VARS: Доступні квартири "зникають" у Ханої та Хошиміні

ANTD.VN - Нещодавнє зростання пропозиції нерухомості в основному зумовлене елітним сегментом, тоді як доступне житло "відмовляється", що робить дисбаланс між пропозицією та попитом дедалі серйознішим.

Більше немає пропозиції нових доступних квартир

За даними В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), ринок нерухомості В'єтнаму поступово «розігрівається» завдяки рушійній силі нової політики пропозиції та підтримки з боку уряду . Однак збільшення пропозиції переважно спостерігається в сегменті високого класу, тоді як від доступного житла «відмовляються».

Дані дослідження VARS показують, що сегмент доступних квартир (ціною менше 25 мільйонів донгів/м2) «вимер» за останні кілька років і його дуже важко, або навіть неможливо, знову з'явитися в Ханої та Хошиміні.

Зокрема, у Ханої частка нещодавно введених у експлуатацію доступних квартир досягла 35% у 2018 році, знизилася до 20% у 2019 році та лише до 12% у 2020 році. У 2021 та 2022 роках пропозиція квартир у цьому сегменті продовжувала скорочуватися, досягнувши лише близько 4% від загальної кількості квартир, виставлених на продаж, та 0% у 2023 році.

У Хошиміні спад був ще сильнішим: у 2018 році частка нещодавно введених у експлуатацію доступних квартир становила 20%, але впала до лише 0,5% у 2020 році, перш ніж повністю зникнути у 2021 році.

До перших 9 місяців 2024 року пропозиція квартир значно відновлювалася, але близько 80% пропозиції квартир, виставлених на продаж у Ханої та Хошиміні, мали ціни продажу від 50 мільйонів донгів/м2 або більше.

Дослідження індексу цін на квартири, що відображає коливання середньої ціни продажу проектів у вибірці зі 150 проектів, відібраних та спостережуваних VARS, також показує, що станом на третій квартал 2024 року середня ціна продажу вибіркового кластера проектів у Ханої становить близько 60 мільйонів донгів/м2, що на 64,0% більше, ніж у другому кварталі 2019 року.

Середня ціна продажу кластерів проектів у Хошиміні зросла з 49,2 млн донгів/м2 до 64,2 млн донгів/м2, що відображає зростання на 30,6% за той самий період.

У Ханої та Хошиміні зникла пропозиція доступного житла.

Чому бізнес не зацікавлений у низькоціновому сегменті?

За даними VARS, основною причиною, чому доступне житло не отримало значної уваги від забудовників, є те, що норми прибутку в цьому сегменті нижчі, ніж у сегменті високого класу. Розрахунки забудовників проектів показують, що при нормі прибутку лише близько 15%, якщо капітал стагнує протягом 1-2 років або якщо продажі затримуються на 1-2 роки, забудовник втратить гроші.

Крім того, центральні земельні фонди стають дедалі меншими, як зараз, так і в майбутньому, в основному розташовані у великих міських районах з низкою інфраструктури та комунальних послуг, які потребують інвестицій, а також зростають витрати на виробництво, особливо на землю, що призводить до зростання цін, які неможливо прийняти.

По-друге, хоча уряд запроваджує багато політики для стимулювання розвитку соціального житла та доступного житла, правові процедури, пов'язані із землею та плануванням, все ще залишаються основними перешкодами. Складний процес ліцензування, який триває вже давно, разом зі все більш обмеженим земельним фондом для житлової забудови у великих містах, змушують розробників проектів ретельно обмірковувати інвестування в цей сегмент.

Крім того, політика кредитної підтримки покупців житла в цьому сегменті не була впроваджена синхронно.

По-третє, елітні проекти приносять високу норму прибутку та їх неважко продати. Оскільки попит на елітне житло, включаючи як житлові, так і інвестиційні потреби, дуже великий, група клієнтів з високим рівнем доходу постійно зростає разом з економічним розвитком та іноземцями завдяки хвилі іноземних інвестицій, а також закордонними в'єтнамцями на основі нового правового коридору, що "послаблює" умови власності для цієї групи.

Фактично, кількість клієнтів, готових заплатити преміальну ціну за володіння найменш затребуваними та високоякісними продуктами в рамках проекту, не мала. Це робить сегмент доступного житла менш привабливим для забудовників проектів.

Необхідність державного втручання

VARS вважає, що для вирішення проблеми нестачі доступного житла необхідне рішуче втручання з боку держави.

Відповідно, державі необхідно дослідити та розробити політику для створення сприятливих умов для інвесторів у будівництві доступних комерційних квартир (звільнення від земельного податку, податку на прибуток підприємств або збільшення щільності забудови чи коефіцієнта землекористування порівняно зі стандартами для комерційних житлових проектів).

Водночас пріоритет надається затвердженню планування та ліцензуванню будівництва, що допомагає скоротити час розробки проекту...

По-друге, держава повинна сприяти проектам співпраці між урядом та приватним сектором для будівництва доступного житла (держава надає земельні пільги та правову підтримку).

По-третє, має бути політика підтримки попиту людей на житло. Уряд може розглянути можливість створення фонду для підтримки розвитку та підтримки пропозиції недорогих квартир…

Крім того, держава повинна мати політику щодо обмеження спекулятивної мотивації, і незабаром повинна вивчити та застосувати податок на нерухомість, орієнтуючись на власників нерухомості, які не використовують свою нерухомість для підприємницької діяльності або не здійснюють будівництво після отримання землі...

Необхідно створити органи або комітети з нагляду за житловим господарством, а також вживати суворих санкцій за випадки спекуляцій, маніпуляцій з цінами або незаконного підвищення цін.

Однак, щоб регуляторна політика була справді ефективною та забезпечувала безпечне та здорове функціонування ринку в довгостроковій перспективі, державі необхідно незабаром завершити створення інформаційно-даної системи на ринку нерухомості та системи управління ідентифікованим житлом.

Джерело: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd