رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھنے کا امکان ہے لیکن گرنا مشکل ہے۔ 2025 کے لیے مارکیٹ کے دو منظرناموں کی پیش گوئی کی گئی ہے۔ ہنوئی میں زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست پر اثر پڑے گا۔

رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں کمی کا امکان نہیں ہے، ماہرین نے 2025 کے لیے مارکیٹ کے دو منظرناموں کی پیشین گوئی کی ہے، اور ہنوئی میں زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کا اثر متاثر ہوگا، جس سے مکانات کی قیمتوں میں اضافہ ہوگا… یہ تازہ ترین رئیل اسٹیٹ کی خبریں ہیں۔

اگلے 2-3 سالوں میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اہم تبدیلیوں کے ساتھ واضح ہو جائے گی، بشمول قیمتوں میں اتار چڑھاؤ اور سرمایہ کاروں اور گھر خریداروں دونوں کی مانگ میں ایڈجسٹمنٹ۔ (تصویر: انہ فوونگ)

سپلائی میں اضافے کے باوجود رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں کمی کا امکان نہیں ہے۔

2024 میں نئے اپارٹمنٹس کی سپلائی تقریباً 35,000 یونٹس تک پہنچنے کی توقع ہے جو کہ 22,000-24,000 یونٹس کی سابقہ ​​پیش گوئی سے زیادہ ہے۔ 2025 میں، یہ تعداد ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی کی دونوں بڑی مارکیٹوں کے لیے بڑھ کر 40,000 اپارٹمنٹس تک پہنچنے کا امکان ہے۔ تاہم، ماہرین عام طور پر اس بات پر متفق ہیں کہ سپلائی میں نمایاں اضافے کے باوجود بھی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو ٹھنڈا کرنا مشکل ہوگا۔

2025 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی پیشن گوئی کرتے ہوئے، CBRE ویتنام کے CEO Duong Thuy Dung کا خیال ہے کہ مکانات کی قیمتیں کم نہیں ہوں گی لیکن حالیہ عرصے کی طرح تیزی سے بڑھیں گی۔ یہ اضافہ 2024 کے مقابلے میں 5-8 فیصد کے درمیان ہو سکتا ہے۔ اوسط فرد کے لیے سستی قیمتوں کو کیسے حاصل کیا جائے یہ ایک مشکل سوال اور مارکیٹ کے لیے ایک بڑا چیلنج ہے، جس کا جواب فی الحال نامعلوم ہے۔

محترمہ ڈنگ کے تجزیے کے مطابق، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمت کا اشاریہ 2019 کی دوسری سہ ماہی کے مقابلے میں 64 فیصد بڑھ گیا، جو ہو چی منہ سٹی میں دوگنا اضافہ ہے۔ اوسط بنیادی فروخت کی قیمت 60 ملین VND/m2 کے قریب ہے۔

اس نقطہ نظر سے اتفاق کرتے ہوئے، ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر ڈِن ٹرونگ تھین - ایک معاشی ماہر - نے تبصرہ کیا کہ 2024 ایک ایسا وقت تھا جب ہنوئی کے اپارٹمنٹ کے حصے میں قیمتوں میں تیزی سے اور قابل ذکر اضافہ دیکھنے میں آیا۔ اپارٹمنٹ کی قیمتیں، جن کی اوسطاً 2022 میں 40 ملین VND/m2 تھی، 2024 کی تیسری سہ ماہی کے اختتام تک بڑھ کر 70 ملین VND/m2 ہو گئی۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ مارکیٹ میں اب 60 ملین VND/m2 سے کم قیمت والے منصوبے نہیں ہیں، اور بہت سے درمیانے درجے کے منصوبوں کی قیمتیں بھی VND/m2 سے 100 ملین سے زیادہ ہیں۔

