Очікування «розблокування» потоку капіталу в нерухомість від впровадження Земельного закону 2024 року

За даними Головного управління статистики, за перші 6 місяців 2024 року 3185 підприємств нерухомості по всій країні оголосили про тимчасове призупинення діяльності, що становить 125% порівняно з аналогічним періодом 2023 року.

Кількість підприємств, які завершили процедури ліквідації, становить 605, що дорівнює 92,5% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Більшість підприємств стикаються з найгіршими сценаріями, такими як банкрутство, призупинення діяльності, скорочення заробітної плати, реструктуризація тощо.

Kỳ vọng — *Багато компаній у сфері нерухомості стикаються з кризою.*

Насправді, багато компаній у сфері нерухомості зараз стикаються з проблемою виплати відсотків, оскільки галузь характеризується високим рівнем фінансового левериджу, тому тиск на виплату відсотків лягає важким тягарем на плечі підприємств.

Не кажучи вже про те, що підприємствам також доводиться сплачувати низку щоденних операційних витрат, таких як орендна плата, заробітна плата працівників, витрати на управління бізнесом, витрати на збут тощо.

У цьому контексті грошовий потік від бізнесу надзвичайно обмежений через стагнацію проектів, зупинені проекти та тривалі терміни їх завершення, що призводить до того, що багато підприємств, від малих до великих, потрапляють у скрутне становище.

Багато відмов ускладнюють роботу бізнесу з нерухомості

Висловлюючи свою думку з вищезазначеного питання, пан Нгуєн Ван Дінь - віце-президент В'єтнамської асоціації нерухомості (VNRea), президент В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS) повідомив Нгої Дуа Тін , що потік капіталу для бізнесу демонструє ознаки перевантаження.

Основна причина полягає в тому, що ліквідність ринку ослабла, що призвело до різкого зниження доходів бізнесу.

Багатьом підприємствам не вистачає капіталу, і вони змушені зупиняти поточні проекти, навіть звільняти працівників, скорочувати витрати, миритися зі збитками та продавати потенційні поточні проекти.

Крім того, труднощі бізнесу в сфері нерухомості також виникають через юридичні процедури, а юридичні перешкоди, які заважають бізнесу розробляти проекти для продажу, також є основними факторами, що призводять до вичерпання грошових потоків у бізнесу.

Тисячі проектів по всій країні майже не мають затверджених інвестиційних процедур, особливо щодо затвердження ціни на землю та фінансових зобов'язань щодо сплати зборів за користування землею, що стикається з багатьма проблемами через старі політики, що демонструють ознаки відсталості, дублювання та суперечностей.

Крім того, багато слів, що «ні», таких як «немає доходу», «немає ліквідності», «немає законності», призводять до кризи в бізнесі нерухомості.

Не кажучи вже про те, що труднощі з джерелами капіталу є не лише локальними, а й поширеними серед усіх груп учасників ринку нерухомості, від інвесторів, торгових майданчиків, брокерів до клієнтів та інвесторів.

Тому пан Дінь висловив думку, що всі учасники ринку нерухомості з нетерпінням чекають на набрання чинності та проникнення Закону про землю 2024 року, який допоможе ринку розблокувати джерела капіталу.

Очікується, що Закон про землю 2024 року збільшить ліквідність нерухомості

Під час обговорення законопроекту в Національних зборах деякі депутати Національних зборів також висловили свою думку, що вирішення проблем у сфері нерухомості позитивно вплине на економіку та сприятиме зростанню ВВП протягом останніх 6 місяців 2024 року, особливо усуне труднощі з капіталом для підприємств у сфері нерухомості, сприятиме інвестиціям у виробництво та бізнес.

Делегат Нгуєн Туан Ань (делегація Бінь Фуок ) заявив, що очікується, що ринок нерухомості буде «розморожений», коли незабаром набуде чинності Закон про землю.

Відповідно, Закон про землю містить багато нових положень щодо прав та обов'язків землекористувачів, планування, планів землекористування, відведення земельних ділянок, оренди землі, дозволу на передачу цілей землекористування, фінансування, землі та цін на землю, що сприятиме усуненню правових перешкод для проектів, пов'язаних із землекористуванням на підприємствах.

