زمین کے استعمال کے حقوق کے معاہدوں کے ذریعے کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس

13 نومبر کی صبح، قومی اسمبلی نے گروپوں میں زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے یا زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے معاہدوں کے ذریعے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے نفاذ کو پائلٹ کرنے سے متعلق قرارداد کے مسودے پر بحث کی۔

گروپ 15 میں کوانگ ٹرائی، ین بائی ، بنہ فوک اور بن تھوآن کے صوبوں سے قومی اسمبلی کے وفود شامل ہیں۔ بن تھوآن صوبے کی قومی اسمبلی کے وفد کے نائب سربراہ نگوین ہوو تھونگ نے بحث کے اجلاس کی صدارت کی۔

زمین تک رسائی میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنا

قومی اسمبلی کے اراکین کو سننے کے بعد زمین کے استعمال کے حقوق کے حصول یا زمین کے استعمال کے حقوق کے معاہدوں کے ذریعے کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کے نفاذ کے بارے میں قرارداد کے مسودے کو مکمل کرنے کے لیے بحث اور خیالات کا حصہ ڈالنے کے بعد، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے وزیر Do Duc Duy نے اراکین کو تشویش کے کچھ مسائل کی وضاحت اور وضاحت کرنے کے لیے بات کی۔

وزیر ڈو ڈک ڈوئی گروپ 15 میں خطاب کر رہے ہیں۔ تصویر: کھوونگ ٹرنگ

وزیر Do Duc Duy نے اس بات پر زور دیا کہ اس پائلٹ ریزولوشن کا مسودہ جاری کرنا بہت ضروری ہے، قرارداد کے مسودے کی نوعیت یہ ہے کہ ہم کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے نفاذ میں زمین تک رسائی کے طریقہ کار کی تکمیل کریں۔ اس سے قبل، 2003 کے زمینی قانون اور 2005 کے ہاؤسنگ قانون کی دفعات کے مطابق، تجارتی ہاؤسنگ منصوبوں کے نفاذ کے لیے، زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے لیے دو طریقہ کار تھے: لازمی منتقلی کا طریقہ کار اور رضاکارانہ منتقلی کا طریقہ کار۔

خاص طور پر، لازمی منتقلی کا طریقہ کار یہ ہے کہ ریاست زمین کے استعمال کی فیس نیلامی کے ذریعے سرمایہ کاروں کے حوالے کرنے کے لیے زمین کا دوبارہ دعوی کرتی ہے یا زمین کا استعمال کرتے ہوئے سرمایہ کاری کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے کے لیے بولی لگاتی ہے۔ رضاکارانہ منتقلی کا طریقہ کار یہ ہے کہ سرمایہ کار ان لوگوں سے بات چیت کرتے ہیں جن کے پاس زمین کے استعمال کے حقوق ہیں تاکہ کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے فنڈز ہوں، یا ایسے سرمایہ کار جن کے پاس زمین کے استعمال کے حقوق ہیں وہ مجاز ریاستی اداروں سے درخواست کرتے ہیں کہ وہ تجارتی ہاؤسنگ منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی اجازت دیں۔ اس طرح، زمین تک رسائی کی چار شکلوں کے ذریعے منتقلی کے دو طریقہ کار ہیں۔

اس کے بعد، 2010 کے ہاؤسنگ قانون اور 2013 کے زمینی قانون نے 2003 کے زمینی قانون اور 2005 کے ہاؤسنگ قانون کے طور پر کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے زمین تک رسائی کی چاروں اقسام کی اجازت جاری رکھی۔ تاہم، جب قومی اسمبلی نے 2014 ہاؤسنگ قانون منظور کیا، تو اس نے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی یا زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کی شکل کو محدود کر دیا۔ خاص طور پر، 2014 کے ہاؤسنگ قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ منتقلی موصول ہونے کی صورت میں، صرف رہائشی زمین ہی منتقل کی جا سکتی ہے۔ اور زمین کے استعمال کے حقوق رکھنے اور ریاست سے زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کی درخواست کرنے کی صورت میں، اس علاقے میں رہائشی اراضی کا ایک حصہ شامل ہونا چاہیے۔