شدید طلب کے دوران، فروخت کی قیمتیں روزانہ یا ہفتہ وار بڑھ جاتی ہیں، لیکن لیکویڈیٹی زیادہ رہتی ہے۔ رہائش اور سرمایہ کاری دونوں کے لیے مکانات کی مانگ میں بالآخر اضافہ ہوا کیونکہ مختلف عوامل مارکیٹ میں صارفین اور سرمایہ کاروں کے درمیان اعتماد بحال کرتے ہیں۔ طلب میں اس اضافے، رسد کی مسلسل کمی کے ساتھ، قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے۔

ماہرین کا خیال ہے کہ اگرچہ ہنوئی کے اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافے کا رجحان کم ہوا ہے لیکن زمین کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کی وجہ سے 2025 میں فروخت کی قیمتوں میں کمی لانا مشکل ہو گا۔ درحقیقت، ہنوئی مارکیٹ ہو چی منہ سٹی کی طرح ترقی کے منظر نامے کی پیروی کر رہی ہے۔ اگلے 2-3 سالوں میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اہم تبدیلیوں کے ساتھ واضح ہو جائے گی، بشمول قیمتوں میں اتار چڑھاؤ اور سرمایہ کاروں اور گھریلو خریداروں دونوں کی مانگ میں ایڈجسٹمنٹ۔ یہ پیش گوئی کی گئی ہے کہ 2025 میں ہنوئی میں پوری بنیادی سپلائی اعلیٰ درجے کے اور لگژری طبقات سے تعلق رکھتی ہے۔ 36٪ کے لئے عیش و آرام کی اکاؤنٹنگ کے ساتھ.

کاروباری نقطہ نظر سے، Hung Thinh گروپ کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Ngo Huu Truong کا خیال ہے کہ آنے والے عرصے میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں کمی لانا بہت مشکل ہوگا۔ وجوہات میں سے ایک یہ حقیقت ہے کہ پروجیکٹ کی منظوری کے عمل میں اکثر کافی وقت لگتا ہے، جس سے سرمایہ کاری کی لاگت میں اضافہ ہوتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کے بارے میں، ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے وائس چیئرمین، Nguyen Van Dinh نے بھی تبصرہ کیا کہ اب سے لے کر 2025 کے آخر تک، نئے قانون کے ضوابط کو پوری طرح سے لاگو نہیں کیا گیا ہے، اور موجودہ ضوابط کو اب بھی استعمال کیا جا رہا ہے۔ اس لیے زمین کی قیمتیں مناسب سطح پر رہنے کی پیش گوئی کی جاتی ہے۔ تاہم، 2026-2027 کے عرصے میں، اگر اب اور اس وقت کے درمیان کوئی مناسب ایڈجسٹمنٹ نہیں کی گئی تو قیمتوں میں مزید دباؤ ڈالا جائے گا۔

مسٹر ڈنہ کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے دو منظرنامے ہیں۔ اگر مناسب طریقے سے ریگولیٹ کیا جائے تو، مارکیٹ 2026-2027 میں مستحکم رہے گی۔ تاہم، اگر کوئی مناسب تکنیکی ایڈجسٹمنٹ نہیں ہوتی ہے تو، جائیداد کی قیمتیں زیادہ، زیادہ غیر معقول سطح پر دھکیل سکتی ہیں۔ اس صورت میں مارکیٹ کو دوبارہ مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔

مارکیٹ اپنے مشکل ترین دور سے گزر چکی ہے۔

وزارت تعمیرات نے 2024 میں تعمیراتی صنعت کی 10 اہم جھلکیوں کا اعلان کیا ہے۔ ان میں سے، 2024 میں تقریباً 7.8-8.2% کی نمایاں ترقی کی شرح ہے، جو کہ 2020 کے بعد سب سے زیادہ ہے، جو حکومت کی جانب سے قرارداد نمبر 01 (6.4-7.3%) میں مقرر کردہ ہدف سے زیادہ ہے۔

