زمین کے استعمال کی فیس کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پھنس گئے۔

اگرچہ 20 سے زیادہ منزلیں تعمیر ہو چکی ہیں، لیکن اس منصوبے نے ابھی تک ریاست کو زمین کے استعمال کی فیس ادا نہیں کی ہے، اس لیے وہ مستقبل میں مکانات فروخت نہیں کر سکتا، جس سے کاروبار کو مشکل میں ڈال دیا گیا ہے۔

کاروبار زمین کے پیسوں سے بندھے ہوئے ہیں۔

2018 سے اب تک، بِن ڈونگ صوبے میں ایک بڑے ادارے کے طور پر، Bcons گروپ نے درجنوں درمیانی رینج کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس تیار کیے، بنائے اور صارفین کے حوالے کیے ہیں۔ تاہم، 2023 سے اب تک، اگرچہ نئے پراجیکٹس کو مسلسل تعمیراتی اجازت نامے دیے گئے ہیں، لیکن اس انٹرپرائز کو اب بھی ایک بہت بڑی دشواری کا سامنا ہے: اس منصوبے کو تعمیراتی اجازت نامہ مل گیا ہے، لیکن ابھی تک زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کا فیصلہ نہیں ملا ہے۔

اس گروپ کے ایک رہنما نے کہا کہ Bcons کے پاس 20 سے زائد منزلوں کا ایک پروجیکٹ ہے، لیکن بن دوونگ صوبے کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے نے ابھی تک زمین کے استعمال کی فیس کے بارے میں فیصلے کا اعلان نہیں کیا ہے جو انٹرپرائز کو ادا کرنا ہوگی۔

زمین کے استعمال کی فیس ادا نہ کرنے کا مطلب یہ ہے کہ انٹرپرائز پراجیکٹ کی مکان فروخت کرنے کی قیمت نہیں بنا سکتا، گھر فروخت کرنے کے اہل ہونے اور صارفین کے ساتھ فروخت کے معاہدے پر دستخط کرنے کے لیے پراجیکٹ کی منظوری حاصل کرنے کے لیے صنعت و تجارت کے محکمے کو دستاویزات جمع نہیں کرا سکتا۔ جب فروخت کے لیے کھولنے کی شرائط پوری نہیں ہوتی ہیں، تو انٹرپرائز تعمیرات کے لیے رقم رکھنے کے لیے سرمایہ جمع نہیں کر سکتا۔

زمین کے استعمال کی فیسوں سے متعلق ناکافی نہ صرف زمینی وسائل کو ضائع کرتی ہے، جس سے کاروبار اور صارفین دونوں کے لیے معاشی نقصان ہوتا ہے، بلکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور عمومی طور پر معیشت پر بھی منفی اثر پڑتا ہے۔

مسٹر لی ہوانگ چاؤ، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین

10ویں منزل تک تعمیر کرنے کے بعد، Phu Dong Real Estate Joint Stock Company نے کہا کہ 2022 میں، انٹرپرائز کو دی این سٹی (Binh Duong Province) میں ایک اپارٹمنٹ پروجیکٹ کے لیے سرمایہ کاری کی پالیسی، منصوبہ بندی اور تعمیراتی اجازت نامے کی منظوری دی گئی تھی۔ تعمیراتی اجازت نامہ حاصل کرنے کے فوراً بعد، سرمایہ کار نے تعمیر کے لیے بینک سے سرمائے کی مدد حاصل کی۔ اب تک، یہ پروجیکٹ 10ویں منزل تک بنا ہوا ہے، لیکن زمین کے استعمال کی فیس ابھی تک ادا نہیں کی گئی ہے، کیونکہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے نے ابھی تک زمین کے استعمال کی فیس کا اندازہ نہیں لگایا ہے۔

Bcons کی طرح، Phu Dong مستقبل کے منصوبوں کی فروخت اس وقت تک نہیں کھول سکتا جب تک کہ وہ اپنی مالی ذمہ داریاں پوری نہیں کر لیتا۔

بن دوونگ میں، نہ صرف مذکورہ بالا دو اداروں کے منصوبے زمین کے استعمال کی فیس کے ساتھ پھنسے ہوئے ہیں، بلکہ بہت سے دوسرے پروجیکٹس، جیسے دی این سٹی میں Pi گروپ کا PiCity Sky Park، A&T Sky Garden A&T ویتنام ٹیکنیکل ٹریڈنگ انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کی طرف سے سرمایہ کاری... نہ صرف Binh Duong، بلکہ Long An بھی ایسی ہی صورتحال میں ہے۔ مثال کے طور پر، بین لوک ڈسٹرکٹ میں ڈیسٹینو سینٹرو اپارٹمنٹ پروجیکٹ کو تعمیراتی اجازت نامہ دیا گیا ہے، لیکن وہ زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کے قابل نہیں ہے۔

Tan Dai Thanh Real Estate Joint Stock کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی وان تھانگ نے کہا کہ 2022 سے پہلے صوبے پہلے سرمایہ کاری کی پالیسیاں جاری کریں گے، پھر 1/500 کی منصوبہ بندی جاری کریں گے، پھر تعمیراتی اجازت نامے جاری کرنے سے پہلے اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کے لیے کاروبار کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگائیں گے۔ تاہم، فی الحال، صوبے پہلے تعمیراتی اجازت نامے جاری کرتے ہیں، جبکہ زمین کے استعمال کی فیس کا تخمینہ لگایا جاتا ہے اور کاروبار بعد میں مکمل کرتے ہیں۔ تاہم، یہ مرحلہ فی الحال ہجوم کا شکار ہے، جس سے کاروبار ایک مشکل صورتحال میں ہیں۔

"اگر ہم نہیں جانتے کہ ہمیں زمین کے استعمال کی کتنی فیس ادا کرنی ہے، تو ہم گاہکوں کے لیے گھر کی قیمت نہیں بنا سکتے۔ اور اگر ہم تعمیر کرتے ہیں، اگر ہم نے زمین کے استعمال کی فیس ادا نہیں کی ہے، تو ہم فروخت کے لیے نہیں کھول سکیں گے، کنٹریکٹ پر دستخط نہیں کر سکیں گے، اور نہ ہی صارفین سے رقم وصول کر سکیں گے، اس لیے کاروبار کے پاس تعمیر کرنے کے لیے پیسے نہیں ہوں گے۔ اگر ہم بینک سے قرض لیتے ہیں، تو ہمیں سود ادا کرنے کے لیے بینک سے قرض لینا پڑے گا۔ قیمت بعد میں، اور اگر گھر کی قیمت بہت زیادہ ہے، تو گاہک اسے نہیں خریدیں گے… اسی لیے کاروبار زمین کے استعمال کی فیس کے ساتھ پھنس گئے ہیں،" مسٹر تھانگ نے کہا۔

"کھولنے" کی ضرورت ہے

صوبہ بن دوونگ کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کی ڈپٹی ڈائریکٹر محترمہ Nguyen Thi Bich Thuy کے مطابق، مقامی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹوں کے زمینی استعمال کی فیس کی ادائیگی کے مرحلے پر پھنس جانے کی وجہ یہ ہے کہ صوبے میں تشخیصی اداروں کی کمی ہے اور زمین کی قیمتوں کا اندازہ لگانے کے لیے کاروباری اداروں کو ملازمت دینا بہت مشکل ہے۔

ہوانگ لانگ رئیل اسٹیٹ کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر نگوین وان ڈنگ نے کہا کہ انٹرپرائزز کے لیے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے میں بھیڑ کے مسئلے کو سنبھالنا مشکل نہیں ہے، کیونکہ زمینی قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ جب زمین کی قیمتوں کا اندازہ لگانے کے لیے کوئی انٹرپرائز تلاش کرنا ناممکن ہو، تو محکمہ قدرتی وسائل اور لوگوں کے لیے ایک کمیٹی قائم کرنے کی تجویز پیش کرتا ہے۔ منصوبے کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کا اندازہ لگانے کے لیے بین الضابطہ ٹیم۔ تاہم، حقیقت میں، قیمتوں کے تعین میں بہت سی خلاف ورزیوں کے بعد جن سے حالیہ دنوں میں ریاستی بجٹ کو نقصان پہنچا ہے، مقامی اہلکار غلطی کرنے، ذمہ داری سے ڈرنے اور قانونی خطرات سے خوفزدہ ہیں۔ بعد میں جوابدہ ہونے کے خطرے سے بچنے کے لیے قدر میں محفوظ رہنے کے لیے، مقامی حکام اکثر زمین کی قیمتوں کو اعلیٰ سطح پر منظور کرنے یا منظوری میں تاخیر کا انتخاب کرتے ہیں۔

مسٹر ڈنگ نے کہا کہ زمین کے استعمال کی فیس کی منظوری کے لیے رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کو "کھولنا" ضروری ہے۔ خاص طور پر، ریاست ان پروجیکٹوں کے لیے زمین کے استعمال کی فیسوں کا جائزہ لے گی اور دوبارہ گنتی کرے گی جنہیں زمین کے استعمال کی فیس کے لیے منظور کیا گیا ہے جن کے بارے میں کاروباری اداروں نے حساب کے غیر معقول اوقات اور طریقوں کی اطلاع دی ہے۔ ایک ہی وقت میں، کاروباری اداروں کو تاخیر سے ادائیگی کے جرمانے سے مستثنیٰ ہے اگر کوئی نتیجہ نکلتا ہے کہ پروجیکٹ کی قیمت غیر معقول ہونے کا تعین کیا گیا ہے۔

نئے منصوبوں کے لیے جو منظوری کے طریقہ کار کو مکمل کر رہے ہیں اور انہوں نے ابھی تک زمین کے استعمال کی فیس ادا نہیں کی ہے، ریاستی انتظامی ایجنسیوں کو کاروبار کے ساتھ وقت اور حساب کے طریقہ کار کو حتمی شکل دینا چاہیے تاکہ کاروبار اس پر عمل درآمد کرتے وقت لاگت اور اس کی تاثیر کا حساب لگا سکیں۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ زمین کی قیمتوں کی طویل منظوری، جس میں کئی سال یا دہائیاں بھی لگ سکتی ہیں، نہ صرف جمود کا باعث بنتی ہے، بلکہ کاروباری لاگت میں بھی اضافہ کرتی ہے، کیونکہ قیمت کا انتظار کرتے ہوئے، کاروباری اداروں کو سود کے اخراجات اور مواقع کے اخراجات برداشت کرنے پڑتے ہیں۔

مسٹر چاؤ کے مطابق، جب منظوری کا عمل طویل ہوتا ہے اور زمین کے استعمال کی قیمت کا درست اندازہ نہیں لگایا جا سکتا، تو یہ پیشن گوئی اور مالیاتی منصوبہ بندی میں کاروباری اداروں کے لیے مشکلات کا باعث بھی بنتا ہے، جس کی وجہ سے کاروباری اداروں کو مالیاتی کمی یا قرض ادا کرنے میں ناکامی کے خطرے کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html