کیا عدالت میں پیشی پر تعمیراتی اجازت نامہ نہ ہونا گاموڈا لینڈ کا 'فائدہ' ہے؟

3 سالہ فروخت کے معاہدے پر دستخط کریں، صارفین کو صرف پرنسپل ملتا ہے۔

تان پھو ڈسٹرکٹ پیپلز کورٹ کے "اپارٹمنٹ کی فروخت اور خریداری کے معاہدے کے تنازعہ" پر مورخہ 14 نومبر 2022 کو پہلی مثال کے فیصلے نمبر 309/2022/DS-ST کے مطابق، مسٹر NLV - ایک گاہک جس نے A5 - ڈائمنڈ الناٹا اپارٹمنٹ کمپلیکس پروجیکٹ پر مکان خریدا (جس کا تعلق سیلاڈون سٹی، ٹیننگیال سپورٹس پروجیکٹ، ٹیننگیال ریزیڈنٹ سٹی، ایس ٹین فیو) Phu ڈسٹرکٹ، ہو چی منہ سٹی) نے معاہدے کی شرائط کی خلاف ورزی کرنے پر سرمایہ کار، Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land) پر مقدمہ دائر کیا۔

خاص طور پر، جون 2019 میں فروخت کے معاہدے پر دستخط کرنے کے بعد، مسٹر V. نے Gamuda Land کی 3 قسطیں ادا کیں جس کی کل رقم 1.7 بلین VND سے زیادہ تھی، اپارٹمنٹ کے حوالے کرنے کی آخری تاریخ 7 اگست 2021 تک تھی۔ چوتھی قسط تک، مسٹر V نے مالیات مکمل طور پر تیار کر لیے تھے لیکن سرمایہ کار کو ادائیگی کا نوٹس موصول نہیں ہوا۔ اس صارف نے فعال طور پر ایک دستاویز بھیجی جس میں گاموڈا لینڈ سے درخواست کی گئی کہ وہ اگلی قسط کے لیے ادائیگی کا نوٹس جاری کرے جیسا کہ اتفاق کیا گیا ہے۔

16 ستمبر 2020 کو، Gamuda Land نے تحریری طور پر جواب دیا، مالی مشکلات کا حوالہ دیتے ہوئے، مزید ادائیگی کے نوٹس جاری نہ کرنے اور چھٹی منزل کی تعمیر کی تکمیل تک ادائیگیوں کو معطل کرنے کی درخواست کی۔ اس سرمایہ کار نے گھر کے حوالے کرنے کے وقت میں ایڈجسٹمنٹ کے لیے بات چیت کرنے اور رعایت حاصل کرنے کی تجویز بھی پیش کی، لیکن اس نے ایڈجسٹمنٹ کا وقت نہیں بتایا۔

جن مکانات کے پاس تعمیراتی اجازت نامہ نہیں ہے وہ 1 کی تعمیر کے وقت Gamuda لینڈ کے لیے فائدہ مند بن سکتے ہیں۔ — Celadon City پروجیکٹ اس وقت کئی قانونی مسائل کے ساتھ ساتھ صارفین کے ساتھ تنازعات کا شکار ہے۔

مندرجہ بالا درخواست سے عدم اتفاق کی وجہ سے، مسٹر وی نے گاموڈا لینڈ کو ایک تحریری جواب بھیجا، جس میں کہا گیا کہ مالی مشکلات کوئی زبردستی میجر ایونٹ نہیں ہے۔ مزید برآں، مکان کے حوالے کرنے میں تاخیر مسٹر وی کے خاندان کی رہائش اور کاروبار کو متاثر کرے گی۔

