Що робити, щоб уникнути шахрайства під час торгівлі нерухомістю?

Операції через нотаріальну контору

За словами експертів, покупці житла, особливо ті, хто купує житло в майбутньому, зараз наражаються на багато ризиків і їх легко обдурити. По-перше, якість будинку може бути не такою гарною, як заявлено. Ще один ризик полягає в тому, що покупці житла не отримають рожеву книжку вчасно. Згідно із законом, через 3 місяці після передачі будинку інвестор повинен видати рожеву книжку покупцеві. Насправді, якщо пощастить, рожева книжка буде доступна через 3 роки, але багато проектів не мали її десятиліттями. Ще один ризик полягає в тому, що інвестор будує неправильний дизайн, навіть іпотекує рожеву книжку покупця банку. Коли покупець не може погасити борг, банк конфіскує будинок, і покупець лише дізнається про це. Тому мають бути правила для захисту клієнтів, які купують житло в майбутньому.

Наразі існує положення, яке гарантує банки покупцям майбутнього житла. Відповідно, якщо інвестор не здасть будинок, банк компенсує клієнту збитки. Але більшість інвесторів ігнорують це. Тому банківські гарантії необхідно переглянути. Країни світу цього не вимагають, але дозволяють опцію гарантії або страхування відповідальності для інвесторів від страхової компанії. Крім того, коли інвестори продають будинки, вони зобов'язані перерахувати авансовий платіж клієнта на заблокований рахунок. Тільки після передачі будинку інвестор може зняти ці гроші. Це необхідно для зміни фінансових можливостей інвесторів, які наразі є дуже низькими та неадекватними. Це призводить до того, що підприємства не мають можливості мобілізувати капітал з багатьох різних джерел.

Люди здійснюють процедури з оформлення угод з нерухомістю в нотаріальній конторі № 3

Доцент – доктор Нгуєн Нгок Дьєн, Університет економіки та права (Національний університет міста Хошимін), зазначив, що нерухомість є цінним активом і завжди привертає увагу людей. Операції, пов'язані з нерухомістю, завжди стикаються з ризиком небезпеки, фальсифікації документів, багатьох суперечок та збитків між сторонами, тому необхідний суворий правовий режим.

Для забезпечення безпеки в розвинених країнах угоди здійснюються нотаріальними службами шляхом розуміння правового статусу нерухомості, забезпечення безпечних угод, уникнення збитків, страхування нотаріальних послуг, тісного зв'язку з правовою системою, дотримання аудиту ланцюга поставок, що здійснюється нотаріусами.

У В'єтнамі, за словами доцента – доктора Нгуєн Нгок Дьєна, впровадження чинної моделі нотаріального обслуговування є найоптимальнішим та найрозумнішим рішенням. Найближчим часом необхідно зосередитися на більш тісному вдосконаленні цієї моделі, побудові правових коридорів, що з'єднують етапи, підвищенні автентичності, верифікації, забезпеченні найвищої безпеки для всіх сторін, подібно до моделей, що застосовуються розвиненими країнами.

Скасувати обов'язкові торговельні правила

Доктор Лу Куок Тай, викладач юридичного університету міста Хошимін, зазначив, що для забезпечення безпеки, прозорості та контролю за використанням авансових платежів, платежі при купівлі-продажі майбутнього житла повинні здійснюватися через банки. Цей захід може замінити банківські гарантії, якщо інвестор зобов'язаний перерахувати весь авансовий платіж на ескроу-рахунок. Кошти будуть виплачуватися лише відповідно до прогресу проекту інвестора. Таке рішення також допоможе зменшити витрати через банківські гарантії та мінімізувати «незрозумілі» операції з метою відмивання грошей в операціях з нерухомістю.

Тим часом, за словами професора – доктора Дан Хунг Во, колишнього заступника міністра природних ресурсів та навколишнього середовища , наразі для продажу майбутнього житла (без рожевої книги) інвестори продають через брокерські майданчики. Щодо нерухомості з рожевою книгою, усі операції повинні проходити через нотаріальну контору.

Нотаріуси уповноважені державою надавати державні послуги, є судовими особами та виконують роль «сторожа», спрямовуючи сторони угод відповідно до нормативних актів, забезпечуючи законність та безпеку. Що стосується торгових майданчиків, які є приватними послугами, то тут важко мати адміністративні та державні інструменти управління для забезпечення законності, що призводить до суперечок та ризиків як для покупців, так і для продавців. «Ми повинні легалізувати те, як закон втілюється в життя, а не механічно застосовувати угоди через майданчик. Тому положення про операції з нерухомістю через майданчик необхідно вилучити з проекту Закону про ріелторську діяльність (зі змінами)», – сказав професор Данг Хунг Во.

Операції з нерухомістю не повинні обов'язково проходити через підлогу.

За словами нотаріуса Хоанг Мань Тханга, керівника Нотаріальної контори № 7 (HCMC), сучасна нотаріальна система та торговельні майданчики з нерухомістю відрізняються за характером, масштабом, продуктами послуг, процедурами... Нотаріальне засвідчення – це державна послуга, організована державою, інструмент управління та регулювання держави, захисний механізм, що має юридичну силу, доказову силу та цінність в обігу. Тим часом приватні торговельні майданчики з нерухомістю обслуговують операції з нерухомістю, є одномасштабними, залежать від підприємств нерухомості, переважно є усними угодами або документами про операції, які можуть легко призвести до серйозних економічних та правових наслідків, спорів, шахрайства...

Найбільше занепокоєння викликає те, що брокери на торговому майданчику можуть приховувати інформацію, пов'язану з несприятливими юридичними питаннями, або розміщувати рекламу неупереджено. Коли виникають суперечки, продукти є дефектними або затримуються, хто несе відповідальність? Транзакції через торговий майданчик не мають механізму забезпечення юридичної безпеки та безпеки транзакцій. Тому це не може бути включено до проекту Закону про ріелторську діяльність (зі змінами), який буде подано найближчим часом.

Більшість людей не погоджуються з положенням, яке вимагає, щоб угоди з нерухомістю проходили через торговельні майданчики, оскільки наразі торговельні майданчики не мають можливості підтвердити законність угоди. Це положення є неефективним і має бути скасовано.

Короткий огляд на 12:00 16 червня: Панорамний випуск новин

Посилання на джерело: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm