прейскуранту на землю в Хошиміні та процедури купівлі-продажу квартир у 2024 році… ось лише деякі з останніх новин ринку нерухомості.

Останні новини ринку нерухомості: У Ханої та Хошиміні більше немає квартир з цінами, доступними для більшості населення. (Фото: Хай Ан)

Ціни на нерухомість різко зросли.

Наглядова делегація Національних зборів щойно представила делегатам звіт про результати нагляду за «впровадженням політики та законів щодо управління ринком нерухомості та розвитку соціального житла з 2015 року до кінця 2023 року».

Озираючись на період з 2015 по 2021 рік, можна побачити, що ринок розвивався динамічно та потужно, з великою пропозицією та багатьма новими видами нерухомості, такими як: туристичні апартаменти (кондотелі), курортні вілли тощо. Однак, команда моніторингу оцінила, що в структурі продуктів нерухомості були «недоліки», які не були раціональними, з дисбалансом між пропозицією та попитом, переважно орієнтованими на сегмент високого класу та цілі фінансових інвестицій, з малою кількістю продуктів, що підходять для доходів більшості населення.

У період 2022-2023 років ринок нерухомості зазнав спаду, а підприємства зіткнулися з багатьма труднощами через недоліки та обмеження періоду 2015-2021 років, що виявилися під тиском пандемії Covid-19. У цей час пропозиція була набагато обмеженішою, ніж у попередній період. Ціни на нерухомість різко зросли порівняно зі зростанням доходів більшості населення.

У Ханої та Хошиміні більше немає сегмента багатоквартирних будинків з цінами, доступними для більшості населення.

Статистика свідчить про зростаючу диспропорцію в структурі продуктів нерухомості. Згідно зі звітом Народного комітету Ханоя, сегменти квартир середнього та високого класу становлять більшість. У 2022 році ціни на квартири різко зросли, але обсяги угод були низькими, становлячи лише близько 10% від пропонованих на ринку продуктів. Ціни на окремі будинки залишалися високими, і угод майже не було.

У Хошиміні кількість операцій з нерухомістю різко скоротилася, тоді як ціни на нерухомість неконтрольовано зросли, що створило дисбаланс між ціною та вартістю. За даними Асоціації нерухомості Хошиміна, з 2021 року в місті більше немає доступних сегментів квартир (ціною нижче 25 мільйонів донгів/м2).

Тим часом велика кількість проектів житлової нерухомості стикається з перешкодами, затримками, повільним впровадженням та стагнацією, що призводить до значної втрати землі та капіталу, інвестованого підприємствами. Це збільшує труднощі та витрати для інвесторів, а також призводить до зростання цін на продукцію.

У звіті Делегації нагляду також зазначається неадекватність ринку, де спостерігається надлишок високоякісного, великогабаритного та дорогого житла, водночас спостерігається дефіцит соціального та недорогого житла, що відповідає потребам більшості населення. Крім того, середня ціна соціального житла все ще занадто висока порівняно з доходами бенефіціарів.

Крім того, повільне виділення коштів із кредитного пакету у розмірі 120 000 мільярдів донгів на соціальне житло, житло для працівників, а також реконструкцію та ремонт старих багатоквартирних будинків, у поєднанні зі складними умовами та процедурами, а також високими процентними ставками, не було ефективним у залученні та заохоченні інвесторів та покупців соціального житла до доступу до цього кредитного пакету. Це є суттєвими перешкодами для розвитку соціального житла.

Виходячи з вищезазначених фактів, Делегація нагляду рекомендує одним із невідкладних завдань запропонувати конкретні рішення для ефективної реалізації Проекту інвестування в будівництво щонайменше 1 мільйона одиниць соціального житла для малозабезпечених та працівників промислових зон у період 2021-2030 років, забезпечуючи прогрес, якість та відповідність потребам та умовам життя бенефіціарів.

У довгостроковій перспективі Делегація з нагляду рекомендує якомога швидше завершити дослідження та розробити пропозиції щодо внесення змін, доповнень та прийняття нових податкових законів, включаючи положення про вищі податкові ставки для тих, хто користується великими земельними ділянками, володіє кількома будинками, повільно використовує землю або залишає її під паром. Це забезпечить узгодженість з інноваціями в земельному законодавстві, підвищить ефективність управління та використання земель, досягне мети перерозподілу доходів та мобілізує розумні та стабільні джерела доходів до державного бюджету, виходячи з міжнародної практики та відповідно до соціально-економічних умов В'єтнаму.

Ціни на квартири в Ханої продовжують досягати нових максимумів.

Згідно з онлайн-даними Batdongsan.com.vn, ціни на квартири в Ханої постійно зростали протягом короткого періоду. На початку 2018 року ціни на квартири в Ханої та Хошиміні становили 27 мільйонів донгів/м2 та 31 мільйон донгів/м2 відповідно. Однак через шість років, до 2024 року, середнє зростання цін на квартири в Ханої досягло 70%, тоді як зростання в Хошиміні було меншим – 55%.

