Угоди, що здійснюються через нотаріальну контору.
За словами експертів, покупці житла, особливо ті, що купують нерухомість, що будується, наразі стикаються з багатьма ризиками та легко піддаються обману. По-перше, якість будинку може бути не такою гарною, як заявлено. Ще один ризик полягає в тому, що покупці можуть не отримати свідоцтво про право власності вчасно. Згідно із законом, забудовник повинен видати свідоцтво покупцеві протягом 3 місяців з моменту передачі. Насправді, якщо пощастить, це займе 3 роки, але багато проектів займають десятиліття без отримання свідоцтва. Ще один ризик полягає в тому, що забудовник може будувати відповідно до проектних вимог або навіть закласти свідоцтво про право власності покупця в банку. Покупці дізнаються про це лише тоді, коли не можуть погасити кредит, і банк вилучає майно. Тому необхідні правила для захисту покупців нерухомості, що будується.
Наразі існують правила, які вимагають від банків надання гарантій покупцям житла, що знаходиться в стадії будівництва. Відповідно, якщо забудовник не здасть нерухомість, банк компенсує покупцеві збитки. Однак більшість забудовників ігнорують це. Тому банківські гарантії необхідно переглянути. Багато країн світу не передбачають цього, дозволяючи покупцям вибирати між банківською гарантією та страхуванням відповідальності від страхової компанії. Крім того, забудовники часто вимагають, щоб авансові платежі клієнтів були внесені на заблокований рахунок. Забудовник може зняти ці гроші лише після передачі нерухомості. Поточні фінансові можливості забудовників дуже низькі та недостатні. Це призводить до того, що підприємства не мають необхідних ресурсів для залучення капіталу з різних інших джерел.
Люди оформлюють операції з нерухомістю в нотаріальній конторі №3.
Доцент доктор Нгуєн Нгок Дьєн з Університету економіки та права (В'єтнамський національний університет Хошиміна) стверджує, що нерухомість – це цінний актив, який завжди привертає увагу людей. Операції, пов'язані з нерухомістю, завжди стикаються з ризиками ненадійності, підроблених документів, численних суперечок і збитків між сторонами; тому необхідна сувора правова база.
Для забезпечення безпеки в розвинених країнах операції здійснюються через нотаріальні послуги, що передбачає глибоке розуміння правового статусу майна, забезпечення безпечних транзакцій, уникнення збитків та надання страховки на нотаріальні послуги. Це пов'язано з дуже суворою правовою системою, що відповідає за перевірку ланцюжка поставок, що здійснюється нотаріусом.
У В'єтнамі, за словами доцента доктора Нгуєна Нгока Дьєна, впровадження чинної моделі нотаріального засвідчення є найоптимальнішим та найрозумнішим рішенням. У майбутньому слід зосередитися на подальшому вдосконаленні цієї моделі, створенні правової бази для поєднання різних етапів, підвищенні автентичності та перевірки, а також забезпеченні найвищого рівня безпеки для всіх залучених сторін, подібно до моделей, прийнятих у розвинених країнах.
Скасувати обов'язкову вимогу проходження обміну.
Доктор Лу Куок Тай, викладач юридичного університету міста Хошимін, вважає, що для забезпечення безпеки, прозорості та контролю за використанням авансових платежів, платежі при купівлі-продажі майбутнього житла повинні здійснюватися через банки. Цей захід міг би замінити банківські гарантії, якщо інвестор зобов'язаний перерахувати весь авансовий платіж на ескроу-рахунок. Кошти виплачуватимуться лише відповідно до прогресу будівництва проекту інвестора. Таке рішення також допомогло б зменшити витрати, пов'язані з банківськими гарантіями, та мінімізувати «сумнівні» операції, спрямовані на відмивання грошей у сфері нерухомості.
Тим часом, за словами професора Данг Хунг Во, колишнього заступника міністра природних ресурсів та навколишнього середовища , наразі для продажу будинків, що будуються (без свідоцтв про право власності), забудовники продають через брокерські фірми. Щодо нерухомості, яка вже має свідоцтва про право власності, усі угоди повинні проходити через нотаріальну контору.
Нотаріуси уповноважені державою надавати державні послуги; вони є судовою посадою, яка діє як «вартарі», спрямовуючи сторони до проведення угод відповідно до правил, забезпечуючи законність та безпеку. З іншого боку, біржі нерухомості є приватними послугами, яким бракує адміністративних та державних інструментів управління для забезпечення дотримання законодавства, що призводить до суперечок та ризиків як для покупців, так і для продавців. «Ми повинні кодифікувати закон таким чином, щоб забезпечити його ефективне впровадження, а не механічне застосування угод через біржі. Тому положення про операції з нерухомістю через біржі слід вилучити з проекту зміненого Закону про ріелторську діяльність», – сказав професор Данг Хунг Во.
Операції з нерухомістю не повинні обов'язково проходити через обмін.
За словами нотаріуса Хоанг Мань Тханга, керівника нотаріальної контори № 7 (Хошимін), сучасна нотаріальна система та біржі нерухомості відрізняються за характером, масштабом, продуктами та послугами, а також процедурами. Нотаріальне засвідчення – це державна послуга, організована державою, інструмент державного управління та регулювання, захисний механізм, який має юридичну, доказову та обігову цінність. Приватні біржі нерухомості, навпаки, обслуговують операції з нерухомістю, працюють у невеликих масштабах, залежать від компаній з нерухомості та переважно покладаються на усні або письмові домовленості, що може легко призвести до серйозних економічних та юридичних наслідків, спорів та шахрайства.
Найбільше занепокоєння викликає те, що брокери на біржі можуть приховувати юридично несприятливу інформацію або надавати упереджену рекламу. Хто несе відповідальність у разі виникнення суперечок, або якщо продукти дефектні чи затримуються? Транзакції, що здійснюються через біржі, не мають механізмів гарантування юридичної безпеки та безпеки транзакцій. Тому це не може бути включено до майбутнього проекту змін до Закону про ріелторську діяльність.
Більшість не погоджується з обов'язковою вимогою щодо здійснення операцій з нерухомістю через торговельний майданчик, оскільки існуючі торговельні майданчики не мають можливості перевіряти законність угод. Це положення є неефективним і має бути скасовано.
Короткий огляд о 12:00 16 червня: Вичерпний новинний бюлетень.
Посилання на джерело
