У серпні, невдовзі після того, як з'явилися новини про проблеми з ліквідністю Country Garden, 38-річна Хуайлан негайно вирушила на будівельний майданчик у провінції Шаньдун, де будинок, який вона придбала, все ще був недобудований. Видовище, яке там відбулося, засмутило її.
Крани стояли без діла, а бетонні плити лежали розкидані по траві по коліна. Це була безлюдна картина.
Для державного службовця Тома Чена страх залишитися назавжди бездомним виник після того, як колись найбільша компанія з нерухомості Китаю зупинила будівництво багатоквартирного будинку в провінції Чжецзян, за який його родина отримувала компенсацію.
Тим часом, Фу, будівельник у провінції Гуандун, вдався до найекстремальнішого варіанту – оголосити страйк після того, як два місяці не отримував зарплату. «Мене не хвилюють труднощі компанії. Я хочу повернути свої важко зароблені гроші», – сказав він Bloomberg.
Проєкт Country Garden у місті Янчжоу, провінція Цзянсу (Фото: Bloomberg).
Покупці житла, робітники, забудовники та уряд Китаю – всі вони зробили свій внесок у економічний стрибок протягом багатьох років.
Протягом понад двох десятиліть нерухомість була основним двигуном зростання, вартість якого станом на 2019 рік досягла 52 трильйони доларів, що становить 25% валового внутрішнього продукту країни. Світові інвестори також швидко долучилися до цієї справи, вклавши понад 180 мільярдів доларів у купівлю облігацій.
Але протягом останніх 3 років уряд Китаю активно впроваджував стратегію зменшення залежності ринку нерухомості від позикових коштів, що призвело до того, що цей ринок потрапив у надзвичайно складний період, коли втратив своє «головне джерело життя».
«Санґрін Гарден» – одне з найвидатніших підприємств у період процвітання, але водночас і найскладніше, коли ринок падає.
На піку свого розвитку компанія працевлаштовувала 130 000 осіб і забезпечувала житлом десятки тисяч сімей по всій країні. Тепер вона навіть не може здійснити платіж за облігаціями в розмірі десятків мільйонів доларів, які мали бути сплачені минулого тижня, що фактично означає неплатоспроможність.
«З огляду на значний корпоративний дефолт, а також падіння продажів і цін на всьому ринку, ринок нерухомості ще не побачив світла», – сказала Bloomberg Алісія Гарсія Ерреро, головний економіст Азіатсько- Тихоокеанського регіону компанії Natixis SA.
Вона додала, що Country Garden є «жертвою тієї самої моделі фінансування ринку нерухомості, яку Китай приймав протягом багатьох років».
Голова правління Йонг Квок Кеунг (у центрі) на проекті в Гуанчжоу, 2019 рік (Фото: AP).
Згаслі прагнення
Очікування того, що ціни на нерухомість лише зростатимуть, укоренилося в свідомості мільйонів китайців, і тепер це очікування створює проблеми для кар'єри, сімей, надій, майбутнього та особистих фінансів багатьох людей. Хуайлан не є винятком.
Не лише для Хуайланя, володіння житлом стало найбільшим натхненням для багатьох молодих людей, для мільйонів домогосподарств після того, як уряд Китаю скасував багато обмежень на операції з нерухомістю, які існували десятиліттями. А Country Garden є одним із піонерських підприємств, що «входять» у цю сферу.
Заснована в 1992 році в провінції Гуандун, компанія Country Garden швидко стала найвідомішим ім'ям на ринку завдяки стратегії інтеграції багатьох зручностей, таких як високоякісні школи, спортзали тощо, на території проекту.
Засновник Йонг Квок Кеунг став взірцем для наслідування серед бізнесменів Гуандуна, оскільки його унікальний бізнес-підхід був прийнятий багатьма іншими підприємствами, що включало створення незалежної компанії з управління послугами для кожного проекту.
Ринок нерухомості Китаю був повністю комерціалізований у 1998 році. Три роки по тому країну прийняли до Світової організації торгівлі (СОТ). До 2005 року ВВП країни зріс більш ніж удвічі.