Дані Асоціації ріелторів В'єтнаму також підтверджують швидке зростання цін на квартири в Ханої. Відповідно, індекс цін на квартири в Ханої у 2023 році зріс приблизно на 38 процентних пунктів порівняно з 2019 роком. Тим часом індекс цін на квартири в Хошиміні зріс лише приблизно на 16 процентних пунктів. Фактично, тенденція до зростання цін на квартири продовжується і останнім часом посилюється, із середнім зростанням на 100-200 мільйонів донгів на місяць.

З огляду на вищезазначену ситуацію, пан Дінь Мінь Туан, директор Batdongsan.com.vn у Південному регіоні, зазначив, що на ринку квартир середнє зростання цін на проект коливатиметься від 8 до 12%. Це вважається позитивним зростанням. Якщо темпи зростання цін вищі за середні, ринок демонструє ознаки нестійкості.

Щодо ринку квартир у Ханої, пан Туан вважає, що ціни на квартири останнім часом постійно зростають, навіть різко зросли за короткий період. Тому в якийсь момент, можливо, протягом наступних 2-3 років, зростання цін на квартири в Ханої припиниться, або якщо й зросте, то буде повільним, коливаючись лише близько 5-6%.

Запобігти використанню земельними брокерами скоригованих прайс-листів на землю для завищення цін.

Щодо скоригованого прейскуранта цін на землю, нещодавно опублікованого Народним комітетом міста Хошимін і чинного з 31 жовтня по 31 грудня 2025 року, експерти з нерухомості запропонували свої оцінки його наслідків.

За словами пана Ле Хоанг Чау, голови Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), скоригований прейскурант на землю був розроблений відповідно до принципу ринкової оцінки. Розробник врахував багато пропозицій від бізнес-спільноти та експертів.

Порівняно з проектом, опублікованим для громадського обговорення наприкінці липня, Голова HoREA вважає, що нещодавно опублікований прейскурант цін на землю був скоригований та змінений у «розумному та доцільному» напрямку.

Наприклад, у районі Хокмон, згідно з проектом, ціни на землю в деяких районах зросли у 50,7 раза порівняно з прайс-листом 2020 року, але зі скоригованим прайс-листом це зростання становить майже лише 40 разів.

Щодо впливу, за словами пана Чау, скоригований прейскурант цін на землю забезпечує справедливість між тими, хто виконав свої фінансові зобов'язання за перші 10 місяців цього року, порівняно з тими, хто сплатив з 31 жовтня.

«Скоригований прейскурант на землю не одразу вплинув на ринок нерухомості, оскільки проекти комерційного житла наразі оцінюються за методом надлишку. Однак через деякий час, коли забудовники отримають права користування землею для розвитку проектів, люди бажатимуть вищих цін, ніж раніше, що призведе до зростання цін на житло», – сказав пан Чау.

Голова HoREA запропонував державним органам вжити заходів для контролю за діяльністю «земельних спекулянтів, брокерів та недобросовісних підприємств», оскільки ця група може скористатися скоригованим прейскурантом землі для спекуляцій та завищення цін.

Процедури купівлі-продажу квартир у 2024 році

Згідно зі статтею 160 Закону про житло 2023 року, операції з купівлі-продажу житла повинні відповідати наступним шести умовам.

Зокрема, (1) Має сертифікат, передбачений законом.

(2) Не є предметом поточних спорів, скарг або судових позовів щодо прав власності, як це передбачено законом про вирішення спорів, скарги та денонсації.

(3) Наразі в межах періоду володіння у випадку обмеженого терміну володіння житлом.

(4) Не підлягає вилученню для виконання судових рішень або для виконання юридично чинних адміністративних рішень компетентних державних органів, а також не підлягає тимчасовим надзвичайним заходам чи запобіжним заходам, визначеним Судом або компетентними державними органами.

(5) Не у випадках, коли є рішення про повернення землі або повідомлення про знесення будинків, видане компетентним органом.

(6) Умови, передбачені пунктами (2) та (3), не застосовуються до випадків купівлі, продажу або оренди будинків, що будуються.

Примітка: Для таких операцій з житлом не потрібне свідоцтво про право власності: купівля та продаж будинків, що будуються; продаж будинків у разі ліквідації або банкрутства; організація пожертвування будинків на благодійні цілі, будинків для нужденних та будинків для національної солідарності.

Купівля та продаж існуючого житла у забудовника житлового будівництва у таких випадках: житло, що належить до державної власності; соціальне житло, житло для народних збройних сил, житло для переселення, що не належить до державної власності; успадкування житла.

Документи, що підтверджують право на здійснення операцій з житлом, як зазначено в цьому пункті, оформлюються відповідно до урядових постанов.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html