2024 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے کیا "رنگ" ہوگا؟

مارکیٹ مختصر مدت میں مشکل کا شکار ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے ماہر Nguyen Van Duc کے مطابق، ہاؤسنگ قانون (ترمیم شدہ)، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء (ترمیم شدہ) اور قومی اسمبلی سے منظور شدہ لینڈ لا (ترمیم شدہ) ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو صحت مند اور پائیدار طریقے سے ترقی کرنے میں مدد کرنے کے لیے قانونی راہداری ہیں۔

تاہم، یہ قوانین 2025 کے اوائل تک نافذ العمل نہیں ہوں گے، اور مسٹر Duc کو اس بات کی فکر ہے کہ اس وقت کے دوران کتنے کاروبار اور صارفین "بوجھ اٹھانے" اور زندہ رہ سکیں گے۔

رئیل اسٹیٹ - 2024 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے کیا — ماہرین کا کہنا ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں کوئی بہتری نہیں آئی۔

تاہم، ویتنام ایسوسی ایشن آف ریئلٹرز (VARS) کے نقطہ نظر سے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مضبوطی سے بحال ہو جائے گی۔ ایک طویل عرصے سے، پراجیکٹس کا ایک سلسلہ قانونی مسائل کے حل ہونے کے انتظار میں "غیر فعال" ہے (رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے مسائل کا 70%)۔

لہٰذا، زمینی قانون 2024 سے توقع کی جاتی ہے کہ بہت سے منصوبوں کو "دوبارہ بحال" کرنے اور انہیں تیزی سے مارکیٹ میں لانے میں مدد کے لیے قانونی رکاوٹیں دور ہو جائیں گی۔ زمینی قانون 2024 میں نئے نکات کا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لینے والے اداروں پر بہت اچھا اثر پڑتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے ماہر Nguyen Van Duc نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مجموعی تصویر میں کوئی بہتری نہیں آئی ہے اور مختصر مدت میں مشکلات اب بھی برقرار ہیں۔

ٹاؤن ہاؤس اور ولا طبقہ کے بارے میں، اس ماہر نے پیش گوئی کی ہے کہ یہ خاموش رہے گا اور اس میں کم لیکویڈیٹی ہوگی۔ اندرون شہر میں ٹاؤن ہاؤس اور ولا پراجیکٹس کو فروخت کرنا مشکل ہو گا کیونکہ وہ "گھر کی شناخت" اور "ہاؤس ٹیکس" سے متاثر ہوتے ہیں۔

حالیہ برسوں میں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار نے زیادہ تر اعلیٰ مصنوعات میں سرمایہ کاری کرنے پر توجہ مرکوز کی ہے، ولا اور شاپ ہاؤسز کی قیمتیں کافی مہنگی ہیں اور تھوڑے ہی عرصے میں "آسمان چھونے" سے بڑھ گئی ہیں۔ وہ امیروں کے لیے پروڈکٹس بناتے ہیں اور "سستی" پراڈکٹس سے لاتعلق ہیں، زیادہ تر لوگوں، کم آمدنی والے لوگوں کی خدمت کرتے ہیں۔ جب معاشرے اور معاشرے کو فائدہ پہنچائے بغیر منافع کمانے کے مقصد کے ساتھ بڑے پیمانے پر منصوبے کھولے جاتے ہیں، تو اس کا مطلب ہے کہ ان کی کاروباری حکمت عملی "ایک میل غلط" ہو گئی ہے۔

"ہزاروں کنڈوٹیلز، شاپ ہاؤسز اور ریزورٹ ولاز منجمد ہیں۔ اس کے نتیجے میں، کاروباری اداروں، صارفین اور بینکوں کو بھاری نقصان اٹھانا پڑے گا۔ یہ موجودہ مرحلے میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے سب سے بڑی تباہی ہے۔

اس تناظر میں کہ بہت سے کاروبار مصنوعات فروخت نہیں کر سکتے، سرمایہ نہیں گھوم سکتے اور تنظیم نو کے لیے مالی وسائل نہیں رکھتے؛ اکاؤنٹس منجمد ہیں جبکہ سود کی ادائیگی اور بینک بانڈز کی میچورٹی کا بوجھ کاروبار پر بہت زیادہ ہے۔ اس کے علاوہ، بہت سے منصوبے تعطل کا شکار ہیں، کچھ میں قانونی مسائل بھی ہیں، اس لیے کاروبار "اضطراب" کی حالت میں پڑ جاتے ہیں، یہاں تک کہ معاشی صلاحیت کے بغیر کاروبار بھی... "مر جائیں گے"، مسٹر ڈک اپنا نقطہ نظر پیش کرتے ہیں۔

اپارٹمنٹ کے حصے کی قیمت میں اضافہ جاری ہے۔

اپارٹمنٹ کے حصے میں، ماہر Nguyen Van Duc نے اندازہ لگایا کہ یہ وہ طبقہ ہے جس میں آج مارکیٹ میں جذب کی بہترین شرح ہے، تاہم، تعمیراتی اجازت نامے والے منصوبوں کی کمی اور اندرون شہر میں بہت کم اپارٹمنٹ عمارتوں پر عمل درآمد کی وجہ سے اس طبقہ کی فراہمی میں بہتری نہیں آئی ہے۔

