Багато суперечливих думок щодо правил торгівлі нерухомістю на біржі

Допоможіть визначити точну ціну на землю

За даними В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), досі ринок нерухомості, включаючи ринок прав землекористування, не розвивався стабільно, прозоро, стійко та має багато потенційних ризиків. Причина полягає в тому, що на в'єтнамському ринку нерухомості діє механізм двох цін на землю. У ньому цінова структура держави та ринку має чітку різницю.

Також через цю різницю виникло багато правових проблем і труднощів, особливо у визначенні цін на землю та плати за користування землею. Крім того, після низки порушень земельного законодавства, багато проектів також були затримані через очікування оцінки ціни та розрахунку плати за користування землею. Багато оціночних підрозділів також бояться ризиків в оціночній роботі.

Хоча багато населених пунктів застосовують коефіцієнт K, що наближає прайс-лист на землю до ринкової ціни. Однак визначення коефіцієнта K все ще має багато суб'єктивних факторів, які можуть не точно відповідати ринковій ціні та не підходить для певних випадків. Тому, для вдосконалення механізму визначення цін на землю, Центральна постанова передбачає: скасувати систему цін на землю, встановити механізм та метод визначення цін на землю відповідно до ринкових принципів, а також визначити функції, завдання та відповідальність органу, відповідального за визначення цін на землю.

Досі існує багато суперечливих думок щодо положення про те, що операції з нерухомістю повинні проходити через зображення 1. — Очікується, що торгівля через біржу створить прозорі дані, які допоможуть оцінити фактичні ціни на землю.

Крім того, для визначення цін на землю, близьких до ринкових та відповідних вартості, яку вони приносять, необхідно мати дані про вартість нерухомості на основі фактичної історії передачі. За даними VARS, вимога здійснення операцій з передачі нерухомості через торгові майданчики, вимога платежів через банки та суворий контроль договорів купівлі-продажу землі є основою для надання найточніших даних про ціни. Коли база даних створена для забезпечення того, щоб ціни на землю були близькими до ринкових, це забезпечить гармонію між сторонами. Звідти ринок розвиватиметься в безпечнішому, здоровішому та більш сталому напрямку.

Крім того, вимога щодо торгівлі нерухомістю через біржовий майданчик також допоможе державі мати інструмент для управління інформацією про ринок нерухомості, тим самим запроваджуючи політику для оперативного регулювання ринку нерухомості для його здорового та стабільного розвитку.

Крім того, перевага торгівлі через біржовий майданчик також пов'язана із захистом інвесторів та покупців житла, оскільки біржові майданчики змушені перевіряти справжність та законність проекту, перш ніж він дійде до споживачів.

Відповідаючи на це питання, голова VARS доктор Нгуєн Ван Дінь також підтвердив, що біржі будуть контролерами, забезпечуючи виконання функцій, які регулює держава, щоб уникнути ухилення від сплати податків, забезпечити прозорість джерел коштів, а також запобігти відмиванню грошей та шахрайству.

Однак, пан Дінь зазначив, що якщо операції з нерухомістю вимагаються через торговельні майданчики, то торговельні майданчики та брокери повинні бути більш стандартизованими, професійнішими та дотримуватися суворих правил. Тому не всі торговельні майданчики та брокери хочуть застосовувати вищезазначене керівництво, але багато хто все ж хоче застосовувати чинний закон, оскільки він не є обов'язковим.

Занепокоєння щодо збільшення витрат

Окрім вищезазначених переваг, багато думок демонструють протилежні погляди на це регулювання. По-перше, воно порушує принципи підприємницької діяльності, перешкоджає свободі бізнесу, передбаченій іншими законами, такими як Закон про підприємництво та Закон про інвестиції. Відповідно, торговельні майданчики з нерухомістю не є державними установами управління, не надають державних послуг за дорученням держави. Тому, коли регулювання вимагають від інших суб'єктів користуватися послугами підприємства, це часто створює нерівність.

Крім того, інвестори можуть створювати торгові майданчики для продажу власної продукції. У цьому випадку метою торгового майданчика є лише можливість продати якомога більше продукції інвесторам. Таким чином, права покупців не будуть гарантовані.

Тим часом більшість клієнтів, які купують та продають нерухомість сьогодні, хочуть здійснювати операції безпосередньо через інвестора. Для багатьох клієнтів торговий зал – це просто місце, де можна отримати інформацію, відповісти на запитання клієнтів та підтримати процедури купівлі-продажу.

Досі існує багато суперечливих думок щодо положення про те, що операції з нерухомістю повинні проходити через зображення 2. — Операції з нерухомістю через біржі викликають занепокоєння щодо можливості збільшення витрат та створення додаткових процедур для покупців житла.

Як і на поточному ринку, питання, які найбільше хвилюють покупців, все ще стосуються юридичних процедур, чи підходить проект для продажу, чи ні? Ця інформація стосується державних управлінських органів, зокрема Департаменту будівництва, який відповідає за перевірку та оголошення інформації населенню. Тому доступ до інформації на місці є лише початковим довідковим інструментом.

Оскільки, як зазначалося вище, з метою продажу якомога більшої кількості продуктів інвесторам, неможливо бути впевненим, що таке приватне підприємство, як торговий майданчик нерухомості, може гарантувати, що воно надає клієнтам найповнішу та найточнішу інформацію щодо юридичних питань проекту, особливо для житлових проектів, які будуть сформовані в майбутньому.

Крім того, купівля та продаж нерухомості через торговельний майданчик також викликає занепокоєння щодо витрат, процедур, персоналу та юридичної відповідальності. Це поставить інвесторів у скрутне становище, коли їм доведеться збільшувати собівартість продукції, що ще більше ускладнить діяльність з купівлі та продажу нерухомості.

Багато думок стверджують, що замість вимоги щодо здійснення транзакцій через торговельний майданчик, закон має передбачити, що інвестори та торговельні майданчики з нерухомістю повинні надавати періодичні звіти державним органам управління, щоб мати доступ до бази даних угод з нерухомістю. Це допоможе зробити ринок прозорим, а також матиме основу для визначення цін на землю та квартири відповідно до фактичних угод.

З огляду на численні суперечливі думки щодо цього положення, нещодавно на засіданні Національних зборів міністр будівництва Нгуєн Тхань Нгі також заявив, що розробник законопроекту доповість уряду про подальше ретельне вивчення та врахування коментарів щодо цього змісту, щоб забезпечити доопрацювання нормативних актів щодо торгових майданчиків нерухомості, щоб вони були доречними, суворими, чітко визначеними обов'язками, забезпечуючи права людей та підприємств. Водночас, він перегляне та завершить підтвердження транзакцій через торгові майданчики нерухомості, обов'язки торгових майданчиків нерухомості та зобов'язання торгових майданчиків нерухомості.

Джерело