Доходи та ціни на житло в Ханої залишаються «розширеними»

Ціни продовжують «закріплюватися» на високих рівнях

Згідно зі звітом Savills Vietnam за перше півріччя 2023 року, на ринку квартир нова пропозиція зросла на 76% у порівнянні з попереднім кварталом та на 125% у річному обчисленні до 3596 одиниць. З них на первинному ринку було продано 20 412 одиниць, що на 5% більше, ніж у попередньому кварталі, та на 14% більше, ніж у попередньому році.

Натомість, на ринку вілл та таунхаусів у цьому кварталі не було нових проектів, причому вся нова пропозиція надійшла від 126 одиниць з існуючих проектів, що на 334% більше, ніж у попередньому кварталі, але на 14% менше, ніж у попередньому році. Первинна пропозиція складалася з 797 одиниць з 14 проектів, що на 5% більше, ніж у попередньому кварталі, але на 20% менше, ніж у попередньому кварталі.

Квартири все ще є продуктом, який найбільше цікавить людей сьогодні, проте ціна продажу все ще «застрягла» на високому рівні.

Станом на другий квартал 2023 року середня первинна ціна продажу квартир на ринку Ханоя досягла 53 млн донгів/ ^м2 , що на 1% більше за квартал та на 17% щорічно. Ця ціна зростала протягом 18 кварталів поспіль і на 73% вища, ніж у першому кварталі 2019 року. Пані До Тху Ханг, старший директор департаменту консалтингу та досліджень Savills Hanoi, прокоментувала: «Через зростання цін на землю та витрат на будівництво, крім того, через необхідність інвестувати в покращення якості продукції, навколишньої інфраструктури та комунальних послуг, внутрішні проекти також призводять до того, що ціни на первинному ринку, або ціни нещодавно запущених проектів, завжди вищі за загальний ринковий рівень квартир на продаж».

Пані Хоанг Тхань Нянь з району Кау Зяй сказала: «Моя родина хоче купити квартиру для своїх дітей, щоб вони жили окремо, але ціна в центрі міста занадто висока, тоді як ціна на проекти в передмісті все ще висока. Ми обговорили 6-7 проектів, але досі не визначилися, бо якщо ми купимо, нам доведеться позичати більше грошей у банку, хоча наш дохід невисокий, найбільшим занепокоєнням зараз є тиск сплати відсотків».

Тим часом, ціни на вілли та таунхауси у другому кварталі 2023 року порівняно з попереднім кварталом знизилися на деякі товари вілл або таунхаусів. Ціни на таунхауси не знизилися. Зокрема, первинна ціна вілл знизилася на 10% у порівнянні з попереднім кварталом до 100 млн донгів/ ^м2 земельної ділянки в районі Ме Лінь, а також з'явилася додаткова первинна пропозиція, що спричинило надлишок пропозиції, тоді як попит покупців фактично не зріс. Ціни на торговельні будинки знизилися на 7% у порівнянні з попереднім кварталом. Натомість ціни на таунхауси зросли на 4% у порівнянні з попереднім кварталом, досягнувши 173 млн донгів/ ^м2 .

Завдяки синхронній інфраструктурі, зеленому кампусу та розумним цінам, сегмент елітної нерухомості все ще привертає увагу багатьох людей, але угоди відбуваються повільно та похмуро.

Коментуючи неоднозначну динаміку цін на малоповерхові товари та квартири, пані До Тху Ханг додала: «Слід зазначити, що зниження цін на ринку вілл та таунхаусів пов’язане з тим, що проекти, розташовані далеко від центру, запускаються за розумними цінами, що призводить до зниження рівня ринку. Насправді ціна на малоповерховий сегмент все ще висока, особливо в районах, що прилягають до кільцевої дороги 2 та кільцевої дороги 3 Ханоя, та в розвинених районах з планами соціальної інфраструктури, стабільною транспортною інфраструктурою, а також в районах з високою щільністю населення».

Зростання доходів залишається «розтягнутим» разом із зростанням цін

Довгостроковий попит на житло залишається високим через позитивну чисту міграцію, зростання населення та високі темпи урбанізації. Крім того, прогнозується, що з 2023 по 2025 рік у Ханої буде на 157 000 більше домогосподарств. Однак майбутня пропозиція включає лише 59 000 квартир усіх типів, 9 000 малоповерхових будинків та 18 700 соціальних будинків, які, як очікується, будуть виставлені на продаж. Не вистачає 70 300 будинків.

