Ціни на квартири стрімко зростають, що ускладнює пошук житла; нові прайс-листи на землю в Ханої та Хошиміні створюють рівну конкуренцію, сповільнюючи хвилю спекуляцій.

Нестача доступних квартир, люди відчайдушно шукають житло; сподіваємося, що завдяки новому прайс-листу на землю в Ханої та Хошиміні швидкість спекуляцій зменшиться... такі останні новини на ринку нерухомості.

Сегмент доступних квартир повністю відсутній на ринку, тоді як квартири середньої цінової категорії також стають дефіцитнішими. (Фото: Лінь Ань)

Ціни на квартири продовжують зростати

В'єтнамський ринок нерухомості, особливо сегмент квартир, останнім часом переживає різке зростання цін. Через це багатьом людям, навіть маючи 3-4 мільярди донгів на руках, важко знайти підходяще житло.

За словами Лао Донга, сегмент доступних квартир повністю відсутній на ринку, а квартири середнього цінового сегмента також стають дефіцитними. На початку 2024 року ринок стартує із середньої ціни близько 65 мільйонів донгів/м2.

Однак, лише після двох кварталів ціна перевищила 68 мільйонів донгів/м2 і продовжувала зростати в останні місяці року. Нові проекти, запущені цього року, зосереджені на сегменті високого класу в таких районах, як Нам Ту Лієм, Кау Зяї та Зя Лам, Донг Ань, де ціни регулярно перевищують 70 мільйонів донгів/м2.

Коментуючи сегмент квартир, пан Во Хюїнь Туан Кіет, директор відділу маркетингу житла CBRE Vietnam, зазначив, що в четвертому кварталі 2024 року первинна ціна продажу квартир у Ханої досягла в середньому 72 мільйони донгів/м2, що на 36% більше, ніж за аналогічний період минулого року, та на 12% більше, ніж у третьому кварталі 2024 року.

Це зростання ускладнює доступ до ринку для багатьох покупців житла вперше, особливо для молодих сімей. Це означає, що з 3-4 мільярдами донгів покупці житла не мають багато варіантів, можуть володіти лише квартирою скромного розміру, яка використовується протягом багатьох років, або ж змушені погодитися на розташування далеко від центру. Тому багато покупців житла вперше після тривалого часу пошуків були змушені призупинити свої плани, оскільки ціна перевищує їхні фінансові можливості.

Пані Нгок Ван (33 роки, Нам Ту Лієм, Ханой) розповіла, що після багатьох років заощаджень вони з чоловіком планували купити квартиру з бюджетом у 3 мільярди донгів. Однак, досліджуючи ринок, вона зрозуміла, що ціни на квартири різко зросли, набагато перевищивши платоспроможність її родини, тому їй довелося відкласти план купівлі будинку через зростання цін.

В умовах зростання цін на квартири, володіння будинком з бюджетом у 3-4 мільярди донгів стає складним, оскільки ціни на квартири продовжують зростати. Це не лише ускладнює володіння житлом для людей із середнім та низьким рівнем доходу, але й знижує стійкість ринку. Зниження цін на житло стало нагальною вимогою для забезпечення доступу людей до житла та стабілізації економіки .

Одним із рішень для зниження цін на нерухомість у Ханої є сприяння розвитку соціального житла.

Доктор Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму, зазначив, що соціальне житло є важливим напрямком зниження тиску на ціни на житло на ринку. Крім того, необхідно активізувати усунення правових перешкод у проектах, спрямованих на розблокування пропозиції на ринку.

Ціни на землю в Ханої різко зростають, деякі домовласники хвилюються про витрати десятків мільярдів на переобладнання

Скоригований прейскурант на землю, оголошений Народним комітетом Ханоя та чинний з 20 грудня 2024 року до 31 грудня 2025 року, різко зріс порівняно зі старим прейскурантом. Це також призвело до різкого зростання витрат на користування землею для населення.

Пан Фам Б. (район Мі Дук, Ханой) сказав, що наприкінці 2024 року він щойно завершив сплату земельних зборів за перетворення частини своєї житлової землі на садові землі. Оскільки рішення про оформлення документів було отримано після 20 грудня 2024 року, плата за землекористування, що застосовувалася згідно з новим прейскурантом, становила понад 800 мільйонів донгів. Тим часом, якби плата застосовувалася згідно зі старим прейскурантом, його родині довелося б сплатити близько 350 мільйонів донгів.

Пані Нгуєн Т. (Лонг Б'єн, Ханой) розповіла, що її родина має понад 1000 квадратних метрів садової землі. Тепер, якщо вони хочуть перетворити її на житлову землю для розподілу між своїми дітьми, їм доведеться заплатити близько 15 мільйонів донгів за квадратний метр. Таким чином, орієнтовна сума для перетворення всієї площі становить близько 15 мільярдів донгів. Ця сума перевищує їхні фінансові можливості, тому родина розглядає можливість її належного збалансування.

Зростання цін на землю та пов'язане з цим збільшення плати за користування землею також змусили багатьох інвесторів, які володіють сільськогосподарськими угіддями в передмістях, скоригувати свої інвестиційні плани.

На нещодавньому семінарі щодо застосування прейскуранту на землю відповідно до Земельного закону 2024 року професор Данг Хунг Во, колишній заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища (TN-MT), оцінив, що насправді, незалежно від того, чи є прейскурант на землю низьким чи високим, існують «скарги».

