صنعتی رئیل اسٹیٹ ایک روشن مقام بنی ہوئی ہے، جو کرایے کی سازگار شرحوں اور طویل مدتی ترقیاتی پالیسیوں سے مستفید ہوتی ہے۔

سرمایہ کاری کو راغب کرنے کے فوائد

جنرل شماریات کے دفتر کے اعداد و شمار کے مطابق، 20 مئی 2023 تک، 962 نئے رجسٹرڈ غیر ملکی براہ راست سرمایہ کاری (FDI) پراجیکٹس کو 5.26 بلین امریکی ڈالر کے رجسٹرڈ سرمائے کے ساتھ لائسنس دیا گیا، منصوبوں کی تعداد کے لحاظ سے پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 66.4 فیصد اضافہ ہوا اور رجسٹرڈ سرمائے میں 27.8 فیصد اضافہ ہوا۔ صنعتی پارک رئیل اسٹیٹ اور ایف ڈی آئی کے درمیان انتہائی قریبی تعلق کو دیکھتے ہوئے، ویتنام میں سرمائے کی آمد سے ظاہر ہوتا ہے کہ اس قسم کی سرمایہ کاری کی ترقی کے امکانات اب بھی بہت زیادہ ہیں۔

مزید برآں، خطرات کو متنوع بنانے کے لیے مینوفیکچرنگ پلانٹس کو چین سے باہر منتقل کرنے کے رجحان کی وجہ سے ویتنام کے بہت سے صنعتی پارکس اب بھی غیر ملکی کاروباروں کی طرف سے دلچسپی لے رہے ہیں۔ سیاسی استحکام اور اسٹریٹجک مقام کے ساتھ، ویتنام بہت سی بڑی عالمی کمپنیوں کے لیے ایک پرکشش مقام ہے۔

غیر ملکی سرمایہ کاری ایجنسی - منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کی وزارت کی ایک رپورٹ کے مطابق، 2023 کے پہلے پانچ مہینوں میں، ویتنام میں کل رجسٹرڈ غیر ملکی سرمایہ کاری 5.26 بلین امریکی ڈالر سے زیادہ ہو گئی، جو کہ 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں 27.8 فیصد زیادہ ہے۔ 82 ممالک اور خطوں نے ویتنام میں سرمایہ کاری کی ہے۔ سنگاپور 2.53 بلین امریکی ڈالر سے زیادہ کی کل سرمایہ کاری کے ساتھ سرفہرست ہے، جو کہ ویتنام میں کل سرمایہ کاری کا 23.3 فیصد سے زیادہ ہے، اس کے بعد جاپان، چین، تائیوان، ہانگ کانگ (چین)، جنوبی کوریا وغیرہ، سرمایہ کاری کو راغب کرنے میں اہم فوائد کے ساتھ صوبوں اور شہروں پر توجہ مرکوز کر رہے ہیں۔

کرائے کی قیمتوں اور طویل مدتی ترقیاتی پالیسیوں کے فوائد کے ساتھ صنعتی پارک رئیل اسٹیٹ ایک روشن مقام بنی ہوئی ہے (شکل 1)۔ — ویتنام اپنے فطری فوائد کی بدولت بہت سے بڑے کاروباروں کو اپنی طرف متوجہ کرتا ہے۔

ویتنام کی طاقتیں خطے کے بہت سے ممالک کے مقابلے میں کرایہ کی پرکشش قیمتوں سے بھی نکلتی ہیں۔ کچھ رپورٹس کے مطابق، ویتنام میں صنعتی پارک کے کرایے کی موجودہ قیمتیں انڈونیشیا، ملائیشیا اور تھائی لینڈ کے مقابلے 30-36% کم ہیں، اور فلپائن کے برابر ہیں۔ شرح مبادلہ کے حوالے سے، امریکی ڈالر/ویتنامی ڈونگ کی شرح تبادلہ دیگر ممالک کے مقابلے میں کم نمایاں طور پر اتار چڑھاؤ کرتی ہے، اس طرح سرمایہ کاروں کو سرمایہ کاری کا فیصلہ کرتے وقت نقصانات کو کم کرنے میں مدد ملتی ہے۔

اس قسم کی سروس حکومت کی طرف سے بھی توجہ حاصل کر رہی ہے، جو لاجسٹک کے بقایا مسائل کو حل کرنے اور صنعتی پارک کے رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی براہ راست مدد کرنے کے لیے ٹرانسپورٹیشن انفراسٹرکچر تیار کر رہی ہے۔ ویتنام میں لاجسٹک اخراجات سامان کی قیمت کا تقریباً 16.8 فیصد ہیں، جب کہ عالمی سطح پر یہ تعداد صرف 10.6 فیصد کے لگ بھگ ہے۔

تیزی سے ترقی پذیر نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے کے ساتھ، ہو چی منہ شہر میں رنگ روڈ 3، ہنوئی میں رنگ روڈ 4، اور خاص طور پر شمالی-جنوبی ایکسپریس وے جیسے منصوبے، جن میں تیزی لائی جا رہی ہے، وہ عوامل ہوں گے جو ویتنام کی صنعتی رئیل اسٹیٹ کو اپنی مسابقت بڑھانے اور طویل مدتی ترقی کی طرف بڑھنے میں مدد فراہم کریں گے۔

