Ціни на землю зростатимуть, причина, чому квартири в Ханої постійно б'ють рекорди, випадки, коли іноземним особам дозволено володіти будинками

Необхідно посилити розподіл та продаж землі, саме тому квартири в Ханої постійно б'ють рекорди. Куанг Бінь збирається виставити на аукціон 128 земельних ділянок, починаючи від 560 мільйонів донгів... це останні новини ринку нерухомості.

Змінений Закон про ріелторську діяльність передбачає, що права користування землею не можуть бути передані особам, які самостійно будують будинки, ділять земельні ділянки на ділянки для продажу в районах, округах та містах спеціального класу, I, II та III класів міських зон, а також підлягають аукціонам з продажу прав користування землею для інвестування в проекти житлового будівництва відповідно до положень Земельного закону. (Джерело: Ден Трі)

Ціни на землю можуть зрости

Згідно зі статистикою Міністерства будівництва , до грудня 2023 року в країні буде 902 міські райони. Вищезазначена статистика безпосередньо пов'язана з положенням про заборону поділу та продажу земельних ділянок у зміненому Законі про ріелторську діяльність, який набуде чинності на початку 2025 року.

Зокрема, змінений Закон про ріелторську діяльність передбачає, що права користування землею не можуть бути передані особам, які самостійно будують будинки, ділять земельні ділянки на ділянки для продажу в районах, округах та містах спеціального класу, I, II та III класів міської зони, а також підлягають аукціонам з продажу прав користування землею для інвестування в проекти житлового будівництва відповідно до положень Земельного закону.

Для решти територій Провінційний народний комітет, виходячи з місцевих умов, визначає території, де інвесторам проектів дозволено передавати права користування землею з технічною інфраструктурою фізичним особам для самостійного будівництва будинків.

Щодо цього положення, яке забороняє поділ та продаж землі, багато експертів з нерухомості вважають, що протягом наступного року або близько того ринок землі зазнає значних коливань. Посилення умов поділу та продажу землі призведе до дефіциту пропозиції, а ціни можуть зрости.

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова В'єтнамської асоціації брокерів з нерухомості (VARS), зазначив, що попит на землю завжди дуже високий, тоді як на ринку бракує пропозиції з боку офіційних проектів.

«Багато спекулянтів скористалися можливістю купити землю, розділити її на ділянки та навіть назвати на честь законних проектів, щоб залучити покупців. Водночас вони конкурують у завищенні цін, «підштовхуючи» ціни на нерухомість угору, спричиняючи хаос на ринку», – сказав пан Дінь, підтверджуючи необхідність посилення розподілу та продажу землі.

За словами експерта з нерухомості Дінь Мінь Туана, заборона на поділ та продаж земельних ділянок згідно з новими правилами може зменшити нестримне поділ, пропозиція на ринку також «скоротиться», що сприятиме зменшенню марнотратства земельних ресурсів.

Однак, діяльність із торгівлі землею в найближчому часі також постраждає. На першому етапі ринок землі буде нестабільним, оскільки наразі 90% угод із торгівлі землею на ринку – це поділ землі.

Після впровадження цього регулювання може з'явитися велика кількість земельних продуктів великої площі на продаж за зниженими цінами, що надходять від інвесторів, які випадково «тримають» землю з метою поділу та розмежування ділянок для отримання прибутку.

Навпаки, ціни на поділені земельні ділянки з сертифікатами в місцевостях, де поділ заборонено, зростуть, і існує ймовірність хвилі «бігу» за поділом та розколом ділянок до офіційного набрання чинності закону.

Офіційне посилення розподілу земель торкнеться не лише невеликої групи людей. Оскільки в міських районах 2 та 3 типу кількість інвесторів, які беруть участь у земельних інвестиціях, дуже велика. Оскільки цей вид інвестицій має добру ліквідність та високий попит, деякі інвестори «запасаються» товарами та перепродають їх за високими цінами.

«Непомітно, що ціна на поділ землі також вища за середню ціну землі, яку продають люди», – наголосив пан Туан.

За словами пана Туана, заборона на поділ та продаж землі у 105 містах та селищах знизить купівельну спроможність на цих ринках, але земля в першокласних міських районах приваблюватиме більше грошових потоків. Оскільки інвестори бачать ризики зовні та чекатимуть на стабілізацію питань, пов'язаних з поділом землі, а потім розглядатимуть можливість повернення в ці райони. У короткостроковій перспективі центральні ринки все ще приваблюватимуть грошові потоки завдяки очевидному зростанню інвестиційного попиту.

Пан Туан рекомендує, щоб наразі інвестори в землю ретельно обмірковували інвестування в земельні ділянки в районах, що перебувають у перехідному періоді відповідно до Закону про нерухомість або Закону про житловий фонд, особливо в районах, де поділ та продаж земельних ділянок заборонені. Покупці повинні переконатися, що інвестиційна земельна ділянка має сертифікат.

Поділяючи таку ж думку, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), зазначив, що в довгостроковій перспективі посилення процедур поділу та продажу землі допоможе цьому ринку розвиватися у прозорому та сталому напрямку, запобігти спекуляціям, земельній «лихоманці» та обмежити марнотратство землі.

Що спричиняє зростання цін на квартири в Ханої ?

Попит на житло постійно зростає, чинячи тиск на пропозицію та підштовхуючи ціни на нерухомість загалом до постійного встановлення нових рівнів, кожен з яких вищий за попередній.

Зокрема, сегмент квартир у Ханої постійно переживає цінову лихоманку. В'єтнамська асоціація ріелторів (VARS) вказала на фактори, які призвели до постійного зростання цін на квартири в Ханої.

З 2018 року політика, пов'язана з джерелами капіталу та рішеннями агентств і відомств щодо контролю над ринком нерухомості, була однією з причин серйозного скорочення пропозиції житлової нерухомості.

Дані дослідження VARS показують, що ціни на квартири в Ханої зростали протягом десятків кварталів поспіль. Індекс цін на квартири в Ханої в першому кварталі 2024 року зріс на 48% порівняно з першим кварталом 2019 року та на 8 процентних пунктів порівняно з останнім кварталом 2023 року – це найвище зростання за останні 5 років.

Експерти VARS зазначили, що інфраструктура постійно вдосконалюється, тому вартість нерухомості також зростає пропорційно інвестиціям. Однак нерозумно інвестувати лише один раз і збільшувати її в 3-4 рази.

Причини, чому ціни на квартири в Ханої постійно падають, пов'язані з великим інвестиційним попитом, коли великі грошові потоки активно «вливаються» в нерухомість для зберігання активів, особливо в контексті падіння банківських процентних ставок до «дна». Крім того, попит на інвестиції в оренду квартир також зумовлений потребами в житлі великої кількості іноземних туристів, іноземних експертів або студентів, які стікаються до столиці.

Тим часом, пропозиція є недостатньою, існує дефіцит товарів для задоволення ринкового попиту. Згідно із загальною психологією, попит на власне житло у в'єтнамців завжди високий і продовжує зростати... Серія цих факторів одночасно впливає на ціну на квартири в Ханої, постійно б'ючи власні цінові рекорди.

За розрахунками VARS, до 2025 року населення Ханоя, як очікується, досягне 9 мільйонів осіб, а очікуваний рівень урбанізації становитиме 62%. Таким чином, до 2025 року населення, яке проживає в міських районах, досягне близько 5 580 000 осіб, порівняно з 4 138 500 осіб у 2022 році; це еквівалентно приблизно 120 000 нових міських домогосподарств щороку.

Водночас, VARS посилалася на дані Плану розвитку житлового будівництва Ханоя на період 2021-2025 років, які також показують, що загальний попит на період 2022-2025 років становить 185 200 будинків, з яких 166 600 – квартири. У той же час фактична кількість нещодавно відкритих квартир для продажу в Ханої постійно зменшується.

У 2023 році загальна пропозиція нових квартир досягне лише приблизно 11 000 одиниць, що дорівнює 66% порівняно з аналогічним періодом 2022 року. Тільки у першому кварталі 2024 року на всьому ринку Ханоя буде зафіксовано лише близько 3000 новозбудованих квартир.

Таким чином, відтепер і до 2025 року в Ханої в середньому щорічно бракуватиме близько 50 000 квартир. Тим часом кількість нових ліцензованих проектів комерційного житла постійно зменшується, і люди неохоче продають свої будинки, побоюючись, що якщо ціни продовжуватимуть зростати, у них не вистачить грошей на купівлю іншого будинку; особливо зараз, коли на ринку немає квартир за «доступними» цінами.

У 2023 році загальна пропозиція нових квартир сягне лише приблизно 11 000 одиниць, що дорівнює 66% порівняно з аналогічним періодом 2022 року. (Фото: HA)

Випадки, коли іноземним організаціям та фізичним особам дозволено володіти будинками у В'єтнамі

Стаття 17 Закону про житло 2023 року (чинного з 1 січня 2025 року) визначає іноземні організації та фізичних осіб, яким дозволено володіти житлом, та форми власності на житло у В'єтнамі.

Відповідно, іноземним організаціям та фізичним особам дозволено володіти житлом у В'єтнамі, зокрема:

Господарські організації з іноземними інвестиціями інвестують у проекти житлового будівництва у В'єтнамі відповідно до положень цього закону та інших відповідних правових норм;

Господарські організації з іноземними інвестиціями, філії, представництва іноземних підприємств, іноземні інвестиційні фонди та філії іноземних банків, що діють у В'єтнамі (далі – іноземні організації);

Іноземним громадянам дозволено в'їзд до В'єтнаму.

