صنعتی پارک رئیل اسٹیٹ اب بھی کرائے کی قیمت کے فوائد اور طویل مدتی ترقیاتی پالیسیوں کے ساتھ ایک 'روشن جگہ' ہے۔

سرمایہ کاری کو راغب کرنے کے فوائد

جنرل شماریات کے دفتر کے اعداد و شمار کے مطابق، 20 مئی 2023 تک، 5.26 بلین امریکی ڈالر کے رجسٹرڈ سرمائے کے ساتھ 962 نئے لائسنس یافتہ غیر ملکی براہ راست سرمایہ کاری (FDI) منصوبے تھے، جو کہ منصوبوں کی تعداد کے لحاظ سے پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 66.4 فیصد زیادہ اور رجسٹرڈ سرمائے کے لحاظ سے 27.8 فیصد اضافہ ہوا۔ انڈسٹریل پارک (آئی پی) رئیل اسٹیٹ اور ایف ڈی آئی کے درمیان انتہائی قریبی تعلق کے ساتھ، ویتنام میں سرمائے کی آمد سے ظاہر ہوتا ہے کہ اس قسم کی ترقی کے امکانات اب بھی بہت زیادہ ہیں۔

اس کے علاوہ، ویتنام کے بہت سے صنعتی پارکس اب بھی بہت سے غیر ملکی اداروں کی توجہ اپنی طرف مبذول کر رہے ہیں کیونکہ پیداواری کارخانوں کو چین سے باہر منتقل کرنے کے رجحان کی وجہ سے خطرات پھیل رہے ہیں۔ سیاسی استحکام اور اہم مقام کے ساتھ، ویتنام دنیا کے بہت سے بڑے کاروباری اداروں کے لیے ایک پرکشش مقام ہے۔

غیر ملکی سرمایہ کاری ایجنسی - منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کی وزارت کی ایک رپورٹ یہ بھی بتاتی ہے کہ 2023 کے پہلے 5 مہینوں میں، ویتنام میں کل رجسٹرڈ غیر ملکی سرمایہ کاری 5.26 بلین امریکی ڈالر سے زیادہ ہو گئی، جو 2022 کے اسی عرصے کے مقابلے میں 27.8 فیصد زیادہ ہے۔ ویتنام میں 82 ممالک اور علاقے سرمایہ کاری کر رہے ہیں۔ سنگاپور 2.53 بلین امریکی ڈالر سے زیادہ کے کل سرمایہ کاری کے سرمائے کے ساتھ سرفہرست ہے، جو ویتنام میں سرمایہ کاری کے کل سرمائے کا 23.3 فیصد سے زیادہ ہے، اس کے بعد جاپان، چین اور تائیوان، ہانگ کانگ (چین)، جنوبی کوریا...

صنعتی پارک رئیل اسٹیٹ اب بھی کرائے کی سازگار قیمتوں اور طویل مدتی ترقیاتی پالیسیوں کے ساتھ ایک روشن مقام ہے، تصویر 1 — ویتنام اپنے فطری فوائد کی بدولت اب بھی بہت سے بڑے کاروباری اداروں کو اپنی طرف متوجہ کرتا ہے۔

ویتنام کی طاقت خطے کے بہت سے ممالک کے مقابلے کرایے کی پرکشش قیمتوں سے بھی آتی ہے۔ کچھ رپورٹس کے مطابق، ویتنام کے صنعتی پارک کے کرایے کی قیمتیں فی الحال انڈونیشیا، ملائیشیا، تھائی لینڈ اور فلپائن کے برابر کے مقابلے 30-36% کم ہیں۔ شرح مبادلہ کے حوالے سے، امریکی ڈالر/VND میں اتار چڑھاو دوسرے ممالک کے مقابلے زیادہ نہیں ہے، اس طرح سرمایہ کاروں کو سرمایہ کاری کا فیصلہ کرتے وقت نقصانات کو کم کرنے میں مدد ملتی ہے۔

اس قسم میں حکومت کی بھی دلچسپی ہے اور اسے ٹرانسپورٹ کے بنیادی ڈھانچے میں تیار کیا جا رہا ہے، جو رسد کے باقی مسائل کو حل کرنے میں مدد کرتا ہے، صنعتی پارک رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کی براہ راست مدد کرتا ہے۔ ویتنام میں لاجسٹکس کی لاگت سامان کی قیمت کا تقریباً 16.8 فیصد ہے، جبکہ دنیا میں یہ لاگت صرف 10.6 فیصد ہے۔

تیزی سے ترقی پذیر ٹرانسپورٹ انفراسٹرکچر کے ساتھ، ہو چی منہ سٹی میں رنگ روڈ 3، ہنوئی میں رنگ روڈ 4 اور خاص طور پر نارتھ-ساؤتھ ایکسپریس وے جیسے منصوبوں کو فروغ دیا جا رہا ہے، جو ویتنام کے صنعتی پارک رئیل اسٹیٹ کی مسابقت بڑھانے میں مددگار ثابت ہوں گے، جس کا مقصد طویل مدتی ترقی ہے۔

