سرمایہ کاری کی پیداوار میں ریل اسٹیٹ کی قیادت جاری ہے۔

اگلے 2 سالوں میں گھر خریدنے والوں کی نفسیات کیسے بدلے گی؟

ڈیولپمنٹ سائیکل کے ذریعے بڑے ڈیٹا اور مارکیٹ ریسرچ کی بنیاد پر، مسٹر Nguyen Quoc Anh - Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر نے پیش گوئی کی ہے کہ اگلے 2 سالوں میں، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ درج ذیل مراحل سے گزر سکتی ہے: الٹ پلٹ، تلاش، استحکام، ترقی اور استحکام۔ ہر مرحلے پر، خریدار رئیل اسٹیٹ کا انتخاب کرتے وقت مختلف عوامل کو ترجیح دیں گے۔

خاص طور پر، اب سے لے کر 2024 کے آخر تک، مارکیٹ اب بھی تلاش کر رہی ہے، خریدار کچھ عوامل کو ترجیح دیتے ہیں جیسے کہ حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنا، واضح قانونی حیثیت، اچھی مالی معاونت کی پالیسیاں، مستحکم کرائے کی پیداوار اور لاگت کو بہتر بنانا۔ اس مرحلے پر، اپارٹمنٹس بہت زیادہ توجہ مبذول کرتے ہیں اور تمام اقسام کے درمیان بہترین لیکویڈیٹی ریکارڈ کرتے ہیں۔

2025 کی پہلی سہ ماہی میں شروع ہونے والے استحکام کی مدت میں داخل ہونے کے بعد، خریدار اور سرمایہ کار مالی اور قانونی عوامل کے ساتھ زیادہ پراعتماد ہوں گے لیکن پھر بھی ایسی مصنوعات کو ترجیح دیں گے جو حقیقی ضروریات کو پورا کرتی ہیں اور اچھی نقد بہاؤ لاتی ہیں۔ اس وقت، اگر مالیاتی عوامل زیادہ سازگار ہیں، تو زیادہ لاگت والی قسمیں جیسے کہ نجی مکانات اور ٹاؤن ہاؤسز لین دین کے حجم میں بتدریج بہتری لائیں گے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ہر مرحلے پر خریدار کی نفسیات (تصویر: Batdongsan.com.vn)

2025 کی دوسری سہ ماہی سے 2025 کی چوتھی سہ ماہی تک، بحالی کا دور ہونے کی پیش گوئی کی گئی ہے، لوگ سرمایہ کاری کی ضروریات، قیمتوں میں اضافے کی شرح پر زیادہ توجہ دیں گے اور فروخت کی قیمت اور قانونی عوامل پر زیادہ زور نہیں دیں گے جیسا کہ اداس مارکیٹ کے دور میں تھا۔ یہ وہ وقت ہوگا جب زمین اور ولاز آہستہ آہستہ اپنا فائدہ دوبارہ حاصل کریں گے اور بہتر لیکویڈیٹی ہوگی۔ توقع ہے کہ 2026 کے آغاز سے، ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک مستحکم سائیکل میں داخل ہو جائے گی، خریدار اعلی قیمتوں میں اضافے کی شرح، چھوٹی مقدار لیکن بہت زیادہ توجہ مبذول کرنے والی اقسام میں سرمایہ کاری کے مواقع تلاش کرنے کو ترجیح دیں گے۔

اگلے 2 سالوں میں خریداروں اور سرمایہ کاروں کے رجحانات کی پیشن گوئی کرنے کے علاوہ، Batdongsan.com.vn نے 2024 کے دوسرے نصف حصے میں رئیل اسٹیٹ کنزیومر سائیکالوجی سروے کے ذریعے ان کے قلیل مدتی ذوق کا بھی تجزیہ کیا۔ خریدار مارکیٹ سے مثبت اشارے کا انتظار کر رہے ہیں، 2023 کے مقابلے میں کم شرح سود اور لوگوں کے لیے بہتر نفسیات پیدا کرنے کے لیے نئی قانونی پالیسیاں نافذ ہونے والی ہیں۔

Batdongsan.com.vn کے ماہرین کے مطابق، 1 اگست 2024 سے لینڈ لا، ہاؤسنگ قانون، اور رئیل اسٹیٹ بزنس لاء کو لاگو کرنے کی اجازت دینے کی حکومت کی تجویز ایک مثبت اشارہ ہے، جو قانونی نظام کو واضح کرنے اور مارکیٹ کی بحالی کے عمل کو تیز کرنے میں مدد فراہم کرتا ہے۔ مؤثر قوانین زمین کی زیادہ مستقل اور حقیقت پسندانہ تشخیص کو فروغ دیں گے، خریداروں کے حقوق کو یقینی بنانے کے لیے پراجیکٹ کی ترقی میں سرمایہ کاروں کے لیے ضروریات کو سخت کریں گے، بیرون ملک ویتنامی کے لیے رئیل اسٹیٹ کی ملکیت کے لیے سازگار حالات پیدا کریں گے، مزید غیر ملکی سرمایہ کاری کو راغب کریں گے، اور بروکریج کمیونٹی میں پیشہ ورانہ مہارت اور شفافیت میں اضافہ کریں گے۔