Поряд зі швидким економічним розвитком, будівельна діяльність також «вибухнула». Мільйони людей стікалися до великих міст, що призвело до зростання попиту на житло. Поля та порожні землі поступово замінювалися новими, сучасними міськими районами.
Дохід Country Garden зріс більш ніж у п'ять разів лише за три роки, з 2004 по 2007 рік, що зробило його одним із найприбутковіших бізнесів на китайському ринку нерухомості на той час.
Компанія навіть пережила світову фінансову кризу 2008-2009 років, оскільки тенденція урбанізації Китаю продовжувалася невпинно.
У той час компанія «Хайлан» не бачила жодних «темних хмар», що нависали над ринком нерухомості. Як і міжнародні інвестори. Облігації, випущені китайськими компаніями з нерухомості, включаючи «Country Garden», стали «гарячим товаром» на ринку.
Жвава сцена на будівельній виставці, що проходила в Пекіні в 1998 році (Фото: Getty Images).
Однак у 2015 році економіка Китаю почала сповільнюватися, і будівельна діяльність зосередилася на реконструкції старих міст. Будинок Тома Чена планували знести, і місцева влада пообіцяла компенсувати його родині шістьма іншими квартирами в рамках проекту, який будує компанія Country Garden, а завершення заплановано на 2023 рік. Вони із задоволенням погодилися.
Швидке зростання Китаю протягом останніх кількох десятиліть супроводжувалося зростаючою залежністю від нерухомості. Згідно з опитуванням 2020 року, 80% активів країни пов'язані з нерухомістю.
Схильність до спекуляцій у минулому призвела до того, що ціни на житло стали недоступними для багатьох молодих людей, що перешкоджає досягненню мети уряду щодо скорочення розриву в багатстві. Старіння населення та низький рівень народжуваності означають, що Китай зіткнеться з майбутнім перенасиченням.
Фактично, банки посилили кредитування забудовників з кінця 2020 року, коли China Evergrande Group оголосила про банкрутство.
Це результат стратегії трьох червоних ліній, започаткованої центральним урядом, спрямованої на зменшення боргу на ринку нерухомості, що поставило у скрутне становище понад 100 000 підприємств у цьому секторі. Після цього продажі житла продовжували знижуватися, а пандемія Covid-19 стала останньою краплею.
Інвестиції в сектор нерухомості постійно скорочуються з моменту дефолту Evergrande (Фото: Bloomberg).
Шторм
У травні 2021 року Country Garden розширила свій бізнес до Цзюйє, провінція Шаньдун, рідного міста Хуайлан. Вона була приголомшена гучною рекламою найдорожчого комплексу в цьому районі, яка обіцяла 5-зірковий спосіб життя.
«Дизайн будівлі справді вразив мене», – сказала Хуайлан. «Я думаю, що це справжній дім. Мої дві доньки матимуть власні спальні».
Урочисте відкриття мало величезний успіх, з червоними ліхтарями та величезним натовпом. Їй навіть порадили не їхати на захід на машині, бо з паркуванням важко. Весь проєкт швидко розпродали.
Але вона й гадки не мала, що за цим блиском назріває ціла буря проблем з ліквідністю.
Кілька місяців тому, після дефолту Evergrande, погляд на ринок облігацій нерухомості Китаю вартістю 200 мільярдів доларів повністю змінився.
Через обмежений доступ до кредитів та млявий продаж, навіть так звані «найздоровіші» підприємства «хворіють».
«Кантрі Гарден» не є винятком, попри те, що є «національною» компанією з нерухомості в Китаї. Стратегія зосередження на малих містах, яка застосовувалася протягом багатьох років, зрештою дала зворотний ефект. Психологія покупців житла в цих населених пунктах легше похитнутися, ніж у великих містах, тому продажі житла тут «жахливо» знизилися.
Компанії Country Garden навіть довелося звернутися до уряду провінції Гуандун з проханням пов'язати продаж нерухомості з державними об'єктами за зниженими цінами, щоб отримати більшу ліквідність.
Але бізнес компанії не міг йти проти ринку. На піку свого розвитку багато покупців житла відмовлялися сплачувати іпотечні кредити за понад 320 незавершеними проектами у 100 містах по всій країні, включаючи ті, що належать Country Garden.
У жовтні ціни на житло в Китаї впали найшвидшими темпами за сім років. Центральний уряд був змушений втрутитися, запропонувавши пакет підтримки з 16 пунктів, але це було визнано занадто пізно.
Голова правління Country Garden Янг виголосив годинну промову, щоб заспокоїти працівників, сказавши, що він «побачив світло в кінці тунелю». Чи це правда?
Вид на проєкт «Сільський сад» у місті Хейуань, провінція Гуандун, у вересні 2023 року. (Фото: Bloomberg).
Біль ще не припинився
Продажі Country Garden у вересні впали на 81% у річному обчисленні, що є сумним фактом: падіння продажів групи було вдвічі швидшим, ніж у конкурентів за перші вісім місяців року.
Активи Ян Хуейян, доньки засновниці Юн Квок Кеунг, колись найбагатшої жінки Китаю, також «випарувалися» на 86% до лише 4,6 мільярда доларів США, згідно з Bloomberg Billionaires Index .
Що ж до Фу, то цьому працівнику важко змиритися з тим фактом, що така велика корпорація, як Country Garden, не має достатньо грошей, щоб виплатити зарплату своїм працівникам. Він з нетерпінням чекає дня, коли отримає 10 000 юанів заборгованості із заробітної плати. Після цього він негайно повернеться до рідного міста Гуйчжоу.
«Багато людей з мого рідного міста більше не хочуть ходити на роботу. І я теж», – поділилася Фу.
Історії, подібні до тієї, що від Фу, Хуайланя та Чена, не є рідкістю в Китаї. На Douyin, китайській версії TikTok, будівельники та покупці житла публікують відео, закликаючи уряд змусити Country Garden відновити свої незавершені проекти та виплатити заробітну плату своїм працівникам.
Багато з них промарширували біля штаб-квартири корпорації, але були «безсилі».
«Якщо великі компанії з нерухомості збанкрутують або оголосять дефолт за своїми боргами, це безпосередньо вплине на банки та пов’язаних з ними осіб, і особливо створить негативні економічні спіралі», – сказав Крістофер Маркіз, професор Кембриджської школи економіки Джаджа.
Мрія багатьох про справжній дім збудеться ще нескоро (Фото: Bloomberg).
«Біль» від кризи продовжує поширюватися. Уряд не виявив жодного інтересу до захисту підприємств нерухомості, незважаючи на поточну складну ситуацію. Згідно зі статистикою Bloomberg , станом на кінець жовтня близько 100 мільярдів доларів США, що еквівалентно понад 50% непогашених облігацій китайських підприємств нерухомості, оголосили дефолт або були змушені реструктуризуватися.
Це підірвало довіру інвесторів, зокрема до великих фондів, таких як Pacific Investment Management Co та Fidelity International Ltd. Згідно з рішенням суду Гонконгу, Evergrande, можливо, навіть доведеться ліквідувати активи для погашення боргів.
Криза на ринку нерухомості також призвела до різкого падіння доходів місцевих органів влади, через що деякі школи в його районі навіть не можуть платити вчителям, сказав Чень.
Що ж до Хуайлан, то щомісячні платежі за іпотекою стали для неї тягарем, коли вона втратила роботу на початку цього року. Будинок, на який вона підписала договір купівлі-продажу, втратив чверть своєї вартості. Якби вона захотіла його продати, їй було б важко знайти покупця.
«Коли моя донька запитала мене, коли ми переїдемо до нашого нового будинку, я не знала, що відповісти», – сумно сказала вона. «Якби в мене був другий шанс, я б не довіряла повністю жодній компанії з нерухомості, навіть такій великій компанії, як Country Garden», – сказала вона.
Джерело
Коментар (0)