غیر منقولہ جائیداد کی قیمتیں سرمایہ کاروں کو ہچکچاتے ہیں۔

ہنوئی رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں، خاص طور پر مضافاتی علاقوں میں۔ بہت سے سرمایہ کاروں نے مارکیٹ کا مشاہدہ کرنے کے لیے لین دین کو عارضی طور پر معطل کر دیا ہے کیونکہ وہ بڑھتے ہوئے خطرات کو دیکھتے ہیں۔

ہنوئی رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں، خاص طور پر مضافاتی علاقوں میں۔ بہت سے سرمایہ کاروں نے مارکیٹ کا مشاہدہ کرنے کے لیے لین دین کو عارضی طور پر معطل کر دیا ہے کیونکہ وہ بڑھتے ہوئے خطرات کو دیکھتے ہیں۔

مرکز سے درجنوں کلومیٹر دور مضافاتی علاقوں میں زمین کے بہت سے پلاٹوں کی قیمت کروڑوں VND/m2 تک ہے (تصویر: ٹی وی)

ناقابل یقین قیمت

ہوائی ڈک ضلع میں زمین کے نیلامی ہال کے گیٹ پر گھبرا کر کھڑے، مسٹر تھانہ لوونگ - ایک بروکر، جب یہ سنا کہ جیتنے والی بولی کی قیمت 90 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی ہے، آہیں بھرتے رہے۔ انہوں نے کہا کہ اتنی زیادہ قیمتوں والے پلاٹوں کو ختم کرنا بہت مشکل ہوگا۔ گاہکوں کو تلاش کرنے کے لیے، ٹیموں نے فروخت کی قیمت کو بھی کم کر دیا، لاکھوں VND سے چند دسیوں ملین VND فی پلاٹ تک۔

"نیلامی زمین تمام سرمایہ کار خریدتے اور بیچتے ہیں۔ ہر لین دین کے ساتھ، قیمت میں تھوڑا سا اضافہ ہوتا ہے۔ سرمایہ کاروں F0, F1, F2 کے پاس اب بھی منافع کمانے کا موقع ہوتا ہے، لیکن F3, F4 سرمایہ کاروں کے لیے، مجھے سمجھ نہیں آتی کہ وہ زیادہ قیمت پر کیسے فروخت کریں گے، جب کہ زمین کی کل قیمت پہلے سے ہی بہت زیادہ ہے،" مسٹر Luong 10 ارب VN کے قریب۔

ہنوئی میں زمین کی زیادہ تر نیلامیوں میں نظر آتے ہوئے، مسٹر ٹی این نامی سرمایہ کار نے بھی یہی رائے ظاہر کی۔ اس سال، دوسرے علاقوں کے بہت سے گروہوں نے دارالحکومت کے مضافات میں زمین کی نیلامی کے لیے "سانپ" کیا اور مارکیٹ کی قبولیت سے زیادہ قیمتیں ادا کیں۔

ہنوئی میں زمین کی قیمتیں اس وقت بہت بلند سطح پر ہیں، اس لیے جو سرمایہ کار "سرف" کرنے کا رجحان رکھتے ہیں وہ بہت بہادر ہوں گے۔ اگر وہ اس مرحلے پر پیسہ لگاتے ہیں تو خطرہ بہت زیادہ ہوتا ہے۔

"ہنوئی میں، خاص طور پر نیلام شدہ اراضی کا حصہ اور عمومی طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سبھی بہت زیادہ قیمتوں پر لنگر انداز ہیں۔ مجھے موجودہ صورتحال کو بیان کرنے کے لیے 'بہت زیادہ' کا لفظ استعمال کرنا پڑتا ہے۔ بہت سے گروپس جنہیں میں جانتا ہوں، سر ہلا کر نیلامی چھوڑ دی جب انہوں نے 90-100 ملین VND/m2 کا نمبر دیکھا،" مسٹر TN نے قیمت کی فہرست میں کہا۔

ہوائی ڈک سے کمتر نہیں، ڈونگ انہ میں زمین کی قیمتیں بھی نئے سنگ میل طے کر رہی ہیں۔ علاقے میں "حقیقی زندگی" کے کئی سالوں کا تجربہ رکھنے والے ایک سرمایہ کار مسٹر ہائی ٹریو نے کہا کہ Tu Lien Bridge کے قریب زمین کے پلاٹ پچھلے سال کے آخر سے تقریباً 90 ملین VND/m2 کی لین دین کی قیمت پر بہت سے لوگوں نے خریدے ہیں۔ وہ فی الحال انہیں 180 ملین VND/m2 تک کی قیمت پر دوبارہ فروخت کر رہے ہیں۔ یہ توقع کی جاتی ہے کہ جب پل زیر تعمیر ہو گا، قیمت ممکنہ طور پر 200 - 250 ملین VND/m2 تک پہنچ جائے گی۔

"ڈونگ انہ ضلع میں فروخت کے لیے زیادہ تر زمین سرمایہ کاروں کی ملکیت ہے۔ رہائشی مقاصد کے لیے تقریباً کوئی زمین یا مکان نہیں خریدا جاتا ہے۔ جب بھی کوئی نیا مالک زمین کا نام تبدیل کرتا ہے، زمین کی قیمت میں اربوں ڈونگ کا اضافہ ہوتا ہے اور یہ اضافہ رکنے کے کوئی آثار نہیں دکھاتا،" مسٹر ٹریو نے بتایا۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی گرمی یہاں تک کہ زرعی اراضی کے حصے تک پھیل گئی ہے۔ محترمہ Thuy Quynh (سرمایہ کار) اب بھی صنعت میں "مقابلوں" کے اخراجات سے حیران ہیں۔ نومبر 2024 کے آخر میں، اسے ایک سرمایہ کار نے مدعو کیا، جو کہ زمین کا مالک بھی ہے، تقریباً 500 ملین VND میں Hien Ninh کمیون (Soc Son District) میں چاول کی 800 m2 سے زیادہ زمین واپس خریدے۔

