«Раптове гальмування» кредитування нерухомості не може знизити ціни на житло

Історично склалося так, що кредитування нерухомості багато разів посилювалося, а потім послаблювалося, що призводило до коливань ринку. На думку експертів, контроль над цінами на житло має здійснюватися за допомогою ринкових рішень, а раптова зупинка кредитування нерухомості може призвести до краху ринку.

Міністерство будівництва просить надати коментарі щодо проекту постанови Уряду про механізм контролю та стримування цін на нерухомість. У проекті пропонується застосувати обмеження на кредити на купівлю другого житла або більше (максимальний розмір кредиту – 50% від вартості договору купівлі-продажу другого житла та кредит не більше 30% – третього житла).

В інтерв'ю для інвестиційної електронної газети Baodautu.vn економічний експерт заявив, що посилення кредитування нерухомості вдруге та втретє стане раптовим гальмуванням кредитування нерухомості, що може призвести до раптового падіння ліквідності та заморожування ринку. У минулому посилення кредитування також призводило до кризи ринку нерухомості.

«Понад десять років тому, у період 2011-2013 років, ринок нерухомості також потрапив у кризу, частково через те, що банки посилили кредитування нерухомості, коли бульбашка нерухомості луснула у 2009-2010 роках. У цей період кредитування нерухомості було класифіковано Державним банком як «невиробничий сектор» і було зобов’язано обмежити кредитування. В результаті ціни на нерухомість впали, але ліквідність також була дуже тихою, ринок майже завмер. Друге та третє посилення кредитування нерухомості, якщо їх буде запроваджено в поточний період, не обов’язково знизить ціни на житло через дефіцит пропозиції, але призведе до кризи ліквідності ринку ще до його повного відновлення», – сказав цей експерт.

Доктор Ле Сюан Нгіа, економічний експерт.

Доктор Ле Суань Нгіа, член Політичної консультативної ради прем'єр-міністра , також заявив, що цей захід не слід застосовувати. З початку року партія та уряд видали низку резолюцій, які зміщують мислення з адміністративного управління на проактивне творення, служіння людям та бізнесу. Щодо кредитування, прем'єр-міністр також звернувся до Державного банку з проханням провести пілотний проект зі скасування кредитної кімнати у 2026 році. У цьому контексті застосування ліміту позики на другу або більше об'єктів нерухомості є неринковим.

Крім того, за словами цього експерта, згідно з чинним законодавством, комерційні банки мають право самостійно визначати ліміти кредитування клієнтів, Державний банк чи будь-який керівний орган не можуть втручатися у свободу ведення бізнесу підприємств. Державний банк може лише надавати технічні інструменти для забезпечення безпечної та здорової роботи банків (наприклад, нормативи щодо коефіцієнтів безпеки капіталу, кредитних лімітів, класифікації боргу тощо).

Протягом останніх кількох десятиліть Державний банк мав багато рішень для контролю ризиків кредитування нерухомості, наприклад, збільшення/зменшення коефіцієнта ризику нерухомості (іноді до 250%), зменшення частки короткострокового капіталу, що використовується для середньострокових та довгострокових позик, з 60% до 30%... Фактично, багато інструментів для контролю кредитування нерухомості є неефективними, і банківський капітал все ще сильно надходить у цю сферу.

Однак, за словами доктора Ле Суань Нгіа, майже жодна країна не запобігає спекуляціям на ринку нерухомості шляхом посилення кредитної політики, а головним чином податковою політикою. Оподаткування другої нерухомості може застосовуватися лише за наявності повної бази даних нерухомості. За нинішньої ситуації у В'єтнамі це неможливо.

«Банки не є органами влади, тому вони не можуть знати, скільки нерухомості належить позичальникам. Навіть оподаткування другої нерухомості непросте. Китай колись застосовував податок на другу нерухомість, але це не вдалося, оскільки він не міг контролювати інформацію та не міг знизити ціни на житло», – сказав доктор Ле Суань Нгіа.

За словами цього експерта, процес збору даних про нерухомість та класифікації нерухомості першого, другого чи третього класу вимагає величезної кількості людських ресурсів, технологій та часу і не може бути виконаний миттєво.

Більше того, масштаби кредитування нерухомості в нашій країні (близько 4 мільйонів мільярдів донгів, що становить 24% від загальної непогашеної заборгованості всієї системи) не надто великі. У багатьох розвинених країнах це співвідношення може сягати 40%. Звичайно, в інших країнах кредитування нерухомості переважно призначене для фізичних осіб, які позичають кошти на купівлю житла, тоді як інвестори часто знаходять капітал на ринках облігацій та акцій.

Найголовніше, на думку цього експерта, що навіть якщо кредитування нерухомості буде посилено або оподаткування другого житла буде запроваджено, ціни на нерухомість не можуть знизитися, якщо пропозиція залишатиметься дефіцитною, як зараз.

Тому експерти рекомендують замість посилення кредитування другого та третього житла зосередитися на найбільш доцільному та фундаментальному вирішенні проблеми, яке полягає у збільшенні пропозиції нерухомості, особливо соціального житла та доступного житла для людей з низьким рівнем доходу.

Для збільшення пропозиції соціального та недорогого житла найважливішим питанням є усунення правових перешкод та проведення політики підтримки покупців житла. Наразі Державний банк має пакет позик на соціальне житло у розмірі 145 000 мільярдів донгів, але обсяги виплат все ще дуже малі. Окрім суворих умов та суб'єктів кредитування, серед причин, що призводять до такої ситуації, є невелика кількість проектів та високі процентні ставки (через брак бюджетної підтримки).

Джерело: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html