Податкова прозорість, бізнес проактивно керує грошовими потоками

«Раніше з нас стягували ПДВ, бо ми ще не визначилися з цінами на землю на момент передачі продукції. Тепер, маючи конкретні інструкції, підприємства можуть реалістично декларувати вартість з самого початку, що допомагає краще контролювати витрати та фінанси проекту», – сказав пан Ле Ван Хоа, представник компанії з нерухомості в Хошиміні.

Багатоквартирні будинки вздовж лінії метро № 1 та проспекту Во Нгуєн Зяп ( Хошимін ). Фото ілюстрації: Hong Dat/VNA

Думка пана Хоа схожа на думку багатьох інших підприємств у сфері нерухомості, коли з 1 липня 2025 року набуде чинності Урядова постанова № 181/2025/ND-CP, що детально описує виконання низки статей Закону про податок на додану вартість; вона містить конкретні положення щодо визначення ціни для розрахунку податку на додану вартість (ПДВ) для діяльності у сфері нерухомості.

На думку експертів, це важливий крок у вдосконаленні правової бази, підвищенні прозорості та підтримці бізнесу у більш проактивному фінансовому прогнозуванні, а також у підвищенні ефективності державного управління податками, особливо в секторі нерухомості. Прозорість у визначенні оподатковуваних цін має бути тісно узгоджена з реальністю, щоб обмежити юридичні ризики.

Одним із важливих моментів, зазначених у Постанові № 181, є чітке регулювання цін на розрахунок ПДВ у сфері нерухомості. Відповідно, ціна розрахунку податку – це ціна продажу без ПДВ, яка вираховується з ціни землі, що сплачується до державного бюджету згідно з нормативними актами. Зокрема, для проектів, виділених державою, орендованих земель або через аукціон, ціна землі, що підлягає відрахуванню, – це плата за користування землею або орендна плата за землю, що сплачується одноразово. Однак, такі витрати, як компенсація, підтримка та розчищення ділянки, сплачені самим підприємством, не будуть включені до ціни землі, що підлягає відрахуванню.

Доктор Нгуєн Куанг Туєн ( Ханойський юридичний університет) зазначив, що цей новий пункт має дуже велике практичне значення. Уточнення ціни на землю, яка вираховується з ціни розрахунку податку, допомагає підприємствам більш прозоро прогнозувати витрати, тим самим будуючи відповідні фінансові та збутові стратегії. Водночас це також обмежує ситуацію стягнення податків через неправильне визначення ціни на землю податковим органом, – проаналізував пан Туєн.

Зокрема, конкретні правила для кожного типу транзакцій допоможуть зменшити кількість суперечок та підвищити узгодженість. У довгостроковій перспективі прозорість механізму розрахунку податків наблизить ціни на нерухомість до реальної вартості, обмежуючи ситуацію «віртуальних цін» через те, що підприємствам доведеться нести витрати на податкові ризики.

Указ також конкретно класифікує випадки відрахування з ціни землі, такі як: отримання права користування землею, внесення капіталу в землю, оплата земельним фондом у проектах BT або PPP... Для кожної форми Указ чітко визначає принципи визначення ціни землі, що підлягає відрахуванню.

Поділяючи таку ж думку, адвокат Буй Куанг Нгієм (Асоціація адвокатів міста Хошимін) високо оцінив ясність та здатність мінімізувати юридичні ризики цього Указу. Критерії визначення цін на землю, що підлягають відрахуванню, тепер дуже конкретні, що обмежує різні тлумачення між податковими органами та підприємствами. Зокрема, Указ сприяє захисту підприємств від ризику неочікуваного стягнення податків.

Крім того, пан Нгієм також наголосив на важливому моменті – принципі відсутності ретроактивності, який є невигідним для бізнесу. За умови правильного впровадження відповідно до чинного законодавства, це стане важливим інструментом для забезпечення стабільного та прозорого бізнес-середовища.

Фактично, багато компаній у сфері нерухомості зіткнулися з труднощами через необхідність тимчасово сплачувати податки, коли ціну на землю не було затверджено, а потім стягувати їх назад, коли податковий орган перевизначає ціну на землю. Це нове положення допоможе підприємствам уникнути непередбачених витрат, тим самим будучи більш проактивними у плануванні грошових потоків відповідно до прогресу проекту.

З точки зору управлінського агентства, пані Нгуєн Тхі Кук, президент Асоціації податкового консультування В'єтнаму, зазначила, що Указ 181 допомагає уникнути ситуації «тимчасового платежу, а потім коригування», оскільки саме цей фактор створює великий тиск на підприємства з довгостроковими проектами. Це також є правовою основою для податкових органів проводити перевірки більш уніфікованим та прозорим чином.

З іншого боку, Указ також підтримує податкові органи у підвищенні ефективності нагляду та обмеженні втрат доходів. Завдяки детальним інструкціям для кожного конкретного випадку, Указ 181 допомагає однаково впроваджувати податкове управління по всій країні, мінімізуючи різні розуміння та застосування між місцевими органами. Це не лише підвищує ефективність збору державного бюджету, але й допомагає податковим органам бути більш проактивними у нагляді та перевірках, – проаналізувала пані Кук.

Крім того, застосування спеціальних правил до проектів BT, внеску капіталу у формі землі або передачі технічної інфраструктури, що є складними операціями, також допомагає обмежити втрати доходів через неправильне визначення або відсутність пільгової ціни землі.

Чітко визначивши ціну землі, що підлягає відрахуванню, підприємствам більше не потрібно «готуватися» до податкових ризиків у ціні продажу, тим самим сприяючи стабілізації рівня цін на нерухомість. Експерти стверджують, що цей механізм явно не лише вигідний для бізнесу, але й створює умови для захисту прав споживачів та сприяння прозорому розвитку ринку.

Указ № 181 – один із документів, що визначає цілі податкової реформи на період 2021–2030 років, спрямований на модернізацію податкового адміністрування, забезпечення справедливості, прозорості та послідовності у правозастосуванні. Детальні правила щодо цін на розрахунок ПДВ не лише усувають практичні перешкоди, але й відповідають довгостроковій орієнтації Уряду на реформування податкової системи. Забезпечення прозорості механізму розрахунку податку сприятиме формуванню здорового, сталого та відповідального ринку нерухомості.

З 1 липня 2025 року, коли офіційно набуде чинності Указ №181, бізнес-спільнота, податкові органи та ринок очікують нового правового коридору, прозорого, синхронного та наближеного до реальності. Якщо Указ буде впроваджено відповідно до духу документа, він не лише сприятиме мінімізації ризиків для бізнесу, але й допоможе збільшити надходження до бюджету, покращити інвестиційний клімат та розвинути більш стабільний та здоровий ринок нерухомості найближчим часом.

Згідно з ВНА

Джерело: https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/minh-bach-thue-doanh-nghiep-chu-dong-dong-tien/20250717084201660