"یہ 2003 کے زمینی قانون اور 2005 کے ہاؤسنگ قانون کے مقابلے میں زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے ساتھ ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کی صورت میں زمین تک رسائی کے معاملات کو محدود کرتا ہے،" وزیر نے اس کے ساتھ ہی یہ بتاتے ہوئے زور دیا کہ 2013 کا زمینی قانون ان معاملات کو ریگولیٹ یا کنٹرول نہیں کرتا ہے جہاں ریاست سرمایہ کاروں کو زمین کے استعمال کے لیے سرمایہ کاروں کے حوالے کرنے کے لیے دوبارہ دعوی کرتی ہے۔ یعنی، پروجیکٹ کا پیمانہ بڑا یا چھوٹا ہو سکتا ہے، حالانکہ اس سے زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے والے سرمایہ کاروں کی سمت یا سابقہ ​​مدت کے مقابلے میں زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے والے سرمایہ کاروں کی سمت میں رابطہ نہیں کیا جاتا ہے، لیکن ریاست ایسے منصوبوں کے ساتھ زمین پر دوبارہ دعویٰ کر سکتی ہے جو رقبے کے پیمانے کے لحاظ سے محدود نہیں ہیں۔

ڈیلیگیٹ ہا سی ڈونگ - کوانگ ٹرائی صوبے کی قومی اسمبلی کا وفد مباحثہ گروپ سے خطاب کر رہا ہے۔ تصویر: Khuong Trung

تاہم، وزیر Do Duc Duy کے مطابق، 2024 کے اراضی قانون، آرٹیکل 79 اور آرٹیکل 127 میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ ریاست صرف ہم آہنگ تکنیکی انفراسٹرکچر، سماجی انفراسٹرکچر اور ہاؤسنگ کے ساتھ شہری علاقوں کو ترقی دینے والے منصوبوں کے لیے زمین کی وصولی کرتی ہے۔ اس طرح، موجودہ شہری قانون کے مطابق، پیمانہ عام طور پر 20 ہیکٹر یا اس سے زیادہ کا ہوتا ہے، اور چھوٹے رقبے کے پیمانے اور ہم آہنگ شہری عناصر کو یقینی نہ بنانے کی صورت میں، ریاست زمین کی بازیابی نہیں کرتی ہے۔ اس طرح، سرمایہ کاروں کے حوالے کرنے کے لیے ریاست کی جانب سے زمین کی بازیابی کے طریقہ کار پر عمل نہیں کیا جائے گا۔ ایک ہی وقت میں، ایسے معاملات کے ضوابط جہاں ریاست سرمایہ کاروں کو زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کی اجازت دیتی ہے یا وہ سرمایہ کار جو فی الحال زمین کے استعمال کے حقوق کے حامل ہیں، بھی 2014 کے ہاؤسنگ قانون کی طرح کنٹرول اور تنگ ہیں۔ یعنی، یہ صرف ان صورتوں پر لاگو ہوتا ہے جہاں، زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے پر، موصول ہونے والے رقبے کا 100% رہائشی اراضی ہونا چاہیے یا اگر زمین کے استعمال کے حقوق ہیں، تو رہائشی زمین کا ایک حصہ ہونا چاہیے۔

"اس سے سب اربن سکیل کے منصوبے شروع ہوتے ہیں اور اگر زمین رہائشی اراضی نہیں ہے، تو زمین تک رسائی کا کوئی راستہ نہیں ہے، کیونکہ یہ ریاست کی طرف سے زمین کی بازیابی کا معاملہ نہیں ہے اور یہ ریاست کا زمین کے استعمال کے حقوق کی وصولی کی اجازت دینے یا زمین کے استعمال کے حقوق رکھنے لیکن زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کا معاملہ نہیں ہے۔ اس کا مقصد ان مشکلات کو دور کرنا، کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے زمین تک رسائی کے طریقہ کار میں رکاوٹ کو دور کرنا،'' وزیر نے کہا۔

پائلٹ کا نام اور مدت مناسب ہے۔

ایک اور مواد نام کے بارے میں ہے، مندوب Hoang Sy Dong نے کہا کہ ہمیں اقتصادی کمیٹی کی انسپیکشن رپورٹ میں قومی اسمبلی کے کچھ نمائندوں کی رائے کو قبول کرنا چاہیے، جو "زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی یا زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے ذریعے تجارتی ہاؤسنگ منصوبوں کے نفاذ کو پائلٹ کر رہے ہیں لیکن وہ زمین رہائشی زمین نہیں ہے"۔ وزیر ڈو ڈک ڈوئے نے کہا کہ اصل نام جب حکومت نے قومی اسمبلی میں رجسٹر کیا تو وہ درست تھا۔ تاہم، قرارداد کا مسودہ تیار کرنے کے عمل میں، یہ پایا گیا کہ اگر اسے اس طرح ریگولیٹ کیا گیا تو یہ تمام معاملات کا احاطہ نہیں کرے گا۔ کیونکہ ایسے حالات ہیں جہاں سرمایہ کاروں کو زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی ملتی ہے، اور زمین کے حصے میں جو منتقلی کے حقوق حاصل کرتا ہے، وہاں رہائشی زمین اور غیر رہائشی زمین دونوں ہوتی ہیں۔ اگر ہم فوری طور پر قرار داد کے نام میں یہ شامل کریں کہ صرف ایسے معاملات جو رہائشی زمین نہیں ہیں منتقلی کے حقوق حاصل کر سکتے ہیں، مسائل پیدا ہوں گے۔

مندوب Huynh Thanh Chung - بنہ فوک صوبے کی قومی اسمبلی کا وفد گروپ سے خطاب کر رہا ہے۔ تصویر: Khuong Trung

وزیر کے مطابق، یہ رائے بھی ہے کہ مسودہ نام زمین کے قانون کے ساتھ اوورلیپ ہو سکتا ہے۔ کیونکہ زمین کے قانون میں ایسے معاملات بھی طے کیے گئے ہیں جہاں حقوق کی منتقلی کی اجازت ہے۔ تاہم، قرارداد کے مسودے میں، حکومت نے ایک اضافی شق 5، آرٹیکل 1 ڈیزائن کیا ہے تاکہ ان منصوبوں کو خارج کیا جا سکے جن کی زمین کے قانون کے ذریعے اجازت دی گئی ہے، خاص طور پر زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی حاصل کرنے کے لیے 2024 کا زمینی قانون یا فی الحال جن کے پاس زمین کے استعمال کے حقوق ہیں۔ اگر کسی بھی معاملے کو زمینی قانون کے ذریعے منظم کیا گیا ہے، تو اسے اس قرارداد کے ضابطے کے دائرہ کار سے خارج کر دیا جائے گا۔ اس طرح، نام اب بھی جامع ہے اور اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ یہ 2024 کے اراضی قانون سے متجاوز نہ ہو جس پر عمل درآمد کی اجازت دی گئی ہے۔

پائلٹ پروجیکٹ کو لاگو کرنے کے معیار کے بارے میں، وزیر ڈو ڈک ڈو نے کہا کہ قرارداد کے مسودے میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ موجودہ رہائشی اراضی کے رقبے کے مقابلے منصوبہ بندی کی مدت کے دوران اضافی رہائشی اراضی کے 30 فیصد سے زیادہ کی اجازت نہیں ہے۔ اس ضابطے کی وجہ یہ ہے کہ مرکزی کمیٹی کی قرارداد نمبر 18 میں کہا گیا ہے کہ زمین کی تقسیم اور زمین کی لیز بنیادی طور پر زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی اور زمین کے استعمال کے منصوبوں کے لیے بولی کے ذریعے کی جاتی ہے۔ اس طرح، مرکزی کمیٹی کی قرارداد میں کہا گیا ہے کہ اہم اختیارات نیلامی یا بولی لگانا ہیں۔ لہذا، تیسری شکل حقوق کی منتقلی حاصل کر رہی ہے یا چوتھی شکل زمین کے استعمال کے مقصد کو زمین کے ساتھ تبدیل کر رہی ہے جس کے استعمال کا حق ہے۔ اگر ہم اسے نافذ کرتے ہیں، تو یہ اہم نہیں ہوگا۔ اس لیے حکومت زیادہ سے زیادہ 30% تجویز کرتی ہے۔ اس طرح، بقیہ 70% کو قرارداد 18 کی روح کے مطابق بولی یا نیلامی کے ذریعے لاگو کیا جائے گا۔

کچھ مندوبین نے تجویز پیش کی کہ اسے صرف شہری علاقوں تک محدود نہیں بلکہ دیہی علاقوں تک پھیلایا جانا چاہیے۔ وزیر Do Duc Duy نے کہا کہ فی الحال، اراضی قانون کی شق 27، آرٹیکل 79 کی دفعات کے مطابق، ریاست کو ایک ہم آہنگ شہری پیمانے کے ساتھ منصوبوں کے معاملے میں زمین پر دوبارہ دعویٰ کرنے کی اجازت ہے اور دیہی رہائشی علاقوں کو ترقی دینے والے منصوبوں کے لیے زمین کو دوبارہ حاصل کرنے کی اجازت ہے۔ اس طرح، دیہی رہائشی علاقوں میں، ریاست کے پاس زمین پر دوبارہ دعویٰ کرنے کا طریقہ پہلے سے موجود ہے اور مقامی لوگ اب بھی اسے عام طور پر نافذ کرتے ہیں۔ اس لیے دیہی علاقوں میں معاہدے کی دوسری شکل شامل کرنا ضروری نہیں ہے۔ اس بات کو یقینی بنائیں کہ 2024 کے اراضی قانون کے تحت لاگو ہونے والے مقدمات کے ساتھ کوئی اوورلیپ نہیں ہے۔

