«Внесення змін до правил власності для обмеження спорів у багатоквартирних будинках»

Голова Федерації адвокатів В'єтнаму До Нгок Тхінь запропонував внести зміни до положень про спільну та роздільну власність у Законі про житло, щоб обмежити суперечки.

Суперечки в багатоквартирних будинках останнім часом стали поширеними щодо площі, комунальних послуг, інфраструктури, що належать спільним та приватним власникам і мешканцям, найгострішим з яких є розподіл власності та паркувальні місця для мотоциклів та автомобілів у підвалі. Доктор До Нгок Тхінь, голова Федерації адвокатів В'єтнаму, член Судового комітету Національних зборів , відповів VnExpress на цей рахунок з нагоди подання проекту зміненого Закону про житло на 5-ту сесію 15-х Національних зборів.

– Суперечки між інвесторами та мешканцями щодо права власності на квартири тривають вже багато років, але чому Житловий закон та інші правові нормативні акти, шляхом внесення змін та доповнень, не змогли повністю вирішити цю ситуацію?

- Система правових документів, незважаючи на численні зміни та доповнення, все ще не відповідає практичним вимогам через дедалі складніші суперечки. Існують справи, які виникли ще до видання правових норм, тривають досі та не були повністю вирішені. Перевірка та розгляд порушень у цій сфері не є ретельним та своєчасним. У багатьох місцях управління недбале, багато інвесторів несвоєчасно сплачують борги з фонду технічного обслуговування, а також є ознаки порушення кримінального законодавства, які не були враховані компетентними органами.

Тим часом, правління, обране мешканцями через конференцію ОСББ, ще не повністю реалізувало свою представницьку роль через відсутність конкретних вказівок щодо функціонування та законності цієї організації. Більшість нинішніх правлінь ОСББ не мають досвіду в управлінні та експлуатації ОСББ і не пройшли професійної підготовки, тому важко представляти та захищати законні права мешканців, коли виникають суперечки з інвесторами.

Адвокат До Нгок Тхінь виступає у Національних зборах. Фото: Фам Тхінь — Адвокат До Нгок Тхінь виступає у Національних зборах. *Фото: Фам Тхінь*

– На вашу думку, чому правове регулювання розподілу комунальних послуг та зон спільної та приватної власності у багатоквартирних будинках нездійсненне на практиці?

- Права спільної та приватної власності були закріплені в Законі про житло 2014 року, Цивільному кодексі 2015 року та Положенні про управління та використання багатоквартирних будинків (виданому циркуляром № 02/2016 Міністерства будівництва ) та низці інших відповідних керівних документів. Однак на практиці все ще існує багато недоліків, як правило, суперечки щодо паркувальних місць.

Згідно з Циркуляром 02, площа та обладнання, що належать власнику та є спільною власністю власника, повинні бути чітко зазначені в договорі купівлі-продажу квартири та оренди. Разом з договором інвестор повинен надати покупцеві креслення та перелік частин, що перебувають у спільній власності, як це передбачено Законом про житло.

Суперечки, що виникають між клієнтами та інвесторами, не стосуються розмежування спільної та приватної власності, нечітко викладено з моменту підписання договору, наприклад, продаж чи непродаж паркомісць, кількість паркомісць у будівлі, принципи реєстрації паркомісць... Тому я вважаю, що існують правові норми, але насправді, коли сторони підписують договір без чіткого розмежування, все одно існує потенційний ризик виникнення спору.

До набрання чинності Циркуляра 02 15 лютого 2016 року в багатьох багатоквартирних будинках це питання не було чітко обумовлено договорами купівлі-продажу та оренди, що спричиняло численні конфлікти та суперечки щодо права власності на підвальні приміщення.

– Що ви думаєте, коли юрист каже, що чинне положення про те, що паркувальні місця в багатоквартирних будинках належать до управління або власності інвестора, є основною причиною виникнення суперечок, тоді як це нібито спільне майно?

- Одним із важливих моментів Циркуляра № 02/2016 є регулювання володіння та управління паркомісцями для автомобілів у багатоквартирних будинках. Купівля-продаж, оренда паркомісць для автомобілів фіксуються в договорі купівлі-продажу квартири або окремому договорі.

Паркування для мотоциклів, триколісних велосипедів та транспортних засобів для людей з інвалідністю є спільною власністю власників квартир. Що стосується паркування для автомобілів, покупці або орендарі квартир чи інших приміщень у багатоквартирному будинку можуть вирішити купити або орендувати місце; якщо вони не купують і не орендують, паркомісце буде під управлінням інвестора. Інвестор не має права включати вартість інвестування в будівництво цього паркомісця до ціни продажу або ціни оренди.

Таким чином, окрім рішення про купівлю чи оренду паркомісця в багатоквартирному будинку, де вони проживають, власники квартир також можуть перепродати або здавати в оренду своє паркомісце. Однак попит на паркомісця в квартирах останнім часом зріс, а купівля-продаж паркомісць – це переважно угода між двома сторонами, що може призвести до монополії інвестора, що підвищує ціну продажу.

