سرمایہ کاری کے لیے رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کے لیے مارکیٹ ویلیو کے بارے میں گہری اور مسلسل سوچ کی ضرورت ہوتی ہے۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر Nguyen Minh Ngoc، ہیڈ آف ویلیویشن - رئیل اسٹیٹ بزنس، یونیورسٹی آف فنانس اینڈ مارکیٹنگ، ہو چی منہ سٹی کے مطابق، اگر سرمایہ کار صرف قیمتوں کے بارے میں جانتے ہیں اور قیمتوں کے بارے میں معلومات اکٹھا کرتے ہیں، تو وہ اپنی سرمایہ کاری کی سرگرمیوں میں سوچنے کے ایک زیادہ پرکشش اور موثر شعبے سے محروم ہو جائیں گے، جس کے بارے میں سوچ رہا ہے: مارکیٹ ویلیو۔

قیمتوں، مارکیٹ کی اقدار کے ساتھ ساتھ رئیل اسٹیٹ کی (اندرونی، بنیادی) قدر سے متعلق مسائل کو بہتر طور پر سمجھنے کے لیے، TG&VN نے ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر Nguyen Minh Ngoc، ہیڈ آف ویلیویشن - ریئل اسٹیٹ بزنس، یونیورسٹی آف فنانس اینڈ مارکیٹنگ، ہو چی منہ سٹی سے بات چیت کی۔

محترم ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر Nguyen Minh Ngoc، قیمت ان عوامل میں سے ایک ہے جو ریئل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی سرگرمیوں کو بہت زیادہ متاثر کرتی ہے۔ کیا آپ اس کی مزید وضاحت کر سکتے ہیں؟

زمین - ریل اسٹیٹ کی اپنی قیمت ہوتی ہے۔ ویتنام میں مناسب قیمتوں، یا زیادہ تر غیر معقول قیمتوں میں اضافے نے معاشرے کے تمام شعبوں کو رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی سرگرمیاں تلاش کرنے کی ترغیب دی ہے۔ زمین کے پچھلے 30 سالوں میں معروضی حقیقت اور موضوعی پیش رفت - جائیداد کی قیمتوں نے بہت سے افراد اور تنظیموں کو اپنے جذباتی - مالی - عقلی توازن کو کھو دیا ہے۔

زمین کی قیمت - ریئل اسٹیٹ اس زمین کی قیمت کا مانیٹری اظہار ہے - ریئل اسٹیٹ، یعنی زمین کے لیے ادا کی جانے والی رقم - ریئل اسٹیٹ۔ زمین کی قیمت - عام طور پر رئیل اسٹیٹ ایک مقدار ہے جو قیمت کے ارد گرد تبدیل ہوتی ہے۔ جب زمین کی رسد اور طلب - رئیل اسٹیٹ میں مماثلت ہوتی ہے، تو قیمت اس زمین - ریئل اسٹیٹ کی قیمت کی عکاسی اور مماثلت رکھتی ہے، ایسا معاملہ شاذ و نادر ہی ہوتا ہے۔ زمین کی قیمت - رئیل اسٹیٹ کی قیمت ان کی قیمت سے زیادہ ہوگی اگر رسد طلب سے کم ہے۔ اس کے برعکس، اگر رسد طلب سے زیادہ ہو جائے تو قیمت کی قیمت سے کم ہو گی۔

Định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر Nguyen Minh Ngoc. (ماخذ: RED)

یہ مائیکرو اکنامکس میں کلاسک علم ہے۔ تاہم، بہت سی مختلف وجوہات کی بناء پر، بہت سے لوگ اس طرح کی عمومی اصطلاحات میں اکثر رک جاتے ہیں (یا صرف جانتے ہیں)۔ وہ اکثر ریل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کے لیے درخواست دینے اور سوچ کو تیار کرنے کی صلاحیت نہیں رکھتے۔ لوگ اکثر کہتے ہیں کہ "مارکیٹ کی اپنی آواز ہوتی ہے" یا "تمام نظریات خاکستری ہوتے ہیں۔ صرف زندگی کا درخت ہمیشہ کے لیے سبز ہوتا ہے"... عام علم کو سمجھنے اور سمجھنے سے، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو ہر مخصوص فیصلے اور طریقہ کار کے لیے اپنی سوچ تیار کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔

تو کون سے عوامل عام طور پر قیمتوں کو متاثر کرتے ہیں، جناب؟

قیمتوں کا تعین اکثر مارکیٹ میں طلب اور رسد کے تعلق سے ہوتا ہے۔ تاہم، "مارکیٹ" کے زمرے کو صحیح اور جامع طور پر سمجھنا ضروری ہے۔ جس مارکیٹ کا ہم اکثر میڈیا میں ذکر کرتے ہیں جیسے کہ: اپارٹمنٹس، زمین کی جگہیں، تجارتی علاقے… مقبول علاقوں، حصوں اور سامان کے ساتھ کل مارکیٹ کا صرف ایک چھوٹا سا گوشہ ہے۔

اگر ہم ویتنام کے 365,000 مربع کلومیٹر کے علاوہ زمین پر موجود اثاثوں کو دیکھیں (بشمول تعمیراتی کام اور زمین سے منسلک اثاثے جیسے کہ بارہماسی درخت وغیرہ)، تو مجموعی مارکیٹ بہت بڑی اور متنوع ہے۔ دوسری طرف، اگر ہم صرف قیمتوں کے بارے میں سوچتے ہیں، قیمتوں کے بارے میں معلومات اکٹھا کرتے ہیں، وغیرہ، تو سرمایہ کار اپنی سرمایہ کاری کی سرگرمیوں میں سوچنے کے زیادہ پرکشش اور موثر شعبے سے محروم ہو جائیں گے۔ اس کے بارے میں سوچ رہا ہے: مارکیٹ ویلیو۔

بہت سے لوگ اب بھی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ ویلیو کے تصور کے بارے میں مبہم ہیں، کیا آپ اس کی مزید وضاحت کر سکتے ہیں؟

مارکیٹ ویلیو کو سمجھنے کے لیے، پہلے ویلیو (اندرونی - بنیادی) کے تصورات کو سمجھنا ضروری ہے۔ اس مسئلے پر ذیل میں مزید تفصیل سے بات کی جائے گی۔ رئیل اسٹیٹ کی مارکیٹ ویلیو کچھ مقاصد کے لیے استعمال ہونے والی رئیل اسٹیٹ کے افعال اور استعمال ہے۔ یہ مقاصد کثیر مقصدی یا ہر فرد یا تنظیم کے لیے مخصوص ہو سکتے ہیں۔ حقیقت میں، مختلف مضامین کے انتہائی متنوع مقاصد ہیں۔ دوسرے الفاظ میں، رئیل اسٹیٹ کے اہداف کی تعداد ہزاروں یا اس سے زیادہ ہو سکتی ہے۔

لوگ اکثر رئیل اسٹیٹ کی مارکیٹ ویلیو کی دو قسموں کے بارے میں بات کرتے ہیں: استعمال کی قدر اور ایکسچینج ویلیو۔ رئیل اسٹیٹ کا استعمال نہ صرف رہنے کے لیے، کاروبار کے لیے، منافع کے لیے ہوتا ہے... بلکہ مختلف مقاصد کی تکمیل کے لیے، بعض اوقات عجیب و غریب مقاصد کی تکمیل کے لیے بھی استعمال ہوتا ہے۔

مثال کے طور پر، کوئی ایک نایاب کیڑے کی نشوونما کا مشاہدہ کرنے کے لیے صرف موسم بہار کا انتظار کرنے کے لیے زمین کا ایک ٹکڑا خریدتا ہے۔ یا رئیل اسٹیٹ کی ایک قسم ہے جو مالیاتی سرمائے کو بڑھانے کے لیے بہت موزوں ہے۔ اس رئیل اسٹیٹ کو فنانس کے لیے استعمال کرتے وقت، یہ 100 بلین VND اکٹھا کرے گا، لیکن اگر اسے آزادانہ طور پر خریدا اور بیچا جائے تو اس کی قیمت صرف 30 بلین VND ہے۔ دوسرے الفاظ میں، یہ رئیل اسٹیٹ مالیاتی رئیل اسٹیٹ ہے۔

مندرجہ بالا مثال سے، رئیل اسٹیٹ کی مارکیٹ ویلیو کے بارے میں سوچنا خرید و فروخت یا زندگی گزارنے کے روایتی نظریہ سے باہر ہے۔ وہ مخصوص مخصوص مقاصد کو پورا کرتے ہیں جو مارکیٹ میں مختلف ضروریات سے آتے ہیں۔ اور کرایہ کی قیمت یا مفت فروخت کی قیمت اس قدر کی پیمائش کے لیے استعمال نہیں کی جا سکتی جو وہ لاتے ہیں۔

لہذا، سرمایہ کاروں کو ہر ایک طبقہ کے لیے ہر ایک ریل اسٹیٹ کو ذاتی بنانے کی ضرورت ہے، ہر ایک صارف کو مارکیٹ کی قیمت کا درست پتہ لگانے کے لیے۔ رئیل اسٹیٹ کی قیمت جس سے معاشرے میں کوئی فرد یا ادارہ لطف اندوز ہو سکتا ہے اور محسوس کر سکتا ہے اسے مارکیٹ ویلیو (قیمت کے زمرے سے وسیع) سمجھا جاتا ہے۔