یہ 2020 کے بعد تعمیراتی صنعت کی طرف سے حاصل کی گئی بلند ترین شرح نمو بھی ہے، جو معیشت کی مجموعی GDP نمو کو آگے بڑھا رہی ہے۔ شہری کاری کی شرح 44.3 فیصد تک پہنچ گئی جو کہ قومی اسمبلی کے مقرر کردہ 43.7 فیصد ہدف سے زیادہ ہے۔ تعمیراتی صنعت نے حکومت کی طرف سے تفویض کردہ دو دیگر اہداف بھی حاصل کیے، جن میں شامل ہیں: گندے پانی کو جمع کرنے اور ٹریٹمنٹ کی شرح 18% اور ملک بھر میں 26.5 m2 فی شخص اوسط ہاؤسنگ ایریا۔

گزشتہ سال کے دوران رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا اندازہ لگاتے ہوئے، تعمیراتی وزارت نے کہا کہ مارکیٹ کی مشکلات کو دور کرنے کے لیے بہت سے جامع حل نافذ کیے گئے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ پراجیکٹ پر عمل درآمد میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے سے متعلق وزیر اعظم کی ٹاسک فورس نے معلومات اکٹھی کرنے اور صورتحال کا جائزہ لینے کے لیے مقامی لوگوں اور رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں کے ساتھ کام کیا ہے، ہر مخصوص منصوبے کا جائزہ لے کر رہنمائی، حل فراہم کرنے اور عمل درآمد میں حائل مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کیا ہے۔

تعمیرات کی وزارت نے زور دیا کہ "ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں مثبت تبدیلیاں دیکھنے میں آئی ہیں، جس نے بحالی اور ترقی کے لیے رفتار حاصل کرنے کے لیے مشکل ترین دور کو عبور کیا۔"

گزشتہ سال کی ایک اور خاص بات سوشل ہاؤسنگ کی ترقی پر خصوصی توجہ دی گئی۔ 24 مئی کو پارٹی کی مرکزی کمیٹی نے نئی صورتحال میں سوشل ہاؤسنگ کی ترقی پر پارٹی کی قیادت کو مضبوط بنانے کے لیے ہدایت نمبر 34 جاری کیا۔

وزارت تعمیرات حکومت کو سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے ترجیحی سرمایہ کے ذرائع سے متعلق ایک مسودہ قرارداد پیش کر رہی ہے۔ اس کے مطابق، یہ بانڈ کیپٹل سے سوشل ہاؤسنگ کے لیے 100,000 بلین VND کے ترجیحی لون پیکج کو لاگو کرنے کی تجویز پیش کرتا ہے، جو 5 سال کے لیے لاگو ہوتا ہے۔ یہ کوششیں آنے والے عرصے میں ملک بھر میں سوشل ہاؤسنگ کی ترقی کو تیز کرنے کی بنیاد ہوں گی۔

ہنوئی کی نئی زمین کی قیمت کی فہرست کا اثر۔

ہنوئی کے لیے حال ہی میں جاری کردہ اور موثر زمین کی قیمتوں کی فہرست کے مطابق، جو 20 دسمبر 2024 سے لاگو ہوگی، ہنوئی کے کچھ علاقوں میں زمین کی قیمتیں 2019 میں جاری کردہ زمین کی قیمت کی فہرست سے 2-6 گنا زیادہ ہیں۔ ہون کیم ضلع کی کچھ سڑکوں پر زمین کی سب سے زیادہ قیمتیں پائی جاتی ہیں، جو تقریباً 700 ملین VND/m2 تک پہنچ جاتی ہیں۔

کچھ لوگوں کا خیال ہے کہ ہنوئی میں زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست پر عمل درآمد مکانات کی قیمتوں میں مزید اضافے کا باعث بن سکتا ہے۔

