ریل اسٹیٹ سرمایہ کاری کے منافع میں آگے بڑھ رہا ہے۔

اگلے دو سالوں میں گھر خریدنے والوں کی نفسیات کیسے بدلے گی؟

ترقی کے چکروں میں بڑے ڈیٹا اور مارکیٹ ریسرچ کی بنیاد پر، مسٹر Nguyen Quoc Anh - Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر - پیشین گوئی کرتے ہیں کہ اگلے دو سالوں کے اندر، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ درج ذیل مراحل سے گزر سکتی ہے: الٹ پلٹ، تلاش، استحکام، بحالی، اور استحکام۔ ہر مرحلے میں، خریدار رئیل اسٹیٹ کا انتخاب کرتے وقت مختلف عوامل کو ترجیح دیں گے۔

خاص طور پر، اب سے لے کر 2024 کے آخر تک، مارکیٹ اب بھی آزمائشی مرحلے میں ہے۔ خریدار بعض عوامل کو ترجیح دیتے ہیں جیسے کہ زندگی کی حقیقی ضروریات کو پورا کرنا، واضح قانونی حیثیت، اچھی مالی معاونت کی پالیسیاں، اور مختلف اخراجات کو بہتر بناتے ہوئے کرائے کی مستحکم پیداوار۔ اس مرحلے پر، اپارٹمنٹس نمایاں دلچسپی حاصل کرتے ہیں اور جائیداد کی تمام اقسام میں بہترین لیکویڈیٹی ریکارڈ کرتے ہیں۔

Q1/2025 میں شروع ہونے والے استحکام کے مرحلے میں داخل ہونے کے بعد، خریدار اور سرمایہ کار مالی اور قانونی عوامل کے بارے میں زیادہ محفوظ محسوس کریں گے، لیکن پھر بھی ایسی مصنوعات کو ترجیح دیں گے جو حقیقی ضروریات کو پورا کرتی ہیں اور اچھی نقد بہاؤ پیدا کرتی ہیں۔ اس وقت، اگر مالی حالات زیادہ سازگار ہیں، تو زیادہ قیمت والی جائیدادیں جیسے کہ علیحدہ مکانات اور ٹاؤن ہاؤسز میں لین دین کے حجم میں بتدریج بہتری نظر آئے گی۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ہر مرحلے پر خریدار کی نفسیات (تصویر: Batdongsan.com.vn)

Q2 سے Q4 2025 تک ایک بحالی کے دور کی پیشین گوئی کی گئی ہے، جس میں لوگ سرمایہ کاری کی ضروریات اور قیمتوں میں اضافے پر زیادہ توجہ دیتے ہیں، اور فروخت کی قیمت اور قانونی پہلوؤں پر اتنا زور نہیں دیتے جتنا کہ مارکیٹ میں مندی کے دوران۔ یہ وہ وقت ہوگا جب زمینی پلاٹ اور ولاز آہستہ آہستہ اپنے فوائد حاصل کریں گے اور ان میں بہتر لیکویڈیٹی ہوگی۔ توقع ہے کہ 2026 کے آغاز سے، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک مستحکم سائیکل میں داخل ہو جائے گی، خریدار اعلی قیمتوں میں اضافے کی شرح، محدود فراہمی، لیکن زیادہ مانگ والی جائیدادوں کی اقسام میں سرمایہ کاری کے مواقع کو ترجیح دیں گے۔

اگلے دو سالوں میں خریداروں اور سرمایہ کاروں کے رجحانات کی پیشن گوئی کے علاوہ، Batdongsan.com.vn 2024 کی دوسری ششماہی کے لیے اپنے رئیل اسٹیٹ صارفین کے جذباتی سروے کے ذریعے ان کی قلیل مدتی ترجیحات کا بھی تجزیہ کرتا ہے۔ سروے کے مطابق، مارکیٹ کا جذبہ مستحکم ہے۔ خریدار 2023 کے مقابلے میں کم شرح سود کے ساتھ اور عوام میں زیادہ سازگار جذبات پیدا کرنے کے لیے نئی قانونی پالیسیوں کے نفاذ کے ساتھ، مارکیٹ سے مثبت اشارے کا انتظار کر رہے ہیں۔

Batdongsan.com.vn کے ماہرین کے مطابق، 1 اگست 2024 سے لینڈ لا، ہاؤسنگ قانون، اور رئیل اسٹیٹ بزنس لاء کو نافذ کرنے کی اجازت دینے کی حکومت کی تجویز، ایک مثبت اشارہ ہے، جو قانونی فریم ورک کو واضح کرتا ہے اور مارکیٹ کی بحالی کو تیز کرتا ہے۔ ان قوانین کا موثر نفاذ زمین کی زیادہ مستقل اور حقیقت پسندانہ تشخیص کو فروغ دے گا، خریداروں کے حقوق کو یقینی بنانے کے لیے پروجیکٹ کی ترقی میں ڈویلپرز کے لیے ضروریات کو سخت کرے گا، بیرون ملک ویتنامی کے لیے رئیل اسٹیٹ کی ملکیت کو آسان بنائے گا، زیادہ غیر ملکی سرمایہ کاری کو راغب کرے گا، اور رئیل اسٹیٹ بروکریج کمیونٹی کے اندر پیشہ ورانہ مہارت اور شفافیت کو بڑھا دے گا۔

