На ринку спостерігається цікавий «парадокс», багато проектів квартир «розпродані», ціновий сегмент 50 мільйонів донгів/м2 зникне.

На ринку стався цікавий «парадокс», проекти квартир у Ханої добре торгувалися, навіть «розпродавались», правила обліку плати за користування землею під час видачі червоних книг... ось останні новини ринку нерухомості.

Експерти кажуть, що нові квартири вартістю менше 50 мільйонів доларів/м2 у Ханої ось-ось зникнуть. (Фото: Лінь Ан)

Доступні квартири поступово «зникають»

Сегмент доступного житла користується високим попитом на ринку, але відчуває гостру нестачу пропозиції. До 2024 року майже 67% нових квартир на ринку Ханоя будуть у сегменті високого класу та класу люкс.

Прогнозується, що до 2025 року первинний сегмент з ціною 50 мільйонів донгів/м2 зникне. Експерти навіть вважають, що нові квартири вартістю менше 50 мільйонів донгів/м2 у Ханої незабаром зникнуть. Історія доступного комерційного житла, яке мало відновити баланс попиту та пропозиції на ринку, зараз дедалі віддаленіша.

Статистика В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS) показує, що у третьому кварталі 2024 року індекс цін на квартири в Ханої зріс на 64% порівняно з другим кварталом 2019 року, що вдвічі перевищує зростання в Хошиміні . Середня первинна ціна продажу наближається до 60 мільйонів донгів/м2.

Пан Нгуєн Ван Дінь, віцепрезидент Асоціації нерухомості В'єтнаму, зазначив, що люди із середнім рівнем доходу в Ханої все частіше переїжджають до віддалених районів, де система сполучної інфраструктури ще не завершена, щоб купити житло. Така ситуація виникне в інших міських районах найближчим часом, якщо механізм ліцензування проектів не буде переглянуто. Однак ціни на квартири в цих районах вже не на «відповідному» рівні.

Директор Batdongsan.com.vn у Південному регіоні, пан Дінь Мінь Туан, зазначив, що у 2024 році спостерігався цікавий «парадокс»: хоча ціни на квартири на первинному ринку як у Ханої, так і в Хошиміні були високими, купівельна спроможність все ще була досить хорошою. До 70% брокерів заявили, що проекти квартир у Ханої мали позитивний обсяг транзакцій, навіть «розпродані» у 2024 році. Аналогічно, цей показник у Хошиміні також сягнув понад 40%.

Це свідчить про сильну привабливість сегмента квартир, особливо проектів, які добре задовольняють реальні потреби в житлі. Квартири завжди є піонерами в циклах відновлення ринку, оскільки вони спрямовані на реальні потреби в житлі, потребу, яка завжди присутня та стійка. Значне зростання угод зосереджено в квартирах з невеликою площею та розумними цінами. Крім того, проекти, які обирають покупці, часто є завершеними продуктами, з повною інфраструктурою, низькою щільністю забудови, авторитетними інвесторами, хорошим рівнем платежів та пільговою процентною політикою тощо, проаналізував пан Туан.

Хоча сегмент доступних та середньоцінових квартир скорочується у великих містах, таких як Ханой та Хошимін, це все ще основний сегмент, який привертає великий інтерес з боку реальних покупців, яким потрібно мати власне житло для постійного проживання.

З огляду на цю реальність, розвиток доступного комерційного житла залишається нагальною потребою, особливо у великих містах. Пан Данг Хунг Во, колишній заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища, сказав, що необхідно запропонувати ініціативу щодо дослідження та розвитку сегмента доступного комерційного житла, оскільки це буде важливим фактором, який допоможе стабілізувати та забезпечити сталий розвиток ринку нерухомості.

Чи варто мені інвестувати в оренду квартир з обслуговуванням?

Виступаючи на семінарі «Потенціал оренди квартир» 23 грудня, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму доктор Нгуєн Ван Дінь заявив, що ціни на нерухомість у центральному районі мають тенденцію до зростання. Середня ціна на квартири у 4 центральних районах Ханоя подвоїлася порівняно з початком 2019 року, що на 30% вище за середнє зростання по всьому Ханою.

Наприклад, Хай Ба Чунг та Донг Да – це два райони з найкращими темпами зростання цін за останні 5 років завдяки відносно хорошому рівню цін порівняно з нещодавно відкритими проектами в передмістях. Нещодавно відкриті проекти за останні 3 роки постійно коригували свої ціни, приблизно на 10% після кожного етапу відкриття. Нові проекти квартир, відкриті для продажу у 2024 році, мали звичайні ціни від 125 мільйонів донгів/м2. Вартість квартир з обслуговуванням становить близько 88 мільйонів донгів/м2 (без ПДВ та плати за обслуговування).

В умовах зростання цін на квартири, якщо у вас є понад 5 мільярдів донгів готівкою, чи варто вам перейти на інвестування в оренду квартир з обслуговуванням?

Пан Ле Дінь Чунг, генеральний директор SGO Home, зазначив, що багато інвесторів схильні шукати нерухомість з подвійним прибутком – зі стабільним доходом від оренди та прибутком від зростання активів.

Тому, якщо у вас є 5,5 мільярда донгів, пропонує пан Чунг, інвестори можуть знайти гнучку нерухомість, яка генерує грошовий потік і може використовуватися для проживання або здачі в оренду. З такою гнучкою нерухомістю її пізніше не складе труднощів продати.