وزارت تعمیرات کی ایک رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ اگر 2024 کی زمین کی قیمت کی فہرست کو لاگو کیا جاتا ہے تو، رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کی لاگت پہلے کے مقابلے میں کافی بڑھ جائے گی۔ وجہ یہ ہے کہ ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو متاثر کرنے والے اہم اجزاء میں شامل ہیں: زمین کا معاوضہ اور کلیئرنس کے اخراجات، زمین کے استعمال کی فیس، پروجیکٹ کی تعمیر کے اخراجات (جیسے ہاؤسنگ اور ریئل اسٹیٹ)، ٹیکس اور متعلقہ فیس۔

خاص طور پر، زمین کے استعمال کی فیس عام طور پر ہاؤسنگ پراجیکٹ کی کل لاگت کا ایک بڑا حصہ بنتی ہے، جس میں 7-20% ہائی رائز اپارٹمنٹ پروجیکٹس اور 25-50% ولا اور ٹاؤن ہاؤس پروجیکٹس کے لیے ہوتے ہیں۔

وزارت تعمیرات کے مطابق، زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کے اطلاق پر اثر پڑے گا، جس سے رئیل اسٹیٹ اور مکانات کی قیمتوں میں پہلے کے مقابلے میں 15-20 فیصد اضافہ ہوگا۔

Dat Xanh شمالی ویتنام کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Vu Cuong Quyet نے کہا کہ کاروبار کے لیے، زمین کی قیمتوں کی فہرست رکھنے سے مارکیٹ کی قیمتوں کو قریب سے ظاہر کرنے کے لیے زمین کی تشخیص کے عمل میں مدد ملے گی۔ زمین کے ٹیکس کے تعین کے لیے کاروباریوں کے لیے ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست ایک اہم بنیاد ہے۔

تاہم، اگر زمینی ٹیکس کا تعین مارکیٹ کی قیمت کی بنیاد پر کیا جاتا ہے، تو کاروبار کے لیے زمین کے استعمال کے تبادلوں کا ٹیکس زیادہ ہو گا، جس کے نتیجے میں خریداروں کے لیے رئیل اسٹیٹ کی فروخت کی قیمت زیادہ ہو گی۔

کیا نئے ضوابط کے تحت ایسے اپارٹمنٹ کو بیچنا جائز ہے جس کی ادائیگی ابھی قسطوں میں ہو رہی ہے؟

قسطوں پر اپارٹمنٹ خریدنا بہت سے لوگوں کے لیے ایک مقبول رجحان ہے جو پہلے سے بڑی رقم ادا کیے بغیر گھر کا مالک بننا چاہتے ہیں۔ تو، قسطوں پر اپارٹمنٹ خریدتے وقت کن ضوابط کو پورا کرنے کی ضرورت ہے؟

موخر شدہ یا قسطوں کی ادائیگیوں کے ذریعے اپارٹمنٹس کی خرید و فروخت کو 2023 کے ہاؤسنگ قانون کے آرٹیکل 167 میں درج ذیل کے مطابق منظم کیا گیا ہے:

- جیسا کہ فریقین نے اتفاق کیا ہے اور ہاؤسنگ کی خریداری کے معاہدے میں واضح طور پر بیان کیا گیا ہے۔

- جب اپارٹمنٹ کی ادائیگی قسطوں میں کی جا رہی ہے، خریدار کو استعمال کرنے کا حق ہے اور وہ اس کی دیکھ بھال کا ذمہ دار ہے، جب تک کہ اپارٹمنٹ کی وارنٹی مدت کے اندر یا اس پر اتفاق نہ ہو۔

خاص طور پر، 2023 ہاؤسنگ قانون کے آرٹیکل 167 کی شق 2 اس بات کی توثیق کرتی ہے کہ: ہاؤسنگ کے خریدار جو قسطوں میں ادائیگی کرتے ہیں یا موخر ادائیگیاں کرتے ہیں وہ صرف خرید، فروخت، تحفہ، تبادلے، رہن، یا اس ہاؤسنگ میں سرمایہ فراہم کرنے جیسے لین دین کر سکتے ہیں جب کہ وہ دیگر فریقین کو مکمل قیمت ادا نہ کر چکے ہوں، بصورت دیگر وہ خریدے بغیر پوری قیمت ادا کر چکے ہوں۔