Зіткнувшись з високим попитом на житло, виникає питання, чи може середній дохід людей дозволити собі власне житло в Ханої. У звіті Savills Vietnam також зазначається, що Ханой прагне досягти середнього доходу на душу населення в 150 мільйонів донгів на людину на рік у 2023 році. Порівняно з 2019 роком, середній темп зростання доходу становить 6% на рік. Тим часом темпи зростання цін на квартири з 2019 року по першу половину 2023 року становлять 13% на рік.

Ханою потрібно приділяти більше уваги сегменту соціального житла (низькодохідні), щоб працюючі люди могли отримати доступ до житла та стабілізувати своє життя.

Пані Ханг прокоментувала: «Очевидно, що реальність така, що зростання доходу на душу населення в Ханої нижче, ніж зростання цін на квартири. Це приклад, який показує, що людям знадобиться більше часу, щоб придбати житло, якщо цей розрив продовжуватиме збільшуватися. Якщо ці два показники не зблизяться, це ускладнить процес придбання житла для людей загалом, тих, хто живе в Ханої, та тих, хто з інших провінцій хоче придбати житло в Ханої для роботи або для своїх дітей. Не кажучи вже про малоповерхове житло, коли ціна висока, покупці також враховуватимуть її обґрунтованість, а також те, чи відповідає вона реальній вартості продукту. Звідси процес прийняття рішень покупцями буде повільнішим і довшим».

Однак на ринку вілл та таунхаусів покупців все ще приваблюють товари з розумними цінами та добре спланованими проектами. Це відображається в тому факті, що обсяг угод у сегменті малоповерхової забудови в Ханої має тенденцію до покращення після похмурого першого кварталу, коли було продано 106 одиниць, що на 20% більше, ніж у попередньому кварталі.

«Це один із позитивних моментів, зафіксованих наприкінці другого кварталу 2023 року, коли на ринку були малоповерхові проекти з продуктами, що пропонувалися за цінами близько 10 мільярдів донгів за одиницю. Згідно з даними, за другий квартал 2023 року в Ханої проекти з первинними цінами до 10 мільярдів донгів становили 39% угод, квартири від 10 до 20 мільярдів донгів – 28%, а квартири понад 30 мільярдів донгів – лише 13%. Дані показують, що чим розумніша ціна продукту, тим кращий коефіцієнт продажу», – прокоментувала пані Ханг.

Пан Дінь Ван Трой, директор з продажу акціонерної компанії Dai Phong Real Estate Construction Investment, сказав: «Первинна пропозиція обмежена, але перевага для покупців житла на ринку Ханоя сьогодні полягає в тому, що вони можуть вибрати вторинний ринок – з багатьма продуктами, які були розроблені заздалегідь, мають юридичну гарантію та більш розумні ціни».

У нинішніх умовах ціни на вторинному ринку все ще конкурентоспроможні порівняно з первинним. Як правило, ціна на малоповерхову нерухомість, за даними Savills Vietnam, у другому кварталі 2023 року на вторинному ринку на 20% нижча, ніж на первинному. На первинному ринку вибір невеликий, тоді як на вторинному ринку вибір більший, хоча продукти вже не нові, покупці можуть бути готові до використання або використовувати їх негайно.

Зокрема, нещодавно Ханой сприяв розподілу державних інвестицій. Це сприятливий фактор для розвитку економічної діяльності Ханоя загалом та інших видів діяльності, включаючи нерухомість зокрема. З розпочатим будівництвом Кільцєвої дороги 4 очікується, що це сприятиме розвитку приміських районів, таких як Ме Лінь, Дан Фуонг, Хоай Дик, Сок Сон, Ха Донг, Тхань Оай... Після відкриття Кільцєвої дороги 4 для руху у 2027 році прогнозується збільшення пропозиції житла в районах навколо Кільцєвої дороги 4 порівняно з нинішнім рівнем.

Джерело: https://baotainguyenmoitruong.vn/thu-nhap-va-gia-nha-o-ha-noi-van-bi-noi-rong-361356.html