رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھنے کا امکان ہے لیکن کم کرنا مشکل ہے۔ 2025 کے لیے مارکیٹ کے دو منظرناموں کی پیشن گوئی کرتے ہوئے، ہنوئی میں زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کا ایک سلسلہ ردعمل ہوگا۔

رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں کمی کا امکان نہیں ہے، ماہرین نے 2025 کے لیے مارکیٹ کے دو منظرناموں کی پیش گوئی کی ہے، ہنوئی میں زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کا ایک سلسلہ رد عمل ہوگا، مکانات کی قیمتوں کی سطح کو چالو کرنا... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

اگلے 2-3 سالوں میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اہم تبدیلیوں کے ساتھ واضح ہو جائے گی، بشمول قیمتوں میں اتار چڑھاؤ اور سرمایہ کاروں اور گھر کے خریداروں دونوں کی مانگ میں ایڈجسٹمنٹ۔ (تصویر: انہ فوونگ)

سپلائی میں اضافہ، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں کمی اب بھی مشکل ہے۔

2024 میں نئے کھلنے والے اپارٹمنٹس کی سپلائی تقریباً 35,000 یونٹس تک پہنچ جائے گی جو کہ 22,000 - 24,000 یونٹس کی سابقہ ​​پیش گوئی سے زیادہ ہے۔ 2025 میں، یہ تعداد ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی کی دونوں بڑی مارکیٹوں کے لیے بڑھ کر 40,000 اپارٹمنٹس تک پہنچنے کی پیش گوئی ہے۔ تاہم، ماہرین عام طور پر کہتے ہیں کہ اگرچہ سپلائی میں نمایاں اضافہ ہو جائے گا، لیکن پھر بھی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو "ٹھنڈا" کرنا مشکل ہو گا۔

2025 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی پیشن گوئی کرتے ہوئے، CBRE ویتنام کے CEO Duong Thuy Dung نے کہا کہ مکانات کی قیمتیں کم نہیں ہوں گی لیکن حالیہ عرصے کی طرح تیزی سے بڑھیں گی۔ یہ اضافہ 2024 کے مقابلے میں 5 سے 8 فیصد تک ہو سکتا ہے۔ لوگوں کی ادائیگی کی اہلیت کے لیے موزوں قیمت کیسے حاصل کی جائے، یہ ایک مشکل سوال ہے، مارکیٹ کے لیے ایک بڑا چیلنج جس کا فی الحال کوئی جواب نہیں ہے۔

محترمہ ڈنگ کے تجزیے کے مطابق، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمت کا اشاریہ 2019 کی دوسری سہ ماہی کے مقابلے میں 64 فیصد بڑھ گیا، جو ہو چی منہ سٹی میں دوگنا اضافہ ہے۔ اوسط بنیادی فروخت کی قیمت 60 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر ڈِن ٹرونگ تھین - معاشی ماہر نے تبصرہ کیا کہ 2024 وہ وقت ہے جب ہنوئی اپارٹمنٹ سیگمنٹ قیمتوں میں تیزی سے اضافہ دیکھے گا۔ اپارٹمنٹ کی قیمتیں 2022 میں اوسطاً 40 ملین VND/m2 سے بڑھ کر 2024 کی تیسری سہ ماہی کے اختتام تک 70 ملین VND/m2 سے زیادہ ہو گئی ہیں۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ مارکیٹ میں اب 60 ملین VND/m2 سے کم قیمت والے منصوبے نہیں ہیں، بہت سے درمیانے درجے کے منصوبوں کی قیمتیں بھی 100 ملین VND/m2 سے زیادہ ہیں۔

گرم ادوار کے دوران، فروخت کی قیمت میں دن بہ دن اضافہ ہوتا ہے، ہفتہ بہ ہفتہ لیکن لیکویڈیٹی زیادہ رہتی ہے۔ ہاؤسنگ اور سرمایہ کاری کی مانگ میں کمی اس وقت جاری کی گئی ہے جب مارکیٹ میں صارفین اور سرمایہ کاروں کا اعتماد بحال کرنے کے لیے بہت سی مراعات ہیں۔ بڑھتی ہوئی طلب، جب کہ سپلائی ابھی بھی قلیل ہے، نے قیمتوں کو بڑھا دیا ہے۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ اگرچہ ہنوئی کے اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں اضافے کی رفتار کم ہوئی ہے، لیکن ان پٹ اراضی کی قیمتوں میں اضافے کی وجہ سے 2025 میں فروخت کی قیمتوں کو کم کرنا مشکل ہوگا۔ درحقیقت، ہنوئی مارکیٹ ہو چی منہ سٹی کے ترقی کے منظر نامے کی پیروی کر رہی ہے۔ اگلے 2-3 سالوں میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اہم تبدیلیوں کے ساتھ واضح ہو جائے گی، بشمول قیمتوں میں اتار چڑھاؤ اور سرمایہ کاروں اور گھر کے خریداروں دونوں کی مانگ میں ایڈجسٹمنٹ۔ یہ پیش گوئی کی گئی ہے کہ ہنوئی میں 2025 میں تمام بنیادی سپلائی اعلیٰ درجے کے اور لگژری حصوں میں ہو گی۔ جس میں لگژری کا حصہ 36 فیصد ہے۔