اس ضابطے کے مطابق، اگر کسی اپارٹمنٹ کا خریدار جو قسطوں میں ادائیگی کر رہا ہے اسے کسی اور کو فروخت کرنا چاہتا ہے، تو وہ بیچنے والے کو خرید کی پوری قیمت ادا کرنے کی ضرورت ہے، الا یہ کہ فریقین دوسری صورت میں راضی ہوں۔

اس لیے، اگر آپ ڈویلپر کے ساتھ ادائیگی کے منصوبے یا بیچنے والے کے ساتھ قسط کے منصوبے کے ذریعے اپارٹمنٹ خریدتے ہیں، تو آپ کو صرف خریداری کی پوری قیمت ادا کرنے کے بعد کسی اور کو فروخت کرنے کی اجازت ہے، الا یہ کہ فریقین دوسری صورت میں راضی ہوں۔

اسی طرح، بینک کی قسط کے قرض کے لیے اپارٹمنٹ رہن رکھتے وقت، اگر رہن رکھنے والا اسے کسی اور کو فروخت کرنا چاہتا ہے، 2015 کے سول کوڈ کی شق 5، آرٹیکل 321 کے مطابق، رہن رکھنے والا کسی دوسرے شخص کو بینک کے پاس رہن رکھا ہوا اپارٹمنٹ بیچ سکتا ہے اگر بینک راضی ہو یا جیسا کہ قانون کے مطابق ہے۔

اس کے مطابق، اگر فریقین متفق ہیں یا بینک اس اپارٹمنٹ کو فروخت کرنے پر راضی ہے جس کی ادائیگی قسطوں میں کی جا رہی ہے، تو درج ذیل طریقے استعمال کیے جا سکتے ہیں:

- ڈویلپر نے ریاستی حکام کو ملکیت کے سرٹیفکیٹ کے لیے درخواست جمع کرانے سے پہلے اپارٹمنٹ کی خریداری کے معاہدے کے لیے منتقلی کے معاہدے پر دستخط کیے ہیں۔

- فریقین اپارٹمنٹ کے لیے پرانے قسط کی خریداری کے معاہدے کو منسوخ کر دیں گے، اور بیچنے والا براہ راست نئے خریدار کے ساتھ اپارٹمنٹ کی خریداری کے نئے معاہدے پر دستخط کرے گا (اگر پرانے خریدار نے ابھی تک ملکیت کا سرٹیفکیٹ منتقل نہیں کیا ہے) یا تین فریقوں کے درمیان قسط کی ادائیگی کے تحت اپارٹمنٹ کی فروخت پر ایک تحریری معاہدہ تیار کریں گے: پرانا خریدار، بیچنے والا، اور نیا خریدار۔

- بینک، خریدار اور بیچنے والے کے درمیان ایک سہ فریقی معاہدہ قائم کریں، جس کے تحت بینک کسی دوسرے فریق کو قسطوں میں ادا کیے جانے والے اپارٹمنٹ کو فروخت کرنے پر راضی ہو۔ اس کے ساتھ ہی، رہن کو جاری کریں، ایک نئے فروخت کے معاہدے پر دستخط کریں، اور ملکیت کا عنوان (ریڈ بک) نئے خریدار کو منتقل کریں۔

اس صورت میں، فریقین 2015 کے سول کوڈ کے آرٹیکل 370 کے مطابق بینک کی قرض کی ذمہ داریاں کسی دوسرے فریق کو منتقل کر سکتے ہیں۔

لہذا، خریدار اپارٹمنٹ بیچ سکتا ہے جب کہ اس کی ادائیگی ابھی بھی قسطوں میں کی جا رہی ہے اگر بیچنے والا راضی ہو، جیسا کہ اوپر تجزیہ کیا گیا ہے، یا جب تمام قسطوں کی ادائیگیاں ہو چکی ہیں، یا جیسا کہ دونوں فریقوں نے اتفاق کیا ہے۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen922-html