تو، مارکیٹ کی قیمت زیادہ تر رئیل اسٹیٹ کی قیمت پر منحصر ہے، جناب؟

رئیل اسٹیٹ ویلیو ریئل اسٹیٹ ویلیویشن میں سب سے زیادہ دلچسپ اور مسئلے کو سمجھنا اور اس کی پیمائش کرنا سب سے مشکل ہے۔ مارکیٹ ویلیو کو سمجھنے سے، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار رئیل اسٹیٹ ویلیو کے مسائل کو سیکھنے اور اس میں مہارت حاصل کرنے کے لیے آگے بڑھ سکتے ہیں۔ مارکیٹ ویلیو کے برعکس، یہاں رئیل اسٹیٹ ویلیو لفظ "مارکیٹ" سے نہیں ہے۔ دوسرے لفظوں میں، مارکیٹ ہونے سے پہلے، منڈی بننے سے پہلے، رئیل اسٹیٹ کی اپنی قدر ہوتی ہے۔

قدر ایک تجریدی تصور ہے، زمین کے معنی ہیں - مناسبیت کے لحاظ سے ریل اسٹیٹ، انسانی ضروریات کے ساتھ اطمینان۔ جائداد غیر منقولہ انسانی ضروریات کو ایک الگ شکل میں پورا کرنے کی صلاحیت رکھتی ہے، لیکن ان کی قیمت چیزوں، مظاہر سے جوڑ دی جاتی ہے، مذکورہ بالا بنیادی ضروریات کے تعامل کے ذریعے کل قدر کے نظام میں۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر Nguyen Minh Ngoc کے پاس اس شعبے میں ریل اسٹیٹ کی تشخیص پر تربیت کا کئی سال کا تجربہ ہے۔ (ماخذ: RED)

مارکیٹ ویلیو کو سمجھنے سے، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار رئیل اسٹیٹ ویلیو سے متعلق مسائل کو سیکھنے اور اس پر عبور حاصل کرنے کے لیے آگے بڑھ سکتے ہیں۔ مارکیٹ ایک زمرہ ہے؛ ایک فارم؛ کنونشنز کا ایک سیٹ۔ یا مارکیٹ کو منظرناموں کے ایک سیٹ کے طور پر سمجھیں؛ اتار چڑھاو اور مراحل کے ساتھ ایک سیاق و سباق... عام طور پر مارکیٹ، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں بہت سے خیالات، نقطہ نظر اور بیانات ہیں۔ اور اس طرح رئیل اسٹیٹ کی مارکیٹ ویلیو بھی غیر متوقع طور پر تبدیل ہوتی ہے۔

تاہم، اگر ہم رئیل اسٹیٹ کی اندرونی، جڑوں میں جائیں تو ہمیں رئیل اسٹیٹ کی بنیادی قدریں مل جائیں گی۔ یہ بنیادی اقدار، اگر انسانی تہذیب کی ناقابل تغیر، بنیادی ضروریات سے منسلک ہوں تو، رئیل اسٹیٹ کا ایک بنیادی قدر کا نظام تشکیل دیں گی جو دنیا میں کہیں بھی کسی بھی منڈی پر منحصر نہیں ہے۔

کیا آپ ہمیں کچھ مخصوص مثالیں دے سکتے ہیں تاکہ ہمارے قارئین رئیل اسٹیٹ کی اندرونی بنیادی اقدار کو بہتر طور پر سمجھ سکیں؟

مثال کے طور پر، ایک قدیم جنگل، میٹھے پانی کی جھیل میں ایک جزیرہ، ایک غار، ایک پہاڑی چوٹی… ہمیشہ قدر کی حامل ہوتی ہے۔ لیکن اس قسم کی رئیل اسٹیٹ کے لیے کوئی الگ مارکیٹ (سب مارکیٹ) نہیں ہے۔ ایک اور مثال، تھاک با جھیل کی تہہ میں کبوتر کے خون کے رنگ کے ساتھ ایک خالص، روشن سرخ روبی پتھر، ین بائی صوبے میں بہت بڑی اندرونی قدر ہے۔