Я вважаю, що якщо держава визнає, що паркомісця належать інвестору, то слід встановити стелю цін, і інвестори не вимагатимуть занадто високих цін на купівлю чи оренду місць. Однак, за нинішнього великого попиту на паркомісця, правила, що дозволяють купівлю та перепродаж паркомісць, а також передачу інвесторам спільних та приватних зон, пов'язаних з паркомісцями, можуть легко призвести до цивільних спорів. Хоча це питання тісно пов'язане з суспільними інтересами.

Також необхідно ретельно вивчити питання передачі права власності на підвальний паркінг у спільну власність власників квартир. Тому що, якщо площа для паркування входить до спільної власності, то вартість будівництва паркомісця буде включена до вартості продажу будинку чи квартири, а є домогосподарства, які не користувалися або не мають потреби користуватися автомобілем, але все одно повинні нести ці витрати при купівлі будинку.

– Закон передбачає, що інвестори не мають права включати вартість будівництва паркомісць у ціну продажу квартири, але як нам дізнатися, чи включають вони це в ціну продажу чи ні? Насправді, існує багато багатоквартирних будинків зі суперечками з цього питання?

– Я не бачив жодних чинних нормативних актів, які б уточнювали цей зміст. Це справді лазівка в законі, люди не можуть контролювати, чи інвестиційні витрати на будівництво паркомісця включаються до вартості продажу квартири чи ні. Неможливість визначити, до якої частини належить паркомісце, є причиною виникнення суперечок між інвесторами та мешканцями.

На мою думку, характер паркомісця в багатоквартирному будинку є частиною спільної власності. Фактично, всі місця загального користування в багатоквартирному будинку, включаючи паркомісце, були включені до ціни продажу багатоквартирного будинку, і з моменту передачі інвестор припиняє своє право власності.

– Чому, на вашу думку, так мало спорів передається до суду шляхом моніторингу або безпосереднього надання висновків та вирішення скарг, пов’язаних зі спорами щодо власності в багатоквартирних будинках?

– Процес розгляду справ показує, що всі ці суперечки є давніми, нагальними у громаді. Велика кількість мешканців іноді опиняється у невигідному становищі, оскільки важко знайти спільний голос. Уповноваження щодо вирішення суперечок також є складним, оскільки ніхто не бажає ініціювати позов. З іншого боку, за великої кількості людей важко домовитися про вартість подання позову, тому справа поступово затягується та залишається відкритою.

Під час подання позову до суду мешканці або управлінська рада багатоквартирного будинку повинні спочатку сплатити авансовий судовий збір, який визначається вартістю майна. Через це багато людей відмовляються від подання позову та йдуть на компроміс з інвестором.

Крім того, договір купівлі-продажу, підписаний обома сторонами, часто складається інвестором і чітко не фіксує права мешканців щодо місць загального користування (підвал, сходи, тераса...), тому мешканці мають мало підстав для подання позову до суду, щоб захистити свої права, якщо виникне спір.

На мою думку, спори щодо багатоквартирних будинків повинні вирішуватися сторонами шляхом переговорів та примирення відповідно до чинного законодавства. Якщо переговори та примирення не можуть бути досягнуті, слід звернутися до народного суду для вирішення. Державні органи та місцеві органи влади повинні проводити перевірку, моніторинг та суворо притягувати до відповідальності сторони за порушення.

– Проект переглянутого Закону про житло виноситься на розгляд 5-ї сесії 15-ї Національної асамблеї. Як делегат Національної асамблеї, як ви будете висловлюватися, щоб зробити свій внесок у вирішення спорів щодо власності в багатоквартирних будинках?

- Проект все ще перебуває на обговоренні, в ньому спеціально врегульовано багато питань, пов'язаних зі спільною та приватною власністю у багатоквартирних будинках, щоб обмежити поточні суперечки та зробити багатоквартирні будинки безпечнішими під час їх використання.

Я записав думки юристів Федерації адвокатів В'єтнаму, щоб зробити свій внесок у внесення змін та доповнень до 5-го проекту Закону про житло. Ми запропонували 4 групи питань щодо власності, політики розвитку, операцій з житлом та управління ним, щоб мінімізувати спори, пов'язані з житлом, максимально захистити права та законні інтереси пов'язаних сторін, а також сприяти завершенню правової системи в житловому секторі В'єтнаму.

Я пропоную внести зміни до положень про спільну та приватну власність у багатоквартирних будинках у проекті переглянутого Закону про житло. Відповідно, паркомісця у багатоквартирних будинках класифікуються як спільна власність, і питання купівлі-продажу цих місць не піднімається. Це мінімізує пов'язані з цим суперечки.

Позика Доан

Посилання на джерело