کاروباری نقطہ نظر سے، مسٹر Ngo Huu Truong - Hung Thinh کارپوریشن کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر نے کہا کہ آنے والے عرصے میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں کمی کرنا مشکل ہو گا۔ اس کی ایک وجہ یہ ہے کہ پراجیکٹ کی منظوری کے عمل میں اکثر لمبا وقت لگتا ہے جس سے سرمایہ کاری کی لاگت بڑھ جاتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کے بارے میں، ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر Nguyen Van Dinh نے بھی تبصرہ کیا کہ اب سے لے کر 2025 کے آخر تک، نئے قانون کی دفعات پوری طرح سے لاگو نہیں ہوئیں لیکن اب بھی پرانے مسئلے سے فائدہ اٹھایا جا رہا ہے۔ اس لیے زمین کی قیمتیں مناسب سطح پر رہنے کی امید ہے۔ تاہم، 2026 - 2027 کے عرصے میں، اگر اب سے لے کر اس وقت تک کوئی مناسب ایڈجسٹمنٹ نہیں ہوتی ہے، تو قیمتوں پر مزید دباؤ "دھکا" جائے گا۔

مسٹر ڈنہ کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے دو منظرنامے ہوں گے۔ اگر وہاں اچھا ضابطہ ہے تو، مارکیٹ 2026 - 2027 میں مستحکم رہے گی۔ لیکن اگر کوئی اچھی تکنیکی ایڈجسٹمنٹ نہیں ہوتی ہے تو، جائیداد کی قیمتیں زیادہ، زیادہ غیر معقول سطح پر دھکیل سکتی ہیں۔ اور پھر، مارکیٹ دوبارہ مشکل ہو جائے گا.

مارکیٹ اپنے مشکل ترین دور سے گزر رہی ہے۔

وزارت تعمیرات نے 2024 میں تعمیراتی صنعت کی صرف 10 جھلکیوں کا اعلان کیا ہے۔ خاص طور پر، 2024 ترقی کے لحاظ سے ایک سنگ میل کی نشاندہی کرتا ہے، جو تقریباً 7.8-8.2% تک پہنچ گیا، جو کہ 2020 کے بعد سب سے زیادہ ہے، جو حکومت کی طرف سے قرارداد نمبر 01 (6.4-73%) میں مقرر کردہ ہدف سے زیادہ ہے۔

یہ 2020 کے بعد تعمیراتی صنعت کی طرف سے حاصل کی گئی بلند ترین شرح نمو بھی ہے، جو کہ معیشت کی مجموعی GDP نمو کے لیے محرک ہے۔ شہری کاری کی شرح 44.3 فیصد تک پہنچ گئی، جو کہ قومی اسمبلی کے 43.7 فیصد کے ہدف سے زیادہ ہے۔ تعمیراتی صنعت نے حکومت کی طرف سے تفویض کردہ دو دیگر اہداف بھی حاصل کیے، جن میں شامل ہیں: گندے پانی کو جمع کرنے اور ٹریٹمنٹ کی شرح 18% اور ملک بھر میں اوسط ہاؤسنگ ایریا 26.5 m2 فلور ایریا/شخص۔

پچھلے سال رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا اندازہ لگاتے ہوئے، تعمیراتی وزارت نے کہا کہ مارکیٹ کے لیے مشکلات کو دور کرنے کے لیے بہت سے ہم آہنگ حل لاگو کیے گئے تھے۔ رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس پر عمل درآمد میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے وزیر اعظم کے ورکنگ گروپ نے مقامی لوگوں اور رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کے ساتھ معلومات، حالات کو سمجھنے اور ہر مخصوص پروجیکٹ کا جائزہ لینے کے لیے بات چیت، رہنمائی اور عمل درآمد میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے کام کیا۔

"ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں مثبت تبدیلیاں آئی ہیں، بحالی اور ترقی کی رفتار حاصل کرنے کے لیے مشکل ترین دور پر قابو پاتے ہوئے،" وزارت تعمیرات نے زور دیا۔

گزشتہ سال کی ایک اور خاص بات سوشل ہاؤسنگ کی ترقی پر خصوصی توجہ دی گئی۔ 24 مئی کو، سیکرٹریٹ نے نئی صورتحال میں سوشل ہاؤسنگ کی ترقی میں پارٹی کی قیادت کو مضبوط بنانے کے لیے ہدایت نمبر 34 جاری کیا۔

