ہو چی منہ سٹی میں زمین کی نئی قیمت کی فہرست اور غور کرنے کے لیے مسائل

مارکیٹ کی قیمتوں پر قائم رہنا ضروری ہے۔

1 اگست 2024 سے لاگو ہونے والے 2024 کے اراضی قانون کے مطابق، مقامی لوگوں کو 31 دسمبر 2025 تک زمین کی پرانی قیمت کی فہرست کو لاگو کرنے اور یکم جنوری 2026 سے نئی زمین کی قیمت کی فہرست کو لاگو کرنے کی اجازت ہے۔ نئی قیمت کی فہرست زمین کی قیمت کے فریم ورک کے ذریعے کنٹرول نہیں ہوگی اور اسے مارکیٹ کی قیمت تک پہنچنے کے لیے بنایا جانا چاہیے۔

ہو چی منہ سٹی وہ پہلا علاقہ ہے جس نے زمین کی ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست کے مسودے پر رائے طلب کی ہے۔ ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست میں قیمتیں پرانی قیمت کی فہرست سے بہت زیادہ ہیں، جیسے کہ تھو ڈیک سٹی میں، قیمتوں میں 10-15 گنا اضافہ ہوا ہے۔ Nha Be، Binh Chanh، Can Gio، اور Cu Chi اضلاع میں، قیمتیں 10-20 گنا بڑھ گئیں۔ صرف Hoc Mon ضلع میں، بہت سی سڑکیں ہیں جہاں زمین کی قیمتوں میں 15-30 گنا اضافہ متوقع ہے۔

اس مسئلے پر، Savills کے ماہرین نے کہا کہ ہو چی منہ سٹی میں زمین کی قیمت کی فہرست برقرار نہیں ہے اور اکثر یہ اصل مارکیٹ ویلیو سے نمایاں طور پر کم ہے۔ قیمتوں کے اس دیرینہ فرق نے "دو قیمت" کا نظام بنایا ہے، جس کے بہت سے سنگین نتائج برآمد ہوئے ہیں۔

ہو چی منہ سٹی میں Savills Consulting Services کی ڈائریکٹر محترمہ Do Thi Thu Giang کے مطابق، یہ مسئلہ ریاست کے زمینی انتظام کو مشکل اور پیچیدہ بنا دیتا ہے۔ "مثال کے طور پر، نوٹرائزڈ کنٹریکٹ پر اعلان کردہ قیمت اور لین دین کی اصل قیمت کے درمیان فرق کو اکثر زمین کی منتقلی کے ٹیکس کو کم کرنے کے لیے استعمال کیا جاتا ہے۔ یا دیگر معاملات میں، مارکیٹ سے کم قیمت کی فہرست کی بنیاد پر زمین کا سالانہ کرایہ ادا کرنے سے ریاستی بجٹ میں نقصان ہوا،" محترمہ گیانگ نے حوالہ دیا۔

محترمہ ڈو تھی تھو گیانگ، کنسلٹنگ سروسز کی ڈائریکٹر، Savills HCMC

Savills ماہرین نے یہ بھی کہا کہ رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کی ترقی میں بھی بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑا، خاص طور پر زمین کے حصول اور سائٹ کی منظوری کے مراحل میں۔ زمین کی قیمتوں کی فہرستوں پر مبنی معاوضے کی سطح جو کہ مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب نہیں ہے، متاثرہ افراد کے لیے تاخیر، عدم اطمینان اور مالی نقصانات کا باعث بنی ہے، جس کے نتیجے میں زمین پر طویل تنازعات اور مقدمے چل رہے ہیں۔

ان بقایا مسائل کی وجہ سے، محترمہ گیانگ کا خیال ہے کہ مارکیٹ کے اصولوں پر مبنی زمین کی قیمت کی فہرست کا اطلاق ناگزیر اور ضروری ہے۔ یہ ترقی پسند تبدیلی پچھلی حدود پر قابو پانے میں مدد کرے گی، نظام میں شفافیت اور انصاف کو یقینی بنائے گی۔ خاص طور پر، زمین کی قیمتوں کی فہرست مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب پہنچ کر معاوضے اور سائٹ کی منظوری کے عمل میں سہولت فراہم کرے گی، خاص طور پر اہم بنیادی ڈھانچے کے ترقیاتی منصوبوں میں، حمایت اور معاوضے کی سطح پر لوگوں سے اتفاق رائے کو فروغ دے کر۔

زمین کی مجوزہ قیمت کی فہرست پر تبصرہ کرتے ہوئے، Savills کے ماہرین نے یہ بھی کہا کہ زمین کی مجوزہ قیمت اور لین دین کی اصل قیمت میں اب بھی نمایاں فرق ہے۔ مثال کے طور پر، کاو تھانگ اسٹریٹ (ضلع 3) پر، مارکیٹ میں لین دین کی قیمت تقریباً 525 ملین VND/m2 ہے، جبکہ زمین کی تجویز کردہ قیمت صرف 330 ملین VND/m2 ہے۔ Tan Thang Street (Tan Phu District) پر، لین دین کی قیمت تقریباً 150 ملین VND/m2 ہے، جبکہ مجوزہ قیمت 90 ملین VND/m2 ہے۔ عام طور پر، مجوزہ زمین کی قیمت کی فہرست صرف تقریباً 60% تک پہنچتی ہے، کچھ دوسرے علاقوں میں مارکیٹ کی قیمت کے مقابلے 70% تک پہنچ جاتی ہے، جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ ابھی بھی ایک اہم فرق ہے۔