"مجھے زمین کافی پسند ہے کیونکہ قیمت اوسط سے کم ہے۔ اس کے علاوہ، 2024 کا اراضی قانون چاول کے کھیتوں کو خریدنے کی اجازت دینے والے مضامین کو پھیلانے والا بھی ایک عنصر ہے جو اس طبقے کو زیادہ پرکشش بناتا ہے۔ میں نے جا کر جمع کروانے کے لیے ایک دن کا انتخاب کیا ہے، لیکن خاندانی معاملات کی وجہ سے مجھے خریداری ملتوی کرنی پڑی،" محترمہ Thuy Quynh نے کہا۔

محترمہ کوئنہ کے لین دین سے دستبردار ہونے کے صرف ایک ہفتہ بعد، زمین کے مالک کو ایک نیا گاہک ملا۔ اس شخص نے اسے 580 ملین VND تک زیادہ قیمت پر واپس خریدا۔ محترمہ Quynh خود اس طبقہ کی لیکویڈیٹی سے بہت حیران ہوئیں۔ یہ اس بات کی علامت ہے کہ مارکیٹ کے جوش و خروش کو بلند سطح پر دھکیلا جا رہا ہے۔

"چوٹی شکار" سے بچنے کے لیے مارکیٹ کا جائزہ لیں

مسٹر ہائی ٹریو کے مطابق، 2024 کی چوتھی سہ ماہی کو مضافاتی علاقوں میں رہائشی ریل اسٹیٹ کی بلند ترین قیمت سمجھا جا سکتا ہے۔ قیمتوں میں اچانک اضافے کا امکان تقریباً ناممکن ہے۔ لہذا، سرمایہ کار جو "سرف" کرنے کا رجحان رکھتے ہیں اگر وہ اس مدت میں پیسہ لگاتے ہیں تو بہت خطرناک ہوں گے۔ زیادہ تر لوگ جو مضافاتی علاقوں میں زمین "ہولڈ" کر رہے ہیں، وہ درمیانی اور طویل مدت میں، کم از کم 3 - 5 سال کے لیے سرمایہ کاری کرنے کے لیے پرعزم ہیں۔

اگرچہ اس نے مضافاتی رئیل اسٹیٹ سے شروعات کی، مسٹر TN نے اعتراف کیا کہ وہ موجودہ "سرپٹ" قیمتوں میں اضافے سے بے چین ہیں۔ نیلامی کی گئی زمین اور بینک کی شرح سود میں اضافے کے بارے میں منفی معلومات کے ساتھ ساتھ، اس سرمایہ کار کا خیال ہے کہ مارکیٹ ایک ایسے مرحلے پر پہنچنے والی ہے جہاں اس میں اب واپس اچھالنے کی طاقت نہیں ہے اور وہ ایک طرف ہٹ جائے گی۔ یہ بھی ممکن ہے کہ نقدی کا بہاؤ ہنوئی کے بازار سے نکل کر پڑوسی صوبوں میں چلا جائے، یا ہو چی منہ شہر میں بھی داخل ہو جائے۔

ڈاؤ ٹو نیوز پیپر کے نامہ نگاروں سے بات کرتے ہوئے، زمین کی تجارت میں مہارت رکھنے والی کمپنی کے ڈائریکٹر مسٹر کے این نے کہا کہ ہنوئی میں جائیداد کی قیمتیں ایک نئی "سطح" پر چڑھ گئی ہیں۔ اس کی ایک وجہ یہ ہے کہ زمین کے چھوٹے پلاٹوں کی فراہمی اب دستیاب نہیں ہے۔

"2024 کے اراضی قانون کی دفعات کے مطابق، وارڈز اور ٹاؤنز میں زمین کی ذیلی تقسیم کے لیے کم از کم رقبہ 50 مربع میٹر سے کم نہیں ہے۔ ڈیلٹا ریجن میں کمیونز میں، یہ 80 مربع میٹر یا اس سے زیادہ ہے۔ اراضی کے پلاٹوں کا رقبہ بڑا ہے، جس کی وجہ سے کل قیمت اس سے پہلے مشکل ہے، مثال کے طور پر، سرمایہ کاروں کے لیے اس وقت ضلع میں زیادہ خرچ کرنا مشکل ہے۔ ایک اچھی جگہ پر زمین کا پلاٹ تلاش کرنے کے لیے 1 بلین VND سے کم مالیاتی سطح والے سرمایہ کار،'' مسٹر کے این نے تجزیہ کیا۔

یہ ڈائریکٹر تجویز کرتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے "قیمت کے طوفان" کے دوران، سرمایہ کاروں کو اعلیٰ تناسب کے ساتھ مالی فائدہ کے استعمال کو محدود کرنا چاہیے۔ جب شرح سود دوبارہ بڑھنا شروع ہو جائے تو حفاظت کو اور بھی زیادہ ترجیح دی جانی چاہیے۔ یہ وقت ہے "سرفنگ" سرمایہ کاروں کے لیے اپنی سرمایہ کاری کی حکمت عملی کا از سر نو جائزہ لیں۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-cao-ngat-nha-dau-tu-chun-tay-d232505.html