مندوبین کی رائے کے بارے میں کہا گیا کہ معیار میں کہا گیا ہے کہ زمین کی مختلف اقسام پر عمل درآمد کیا جاتا ہے، لہٰذا خوراک کی حفاظت کو یقینی بنانے، چاول کی 3.5 ملین ہیکٹر اراضی کے استحکام کو برقرار رکھنے اور پورے ملک میں جنگلات کا اوسط 42 فیصد یقینی بنانے کے لیے کون سے طریقہ کار اور پابندیاں وضع کرنے کی ضرورت ہے۔ وزیر نے کہا کہ زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی، پھر شہری منصوبہ بندی، اور تعمیراتی منصوبہ بندی کے مرحلے سے ہی اس مسئلے پر عمل درآمد اور سختی سے کنٹرول کیا گیا ہے۔ منصوبہ بندی کرتے وقت ہمیں یہ طے کرنا تھا کہ کتنی زرعی اراضی کو غیر زرعی مقاصد میں تبدیل کیا گیا، 3.5 ملین ہیکٹر کے چاول کی زمین کے رقبے کے استحکام اور 42% کے جنگلات کے استحکام کو یقینی بنانے کے لیے منصوبہ بندی کے دوران کتنی رہائشی اراضی کو لاگو کیا گیا۔ یہ مرحلہ وہ مرحلہ ہے جہاں ہم منصوبہ بندی کرتے ہیں، تجارتی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے منصوبہ بند علاقے کے اندر کون سا علاقہ ریاست کے حصول اراضی کے طریقہ کار کے تابع ہوگا اور کون سا علاقہ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی حاصل کرنے والے سرمایہ کار کے تابع ہوگا۔ لیکن یہ صرف منظور شدہ منصوبہ بندی کے علاقے میں ہے۔

گروپ 15 کے مباحثہ سیشن کا منظر۔ تصویر: کھوونگ ٹرنگ

ایک اور مواد، قومی اسمبلی کے نمائندوں نے یہ بھی بتایا کہ پائلٹ پر عمل درآمد کی مدت 5 سال ہے، لیکن اگر سرمایہ کار کو حقوق کی منتقلی میں دشواری کا سامنا کرنا پڑتا ہے یا حقوق کی منتقلی کا وقت طویل ہونے کی صورت میں پابندیاں عائد ہونی چاہئیں۔ وزیر Do Duc Duy نے وضاحت کی کہ فی الحال زمین کے قانون 2024 میں ایسے معاملات کو سنبھالنے کے حوالے سے بہت مخصوص ضابطے ہیں جہاں سرمایہ کاروں کو زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی ملتی ہے اور توسیع کی صورت میں وقت کو کیسے بڑھایا جائے، اور اگر توسیع کی مدت پورے علاقے کے لیے کامیاب معاہدے کے بغیر ختم ہو جاتی ہے، تو ایک ہینڈلنگ میکانزم بھی موجود ہے۔ لہٰذا قرارداد کے مسودے میں یہ ذکر کیا گیا ہے کہ زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے معاہدے پر عمل درآمد اراضی قانون 2024 کے مطابق عمل میں لایا جاتا ہے جس میں توسیع کے تمام کیسز کو ہینڈل کرنا شامل ہے، بہت سے معاملات پر کامیابی سے عمل درآمد نہیں کیا جاتا اس لیے اس قرارداد میں مزید کوئی ضابطہ نہیں ہے۔

طریقہ کار کے بارے میں وزیر نے کہا کہ اگرچہ زمین کے قانون میں عام طور پر ہاؤسنگ پراجیکٹس سمیت سرمایہ کاری کے منصوبوں پر عمل درآمد کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق پر اتفاق کے لیے طریقہ کار طے کیا گیا ہے، تاہم قومی اسمبلی کے کچھ اراکین نے کہا کہ اس طرح سے زمین تک رسائی حاصل کرنے والے منصوبے کے لیے مخصوص اور تفصیلی ضوابط ہونے چاہئیں۔ حکومت نے منظور کر لیا ہے اور قرارداد کے مسودے میں ایک شق ہے کہ قومی اسمبلی حکومت کو پائلٹ میکنزم پر عمل درآمد کرنے والے منصوبوں کے طریقہ کار کی وضاحت کرنے کے ساتھ ساتھ پائلٹ میکانزم پر عمل درآمد کرنے والے منصوبوں کے بارے میں تفویض کرتی ہے جو کہ قومی دفاع اور سلامتی کی زمین سے نکلنے والی زمین سے متعلق ہیں۔

ماخذ: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-38305.html