وزارت تعمیرات حکومت کو سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے ترجیحی سرمایہ کے ذرائع سے متعلق ایک مسودہ قرارداد پیش کر رہی ہے۔ اس کے مطابق، یہ بانڈ کیپٹل سے سماجی ہاؤسنگ قرضوں کے لیے VND100,000 بلین کے ایک ترجیحی پیکیج کو نافذ کرنے کی تجویز پیش کرتا ہے، جو 5 سال کے لیے لاگو ہوتا ہے۔ مندرجہ بالا کوششیں آنے والے وقت میں ملک بھر میں سوشل ہاؤسنگ کی ترقی کی بنیاد ہوں گی۔

ہنوئی کی نئی زمین کی قیمت کی فہرست کا اثر

20 دسمبر 2024 سے ہنوئی کی حال ہی میں جاری کردہ اور موثر زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق، ہنوئی کے کچھ علاقوں میں زمین کی قیمتیں 2019 سے جاری کردہ زمین کی قیمت کی فہرست سے 2-6 گنا زیادہ ہیں۔ خاص طور پر، سب سے زیادہ زمین کی قیمت Hoan Kiem ضلع کی کچھ سڑکوں کی ہے جب یہ تقریباً 700 ملین VND/m2 تک پہنچ جاتی ہے۔

کچھ آراء کا کہنا ہے کہ ہنوئی کی جانب سے زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کا اطلاق مکانات کی قیمتوں میں مسلسل اضافے کا سبب بن سکتا ہے۔

وزارت تعمیرات کی ایک رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ اگر 2024 کی زمین کی قیمت کے جدول کو لاگو کیا جاتا ہے تو، رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کی لاگت پہلے کے مقابلے میں نمایاں طور پر بڑھ جائے گی۔ وجہ یہ ہے کہ ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو متاثر کرنے والے اہم اخراجات میں شامل ہیں: سائٹ کلیئرنس کے معاوضے کے اخراجات، زمین کے استعمال کی فیس، پروجیکٹ کی تعمیر کے اخراجات جیسے ہاؤسنگ، رئیل اسٹیٹ، ٹیکس، متعلقہ فیس...

خاص طور پر، زمین کے استعمال کی فیس سے متعلق لاگت اکثر ہاؤسنگ پروجیکٹ کی کل لاگت کا ایک بڑا حصہ بنتی ہے، جس میں 7-20% ہائی رائز اپارٹمنٹ پروجیکٹس اور 25-50% ولا اور ٹاؤن ہاؤس پروجیکٹس کے لیے ہوتے ہیں۔

وزارت تعمیرات کے مطابق، زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کے اطلاق کا سلسلہ رد عمل ہوگا، جس سے رئیل اسٹیٹ اور مکانات کی قیمتوں میں پہلے کے مقابلے میں 15-20 فیصد اضافہ ہوگا۔

Dat Xanh Mien Bac کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Vu Cuong Quyet نے کہا کہ کاروبار کے لیے، زمین کی قیمتوں کی فہرست رکھنے سے مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب سے زمین کی قیمتوں کا اندازہ لگانے کے اقدامات میں مدد ملے گی۔ زمین کے ٹیکس کے تعین کے لیے کاروباریوں کے لیے ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست ایک اہم بنیاد ہے۔

تاہم، اگر زمینی ٹیکس کا تعین مارکیٹ کی قیمت کے مطابق کیا جاتا ہے، تو کاروباری اداروں کا زمینی استعمال کنورژن ٹیکس زیادہ ہوگا، اس طرح خریداروں کے لیے رئیل اسٹیٹ کی فروخت کی قیمت زیادہ ہوگی۔

کیا میں ایک اپارٹمنٹ بیچ سکتا ہوں جس کی ادائیگی نئے ضوابط کے تحت قسطوں میں کی جا رہی ہے؟

قسطوں میں اپارٹمنٹ خریدنا ایک رجحان ہے کہ بہت سے لوگ فوری طور پر بڑی رقم خرچ کیے بغیر گھر کا مالک ہونا پسند کرتے ہیں۔ تو قسطوں میں اپارٹمنٹ خریدتے وقت کن ضوابط کو پورا کرنا ضروری ہے؟

قسطوں کی ادائیگی کے ذریعے اپارٹمنٹس کی خرید و فروخت کو 2023 کے ہاؤسنگ قانون کے آرٹیکل 167 میں مندرجہ ذیل طور پر منظم کیا گیا ہے:

- فریقین کے ذریعہ اتفاق کیا گیا اور گھر کی خریداری کے معاہدے میں واضح طور پر بتایا گیا ہے۔