مسٹر وی نے یہ بھی کہا کہ مکان کے حوالے کرنے کے وقت تک جیسا کہ معاہدہ میں بتایا گیا ہے، گامودا لینڈ کے پاس گھر کو کسٹمر کے حوالے کرنے میں تاخیر سے متعلق کوئی جواب نہیں تھا۔ 10 اگست 2021 کو، سیلز کنٹریکٹ کی شرائط کی بنیاد پر، مسٹر V. نے کنٹریکٹ کو یکطرفہ طور پر ختم کرنے کا نوٹس بھیجا اور Gamuda Land کی جانب سے اپارٹمنٹ کے حوالے کرنے میں تاخیر کی وجہ سے متفقہ شرائط کے مطابق معاوضے کی درخواست کی۔ تاہم، 9 نومبر، 2021 تک، گامودا لینڈ نے معاہدے کی خلاف ورزی پر بغیر کسی جرمانے کے وصول کی گئی اصل رقم ہی واپس کی۔ اگرچہ گاہک نے انکوائری کا خط بھیجا لیکن گامودا لینڈ نے کوئی جواب نہیں دیا۔

پہلی مثال کے مقدمے کی سماعت میں، مقدمے کی کارروائی اور کیس کے دستاویزات کا مطالعہ کرتے ہوئے، تان پھو ڈسٹرکٹ پیپلز کورٹ کے ٹرائل پینل (ٹی پی سی) نے کہا کہ گاموڈا لینڈ نے اپارٹمنٹ مسٹر وی کو دینے میں تاخیر کی ہے۔ کمپنی کے نمائندے نے کہا کہ COVID-19 کی وبا نے تعمیراتی پیشرفت کو متاثر کیا ہے۔ تاہم، لوگوں کے سفر اور عوامی سرگرمیوں کو محدود کرنے کا وقت صرف 2021 میں مختصر مدت کے لیے تھا۔

اس سے قبل، مئی 2020 میں، گاموڈا لینڈ نے ایک دستاویز جاری کی تھی جس میں گھر کی حوالگی کے وقت کو فروری 2022 تک بڑھانے کی درخواست کی گئی تھی، جس سے ثابت ہوتا ہے کہ گیموڈا کمپنی کی تعمیراتی پیشرفت معاہدے میں دیے گئے وعدے کے مقابلے میں تاخیر کا شکار تھی، وبا کے پھیلنے تک نہیں۔

اپارٹمنٹ کی فروخت کے معاہدے میں معاہدے کے مطابق، اپارٹمنٹ کے حوالے کرنے کی آخری تاریخ اگست 2021 ہے، اس وقت تک تعمیراتی کام مکمل ہونا ضروری ہے۔ لہذا، جب وبا پھیلی، سماجی دوری کی مدت (31 مئی 2021 سے 30 ستمبر 2021 تک) نے صرف اس منصوبے کی تکمیل کی سطح کو متاثر کیا۔

جن مکانات کے پاس تعمیراتی اجازت نامہ نہیں ہے وہ 2 کی تعمیر کے وقت Gamuda Land کا فائدہ بن سکتے ہیں۔ — ڈائمنڈ الناٹا سب ڈویژن میں اپارٹمنٹس خریدنے کے معاہدوں پر دستخط کرنے والے بہت سے رہائشیوں نے اپنے حقوق کے حصول کے لیے سرمایہ کار کے خلاف مقدمہ دائر کیا ہے۔

سزا سنانے پر، تان فو ڈسٹرکٹ پیپلز کورٹ نے مسٹر این ایل وی کی مقدمہ کی درخواست کو جزوی طور پر قبول کر لیا، جس میں گاموڈا لینڈ سے مسٹر وی کو 500 ملین VND سے زیادہ کی خلاف ورزی کے جرمانے (معاہدے کی شرائط کے مطابق ادا کی گئی کل رقم کا 30%) اور پرنسپل کی دیر سے ادائیگی پر سود کی ادائیگی کی ضرورت تھی۔

تاہم مسٹر وی اور گاموڈا لینڈ کے درمیان تنازعہ یہیں نہیں رکا۔ جنوری 2023 کے اوائل میں، ہو چی منہ سٹی پیپلز کورٹ نے گیموڈا لینڈ کی اپیل کے بعد اپیل کی مکمل سماعت شروع کی۔ اس سماعت پر، ہو چی منہ سٹی پیپلز پروکیوریسی کے نمائندے نے کہا کہ گیموڈا لینڈ کی جانب سے اپارٹمنٹ کے حوالے کرنے میں تاخیر کا تعلق ایک فورس میجر ایونٹ، COVID-19 وبائی مرض سے تھا۔