درخواست دینے سے پہلے غور کرنے کے مسائل

محترمہ ڈو تھی تھو گیانگ نے کہا کہ 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 159 کے مطابق، زمین کی قیمت کی فہرست 11 مقدمات کے لیے استعمال کی جاتی ہے۔ مزید برآں، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 109 اور آرٹیکل 111 برائے آبادکاری سپورٹ اور انتظامات بھی زمین کی قیمتوں کو زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق استعمال کرتے ہیں۔ اس طرح، ہو چی منہ سٹی کی مجوزہ زمین کی قیمت کی فہرست براہ راست مضامین کے دو مختلف گروہوں کو متاثر کرے گی، دونوں فائدہ مند اور نقصاندہ۔

مستفید ہونے والوں میں وہ لوگ شامل ہیں جنہیں زمین کی بازیابی اور دوبارہ آبادکاری کا بندوبست ہونے پر ریاست سے تعاون حاصل ہوتا ہے (زمین کے قانون 2024 کے آرٹیکل 109 اور 111 کے مطابق)۔

متاثرہ گروپ میں وہ گھرانے اور افراد شامل ہیں جنہیں تسلیم کیا گیا ہے اور انہوں نے اپنے زمین کے استعمال کے مقاصد میں تبدیلی کی ہے۔ سابقہ ​​اراضی قانون 2014 کے مطابق، مالی ذمہ داریوں کا تخمینہ حد کے اندر اور باہر زمین کے درمیان مختلف انداز میں لگایا گیا تھا: حد کے اندر زمین کے ساتھ، اس کا حساب زمین کی قیمت کے جدول کے مطابق کیا جاتا تھا، اور حد سے باہر کی زمین کے ساتھ، اس کا حساب زمین کی مخصوص قیمت کے مطابق کیا جاتا تھا۔

تاہم، موجودہ زمینی قانون 2024 اب یہ فرق نہیں کرتا، لیکن پورے علاقے پر زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق قیمت لاگو ہوگی۔ اس طرح، مجوزہ زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق قیمت موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست سے کئی گنا زیادہ ہونے کے ساتھ، یہ حد کے اندر موجود رقبے پر مالی ذمہ داریوں میں اضافہ کرے گا۔ زمین کی مجوزہ قیمت کی فہرست موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست سے کئی گنا زیادہ ہونے کی وجہ سے اس علاقے پر مالی ذمہ داریوں کی لاگت بڑھ جائے گی۔

ہو چی منہ سٹی میں زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کا فوری اطلاق لوگوں کے بہت سے گروہوں کو متاثر کرے گا۔

ہو چی منہ سٹی کی مجوزہ زمین کی قیمت کی فہرست، جو 1 اگست 2024 سے نافذ ہونے کی توقع ہے، مزید غور کے لیے ملتوی کر دی گئی ہے۔ Savills کے ماہرین کا خیال ہے کہ یہ التوا مناسب ہے، کیونکہ مجوزہ قیمت کی فہرست میں پرانی قیمت کی فہرست کے مقابلے میں نمایاں اضافہ ہوا ہے، اور اسے مختصر وقت میں لاگو کرنے کی تجویز ہے۔ اس سے متاثرہ گروہوں کے لیے بڑا مالی دباؤ پیدا ہوتا ہے۔ لہٰذا، زمین کی قیمت کی فہرست کی تعمیر اور اطلاق پر تمام فریقوں کے مفادات کو متوازن کرنے کے لیے احتیاط سے غور کرنے کی ضرورت ہے، خاص طور پر لوگوں کے حقوق کے تحفظ کو ترجیح دیتے ہوئے

اس کے علاوہ، زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے استعمال کیے جانے والے طریقے اب بھی یکساں اور سادہ نہیں ہیں۔ کچھ زیادہ قیمت والے علاقوں میں، زمین کی قیمت کی میزیں بنانے کا طریقہ تمام راستوں کے لیے صرف ایک مقررہ عددی ضرب لگتا ہے۔

مثال کے طور پر، ڈسٹرکٹ 1 میں، 5.0 کا ضرب تمام مقامات اور راستوں پر لاگو ہوتا ہے۔ نتیجے کے طور پر، ڈونگ کھوئی اسٹریٹ کی لاگت VND810 ملین/m2 ہے (موجودہ VND162 ملین/m2 کے مقابلے)، اور Hai Ba Trung Street (Bach Dang Wharf سے Nguyen Thi Minh Khai تک) VND484 ملین/m2 ہے (موجودہ VND9/m2 کے مقابلے)۔ اسی طرح ضلع 4 کا ضرب 11.3 ہے اور ضلع 5 کا 5.58 ہے۔

"یہ نقطہ نظر بنیادی طور پر پرانی قیمت کی فہرست کو لاگو کرنے اور اسے کوفیشنٹ K سے ضرب دینے سے مختلف نہیں ہے، لہذا یہ زمین کے قانون کی روح کے مطابق ہر راستے کی مارکیٹ ویلیو کی صحیح معنوں میں عکاسی نہیں کرتا،" محترمہ گیانگ نے کہا۔

آخر میں، محترمہ ڈو تھی تھو گیانگ نے کہا کہ اگرچہ مارکیٹ ویلیو کو ظاہر کرنے کے لیے زمین کی قیمت کی فہرست کو اپ ڈیٹ کرنا ایک اہم قدم ہے، لیکن موجودہ تجویز کو مزید بہتر کرنے کی ضرورت ہے۔ طریقہ کار کو صرف عام گتانکوں کو لاگو کرنے کے بجائے ہر علاقے کے لیے مزید بہتر اور مخصوص ہونے کی ضرورت ہے۔ اس نئے نظام کی طویل مدتی کامیابی کو یقینی بنانے کے لیے ایک بتدریج، شفاف منتقلی جو تمام اسٹیک ہولڈرز کے مفادات کو یقینی بناتی ہے۔

ماخذ: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html