صنعتی پارک رئیل اسٹیٹ کرائے کی قیمتوں اور طویل مدتی ترقیاتی پالیسیوں کے فوائد کے ساتھ ایک روشن مقام بنا ہوا ہے (شکل 2)۔ — نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے کی تیز رفتار ترقی صنعتی پارک رئیل اسٹیٹ کی ترقی کے لیے ایک بڑا تعاون ہے۔

ویتنام میں سرمایہ کاری کے امکانات پر تبصرہ کرتے ہوئے، کولیئرز ویتنام میں پراپرٹی سروسز اینڈ ٹورازم اینڈ ہاسپیٹلٹی ایڈوائزری کے ڈائریکٹر مورگن اولاگاناتھن اور ویتنام میں سنگاپور چیمبر آف کامرس کے ایگزیکٹو بورڈ کے رکن نے کہا کہ ویتنام اپنی نقل و حمل کے امکانات کی وجہ سے لاجسٹک کا مرکز بننے کے لیے ایک اسٹریٹجک پوزیشن رکھتا ہے۔ ویتنام کی محنت کی پیداواری صلاحیت خطے کے دیگر ممالک کے مقابلے نسبتاً مسابقتی ہے۔ مزید برآں، ویتنام میں نسبتاً مستحکم سیاسی ماحول، مضبوط گھریلو کھپت، اور معاشی کشادگی کی اچھی ڈگری ہے۔

اس ماہر کے مطابق، ویتنام میں زمین کی لیز کی قیمتیں دیگر ابھرتی ہوئی مارکیٹوں کے مقابلے میں کافی مسابقتی ہیں، جو صنعتی رئیل اسٹیٹ کے لیے ایک بڑا فائدہ ہے۔ تاہم، کچھ حالیہ پیش رفت جیسے کہ عالمی کم از کم ٹیکس کی شرحیں اور جیو اکنامک فریگمنٹیشن یقینی طور پر ابھرتی ہوئی منڈیوں بشمول ویتنام میں ایف ڈی آئی کے بہاؤ کو متاثر کرے گی۔

ابھی بہت سے چیلنجز سامنے ہیں۔

اپنی نمایاں صلاحیتوں اور فوائد کے باوجود، صنعتی پارک رئیل اسٹیٹ، دیگر اقسام کی رئیل اسٹیٹ کی طرح، قانونی طریقہ کار کی رکاوٹوں کی وجہ سے سپلائی کے مسائل کا سامنا کر رہا ہے۔

سال کے آغاز میں سپلائی میں تیزی سے اضافے کے بعد، جنوب میں، 2022 کے آخری چھ ماہ سے کوئی نیا انڈسٹریل پارک رئیل اسٹیٹ سپلائی نہیں ہوا ہے۔ اس مارکیٹ کو 2023 میں نئے منصوبوں کو لاگو کرنے میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔ شمال میں، بعد میں اس کی ترقی کی وجہ سے، صنعتی پارک کی زمین کی فراہمی وافر اور مناسب قیمت پر رہتی ہے۔

VNDirect کی ایک حالیہ رپورٹ کے مطابق، سپلائی کی کمی کی وجہ صنعتی پارک کی ترقی کی منصوبہ بندی کی بکھری نوعیت ہے، جس کا فیصلہ مقامی حکام کرتے ہیں۔ مزید برآں، بہت سے علاقوں میں اعلیٰ سطحی قیادت میں حالیہ تبدیلیوں نے پراجیکٹ کی منظوری کے عمل کو سست کر دیا ہے۔ اس کی وجہ سے زمین کی منظوری اور اوورلیپنگ پلاننگ میں تاخیر ہوئی ہے۔ اگرچہ حال ہی میں اس صورتحال کو بہتر بنانے کے لیے مزید منصوبوں کی منظوری دی گئی ہے، لیکن توقع ہے کہ سپلائی کی کمی کم از کم 2023 کے آخر تک برقرار رہے گی۔

مزید برآں، صنعتی رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے لیے ایک نیا چیلنج ابھرا ہے: "عالمی کم از کم ٹیکس۔" یہ بیس ایروشن اینڈ پرافٹ شفٹنگ (BEPS) پروگرام کے دو اہم ستونوں میں سے ایک ہے جسے آرگنائزیشن فار اکنامک کوآپریشن اینڈ ڈیولپمنٹ (OECD) نے شروع کیا ہے اور 140 سے زیادہ ممالک نے اس کی توثیق کی ہے۔

صنعتی پارک رئیل اسٹیٹ کرائے کی قیمتوں اور طویل مدتی ترقیاتی پالیسیوں کے فوائد کے ساتھ ایک روشن مقام بنا ہوا ہے (شکل 3)۔ — اس قسم کے کاروبار کو مستقبل میں اب بھی بہت سے چیلنجز کا سامنا ہے، جیسے کہ لیبر کی لاگت، سپلائی، اور "عالمی کم از کم ٹیکس" کا نیا مسئلہ۔