ہو چی منہ سٹی کی عوامی عدالت نے مسٹر وی کی اپیل کو جزوی طور پر قبول کر لیا ہے، جس میں گاموڈا لینڈ سے 10 ملین VND سے زیادہ کے پرنسپل پر دیر سے سود ادا کرنے کا مطالبہ کیا گیا ہے، اور معاہدے کی خلاف ورزی پر 30% جرمانہ قبول نہیں کیا گیا ہے جیسا کہ پہلی مثال کی عدالت نے قرار دیا تھا۔

بغیر اجازت مکان بیچنے کی وجہ سے فروخت کا معاہدہ کالعدم کرنے کی درخواست کی؟

مندرجہ بالا عدالتی سیشنوں کے مواد کے ذریعے، کچھ صارفین جنہوں نے سیلاڈون سٹی پراجیکٹ میں مکانات خریدے ہیں، سرمایہ کار پر مقدمہ دائر کر رہے ہیں، اور دعویٰ کر رہے ہیں کہ گیموڈا لینڈ کے نمائندوں نے صارفین کو فوائد کی ادائیگی سے بچنے کے لیے عجیب و غریب دلائل دیے ہیں۔ یعنی، اس حقیقت کی بنیاد پر کہ یہ پروجیکٹ بغیر تعمیراتی اجازت نامہ کے تعمیر کیا گیا تھا، انہوں نے عدالت سے کہا کہ وہ فروخت کے معاہدے کو غلط قرار دے، اور وہاں سے، انہیں صرف وہی پرنسپل واپس کرنا ہوگا جو صارفین نے ادا کیا ہے۔

خاص طور پر، پہلی مثال کے مقدمے میں، Gamuda لینڈ کے نمائندے نے ججوں کے پینل سے اپارٹمنٹ کی فروخت کے معاہدے کو غلط قرار دینے کی درخواست کی۔ وجہ یہ بتائی گئی کہ معاہدے پر دستخط کے وقت، Gamuda کمپنی کو مجاز اتھارٹی کی طرف سے ابھی تک تعمیراتی اجازت نامہ نہیں دیا گیا تھا۔ لہذا، دونوں فریقوں کے درمیان اپارٹمنٹ کی فروخت کا معاہدہ دستخط کے وقت سے ہی غلط تھا۔ ایک غلط معاہدہ کے نتائج کا حل ایک دوسرے کو واپس کرنا ہے جو موصول ہوا ہے۔

گاموڈا لینڈ نے مسٹر وی کو 1.7 بلین VND سے زیادہ کی رقم واپس کر دی ہے۔ اگر مسٹر V. ثالثی پر راضی ہو جاتے ہیں تو Gamuda Land تنازعہ کو ختم کرنے کے لیے 400 ملین VND کے ساتھ فریقین کی حمایت کرے گا۔ اگر مسٹر وی ثالثی کے لیے راضی نہیں ہوتے ہیں، گاموڈا کمپنی عوامی عدالت سے درخواست کرتی ہے کہ تنازعہ کو قانون کی دفعات کے مطابق حل کیا جائے۔

وہ گھر جس کے پاس تعمیراتی اجازت نامہ نہیں ہے وہ گاموڈا لینڈ کا فائدہ بن سکتا ہے جب عمارت تیسرے مرحلے میں ہو۔ — گامودا لینڈ کے نمائندے نے عدالت سے فرسٹ مثال کی درخواست کی کہ فروخت کے معاہدے کو باطل قرار دیا جائے کیونکہ معاہدے پر دستخط کے وقت تعمیراتی اجازت نامہ نہیں تھا۔