اہم عوامل جو گھر کے خریداروں کی "ڈاؤن پیمنٹ" کی کارروائیوں کو آگے بڑھاتے ہیں۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کی مانگ ہمیشہ موجود رہتی ہے، آنے والے وقت میں اصل ہدف خریدار نوجوان خاندان ہیں، خاص طور پر نوبیاہتا جوڑے۔ اس یونٹ کے سروے سے پتہ چلتا ہے کہ 73% شادی شدہ افراد بغیر اولاد کے اگلے سال گھر خریدنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ جب کہ سنگل لوگ رئیل اسٹیٹ کا انتخاب کرتے وقت کام کرنے کی جگہ کو ترجیح دیتے ہیں، شادی شدہ لوگ اسکول اور شاپنگ سینٹر اور اسٹور کی سہولیات میں سب سے زیادہ دلچسپی رکھتے ہیں۔ پرائمری سپلائی کم ہونے کی وجہ سے ثانوی مصنوعات خریدنے کا رجحان بڑھ رہا ہے جبکہ پرائمری پراجیکٹس کی ابتدائی قیمت زیادہ ہے۔

2024 کی دوسری ششماہی میں صارفین کی نفسیات پر کیے گئے ایک سروے سے یہ بھی ظاہر ہوا کہ خریدار بڑی نیوز سائٹس اور سرمایہ کار کی سرکاری ویب سائٹ پر معلومات کی تلاش کو ترجیح دیتے ہیں۔ کسی سرمایہ کار پر غور کرتے وقت، وہ مالی صلاحیت پر سب سے زیادہ توجہ دیتے ہیں، اور جب کسی پروجیکٹ کا انتخاب کرتے ہیں، تو قانونی حیثیت سب سے اوپر ہوتی ہے۔ جب لین دین کو سپورٹ کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ بروکر کی تلاش ہوتی ہے، خریدار مہارت، تجربے اور رویے کو سب سے زیادہ اہمیت دیتے ہیں، اس کے بعد بروکریج فیس آتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ اب بھی سرمایہ کاری کے ذرائع میں پیداوار میں سرفہرست ہے۔

Batdongsan.com.vn کے 2024 کے پہلے 6 ماہ کے لیے ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ زیادہ تر سرمایہ کاری کے چینلز نے 2023 کے مقابلے میں مثبت اشارے ریکارڈ کیے ہیں۔ جن میں سے، رئیل اسٹیٹ اب بھی سب سے زیادہ سرمایہ کاری کی پیداوار والا چینل ہے۔ جون 2024 تک، 2023 کے آغاز کے مقابلے میں رئیل اسٹیٹ کی اوسط فروخت کی قیمت میں 24% کا اضافہ ہوا۔ دریں اثنا، VNIindex، جو کہ اسٹاک کی قیمت کے اتار چڑھاو کو ظاہر کرتا ہے، میں 19% اضافہ ہوا، SJC سونے کی قیمت میں 17% اضافہ ہوا، اور USD کی شرح تبادلہ میں 8% اضافہ ہوا۔

قیمتوں میں اضافے کا باعث بننے والے علاقوں میں سے ایک کے طور پر، ہنوئی نے 2023 کے آغاز کے مقابلے میں نجی مکانات کی قیمتوں میں 32% اضافہ ریکارڈ کیا، اپارٹمنٹس میں 31% کا اضافہ، اور زمین، ولاز اور ٹاؤن ہاؤسز میں 10-19% کا اضافہ ہوا۔ دریں اثنا، ہو چی منہ شہر میں جائیداد کی قیمت گزشتہ ڈیڑھ سال کے دوران تقریباً کوئی تبدیلی نہیں کی گئی ہے، سوائے اپارٹمنٹس کے، جس میں 6% کا تھوڑا سا اضافہ ہوا ہے، جبکہ باقی اقسام نے اسی قیمت کی سطح کو برقرار رکھا ہے۔

مارکیٹ میں جائیدادوں کی اقسام کے بارے میں، 2024 کی پہلی ششماہی میں زمین اور نجی مکانات میں سود اور لین دین کے لحاظ سے ایک خاص ریکوری ہوئی ہے۔ خاص طور پر، 2021 کی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں نجی مکانات میں دلچسپی 87٪، زمین کی واپسی میں 60٪ اضافہ ہوا۔ تاہم، یہ صرف کچھ علاقوں، خاص طور پر شمالی صوبے میں مقامی بہتری ہے۔