«Зокрема, багато підприємств чекають на набрання чинності закону, щоб вони могли перейти на оренду землі та сплату щорічної орендної плати, що зменшить фінансове навантаження на ранніх етапах реалізації проекту», – сказав пан Туан Ань.

Делегат Нгуєн Туан Ань проаналізував, що підприємства з нерухомості та ринок нерухомості останнім часом перебувають у «стані очікування».

Зокрема, очікування вирішення юридичних проблем становить 70% проблем підприємств у сфері нерухомості. Це вирішальний фактор у формуванні та розвитку проектів нерухомості, а також ключове питання, яке необхідно вирішити, щоб створити імпульс для відновлення ринку нерухомості, особливо проблеми, пов'язані із земельною політикою.

Поділяючи таку ж думку, пані До Тхі Тху Зіанг, директор з консалтингу Savills Vietnam, зазначила, що застосування Закону про землю 2024 року з новими положеннями, такими як зміна принципів визначення ціни на землю, зосередження уваги на оцінці землі відповідно до ринкових принципів, допоможе підвищити прозорість та ліквідність ринку нерухомості.

Аналітик зазначив, що в майбутньому, коли база даних цін на землю буде завершена, інформація про купівлю та продаж буде оприлюднена.

У цей час покупці та продавці можуть отримати доступ до інформації про угоди. Звідси вони мають чітку обізнаність, що допомагає підвищити прозорість ринку нерухомості.

Крім того, купівля та продаж нерухомості також стане легшим, що сприятиме підвищенню ліквідності на ринку.

Можливості для руху грошових коштів у бізнесі

Презентуючи можливості для ринку нерухомості після застосування Закону про землю 2024 року, в інтерв'ю Нгої Дуа Тін , адвокат Нгуєн Тхань Ха - SB Law Firm вказав на низку нових моментів у Законі про землю 2024 року, які можуть створити можливості та підтримку як для інвесторів у нерухомість, так і для землекористувачів з точки зору права.

За словами пана Ха, ці нові пункти включають надання ліцензій на передачу орендованої землі з щорічною оплатою; розширення можливостей іпотечного кредитування; забезпечення механізму вирішення питань, пов'язаних із землею для спільних підприємств, та внесенням капіталу землекористувачами в проекти, коли проект припиняє свою діяльність або підприємство збанкрутує; а також забезпечення механізмів та процедур очищення ділянки.

Крім того, впровадження нового Закону сприятиме покращенню пропозиції нерухомості. Однією з причин, чому багато проектів тривалий час затримуються, є труднощі з очищенням ділянок через недостатню компенсацію. Механізм ціноутворення відповідно до ринкових реалій сприятиме швидшому розгортанню земельного фонду.

Пан Нгуєн Ван Дінь також погодився, що впровадження Закону про землю 2024 року сприятиме розблокуванню джерел капіталу для підприємств нерухомості та учасників цього ринку нерухомості.

«Повні юридичні процедури допоможуть реалізувати проекти, мати продукти для продажу, приносити дохід підприємствам та вирішать проблему операційних витрат для підприємств нерухомості, які не мають грошових коштів», – сказав пан Дінь.

Суворі положення переглянутих законів сприятимуть підтримці бізнесу в розвитку проектів у сфері нерухомості. Зокрема, створюватимуть прозорість, справедливість та можливості для реальних інвесторів та інвесторів з повною дієздатністю.

Однак, пан Дінь також зазначив, що під час впровадження нового Закону слід приділяти особливу увагу. Якщо постанови та підзаконні документи видаватимуться без належної суворості та ретельності, вони можуть продовжувати створювати вузькі місця.

Поряд з цим, експерт також рекомендував запровадити спеціальну кредитну політику, спрямовану на ринок нерухомості, щоб стимулювати та пришвидшити його відновлення.

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/ky-vong-da-thong-mach-von-cho-bds-tu-viec-dua-luat-dat-dai-2024-vao-thuc-tien-204240731101022031.htm