Пан Во наголосив, що прайс-лист на землю має бути еквівалентним ринковому та відповідати ринку. Проблема полягає в тому, як його впровадити? Це питання державної політики. У яких випадках застосовуватиметься 80% ринкового, у яких – 20%, у конкретних випадках матимуть різні коефіцієнти застосування. Як його застосовувати для залучення інвестицій, розвитку економіки та забезпечення соціального забезпечення залежить від регуляторної політики держави.

Пан Ле Ван Бінь, заступник директора Департаменту земельних ресурсів (Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища), зазначив, що для проектів нерухомості (житлове будівництво, курортна нерухомість) не застосовуються прейскуранти на землю, а застосовуються спеціальні методи розрахунку. Прейскурант на землю призначений переважно для збору фінансових зобов'язань окремих домогосподарств та випадків річної оренди землі; інші випадки - це аукціони та торги.

Щодо вартості перетворення землі на житлову землю, пан Бінь оцінив, що в Ханої перетворення сільськогосподарських угідь у житлових районах або сільськогосподарських угідь, приєднаних до житлової землі, на житлову землю зараз відбувається дуже рівномірно. Раніше перетворення було дуже складним, оскільки ціна для людей становила лише половину вартості житлової землі.

За словами заступника директора Земельного департаменту, наближення цін на землю до ринкової ціни забезпечує рівні умови гри, різниці між двома цінами більше немає. Учасники ринку погоджуються на рівні умови гри, ціна на землю більше не відрізняється, тому люди можуть бачити, що земля родини, перетворена на житлову, не коштує багато, навіть якщо її продати назад на публічний ринок, тому вона поступово перенасититься.

Оцінюючи новий прайс-лист на землю в Ханої, на думку експертів Savills Vietnam, вплив на ціни на нерухомість незначний, але також допомагає знизити швидкість спекулятивних хвиль, люди отримують компенсацію, близьку до фактичної вартості...

Пані Нгуєн Тхі Хонг Ван, заступниця директора департаменту оцінки та фінансового консалтингу Savills Hanoi, рекомендує інвесторам, які зараз спекулюють купівлею та продажем, ретельніше обмірковувати це питання, оскільки зростання цін на нерухомість має бути вищим за вартість капіталу, вартість використання фінансового левериджу, а також вартість податку на прибуток від передачі нерухомості, розрахованого за новим прайс-листом на землю, ближчим до ринкового.

Новий прейскурант землі в Хошиміні: підвищення прозорості та сприяння розвитку інфраструктури

Нещодавно місто Хошимін (ХШМК) оголосило новий прейскурант цін на землю відповідно до Рішення № 79/2024/QD-UBN, який діє з 31 жовтня 2024 року по 31 грудня 2025 року. Це перше коригування з 2020 року, коли ціни на землю різко зростають, від 4 до 38 разів залежно від району. Найнижча ціна в Тхієнг Ліенгу (район Кан Зіо) становить 2,3 мільйона донгів/м2, тоді як найвища ціна на центральних вулицях Району 1, таких як Донгхой, Ле Лой та Нгуєн Хюе, становить 687,2 мільйона донгів/м2.

Вважається, що коригування цін на землю не лише забезпечить справедливість, але й пришвидшить важливі проекти розвитку інфраструктури міста. Оцінка землі, близька до ринкової, допомагає мінімізувати суперечки щодо очищення ділянки – одна з головних причин, чому такі великі проекти, як Кільцева дорога №3 та Лінія метро №2, відкладаються на багато років.

Новий прейскурант земельних ділянок має багато наслідків для різних груп людей на ринку, від фізичних осіб, бізнесу до іноземних інвесторів. Можна сказати, що права людей, чию землю було повернуто, гарантовані набагато краще, ніж раніше, і це основна група, на яку це впливає.

Коли ціни наближаються до ринкової вартості, компенсація стає більш прозорою та розумною, що допомагає мінімізувати земельні суперечки. Це особливо важливо у великих інфраструктурних проектах, таких як Кільцева дорога №3 або Лінія №2 метро. За словами пані Зіанг До, директора консалтингового відділу Savills Vietnam, новий прайс-лист на землю не лише допомагає підвищити громадську згоду, але й пришвидшує розчищення ділянки, що є ключовим фактором для великих проектів.

Крім того, перевагою є більш прозоре інвестиційне середовище завдяки новому прайс-листу на землю. Іноземні інвестори можуть легко визначити витрати та розрахувати прибуток, особливо в контексті того, що Хошимін стає провідним економічним центром регіону. «Більш прозоре коригування прайс-листа на землю, засноване на фактичній вартості, створить більшу довіру для іноземних інвесторів. Це необхідний крок для забезпечення сталого розвитку ринку», – сказав представник консалтингового відділу Savills Vietnam.

З іншого боку, новий прейскурант на землю створює фінансовий тиск на інвесторів. Висока вартість користування землею призводить до зростання цін на нерухомість, що безпосередньо впливає на можливості людей отримати житло.

«Ми стурбовані тим, що зростання вартості землекористування чинитиме тиск на ціни на продукцію, особливо в сегменті житла для людей із середнім та низьким рівнем доходу. Це проблема, яку потрібно ретельно розглянути», – сказала пані Джанг До. Зокрема, у приміських районах нові ціни на землю ускладнюють переведення землекористування із сільськогосподарських угідь на житлові, зменшуючи можливості для розвитку проектів доступного житла.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html