صنعتی پارک رئیل اسٹیٹ اب بھی کرائے کی سازگار قیمتوں اور طویل مدتی ترقیاتی پالیسیوں کے ساتھ ایک روشن مقام ہے، تصویر 2 — ٹرانسپورٹ کے بنیادی ڈھانچے کی ترقی صنعتی پارک رئیل اسٹیٹ کی ترقی کے لیے ایک بہترین معاون ہے۔

ویتنام میں سرمایہ کاری کے امکانات پر تبصرہ کرتے ہوئے، مسٹر مورگن اولاگاناتھن، ڈائریکٹر پراپرٹی سروسز اینڈ ٹورزم - ہوٹل کنسلٹنگ، کولیئرز ویتنام، ایگزیکٹو بورڈ ممبر، سنگاپور چیمبر آف کامرس ویتنام، نے کہا کہ ویتنام ایک لاجسٹکس مرکز بننے کے لیے ایک اسٹریٹجک پوزیشن رکھتا ہے جس کی بدولت اس کی نقل و حمل کی لاگت میں نمایاں بچت کی صلاحیت ہے۔ ویتنام کی محنت کی پیداواری صلاحیت خطے کے دیگر ممالک کے مقابلے نسبتاً مسابقتی ہے۔ اس کے علاوہ، ویتنام میں نسبتاً مستحکم سیاسی نظام، اچھی گھریلو کھپت اور اقتصادی کشادگی بھی ہے۔

اس ماہر کے مطابق، ویتنام میں زمین کے کرایے کی قیمتیں دیگر ابھرتی ہوئی منڈیوں کے مقابلے میں کافی مسابقتی ہیں، جو صنعتی رئیل اسٹیٹ کے لیے بڑے فوائد ہیں۔ اگرچہ کچھ حالیہ پیش رفت جیسے عالمی کم از کم ٹیکس اور جیو اکنامک فریگمنٹیشن یقینی طور پر ابھرتی ہوئی منڈیوں بشمول ویتنام میں ایف ڈی آئی کے بہاؤ کو متاثر کرے گی۔

ابھی بہت سے چیلنجز سامنے ہیں۔

بڑی صلاحیتوں اور فوائد کے ساتھ، دیگر اقسام کی رئیل اسٹیٹ کی طرح، انڈسٹریل پارک رئیل اسٹیٹ کو قانونی طریقہ کار کے مسائل کی وجہ سے فراہمی میں مشکلات کا سامنا ہے۔

سدرن مارکیٹ میں، سال کے آغاز میں سپلائی میں تیزی سے اضافے کے بعد 2022 کے آخری 6 ماہ سے انڈسٹریل پارک رئیل اسٹیٹ کی کوئی نئی سپلائی نہیں ہوئی ہے۔ اس مارکیٹ کو 2023 میں نئے منصوبوں کو لاگو کرنے میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔ شمال میں، بعد میں ہونے والی ترقی کی وجہ سے، ناردرن مارکیٹ کے انڈسٹریل پارک کا اراضی فنڈ اب بھی وافر اور مناسب قیمت پر ہے۔

سپلائی کی کمی کی وجہ، جیسا کہ VNDirect کی ایک حالیہ رپورٹ میں اشارہ کیا گیا ہے، صنعتی پارک کی ترقی کی منصوبہ بندی اور مقامی لوگوں کے فیصلوں کا منتشر ہونا ہے۔ خاص طور پر حالیہ دنوں میں کئی علاقوں میں سینئر لیڈروں کی تبدیلی نے بھی پروجیکٹ کی منظوری کا عمل سست کر دیا ہے۔ اس کی وجہ سے سست سائٹ کلیئرنس اور اوور لیپنگ پلاننگ پر اثرات مرتب ہوئے ہیں۔ اگرچہ اس صورتحال کو بہتر بنانے کے لیے حال ہی میں مزید منصوبوں کی منظوری دی گئی ہے، لیکن سپلائی کی کمی کم از کم 2023 کے آخر تک برقرار رہے گی۔

اس کے علاوہ انڈسٹریل پارک رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کے لیے ایک نیا چیلنج بھی سامنے آیا ہے جو کہ "عالمی کم از کم ٹیکس" ہے۔ یہ تنظیم برائے اقتصادی تعاون اور ترقی (او ای سی ڈی) کے ذریعہ شروع کردہ بیس ایروشن اینڈ پرافٹ شفٹنگ پروگرام (BEPS) کے دو اہم ستونوں میں سے ایک ہے اور 140 سے زیادہ ممالک نے اس پر اتفاق کیا ہے۔

صنعتی پارک رئیل اسٹیٹ اب بھی کرائے کی سازگار قیمتوں اور طویل مدتی ترقیاتی پالیسیوں کے ساتھ ایک روشن مقام ہے، تصویر 3 — اس قسم کو اب بھی مستقبل میں بہت سے چیلنجز درپیش ہیں جیسے لیبر کے اخراجات، سپلائی یا "گلوبل کم از کم ٹیکس" کا نیا مسئلہ۔

