Ринок нерухомості «розігрівається», чи на нього впливають спекулятивні групи?

Спостерігається поява спекулятивних груп.

Згідно з інформацією, нещодавно опублікованою В'єтнамською асоціацією ріелторів (VARS), ринок нерухомості В'єтнаму зокрема у третьому кварталі та перших 9 місяцях 2024 року також продемонстрував позитивне відновлення після складного періоду завдяки стабільності економіки та політиці підтримки уряду.

Зокрема, Закон про житло 2023 року, Закон про нерухомість 2023 року та Закон про землю 2024 року, які офіційно набули чинності з 1 серпня 2024 року, на 5 місяців раніше за попередні нормативні акти, сприяли вдосконаленню правового коридору та відкриттю нового циклу для ринку в безпечнішому, здоровішому та сталішому напрямку.

Дані також показують, що всі сегменти нерухомості, від житла та комерційної до промислової, демонструють ознаки позитивного зростання, оскільки реалізується багато нових проектів. Крім того, пані Фам Тхі Мієн, заступниця директора VARs IRE, сказала, що ринок житлової нерухомості почав фіксувати ознаки «розігріву». Починаючи з історії про земельні аукціони, які стали «гарячішими», ніж будь-коли, з аукціонами, що проводяться «протягом ночі», на яких сотні, навіть тисячі людей погоджуються «поїсти та полежати», щоб поборотися за місце. Ціна, що виграла, також є рекордно високою, що дорівнює вартості земельних ділянок для проекту з добре інвестованою інфраструктурою.

Жвава діяльність на земельних аукціонах вважається ознакою розігріву ринку.

Далі, на ринку також спостерігається підвищена активність у сегменті квартир, ціни на які постійно зростають як на первинному, так і на вторинному ринках. Високий попит змушує тисячі власників квартир регулярно отримувати дзвінки з проханням продати свої будинки. Незважаючи на високі ціни продажу, нещодавно запущені проекти квартир демонструють дуже хороші показники поглинання.

Поряд із типом квартир, деякі нещодавно запущені малоповерхові проекти великих інвесторів також зафіксували «рекордну» кількість бронювань, незважаючи на дедалі вищі ціни. Багато квартир мають гарне розташування, не лише високі ціни, але й щоб їх придбати, клієнтам/інвесторам також доводиться погоджуватися на різницю.

Однак, окрім результатів фактичного попиту та пропозиції, ринок також демонструє ознаки «розігріву». Ця ситуація відображається у спекуляціях землею, зростанні цін на житло та появі непрозорих операцій з нерухомістю. Багато дрібних інвесторів беруть участь у ринку з метою пошуку товарів, що призводить до необґрунтованого зростання цін на нерухомість. Ознаки «розігріву» також спостерігаються в сегменті квартир зі зростанням ціни продажу квартир завдяки «допомозі» деяких спекулятивних груп.

За даними VARS, усі ці ознаки зумовлені браком пропозиції. Зокрема, у третьому кварталі 2024 року ринок житлової нерухомості продовжував фіксувати пропозицію з 22 412 продуктів, запропонованих на ринку, з випущено близько 14 750 нових продуктів, що на 25% менше, ніж у попередньому кварталі, але на 60% більше, ніж у попередньому році.

Ринок зростає

Незважаючи на статистичне зменшення кількості, пропозиція у третьому кварталі 2024 року все ж демонструвала зростання, коли з'явилася низка нових проектів, особливо з огляду на наявність масштабних проектів, які почали розгортатися та про які ходили чутки на ринку, що сприяло його активізації. За перші 9 місяців 2024 року на ринку було зареєстровано 38 797 нових продуктів на продаж.

Однак пропозиція все ще демонструвала значну диференціацію, коли 70% нової пропозиції припадало на сегмент квартир. Переважну більшість з них становили товари з ціною продажу понад 50 мільйонів донгів/м2. Ринок був майже повністю позбавлений доступних комерційних квартир. Щодо регіонів, то Північ лідирував у новій пропозиції з 46%, далі йдуть Центральний регіон з 29% та Південь з 25%.

Дані дослідження VARS також показують, що, хоча пропозиція переважно зосереджена в сегментах високого класу та класу люкс, загалом на ринку у третьому кварталі 2024 року було зафіксовано близько 10 400 успішних транзакцій, що еквівалентно коефіцієнту поглинання 51%. Це відображає інтерес ринку до нових продуктів нерухомості, хоча більша частина нової пропозиції реалізується за високими стандартами, а інвестиційні витрати, особливо витрати, пов'язані з землею, зростають.

За перші 9 місяців 2024 року на ринку було зафіксовано 30 589 успішних транзакцій, що у 2,5 рази більше, ніж за аналогічний період 2023 року. Багато нових проектів, запущених наприкінці вересня та які почали приймати бронювання, також зафіксували велику кількість відсотків та депозитів.

Квартири лідирують за пропозицією на ринку нерухомості.

Що стосується цін продажу, то ціни на житло продовжують залишатися «закріпленими» на високому рівні як на первинному, так і на вторинному ринках, особливо в сегменті квартир. Дисбаланс між попитом і пропозицією стає все більш серйозним, оскільки пропозиція, хоча й покращується, все ще дуже важко задовольняє попит. Крім того, більшість нової пропозиції продовжує бути реалізовано на високому рівні, а інвестиційні витрати, особливо витрати, пов'язані з землею, зростають.

Тільки на ринку Хошиміну рівень первинних цін залишався стабільним на високому рівні завдяки пропозиції, що надходить переважно від поточних проектів. Тим часом рівень первинних цін у провінціях та містах навколо Хошиміна дещо зріс, коливаючись від 3 до 5%, причому нові пропозиції мали вищі ціни продажу.

Дослідження індексу цін на квартири, що відображає коливання середніх цін продажу проектів у вибірці зі 150 проектів, відібраних та спостережуваних VARS, також показує, що станом на третій квартал 2024 року середня ціна продажу кластера проектів у Ханої становить близько 60 мільйонів донгів/м2, що на 64% більше порівняно з другим кварталом 2019 року. Середня ціна продажу кластера проектів у Хошиміні зросла з 49,2 мільйона донгів/м2 до 64,2 мільйона донгів/м2, що на 30,6% більше.

Попит на нерухомість, включаючи житло та інвестиційні потреби, продовжує зміщуватися до приміських районів, провінцій/міст, що оточують дві спеціальні міські зони, та вторинного ринку з багатьма варіантами за більш розумними цінами. Квартири та будинки вартістю до 3 мільярдів донгів є предметом активного «полювання» в Ханої та Хошиміні.

Джерело: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html