سود کی شرحیں اونچی سطح پر ہونے سے، سرمایہ کار اپنی جائیدادیں بیچنے اور اپنے اپارٹمنٹس کو ختم کرنے پر مجبور ہیں۔

Savills Vietnam کی ایک رپورٹ کے مطابق 2023 کی پہلی سہ ماہی میں ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹس کی فراہمی میں تیزی سے کمی ہوتی رہی۔ خاص طور پر، ہو چی منہ سٹی میں، سہ ماہی میں اپارٹمنٹس کی کل سپلائی 1,600 یونٹس تک پہنچ گئی، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 25 فیصد کی کمی ہے۔ دریں اثنا، ہنوئی میں، سہ ماہی میں اپارٹمنٹس کی کل سپلائی 2,000 یونٹس تک پہنچ گئی، جو گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 27 فیصد کی کمی ہے۔

بلند شرح سود سرمایہ کاروں کو اپارٹمنٹس کو ختم کرنے پر مجبور کرتی ہے (شکل 1)۔ — نئے اپارٹمنٹس کے مقابلے میں نمایاں طور پر کم قیمتوں کی وجہ سے اپارٹمنٹس کی سیکنڈری مارکیٹ عروج پر ہے۔ (تصویر: وی وی)

ہنوئی کی مارکیٹ میں خاص طور پر، نئے اپارٹمنٹس کی سپلائی میں کمی اس طبقہ کی قیمتوں میں مسلسل اضافے کا باعث بنی ہے۔ 2018 اور 2022 کے درمیان، نئے شروع کیے گئے اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں سالانہ اوسطاً 13% اضافہ ہوا۔ اس طرح، چار سالوں کے دوران، اوسط قیمت میں 52 فیصد اضافہ ہوا۔

پرائمری مارکیٹ کے برعکس، جو سپلائی کی کمی اور بڑھتی ہوئی قیمتوں کا سامنا کر رہی ہے، ثانوی مارکیٹ (خرید و فروخت کی مارکیٹ) ایسے اپارٹمنٹس کی پیشکش کرتی ہے جن کا کم از کم ایک سابقہ مالک پرکشش قیمتوں پر، اسی پروجیکٹ میں نئے اپارٹمنٹس سے 48% تک کم ہے۔ اس نے ایک زیادہ متحرک ثانوی مارکیٹ کو ہوا دی ہے۔

Savills Ho Chi Minh City میں رہائشی کاروباری خدمات کی سینئر مینیجر محترمہ Nguyen Hong Dung نے کہا: "انفرادی سرمایہ کاروں کے ایک گروپ کی وجہ سے مارکیٹ میں ثانوی سپلائی بھی ہلکی سی اوپر کی طرف بڑھ رہی ہے۔

"اپارٹمنٹس خریدنے اور مالی فائدہ اٹھانے والے انفرادی سرمایہ کار دباؤ میں ہیں کیونکہ بینک کی شرح سود میں اضافہ ہوا ہے، جس سے وہ اپنے کچھ سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو کو فروخت کرنے پر غور کرنے پر مجبور ہیں۔ اس کی وجہ سے حال ہی میں بڑے شہروں میں ثانوی اپارٹمنٹس کی فراہمی میں معمولی اضافہ ہوا ہے،" محترمہ ڈنگ نے کہا۔

کیا سیکنڈری مارکیٹ اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھیں گی؟

Savills Vietnam کے ڈپٹی مینیجنگ ڈائریکٹر Troy Griffiths نے اندازہ لگایا کہ موجودہ اپارٹمنٹ مارکیٹ اس لحاظ سے منفرد ہے کہ وہاں عملی طور پر کوئی بنیادی سپلائی نہیں ہے، یعنی حقیقی رہائش کی ضروریات والے گھریلو خریداروں کے لیے کوئی نئی ہاؤسنگ سپلائی نہیں ہے۔

"یہ انہیں ثانوی مارکیٹ سے سپلائی حاصل کرنے پر مجبور کرتا ہے۔ سال کے آغاز سے، ثانوی اپارٹمنٹ مارکیٹ ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی دونوں میں گرم ہو رہی ہے،" Savills کے ایک ماہر نے زور دیا۔

