Вирішіть питання грошових потоків у нерухомості на ранній стадії

В умовах складної ситуації на ринку нерухомості підприємствам важко отримати доступ до джерел кредитування, випускати облігації та мобілізувати капітал від клієнтів, що призводить до того, що багатьом підприємствам бракує капіталу, через що вони змушені відкладати або тимчасово призупиняти реалізацію проектів.

Інвентаризація на сотні тисяч мільярдів донгів

Неповна статистика з річних фінансових звітів компаній з нерухомості, що котируються на фондовій біржі, показує, що до кінця 2022 року вартість запасів земельних фондів та незавершених будівельних проектів становила сотні тисяч мільярдів донгів, що є різким зростанням порівняно з попереднім періодом. Це означає, що величезна кількість капіталу знаходиться в землі, але підприємство не може оборотити кошти для продовження реалізації. Наприклад, акціонерне товариство No Va Real Estate Investment Group ( Novaland ) має запаси майже на 134 500 мільярдів донгів, що на 22,5% більше, ніж за той самий період, і становить понад 50% активів Novaland. Наразі ці запаси в основному зосереджені в 3 великих проектах: Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, а також за рахунок передачі нових проектів.

Акціонерна компанія Nam Long Investment також має великий обсяг запасів, хоча він дещо зменшився на 7,5% порівняно з попереднім кварталом та на 4% порівняно з аналогічним періодом 2021 року, її запаси все ще становлять майже 15 000 мільярдів донгів. Незавершені проекти становлять більшу частину запасів Nam Long, головним чином у проектах Izumi, Southgate, Paragon Dai Phuoc, Vam Co Dong (Waterpoint), Hoang Nam (Akari)... Тим часом запаси акціонерної компанії Dat Xanh Group також перевищили 14 200 мільярдів донгів, що на 20% більше, ніж за аналогічний період минулого року.

Один із поточних проектів Novaland має великий інвентар.

Деякі підприємства з нерухомості заявили, що вони ще не запустили свої продукти, але їхні проекти застрягли через юридичні проблеми. Більшість із них – це малі та середні підприємства. Тому юридичні питання необхідно вирішити найближчим часом, щоб допомогти підприємствам запустити свої проекти. Далі банки повинні відкрити свої гаманці, щоб допомогти підприємствам іпотечувати свої проекти для позики капіталу, а потім продавати свою продукцію. У цей час клієнтів потрібно підтримувати процентними ставками та гнучкою кредитною політикою та умовами...

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), зазначив, що асоціація надала багато рекомендацій щодо поточних проблем проектів у Хошиміні. Наразі понад 60 проектів стикаються з перевіркою, питаннями державних земель, а понад 140 проектів стикаються з юридичними проблемами. Деякі проекти інших підприємств у Хошиміні досі незавершені та мають багато проблем.

Розвиток інвестиційних фондів нерухомості

Щодо питання порятунку ринку та вирішення проблеми інвентаризації нерухомості, за словами пана Ле Хоанг Чау, це все ще питання грошового потоку. Тому уряду необхідно доручити Державному банку скасувати кредитну політику на ринку нерухомості. Міністерство фінансів повинно мати «торговий майданчик облігацій» під наглядом міністерства, а водночас сприяти розвитку інвестиційних фондів нерухомості, замість того, щоб покладатися на один кредитний канал.

Доктор Дінь Тхе Хіен, експерт з економіки , вважає, що окрім політики, яку уряд, міністерства та галузі мають намір вирішити, внутрішня проблема полягає в проблемі бізнесу. Наразі багато компаній з нерухомості мають борги за облігаціями, але їхню продукцію неможливо продати, і вони застрягли, тому у них немає грошей, щоб погасити борги та покрити інші витрати на функціонування компанії. Найкращий спосіб вирішити цю проблему – допомогти їм продавати свою продукцію, наприклад: збільшення кредитної підтримки для залучення покупців для створення ліквідності, розблокування грошового потоку для підприємств з продукцією або надання кредитної підтримки підприємствам для реструктуризації їхніх фінансів...

Найкращий спосіб – продати непродані проекти. Хоча деякі компанії знизили ціну на свою продукцію на 30–40%, покупців немає. Це означає, що їм потрібно ще більше знижувати ціни, щоб залучити покупців. «Очевидно, що і покупці, і продавці повинні бути чесними один з одним, але поточний порятунок дещо складний», – сказав пан Дінь Тхе Хієн.

Пан Хієн також проаналізував, що якщо ринок та компанії з нерухомості замружать або збанкрутують, це вплине на низку інших проблем, включаючи кредитну систему. Хоча багато компаній зараз стикаються з труднощами, вони все ще мають потенціал, особливо проекти, які застрягли в юридичних питаннях у сусідніх провінціях, оскільки це буде рушійною силою економічного розвитку та інвестицій в інфраструктуру в найближчі кілька років, тому кредитні установи повинні знайти способи підтримати їх, щоб подолати труднощі та швидко стабілізуватися. Зокрема, комерційні банки рекомендують уряду та Державному банку запровадити спеціальну політику щодо продовження терміну погашення боргу приблизно на 3 роки, щоб допомогти підприємствам викупити облігації або продовжити борг, що знаходиться під контролем Державного банку, тим самим допомагаючи компаніям з нерухомості та банкам уникнути створення великого «тромбу крові», який закупорює ринок...

Пан Фам Лам, віцепрезидент Асоціації ріелторів В'єтнаму, звернув увагу на дві нагальні проблеми сучасного ринку нерухомості. Перша – вирішення проблеми інвентаризації підприємств нерухомості, особливо питання ліквідності. Найбільшою проблемою ліквідності є гроші, в яких важливу роль відіграють процентні ставки. Водночас необхідно стимулювати ринок, відновивши пакет підтримки, подібний до попереднього пакету в розмірі 30 мільярдів донгів, щоб покупці мали до нього доступ. По-друге, у довгостроковій перспективі уряд повинен рішуче прискорити політику щодо усунення перешкод, особливо вузьких місць, пов'язаних з платою за користування землею та адміністративними процедурами.

Звільнення ринку від епідемії

За словами пана Ле Хоанг Чау, враховуючи рішучість уряду впроваджувати укази, пов’язані з ринком нерухомості, такі як земельні процедури, управління будівництвом... Зокрема, ці укази входять до рамки закону та підпорядковуються прем’єр-міністру, без необхідності прийняття законів. «Держава має механізми, ось-ось будуть видані постанови, тому питання, що залишилося, — це бажання керівників провінцій та міст рішуче скерувати департаменти та відділення до проактивного вирішення процедурних проблем на ранній стадії, щоб звільнити ринок від епідемії», — сказав пан Чау.

Джерело: https://nld.com.vn/kinh-te/som-giai-quyet-dong-tien-trong-bat-dong-san-20230203214701679.htm