За словами пана Чунга, апартаменти з обслуговуванням у центрі великих міст, таких як Ханой та Хошимін, останніми роками привернули увагу завдяки стабільному доходу від довгострокових гостей, експертів та іноземної спільноти.

Більше того, ціна на квартири з обслуговуванням на 35-70% нижча, ніж на ринку в тому ж сегменті, але ціна оренди квартир з обслуговуванням на 25-50% вища, ніж у квартир на довгостроковий термін. Це свідчить про те, що квартири з обслуговуванням в оренду є продуктами нерухомості, які приносять високу інвестиційну ефективність.

Проєкт туристичної зони вартістю понад 2500 мільярдів донгів у Біньдіні має інвестора.

23 грудня з офісу Народного комітету провінції Біньдінь надійшло повідомлення: заступник голови Народного комітету провінції Нгуєн Ту Конг Хоанг підписав рішення № 4428/QD-UBND про затвердження результатів аукціону з продажу прав землекористування для реалізації проекту «Пункт № 2 (2-2)», туристична зона пляжу Нхон Лі - Кат Тьєн.

Це проєкт із загальним розрахунковим мінімальним інвестиційним капіталом понад 2 215,57 млрд донгів (без урахування коштів, виграних на аукціоні за права користування землею), який реалізується в комуні Кат Чан, район Фу Кат, економічна зона Нхон Хой, провінція Бінь Дін.

Відповідно, обраним інвестором є акціонерна компанія Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (штаб-квартира якої знаходиться в місті Куйньон, провінція Біньдінь) з переможною ціною у 368,823 млрд донгів, що становить майже 21 млрд донгів (20,877 млрд донгів) порівняно з початковою ціною у 347,946 млрд донгів.

Планована площа проекту становить понад 40 гектарів, з яких площа земель туристичних послуг (землі туристичних вілл, землі курортних послуг, землі готелів, площі, землі комерційного будівництва, землі басейнів) становить понад 14,4 гектара, площа зелених насаджень – понад 15,3 гектара, площа земель транспортної та технічної інфраструктури (землі транспортної та технічної інфраструктури, землі паркування) – майже 5,6 гектара, площа земель пляжів та водних поверхонь – 4,8 гектара. Форма землекористування полягає в тому, що держава орендує землю та стягує орендну плату за землю одноразово на весь термін оренди через аукціон прав землекористування.

Після завершення будівництва, Бінь Дінь матиме більше висококласних курортних проектів, таких як: туристичні вілли, готелі, проекти курортних послуг, проекти комерційних послуг (ресторани, сувенірні магазини, караоке, загальний бізнес) для продажу, оренди, оренди з правом викупу та іншої підприємницької діяльності відповідно до правил для задоволення потреб туристів у розміщенні, курорті, розвагах та відпочинку.

Цей проєкт також обіцяє створити більший поштовх для розвитку місцевого туризму, оскільки буде збудовано багато важливих об'єктів, таких як: готелі, курортні вілли, площі та комерційні послуги...

За словами керівництва провінції Біньдінь, це також регіон з великим потенціалом, але він ще не був належним чином використаний. У провінції Біньдінь було запроваджено багато політик, пов'язаних із залученням інвестицій. Звідси, створення умов для інвесторів з достатнім потенціалом та досвідом для інвестування в регіон, щоб він розвивався відповідно до вказівок Народної ради провінції в кожному періоді.

Положення про заборгованість за користування землею при виданні червонокнижної документації

Слід враховувати правила обліку плати за користування землею під час видачі сертифікатів на право користування землею (червоних книг) та права власності на активи, пов'язані з землею.

Пункт 11 статті 18 Постанови 101/2024/ND-CP визначає борг зі сплати плати за користування землею під час видачі Сертифікатів на право користування землею та право власності на активи, пов'язані з землею (загальновідомі як червоні книги), які реалізуються таким чином:

a) Суб'єкти, які мають право на сплату плати за користування землею під час видачі першого Сертифіката на право користування землею та право власності на активи, пов'язані з землею, – це фізичні особи та домогосподарства, які наразі користуються землею та мають потребу в реєстрації боргу, а спадкоємці, відповідно до положень закону, які мають потребу в реєстрації боргу, продовжуватимуть мати борг у реєстрації;

b) Сума плати за користування землею, врахована як заборгованість для випадку, зазначеного у пункті а цього пункту, є загальною сумою плати за користування землею, що підлягає сплаті на момент видачі Свідоцтва про право користування землею та право власності на активи, пов'язані з землею;

c) Порядок та процедури обліку, сплати та погашення заборгованості за плату за користування землею, а також період заборгованості за плату за користування землею для домогосподарств та фізичних осіб, які мають право на заборгованість за плату за користування землею, як це передбачено цим пунктом, впроваджуються відповідно до положень закону про стягнення плати за користування землею та орендної плати за землю;

d) У разі виділення особі земельної ділянки для переселення, заборгованість за користування землею обліковується відповідно до положень Декрету про компенсацію, підтримку та переселення, коли держава повертає землю;

d) Облік заборгованості за плату за користування землею для суб'єктів, зазначених у пункті а цього пункту, застосовується з 1 серпня 2024 року до 31 липня 2029 року. Сплата та списання заборгованості за плату за користування землею здійснюється відповідно до положень законодавства про стягнення плати за користування землею та орендну плату за землю.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html