Savills کے ماہرین کے مطابق، اس وقت ہو چی منہ شہر میں ثانوی مارکیٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہے، جو کہ 5% سے زیادہ تک پہنچ گیا ہے، خاص طور پر تن بن اور ڈسٹرکٹ 11 جیسے اضلاع میں۔ صرف باقی نو اضلاع میں سیکنڈری مارکیٹ اپارٹمنٹ کی قیمتیں نیچے کی طرف بڑھ رہی ہیں۔

بلند شرح سود سرمایہ کاروں کو اپارٹمنٹس کو ختم کرنے پر مجبور کرتی ہے (شکل 2)۔ — Savills کے ماہرین کے مطابق، اس وقت ہو چی منہ شہر میں ثانوی مارکیٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہے۔ (تصویر: ایم پی)

ٹرائے گریفتھس نے ثانوی مارکیٹ کے ایک قابل ذکر پہلو کی بھی نشاندہی کی: مصنوعات کی قانونی یقین۔ زیادہ تر منصوبوں کو پہلے ہی زمین کے استعمال کے حقوق کے سرٹیفکیٹ دیے جا چکے ہیں۔ اس کے برعکس، پرائمری مارکیٹ میں، ہم دیکھتے ہیں کہ بہت سے پروجیکٹس اس مسئلے سے متعلق رکاوٹوں کا سامنا کر رہے ہیں۔

تاہم، Savills کے ماہرین کے مطابق، ثانوی مارکیٹ مستقبل کی شرح سود کی ایڈجسٹمنٹ پر بھی بہت زیادہ انحصار کرتی ہے۔

"بینک لون کی شرح سود کے 14-15% تک پہنچنے کے ساتھ، یہ کافی زیادہ ہے، جو گھر خریداروں کو احتیاط سے غور کرنے پر مجبور کرتا ہے۔ تاہم، اگر سود کی شرحیں 10-12% کے قریب پری کووِڈ-19 کی سطح پر واپس آ سکتی ہیں، تو یہ مارکیٹ زیادہ پرکشش ہو جائے گی اور لیکویڈیٹی بڑھے گی،" تجزیہ کار نے کہا۔

مسٹر ٹرائے نے پیش گوئی کی ہے کہ اگلے 12 مہینوں میں سیکنڈری مارکیٹ بہت دلچسپ ہوگی۔ اس مدت کے بعد، محدود نئی سپلائی کی صورتحال بدل جائے گی جس کی بدولت مزید نئے منصوبے شروع کیے جا رہے ہیں۔ اس وقت، ثانوی قیمتیں زیادہ مستحکم حالت میں واپس آ سکتی ہیں۔

Savills Research کے مطابق، Ho Chi Minh City میں اب سے سال کے آخر تک اضافی 9,000 نئے اپارٹمنٹس کی توقع ہے، جس میں کلاس B اپارٹمنٹس کا 71%، کلاس C اپارٹمنٹس کا 23%، اور کلاس A اپارٹمنٹس کا 6% حصہ ہے۔

2026 تک، 186 منصوبوں میں سے 137,540 یونٹس فروخت کے لیے دستیاب ہوں گے۔ اگرچہ کچھ پراجیکٹس کو ابھی تک درجہ بندی نہیں دی گئی ہے، لیکن ڈیولپر مانگ کو پورا کرنے کے لیے سستی مصنوعات میں دلچسپی ظاہر کر رہے ہیں۔

ہنوئی میں، 2023 میں 9,400 اپارٹمنٹس کے حوالے کیے جائیں گے، اور 7,000 نئے یونٹ شروع کیے جانے کی توقع ہے، جس میں کلاس بی اپارٹمنٹس کی فراہمی کا 83 فیصد حصہ ہے۔ 2024 کے بعد سے، اس مارکیٹ میں 98 پراجیکٹس میں سے تقریباً 86,500 نئے اپارٹمنٹس ہونے کی توقع ہے، جس میں کلاس بی اپارٹمنٹس کی اکثریت ہے، جو کہ مارکیٹ شیئر کے 60% کی نمائندگی کرتے ہیں۔

ماخذ