اس کے مطابق، عالمی کم از کم ٹیکس کی شرح 15% ہے، جو 750 ملین EUR (یا 800 ملین USD) یا اس سے زیادہ کی کل آمدنی والی ملٹی نیشنل کمپنیوں پر لگاتار 4 حالیہ سالوں میں سے 2 میں لاگو ہوتی ہے۔ OECD کا تخمینہ ہے کہ ستون 2 کے اطلاق کے ساتھ ملٹی نیشنل کمپنیوں سے کل عالمی ٹیکس ریونیو بڑھ کر 220 بلین امریکی ڈالر ہو جائے گا۔

عالمی کم از کم ٹیکس پالیسی کا اطلاق یکم جنوری 2024 سے ہونا ضروری ہے۔ ماہرین کے مطابق، 15% کی عالمی کم از کم کارپوریٹ ٹیکس کی شرح سرمایہ کاری کے مقامات میں اسٹریٹجک رکاوٹ کے رجحان، ملٹی نیشنل کمپنیوں کے کام کرنے کے طریقے کے ساتھ ساتھ ایف ڈی آئی کو راغب کرنے کی حکمت عملیوں کے بارے میں بہت سے خدشات کا سبب بنے گی اگر ردعمل سست ہے۔

فی الحال، ویتنام ٹیرف کی ترغیبات کو مالی فائدہ اٹھانے والے ٹول کے طور پر استعمال کر رہا ہے تاکہ سیکٹر، صنعت، پیمانے اور سرمایہ کاری کے مقام کے لحاظ سے 10%، 15% اور 17% ٹیکس کی شرحیں لاگو کر کے غیر ملکی سرمایہ کاروں کو راغب کیا جا سکے۔ کچھ خاص معاملات میں، ترجیحی ٹیکس کی شرح 5%، 7% اور 9% ہو سکتی ہے۔ تاہم، یہ مراعات اس وقت موثر نہیں رہیں گی جب عالمی کم از کم ٹیکس کی پالیسی کا اطلاق ہوتا ہے، اس طرح ممکنہ طور پر آنے والے سالوں میں ویتنام کے ایف ڈی آئی کو راغب کرنے کے امکانات پر اثر پڑے گا۔

اس کے علاوہ، کم مزدوری کے اخراجات میں ویتنام کا فائدہ نمایاں طور پر کم ہوا ہے۔ 2013-2014 میں، ویتنام میں مزدور کی اوسط تنخواہ 162 USD/ماہ تھی، جو ہندوستان کے 75% کے برابر تھی۔ 69% انڈونیشیا اور 44% تھائی لینڈ۔ دریں اثنا، 2022 میں، ویتنام میں مزدور کی اوسط تنخواہ بڑھ کر 277 USD/ماہ ہو گئی، جو کہ ہندوستان کے 84% کے برابر ہے۔ 74% انڈونیشیا اور 72% تھائی لینڈ۔ 2023 میں ویتنام کی متوقع تنخواہ میں اضافے کی شرح 5.9% ہے، جو جنوب مشرقی ایشیا کے خطے میں سب سے آگے ہے، اور صرف ہندوستان (8.7%) سے پیچھے ہے، جب کہ ویتنامی کارکنوں کی محنت کی پیداواری صلاحیت کاروباریوں کی توقع کے مطابق نہیں بڑھی ہے۔

ملک میں اس وقت 61/63 صوبوں اور شہروں میں تقریباً 563 صنعتی پارکس ہیں۔ 397 صنعتی پارک قائم کیے گئے ہیں۔ تقریباً 87.1 ہزار ہیکٹر سے زائد قدرتی اراضی کے رقبے کے ساتھ 292 صنعتی پارکس کام کر چکے ہیں، صنعتی اراضی کا رقبہ تقریباً 58.7 ہزار ہیکٹر سے زیادہ ہے۔ اس کے علاوہ 106 صنعتی پارک زیر تعمیر ہیں جن کا رقبہ تقریباً 23.8 ہزار ہیکٹر ہے۔
2023 کی پہلی سہ ماہی کے اختتام تک، ملک بھر میں سطح 1 کے صنعتی پارکوں کے قبضے کی شرح میں اضافہ جاری رہے گا، جو 80% سے زیادہ تک پہنچ جائے گا، جس میں سے جنوبی خطہ اوسطاً 85% ہوگا (ملک میں سرکردہ)۔
شمالی اور جنوبی کی کلیدی منڈیوں میں، صنعتی پارکوں پر قبضے کی شرح 2022 میں 90% سے زیادہ رہے گی۔ ہنوئی، ہو چی منہ سٹی، ڈونگ نائی، باک نین، باک گیانگ، اور بنہ ڈونگ کے کچھ صنعتی پارک تقریباً مکمل طور پر بھر چکے ہیں۔ Binh Duong میں سب سے زیادہ قبضے کی شرح ہے، جو 95% سے زیادہ ہے۔

ماخذ