Іноземним організаціям та особам, зазначеним у пункті 1 цієї статті, дозволяється володіти житлом у В'єтнамі, включаючи квартири та окремі будинки, у таких формах:

Організації, зазначеній у пункті а) частини 1 цієї статті, дозволяється володіти житлом шляхом реалізації інвестиційних проектів житлового будівництва у В'єтнамі;

Організаціям та особам, зазначеним у пунктах b та c частини першої цієї статті, дозволяється володіти житлом шляхом придбання або оренди комерційних приміщень у розстрочку від інвесторів інвестиційних проектів житлового будівництва, отримання подарунків або успадкування комерційних приміщень в інвестиційних проектах житлового будівництва, що не розташовані в районах, що потребують національної оборони та безпеки, як це передбачено статтею 16 цього Закону;

Організаціям та особам, зазначеним у пунктах b та c частини першої цієї статті, дозволяється володіти житлом шляхом придбання або викупу житла в оренду у іноземних організацій та осіб, які вже володіють житлом, як це передбачено пунктом b цієї статті.

Куанг Бінь збирається продати на аукціоні 128 земельних ділянок.

Провінція Куангбінь у травні наступного року виставить на аукціон право користування 128 земельними ділянками в районі Куанг Трач, містах Ба Дон та Донг Хой. Найнижча початкова ціна становить 560 мільйонів донгів, а найвища – майже 6 мільярдів донгів.

У місті Бадон 50 земельних ділянок, що належать Раді з управління проектами розвитку та інвестицій Земельного фонду міста Бадон, будуть виставлені на аукціон з надання прав землекористування Центром обслуговування майнових аукціонів провінції Куангбінь вдень 7 травня.

50 виставлених на аукціон ділянок – це сільські житлові угіддя довгострокового використання. Ділянки належать до проекту житлової інфраструктури вздовж головної дороги від Національної автомагістралі 12А до центрального кластера комун у Південному регіоні, міста Ба Дон.

Площа земельних ділянок коливається від 160 до 240 м². Початкова ціна від 560 мільйонів донгів до понад 2 мільярдів донгів за ділянку.

Кінцевий термін отримання реєстраційних документів та заявок – 16:30 4 травня. Оголошення заявок відбудеться в залі засідань Народного комітету комуни Куанг Хоа, місто Бадон.

Також у місті Бадон, Центр обслуговування аукціонів майна провінції Куангбінь продовжив організацію аукціону з продажу прав землекористування на 10 земельних ділянок у другій половині дня 13 травня.

Земельні ділянки, що продаються на аукціоні, є міською житловою землею, частиною проекту технічної інфраструктури житлового району Донг Муа, району Куанг Тхуан, міста Ба Дон.

Площа кожної ділянки становить від 160,8 до 237 м²/ділянка. Початкова ціна від 746 мільйонів донгів до понад 1,3 мільярда донгів/ділянка.

Кінцевий термін отримання аукціонних документів та заявок – 16:30 10 травня у Народному комітеті округу Куанг Тхуан.

Оголошення сплаченої ціни відбудеться в залі засідань Народного комітету округу Куанг Тхуан.

Вранці 16 травня в окрузі Куанг Трач Центр обслуговування майнових аукціонів провінції Куанг Бінь виставить на аукціон 42 земельні ділянки, що належать Народному комітету комуни Куанг Фу, на право землекористування.

42 земельні ділянки є сільськими житловими угіддями довгострокового використання; належать до проекту технічної інфраструктури житлової планової зони села Нам Лань, комуни Куанг Фу.

Площа від 200 до 303,6 м2/ділянка. Початкова ціна від 680 мільйонів донгів до майже 1,4 мільярда донгів/ділянка.

Аукціон проводиться шляхом непрямого голосування лише один раз протягом періоду подання заявок. Кінцевий термін подання заявок та тендерних пропозицій – 16:30 13 травня в штаб-квартирі Народного комітету комуни Куанг Фу.

Оголошення сплаченої ціни відбудеться в залі засідань Народного комітету комуни Куанг Фу.

У місті Донгхой вранці 13 травня Центр обслуговування аукціонів майна провінції Куангбінь та Рада з управління інвестиційними проектами цивільного та промислового будівництва провінції Куангбінь організують аукціон на право користування 26 земельними ділянками.

Земельні ділянки, що належать до проекту технічної інфраструктури житлового району в адміністративному центрі району Дук Нінь Донг.

Площа ділянки від 126 до 331,5 м2/ділянка. Початкова ціна від понад 1,4 млрд до понад 5,9 млрд донгів/ділянка.

Реєстрація для участі в аукціоні та голосування тривають до 16:30 10 травня. Оголошення ставок відбудеться в залі Центру обслуговування майнових аукціонів провінції Куангбінь.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-dat-nen-se-tang-ly-do-chung-cu-ha-noi-lien-tiep-lap-ky-luc-truong-hop-ca-nhan-nuoc-ngoai-duoc-so-huu-nha-269626.html