سرمایہ کار کے اس نقطہ نظر کے بارے میں مسٹر وی نے کہا کہ اس نے گامودا لینڈ کا اپارٹمنٹ کمپنی کے بروکر کے ذریعے خریدا تھا اور اسے کمپنی کی ساکھ پر بھروسہ تھا اس لیے اس نے قانونی پہلوؤں پر غور سے تحقیق نہیں کی۔ جب کمپنی نے اپارٹمنٹ فروخت کے لیے پیش کیا، تو اس نے قانونی پہلوؤں کو یقینی بنانے کے لیے صارفین سے وعدہ کیا۔ گیموڈا کمپنی نے مسٹر وان اور محترمہ وی کے ساتھ معاہدے پر دستخط کرتے وقت جو وجہ بتائی کہ ان کے پاس اسے غلط قرار دینے کے لیے تعمیراتی اجازت نامہ نہیں تھا، وہ بے بنیاد ہے۔

مفاہمت کے وقت، گیموڈا لینڈ نے عدالت کو مئی 2021 میں جاری کردہ تعمیراتی اجازت نامہ فراہم کیا تھا۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ اپارٹمنٹ کے خریدار مسٹر وی کو یہ معلوم نہیں ہو سکتا تھا کہ گاموڈا لینڈ نے کنسٹرکشن پرمٹ کے بغیر صارف کے ساتھ معاہدہ کیا تھا۔ لہذا، دستخط کے وقت معاہدہ کو باطل کرنے کی کوئی وجہ نہیں ہے۔ اس لیے مسٹر وی نے مفاہمت قبول نہیں کی۔

مسٹر P.D.T کے مطابق، ایک صارف جس نے A5 اپارٹمنٹ کمپلیکس میں ایک اپارٹمنٹ خریدا تھا اور فی الحال عدالت میں Gamuda Land کے خلاف مقدمہ کرنے کی تیاری کر رہا ہے، اس نے کہا: "مسٹر V. کے مقدمے کے مواد کے بارے میں جاننے کے بعد، سرمایہ کار کی جانب سے معاہدہ منسوخ کرنے کی درخواست نے ہمارا اعتماد کھو دیا ہے کیونکہ اس پر تعمیراتی اجازت نامے کے بغیر دستخط کیے گئے تھے، اس لیے عدالت میں کسی بھی فیصلے کا انتظار نہیں کیا جائے گا۔ مستقبل قریب میں گاموڈا لینڈ کی خلاف ورزیوں کو حکام کے ذریعہ سنبھال لیا گیا ہے، میرے اور کچھ دوسرے صارفین کے حقوق کے دعوے کا یقینی طور پر بہت مختلف نتیجہ نکلے گا، صرف سرمایہ کاروں کی اپنی رقم کی واپسی کے لیے۔

13 اپریل کو، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے سیلاڈون سٹی اربن ایریا پروجیکٹ میں ہونے والی خلاف ورزیوں کے لیے گیموڈا لینڈ کو جرمانے کا فیصلہ جاری کیا۔ اس سرمایہ کار نے اس پراجیکٹ کے A5 اپارٹمنٹ کمپلیکس میں اپارٹمنٹس کی خرید و فروخت کے معاہدے پر دستخط کرتے وقت قانون کی خلاف ورزی کی جس میں محکمہ تعمیرات کی جانب سے کسی دستاویز کے بغیر یہ مطلع کیا گیا کہ وہ قانون کے مطابق مستقبل کے مکانات کو فروخت اور لیز پر دینے کا اہل ہے۔
حکومت کے فرمان 16/2022 کی شق 4، آرٹیکل 58 کے مطابق، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے غیر قانونی سرمایہ جمع کرنے پر Gamuda لینڈ VND 900 ملین جرمانہ کرنے کا فیصلہ کیا ہے۔
اس کے علاوہ، اس کمپنی کو ضوابط کی خلاف ورزی کرتے ہوئے جمع کیے گئے سرمائے کی واپسی کے لیے بھی تدارکاتی اقدامات کرنا ہوں گے۔ اصلاحی اقدامات پر عمل درآمد کے لیے وقت کی حد فیصلہ موصول ہونے کی تاریخ سے 10 دن ہے۔ تدارکاتی اقدامات کے نفاذ کو منظم کرنے کے تمام اخراجات یہ کمپنی برداشت کرے گی۔

ماخذ