Система даних про ціни на землю є обов'язковою умовою!

Під час перегляду Закону про податок на доходи фізичних осіб Міністерство фінансів запропонувало два методи розрахунку податку на дохід від передачі нерухомості. Перший полягає у застосуванні ставки податку 20% до оподатковуваного доходу (ціна продажу мінус загальні пов'язані з цим витрати). Другий полягає у тому, що якщо ціну покупки та витрати неможливо визначити, до ціни передачі буде застосовано податок у розмірі 2%.

Запропонований метод розрахунку податку на основі прибутку ґрунтується на кількох підставах. По-перше, Закон про землю 2024 року передбачає, що під час передачі прав користування землею оподатковуваний дохід розраховуватиметься на основі ціни землі в таблиці цін на землю, з очікуванням, що люди зафіксують фактичну ціну угоди в договорі. Це дозволяє чітко ідентифікувати ціни купівлі та продажу, тим самим ефективно застосовуючи метод розрахунку податку на основі прибутку. Однак це положення застосовується лише до передачі прав користування землею; для операцій, що стосуються як будинку, так і землі, продавець все ще може задекларувати неправильну ціну для зменшення податків.

По-друге, оподаткування на основі прибутку вважається справедливішим, оскільки допомагає зменшити податкове навантаження у випадках, коли люди змушені «продавати зі збитком». Водночас це також створює основу для застосування прогресивних ставок оподаткування залежно від терміну володіння майном, тим самим сприяючи стримуванні спекуляцій та сталому розвитку ринку.

Однак громадська думка висловила занепокоєння щодо доцільності такого підходу. Фактично, Циркуляр 84/2008/TT-BTC раніше застосовував 25% податок на прибуток від передачі нерухомості, але це виявилося неефективним на практиці, що призвело до його скасування в Циркулярі 92/2015/TT-BTC та заміни його чинним уніфікованим методом стягнення 2% від ціни передачі. Розрахунок податку на основі прибутку зустрічав спротив через складність точного визначення витрат, потенційну можливість шахрайства та труднощі в управлінні.

Отже, для успішного впровадження цього підходу необхідно подолати обмеження, які раніше призводили до збою старої моделі. Передумовою є створення комплексної та прозорої бази даних фактичних цін на земельні угоди в населеному пункті. Крім того, важливо синхронізувати її з нормативними актами щодо процедур укладання угод та способів оплати, щоб забезпечити точне фіксування ціни всіма сторонами договору.

Якщо ці фундаментальні умови не виконуються, оподаткування на основі прибутку не лише неефективне, але й може бути використане з точки зору експлуатаційних ризиків, що призводить до втрат доходів державного бюджету та негативно впливає на ринок нерухомості.

Джерело: https://nld.com.vn/he-thong-du-lieu-ve-gia-dat-dieu-kien-tien-quyet-196250602212010847.htm