تاہم، دو ممکنہ صورتوں کی وجہ سے اس کی مارکیٹ ویلیو نہیں ہے: 1/ چونکہ یہ جھیل کے نیچے واقع ہے، اس لیے اسے آپریٹنگ قیمتی پتھروں کی مارکیٹ میں نہیں رکھا گیا ہے۔ 2/ جواہرات کی مارکیٹ ابھی تک ویتنام یا دنیا میں نہیں بنی ہے (جب لوگ اس روبی کو قیمتی نہیں سمجھتے کیونکہ وہ اسے پوری طرح نہیں سمجھتے ہیں)۔

اگر ہم اثاثہ کے استعمال کی قیمت اور ایکسچینج ویلیو کے نقطہ نظر سے مسئلہ پر غور کریں، تو اس پتھر کی کوئی استعمال کی قیمت نہیں ہے (کوئی مارکیٹ ویلیو نہیں)۔ دوسری طرف، اگر یہ روبی مل جاتی ہے اور اسے دنیا بھر کے سفر کے لیے تبدیل کیا جاتا ہے، تو یہ اس کی تبادلے کی قدر کو ترقی دے گی، جو مارکیٹ ویلیو کے رشتے میں بدل جائے گی (پتھر حاصل کرنے والے شخص کا لطف اور احساسات)، اور قیمت کے زمرے میں نہیں ہے۔ ویتنام میں جائداد غیر منقولہ سرمایہ کاری کے لیے اس اسکول کو پوشیدہ اقدار کی شناخت کے لیے لاگو کرنے کی ضرورت ہے، پھر انھیں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ڈالنا چاہیے۔ یہاں تک کہ استعمال یا تبادلے کے لیے برانچ مارکیٹ بنائیں۔

لہذا، آپ کی رائے میں، رئیل اسٹیٹ میں مؤثر طریقے سے سرمایہ کاری کرنے کے لیے، سرمایہ کاروں کو کن عوامل پر توجہ دینی چاہیے؟

درحقیقت، رئیل اسٹیٹ کی "قسموں" سے متعلق بہت سے مطالعات میں جو ویتنام میں منفرد سمجھے جاتے ہیں (لیکن دنیا میں مقبول ہیں، یا جہاں دنیا میں اس قسم کی رئیل اسٹیٹ کے لیے کوئی برانچ مارکیٹ نہیں ہے)، میں نے ریل اسٹیٹ کی ایک قسم دریافت کی ہے جو کہ ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں کبھی نہیں معلوم اور گردش کرتی ہے۔ وجہ یہ ہے کہ ویتنام ترقی کر رہا ہے، پچھلے 30 سالوں میں، مارکیٹ کے شرکاء اکثر ان "قسموں" پر توجہ مرکوز کرتے ہیں جن تک رسائی آسان ہوتی ہے، تھوڑی سی تلاش، تھوڑی تخلیقی سوچ کے ساتھ…

لہٰذا، اچھی مہارت اور رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کی صلاحیت کا استعمال کرتے وقت، سرمایہ کار مارکیٹ میں بے شمار قیمتی "ہیرے" کو مکمل طور پر تلاش کر سکتے ہیں جنہیں کوئی نہیں اٹھاتا۔ دوسرے لفظوں میں، یہ سرمایہ کاروں کے لیے انتہائی سستے داموں قیمتی، پائیدار رئیل اسٹیٹ اثاثوں کے مالک ہونے کا موقع ہے۔

تاہم، سرمایہ کاروں کو دنیا کے بڑے رجحانات، رئیل اسٹیٹ سے منسلک قدرتی قوانین کو بھی سمجھنے کی ضرورت ہے، اور رئیل اسٹیٹ کی قدر کی پیمائش کے لیے انسانیت کے "موڑ" کی پیش گوئی کرنے کی صلاحیت اور طریقوں کی ضرورت ہے۔ نوح کی کشتی عظیم سیلاب کے بغیر بیکار (یا کم قیمت کی) ہوگی۔ نوح نے کسی کی "سرگوشی" (پیش گوئی، خواب) کے بغیر کشتی نہیں بنائی ہوگی۔

لہذا، سرمایہ کاری کے لیے رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کے لیے قیمت - مارکیٹ ویلیو - ویلیو (بنیادی - اندرونی) کے بارے میں گہری اور مسلسل سوچ کی ضرورت ہوتی ہے۔ سرمایہ کاری کے لیے رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کو نہ صرف رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں خاص طور پر اور عمومی طور پر زندگی میں کثیر جہتی اور کثیر الجہتی طریقے سے قریب سے پیروی کرنا اور اس کا گہرا تجربہ کرنا ہوتا ہے، بلکہ اسے مسلسل سیکھنا اور تعلیمی علم سے آراستہ کرنا ہوتا ہے جب تک کہ وہ سرمایہ کاری بند نہ کر دیں۔

شکریہ!

ماخذ