کلیدی عوامل جو گھریلو خریداروں کو خریداری کرنے پر مجبور کرتے ہیں۔

مزید برآں، رئیل اسٹیٹ کی مانگ مضبوط ہے، آنے والے دور میں اہم ہدف گروپ نوجوان خاندان، خاص طور پر نوبیاہتا جوڑے ہیں۔ اس یونٹ کے سروے سے پتہ چلتا ہے کہ 73% شادی شدہ افراد بغیر اولاد کے اگلے سال کے اندر گھر خریدنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ جب کہ سنگل لوگ رئیل اسٹیٹ کا انتخاب کرتے وقت ورک اسپیس کو ترجیح دیتے ہیں، شادی شدہ جوڑے اسکولوں اور شاپنگ سینٹرز جیسی سہولیات میں سب سے زیادہ دلچسپی رکھتے ہیں۔ پرائمری پراجیکٹس کے لیے محدود پرائمری سپلائی اور اونچی ابتدائی قیمتوں کی وجہ سے سیکنڈری مارکیٹ پراپرٹیز تلاش کرنے کا رجحان بڑھ رہا ہے۔

2024 کی دوسری ششماہی میں صارفین کے جذبات پر کیے گئے ایک سروے نے یہ بھی اشارہ کیا کہ خریدار بڑی لسٹنگ سائٹس اور ڈویلپرز کی آفیشل ویب سائٹس پر معلومات کی تلاش کو ترجیح دیتے ہیں۔ ایک ڈویلپر پر غور کرتے وقت، وہ مالیاتی طاقت پر سب سے زیادہ توجہ دیتے ہیں، جب کہ کسی پروجیکٹ کا انتخاب کرتے وقت، قانونی تعمیل سرفہرست ہے۔ جب رئیل اسٹیٹ ایجنٹس سے مدد طلب کرتے ہیں، خریدار مہارت، تجربے، اور رویے کو سب سے بڑھ کر اہمیت دیتے ہیں، اس کے بعد بروکریج فیس۔

رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کے ذرائع میں منافع کے لحاظ سے سرفہرست ہے۔

Batdongsan.com.vn سے 2024 کے پہلے چھ ماہ کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے اعداد و شمار کے مطابق، زیادہ تر سرمایہ کاری کے چینلز نے 2023 کے مقابلے میں مثبت اشارے ریکارڈ کیے ہیں۔ ریئل اسٹیٹ سب سے زیادہ سرمایہ کاری کے منافع کے ساتھ چینل بنی ہوئی ہے۔ جون 2024 تک، 2023 کے آغاز کے مقابلے میں رئیل اسٹیٹ کی اوسط پوچھنے والی قیمت میں 24% کا اضافہ ہوا۔ دریں اثنا، VNIindex، اسٹاک کی قیمت کے اتار چڑھاو کو ظاہر کرتا ہے، 19% کا اضافہ ہوا، SJC سونے کی قیمت میں 17% اضافہ ہوا، اور USD کی شرح تبادلہ میں 8% اضافہ ہوا۔

قیمتوں میں اضافے کے لحاظ سے سرکردہ علاقوں میں سے ایک کے طور پر، ہنوئی نے 2023 کے آغاز کے مقابلے میں نجی مکانات کی قیمتیں مانگنے میں 32% اضافہ ریکارڈ کیا، اپارٹمنٹس کے لیے 31% اضافہ، اور زمین، ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز کے لیے 10-19% اضافہ ہوا۔ دریں اثنا، ہو چی منہ شہر میں جائیداد کی قیمتیں مانگنے میں پچھلے ڈیڑھ سال کے دوران کوئی تبدیلی نہیں ہوئی ہے، سوائے اپارٹمنٹس کے جن میں 6% کا معمولی اضافہ ہوا ہے، جب کہ دیگر پراپرٹی کی اقسام نے اسی قیمت کی سطح کو برقرار رکھا ہے۔

مارکیٹ کی اقسام کے حوالے سے، زمینی پلاٹوں اور علیحدہ مکانات نے 2024 کی پہلی ششماہی میں سود اور لین دین میں ایک خاص ریکوری دکھائی۔ خاص طور پر، علیحدہ مکانات میں دلچسپی 87%، اور زمینی پلاٹوں میں سود کی وصولی Q1/2021 کے مقابلے میں 60% ہوئی۔ تاہم، یہ صرف کچھ علاقوں میں، خاص طور پر شمالی صوبوں میں ایک مقامی بہتری ہے۔