اس کے مطابق، عالمی کم از کم ٹیکس کی شرح 15% ہے، جو ملٹی نیشنل کمپنیوں پر لاگو ہوتی ہے جن کی کل آمدن €750 ملین (یا $800 ملین) یا اس سے زیادہ حالیہ لگاتار چار سالوں میں سے دو میں ہے۔ او ای سی ڈی کا تخمینہ ہے کہ ستون 2 کے نفاذ کے ساتھ ملٹی نیشنل کمپنیوں سے کل عالمی ٹیکس ریونیو 220 بلین ڈالر تک بڑھ جائے گا۔

عالمی کم از کم ٹیکس پالیسی کو یکم جنوری 2024 سے لاگو کرنے کی ضرورت ہے۔ ماہرین کے مطابق، 15% عالمی کم از کم کارپوریٹ ٹیکس کی شرح سرمایہ کاری کی حکمت عملیوں، ملٹی نیشنل کارپوریشنز کے آپریٹنگ طریقوں، اور ایف ڈی آئی کو راغب کرنے کی حکمت عملیوں میں ممکنہ رکاوٹ کے بارے میں خدشات پیدا کرے گی اگر ویتنام جواب دینے میں سست ہے۔

فی الحال، ویتنام غیر ملکی سرمایہ کاروں کو راغب کرنے کے لیے ٹیرف کی ترجیحات کو مالی فائدہ اٹھانے والے ٹول کے طور پر استعمال کر رہا ہے، جس میں سیکٹر، صنعت، پیمانے اور سرمایہ کاری کے مقام کے لحاظ سے 10%، 15%، اور 17% ٹیکس کی شرحیں لاگو کی جا رہی ہیں۔ کچھ خاص معاملات میں، ترجیحی ٹیکس کی شرحیں 5%، 7%، اور 9% تک کم ہو سکتی ہیں۔ تاہم، یہ مراعات اس وقت موثر نہیں رہیں گی جب عالمی کم از کم ٹیکس کی پالیسی نافذ کی جائے گی، جو آنے والے برسوں میں ایف ڈی آئی کو راغب کرنے کے ویتنام کے امکانات کو کسی حد تک متاثر کر سکتی ہے۔

مزید برآں، کم مزدوری کے اخراجات کا ویتنام کا فائدہ نمایاں طور پر کم ہو گیا ہے۔ 2013-2014 میں، ویتنام میں مزدور کی اوسط تنخواہ US$162 فی مہینہ تھی، جو ہندوستان کے 75%، انڈونیشیا کے 69%، اور تھائی لینڈ کے 44% کے برابر تھی۔ اس کے برعکس، 2022 تک، ویتنام میں مزدوروں کی اوسط تنخواہ بڑھ کر 277 امریکی ڈالر ماہانہ ہو گئی، جو کہ ہندوستان کے 84%، انڈونیشیا کے 74%، اور تھائی لینڈ کے 72% کے برابر ہے۔ 2023 میں ویتنام کی متوقع اجرت میں اضافے کی شرح 5.9% تک پہنچ گئی، جو جنوب مشرقی ایشیا میں سب سے آگے ہے اور ہندوستان (8.7%) کے بعد دوسرے نمبر پر ہے، جب کہ ویتنامی کارکنوں کی پیداواری صلاحیت اتنی نہیں بڑھی ہے جتنا کاروبار چاہتے ہیں۔

اس وقت ملک کے 63 صوبوں اور شہروں میں سے 61 میں تقریباً 563 منصوبہ بند صنعتی پارکس ہیں۔ 397 صنعتی پارک قائم کیے گئے ہیں۔ 292 صنعتی پارکس کام کر رہے ہیں جن کا کل قدرتی رقبہ 87,100 ہیکٹر سے زیادہ ہے اور صنعتی اراضی کا رقبہ 58,700 ہیکٹر سے زیادہ ہے۔ اس کے علاوہ، تقریباً 23,800 ہیکٹر کے صنعتی اراضی کے ساتھ 106 صنعتی پارک زیر تعمیر ہیں۔
2023 کی پہلی سہ ماہی کے اختتام تک، ملک بھر میں فرسٹ کلاس صنعتی پارکوں کے قبضے کی شرح نے اپنا اوپر کا رجحان جاری رکھا، جو کہ 80% سے زیادہ تک پہنچ گیا، جس میں جنوبی خطہ اوسطاً 85% (ملک میں سرفہرست ہے)۔
شمالی اور جنوبی کی اہم مارکیٹوں میں، 2022 میں صنعتی پارک کے قبضے کی شرح 90% سے اوپر رہی۔ ہنوئی، ہو چی منہ سٹی، ڈونگ نائی، باک نین، باک گیانگ، اور بنہ ڈونگ میں کئی صنعتی پارک تقریباً مکمل طور پر قابض تھے۔ Binh Duong میں سب سے زیادہ قبضے کی شرح تھی، جو 95% سے زیادہ تک پہنچ گئی تھی۔

ماخذ