- قسط کی ادائیگی کی مدت کے دوران، اپارٹمنٹ خریدار کو استعمال کرنے کی اجازت ہے اور وہ دیکھ بھال کا ذمہ دار ہے، جب تک کہ دوسری صورت میں اتفاق نہ ہو یا اپارٹمنٹ کی وارنٹی مدت کے دوران۔

خاص طور پر، شق 2، 2023 کے ہاؤسنگ قانون کا آرٹیکل 167 اس بات کی تصدیق کرتا ہے: گھر خریدار جو قسطوں میں یا قسطوں میں ادائیگی کرتا ہے وہ صرف اس گھر کی خرید، فروخت، عطیہ، تبادلہ، رہن، یا سرمائے میں حصہ ڈالنے کا لین دین کسی دوسرے شخص کے ساتھ کر سکتا ہے جب تک کہ اس گھر کی مکمل ادائیگی کرنے کے بعد فریقین کا کوئی دوسرا معاہدہ نہ ہو۔

اس ضابطے کے مطابق، اگر کسی اپارٹمنٹ کا خریدار جو فی الحال قسطوں میں ادائیگی کر رہا ہے اسے کسی اور کو بیچنا چاہتا ہے، تو اسے بیچنے والے کو خرید کی پوری قیمت ادا کرنی ہوگی، الا یہ کہ فریقین کے درمیان کوئی دوسرا معاہدہ ہو۔

اس طرح، اگر سرمایہ کار کے ساتھ قسطوں میں ادائیگی کرکے یا بیچنے والے کو قسطوں میں ادائیگی کرکے اپارٹمنٹ خریدتا ہے، صرف اپارٹمنٹ کی خریداری کی قیمت کی پوری رقم ادا کرنے پر، خریدار کو اجازت ہے کہ وہ اسے کسی دوسرے شخص کو فروخت کردے جب تک کہ فریقین کے درمیان کوئی دوسرا معاہدہ نہ ہو۔

اسی طرح، بینک کی قسط کا قرض رہن رکھتے وقت، اگر آپ اسے کسی اور کو فروخت کرنا چاہتے ہیں، 2015 کے سول کوڈ کی شق 5، آرٹیکل 321 کے مطابق، رہن رکھنے والا بینک کے پاس رہن رکھا ہوا اپارٹمنٹ کسی اور کو بیچ سکتا ہے اگر بینک راضی ہو یا قانون کی دفعات کے مطابق۔

اس کے مطابق، اگر فریقین متفق ہیں یا بینک قسطوں میں ادا کیے جانے والے اپارٹمنٹ کو فروخت کرنے پر راضی ہے، تو درج ذیل طریقے استعمال کیے جا سکتے ہیں:

- سرمایہ کار نے سرٹیفکیٹ جاری کرنے کے لیے اسٹیٹ ایجنسی کو درخواست جمع کرائے بغیر اپارٹمنٹ سیل اور پرچیز کنٹریکٹ ٹرانسفر دستاویز پر دستخط کر دیے۔

- فریقین اپارٹمنٹ کے پرانے اقساط کی خریداری کے معاہدے کو منسوخ کرنے کے لیے دستخط کرتے ہیں اور بیچنے والا براہ راست نئے خریدار کے ساتھ اپارٹمنٹ کی خریداری کے معاہدے پر دستخط کرے گا (اگر پرانے خریدار نے ریڈ بک کو منتقل نہیں کیا ہے) یا تین فریقوں کے درمیان قسطوں میں اپارٹمنٹ کی فروخت کا تحریری معاہدہ قائم کریں گے: پرانا خریدار، بیچنے والا اور نیا خریدار۔

- بینک، خریدار اور بیچنے والے کے درمیان تین فریقی معاہدہ کریں کہ بینک کسی دوسرے شخص کو قسطوں میں ادا کیے جانے والے اپارٹمنٹ کو فروخت کرنے پر راضی ہو۔ اسی وقت، جائیداد پر رہن چھوڑ دیں، فروخت کے معاہدے پر دوبارہ دستخط کریں، اور ریڈ بک کو نئے خریدار کو منتقل کریں۔

اس صورت میں، فریقین 2015 کے سیول کوڈ کے آرٹیکل 370 کی دفعات کے مطابق بینک کی قرض کی ذمہ داری کسی دوسرے شخص کو منتقل کر سکتے ہیں۔

اس طرح، خریدار اقساط میں ادا کیے جانے والے اپارٹمنٹ کو فروخت کر سکتا ہے اگر مذکورہ تجزیے کے مطابق بیچنے والے کی رضامندی ہو یا جب قسط مکمل طور پر ادا کی گئی ہو یا فریقین کے معاہدے کے مطابق ہو۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen922-html