قلیل پروجیکٹس، سپلائی ڈیمانڈ کو پورا نہیں کرتی، جس کی وجہ سے اعلی اوسط پرائمری سیلنگ قیمتیں جاری رہتی ہیں۔ یہ طبقہ زمین اور تعمیراتی لاگت میں اضافے، بنیادی ڈھانچے کی ترقی اور بہتر معیار کی وجہ سے قیمت میں اضافہ جاری رکھے گا۔

Savills کے تازہ ترین اعدادوشمار بتاتے ہیں کہ ہنوئی میں، 2023 کے آخر میں، اپارٹمنٹ کی قیمتیں 51 - 70 ملین VND/m2 پر تھیں اور فروخت کیے گئے اپارٹمنٹس میں سے 49% اس قیمت کی حد میں تھے۔ اس کے مطابق، اپارٹمنٹ کے حصے نے قیمت کی ایک نئی حد مقرر کی ہے۔ 4 بلین VND سے زیادہ قیمت والے اپارٹمنٹس 2023 میں فروخت ہونے والے اپارٹمنٹس کی تعداد کا 42% تھے۔ 2-4 بلین VND کی قیمت والے اپارٹمنٹس مارکیٹ شیئر کا 55% ہیں۔ صرف 3% اپارٹمنٹس کی قیمت 2 بلین VND سے کم تھی۔

اسی طرح، ہو چی منہ شہر میں، اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا رہتا ہے، خاص طور پر مرکزی علاقے کے منصوبوں میں۔ درحقیقت، مارکیٹ میں VND25 ملین/m2 سے کم قیمتوں کے ساتھ سستی اپارٹمنٹ پروجیکٹس کا فقدان ہے، لیکن بنیادی طور پر درمیانی رینج اور اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹس کے حصے جو کیپٹل موبلائزیشن اور لین دین کے اہل ہیں۔

ہو چی منہ سٹی ڈپارٹمنٹ آف کنسٹرکشن کی ایک رپورٹ کے مطابق، 2023 میں، شہر میں 19 کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس ہوں گے (17,753 یونٹس کے ساتھ) مستقبل میں ہاؤسنگ پروڈکٹس کی فروخت اور لیز پر خریداری کے اہل ہوں گے۔ یہ بات قابل ذکر ہے کہ درمیانی رینج والے حصے میں 5,051 یونٹس ہیں، اعلیٰ درجے کے حصے میں 11,334 یونٹس ہیں اور سستی اپارٹمنٹ کے حصے میں کوئی پروجیکٹ نہیں ہے۔

سماجی رہائش کے شعبے میں، مسٹر Nguyen Van Duc نے تسلیم کیا کہ بہتری آئی ہے، 2023 کے مقابلے میں "روشن شعاعیں" ہیں، تاہم، اس طبقے میں مشکل طریقہ کار اور کاروبار کے لیے ناموافق حالات کی وجہ سے سرمایہ کاری کرنے والے بہت سے کاروبار نہیں ہیں۔ "رہائشی قانون (ترمیم شدہ) میں نئے ضوابط زیادہ کھلے ہیں، جس سے غریبوں کے لیے سماجی رہائش تک رسائی آسان ہو گئی ہے۔

تاہم قانون کے نفاذ میں وقت لگتا ہے۔ اگر حکومت کے پاس صرف کاروبار پر انحصار کرنے کی بجائے سٹریٹجک وژن، عملی اور سائنسی طریقے نہ ہوں تو 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ یونٹس کا ہدف منصوبہ بندی کے مطابق حاصل کرنا مشکل ہو گا۔ ہم نے 2030 تک 1 ملین سوشل ہاؤسنگ یونٹس کو مکمل کرنے کا ہدف مقرر کیا ہے، لیکن حقیقت میں، سرمائے اور میکانزم کا ابھی بھی فقدان ہے،" مسٹر Nguyen Van Duc نے کہا۔

VARS کے جنرل سکریٹری مسٹر ٹران وان بن نے کہا کہ قانونی حیثیت ایک ایسا مسئلہ ہے جس کے بارے میں کاروبار سب سے زیادہ فکر مند ہیں کیونکہ یہ وہ کلیدی عنصر ہے جو رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی تشکیل اور ترقی کا تعین کرتا ہے۔ اس کے مطابق، زمینی پالیسی کے مسائل کو دور کرنے سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی میں مدد ملے گی۔ سب سے واضح منصوبہ بندی، زمین کے استعمال کے منصوبوں اور پبلسٹی میں اضافہ، شفافیت، اور زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی میں لوگوں کی شرکت کے لحاظ سے ہے... اس کے علاوہ، نیلامی اور بولی لگانے کے ذریعے، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے ایک منصفانہ مسابقتی ماحول پیدا کیا جائے گا۔

نگن گیانگ

ماخذ