رئیل اسٹیٹ سب سے زیادہ کارکردگی کا مظاہرہ کرنے والا سرمایہ کاری چینل ہے۔

کچھ شمالی صوبوں میں، جیسے کہ ہنگ ین ، زمینی پلاٹوں میں دلچسپی 194% اور نجی مکانات میں 70% بڑھ گئی۔ ہنوئی میں بھی زمینی پلاٹوں میں دلچسپی میں 75 فیصد اور نجی مکانات میں 48 فیصد اضافہ دیکھا گیا۔ منصوبہ بندی اور نیلامی کی سرگرمیوں کی وجہ سے ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں دلچسپی اور قیمتوں کی سطح میں تیزی سے اضافہ ہوا۔ خاص طور پر، 2024 کی پہلی ششماہی میں، ڈونگ انہ، جیا لام، ہوائی ڈک، تھاچ تھاٹ، اور کووک اوائی میں زمینی پلاٹوں کی مانگ میں 48% - 104% اضافہ ہوا، جس کی وجہ سے 2023 کی دوسری ششماہی کے مقابلے میں پوچھنے والی قیمتوں میں 4% - 24% اضافہ ہوا۔

مزید برآں، اپارٹمنٹس رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں خاص طور پر ہنوئی میں سب سے زیادہ متحرک قسم کی پراپرٹی ہیں۔ اس یونٹ کی تحقیق سے پتہ چلتا ہے کہ ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی مانگ مارچ 2024 میں عروج پر تھی، 2023 کے آخر کے مقابلے میں تقریباً 60 فیصد اضافہ ہوا۔ فی الحال، اگرچہ اپارٹمنٹس میں دلچسپی کم ہوئی ہے، قیمتیں کم نہیں ہوئی ہیں۔ مئی 2024 میں ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی پوچھنے والی قیمت ہو چی منہ سٹی کے برابر تھی، جو 50 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی۔ ایک ہی وقت میں، اپارٹمنٹس مارکیٹ میں سب سے زیادہ مائع قسم کی پراپرٹی بنے ہوئے ہیں۔ Batdongsan.com.vn سروے میں حصہ لینے والے 48% بروکرز کا خیال ہے کہ اپارٹمنٹس اس وقت مضبوط ترقی کے مرحلے میں ہیں۔

Batdongsan.com.vn کے جنوبی علاقے کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان کا خیال ہے کہ فی الحال، اپارٹمنٹ مارکیٹ میں "بلبلے" کے کوئی آثار نظر نہیں آتے ہیں کیونکہ اس صورتحال کو پیدا کرنے والے عوامل اصل طلب سے زیادہ سرمایہ کاری کی طلب کے ساتھ بڑھتی ہوئی طلب ہیں۔ معیشت اور دیگر اقسام کی جائیدادوں کے مقابلے میں قیمتوں میں اضافہ؛ اور ڈھیلی مالیاتی پالیسی مارکیٹ میں سرمائے کی رکاوٹوں کے لیے حالات پیدا کرتی ہے۔

اپارٹمنٹس مارکیٹ میں سب سے زیادہ متحرک قسم کی پراپرٹی ہیں، خاص طور پر ہنوئی میں۔

Batdongsan.com.vn کا ڈیٹا بتاتا ہے کہ دنیا بھر کے شہروں کے مقابلے اپارٹمنٹ کی قیمتوں اور ویتنام کی جی ڈی پی میں فرق اب بھی زیادہ نہیں ہے۔ ایک اندازے کے مطابق بنکاک (تھائی لینڈ) میں 50m2 کا اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے 47 سال سے زیادہ کی آمدنی لگے گی۔ منیلا (فلپائن) میں، اس میں 56 سال لگیں گے۔ اور کوالالمپور (ملائیشیا) میں تقریباً 17 سال لگیں گے۔ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں، لوگوں کو اسی سائز کا اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے تقریباً 14-15 سال کی آمدنی خرچ کرنی ہوگی۔

"دو بڑے شہروں میں آبادی میں اضافے کی شرح سے پتہ چلتا ہے کہ اپارٹمنٹس کی مانگ بہت زیادہ ہے۔ ہنوئی میں 2021-2030 کی مدت کے لیے ہاؤسنگ کی متوقع مجموعی طلب 89 ملین مربع میٹر ہے، اور ہو چی منہ سٹی میں 107.5 ملین مربع میٹر ہے۔ اس زیادہ مانگ کے باوجود، ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹس کی موجودہ قیمتیں دنیا کے دیگر شہروں کے مقابلے زیادہ نہیں ہیں۔ رہن کی شرح سود کے کم ہونے کی توقع نہیں ہے، کیونکہ ڈپازٹ کی شرح سود کو ابھی اوپر کی طرف ایڈجسٹ کیا گیا ہے، لہذا، حقیقت میں، محدود سپلائی اور اعلی فروخت کی قیمتیں حالیہ مضبوط ترقی کا سبب بنی ہیں۔

ٹران تھی مائی ناٹ

ماخذ: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html