رئیل اسٹیٹ اب بھی سرمایہ کاری کا سب سے مؤثر ذریعہ ہے۔

صرف کچھ شمالی صوبوں میں، جیسے کہ ہنگ ین ، زمین میں دلچسپی میں 194% اضافہ ہوا، اور نجی مکانات میں 70% اضافہ ہوا۔ ہنوئی میں بھی زمین میں دلچسپی میں 75 فیصد اور نجی مکانات میں 48 فیصد اضافہ دیکھا گیا۔ خاص طور پر، منصوبہ بندی کے عوامل اور نیلامی کی سرگرمیوں کی بدولت ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں دلچسپی اور قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا۔ خاص طور پر، 2024 کی پہلی ششماہی میں، ڈونگ انہ، گیا لام، ہوائی ڈک، تھاچ تھاٹ، اور کووک اوئی میں زمین کی طلب میں 48% سے 104% تک اضافہ ریکارڈ کیا گیا، جس کی وجہ سے ان مضافاتی اضلاع میں زمین کی قیمت 2023 کے دوسرے نصف حصے کے مقابلے میں 4% سے 24% تک بڑھ گئی۔

اس کے علاوہ، اپارٹمنٹس رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی سب سے متحرک قسم ہیں، خاص طور پر ہنوئی مارکیٹ میں۔ اس یونٹ کی تحقیق سے پتہ چلتا ہے کہ ہنوئی میں اپارٹمنٹس خریدنے کی مانگ مارچ 2024 میں عروج پر تھی، جو 2023 کے آخر کے مقابلے میں تقریباً 60 فیصد زیادہ تھی۔ فی الحال، اگرچہ اپارٹمنٹس میں دلچسپی "ٹھنڈا ہو گئی ہے"، قیمتیں کم نہیں ہوئی ہیں۔ مئی 2024 میں ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت ہو چی منہ سٹی کے برابر تھی، جو 50 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی۔ اسی وقت، اپارٹمنٹس اب بھی مارکیٹ میں بہترین لیکویڈیٹی والی قسم ہیں، Batdongsan.com.vn کے سروے میں حصہ لینے والے 48% بروکرز نے کہا کہ اپارٹمنٹس مضبوط ترقی کے دور میں ہیں۔

مسٹر ڈنہ من ٹوان - Batdongsan.com.vn کے جنوبی ریجنل ڈائریکٹر نے تبصرہ کیا کہ فی الحال اپارٹمنٹس میں "بلبلے" کا کوئی نشان نہیں ہے کیونکہ اس صورتحال کو پیدا کرنے والے عوامل ضرورت سے زیادہ مہنگی ہوئی ہیں، سرمایہ کاری کی طلب حقیقی طلب سے زیادہ ہے۔ معیشت اور دیگر اقسام کے مقابلے قیمتوں میں اضافہ کیا جاتا ہے۔ اور ڈھیلی مالیاتی پالیسی مارکیٹ میں سرمائے کے کنٹرول کے لیے حالات پیدا کرتی ہے۔

اپارٹمنٹس مارکیٹ کی سب سے زیادہ متحرک قسم ہیں، خاص طور پر ہنوئی میں۔

Batdongsan.com.vn کے ڈیٹا سے پتہ چلتا ہے کہ دنیا کے دیگر شہروں کے مقابلے، ویتنام کی جی ڈی پی کے ساتھ اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں فرق اب بھی زیادہ نہیں ہے۔ ایک اندازے کے مطابق بنکاک (تھائی لینڈ) میں 50m2 کا اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے لوگ 47 سال سے زیادہ کی آمدنی خرچ کرتے ہیں، منیلا (فلپائن) میں یہ 56 سال سے زیادہ، کوالالمپور (ملائیشیا) میں تقریباً 17 سال لگتے ہیں۔ دریں اثنا، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں، لوگوں کو اسی سائز کا اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے تقریباً 14-15 سال کی آمدنی خرچ کرنے کی ضرورت ہے۔

"دو بڑے شہروں میں آبادی میں اضافے کی شرح سے پتہ چلتا ہے کہ اپارٹمنٹس کی حقیقی مانگ اب بھی بہت زیادہ ہے۔ ہنوئی میں 2021-2030 کے عرصے میں مکانات کی کل طلب کی پیشن گوئی 89 ملین مربع میٹر فرش کی جگہ ہے، ہو چی منہ سٹی میں 107.5 ملین مربع میٹر منزل کی جگہ ہے۔ طلب اتنی زیادہ ہے، لیکن ہو چی شہر میں موجودہ اپارٹمنٹس کی قیمت بہت زیادہ نہیں ہے، لیکن ہو چی من سٹی میں موجودہ قیمت بہت زیادہ نہیں ہے۔ دنیا کے شہروں میں، مکان خریدنے کے لیے سود کی شرح کم ہونے کی توقع نہیں کی جاتی ہے جب کہ موبلائزیشن سود کی شرح میں اضافہ ہوا ہے، اس لیے اپارٹمنٹس میں کوئی "بلبلا" رجحان نہیں ہے، جس کی وجہ سے حالیہ مضبوط اضافہ ہوا ہے۔

ٹران تھی مائی ناٹ

ماخذ: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html