سود کی شرحیں بلند رہتی ہیں، سرمایہ کاروں کو "سامان جاری کرنے" اور اپارٹمنٹس کو ختم کرنے پر مجبور کرتے ہیں۔

سود کی شرحیں بلند رہتی ہیں، سرمایہ کاروں کو "سامان جاری کرنے" اور اپارٹمنٹس کو ختم کرنے پر مجبور کرتے ہیں۔

Savills Vietnam کی رپورٹ کے مطابق 2023 کی پہلی سہ ماہی میں ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹس کی فراہمی میں تیزی سے کمی ہوتی رہی۔ خاص طور پر، ہو چی منہ سٹی میں، سہ ماہی میں اپارٹمنٹس کی کل سپلائی 1,600 یونٹس سے زیادہ تک پہنچ گئی، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 25 فیصد کم ہے۔ دریں اثنا، ہنوئی میں، سہ ماہی میں اپارٹمنٹس کی کل سپلائی 2,000 سے زائد یونٹس تک پہنچ گئی، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 27 فیصد کم ہے۔

زیادہ پیداوار والے سرمایہ کار اپارٹمنٹس کو ختم کرنے پر مجبور ہوئے تصویر 1 — ثانوی اپارٹمنٹ مارکیٹ میں ہلچل ہے، کیونکہ قیمتیں نئے اپارٹمنٹس کے مقابلے میں بہت سستی ہیں۔ (تصویر: وی وی)

صرف ہنوئی کی مارکیٹ میں، نئے اپارٹمنٹس کی سپلائی میں کمی کی وجہ سے اس طبقہ کی فروخت کی قیمت مسلسل بڑھ رہی ہے۔ 2018 - 2022 کی مدت میں، نئے کھلنے والے اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں سالانہ اوسطاً 13% اضافہ ہوا۔ اس طرح، 4 سالوں میں، اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت میں 52% اضافہ ہوا۔

سپلائی کی کمی اور بڑھتی ہوئی قیمتوں کے ساتھ پرائمری مارکیٹ کے برعکس، سیکنڈری مارکیٹ (ری سیل مارکیٹ) میں، اپارٹمنٹس جو کم از کم ایک مالک کے ذریعے گزرے ہیں، پرکشش قیمتیں ہیں، جو اسی پروجیکٹ میں نئے اپارٹمنٹس سے 48% کم ہیں۔ اس نے ثانوی مارکیٹ کو مزید فعال ہونے کی ترغیب دی ہے۔

Savills HCMC رہائشی کاروباری خدمات کی سینئر مینیجر محترمہ Nguyen Hong Dung نے کہا: مارکیٹ میں ثانوی سپلائی بھی قدرے بڑھ جاتی ہے کیونکہ انفرادی سرمایہ کاروں کے ایک گروپ کو بڑھتی ہوئی شرح سود کے تناظر میں کیش فلو کو متوازن کرنے میں دشواری کا سامنا ہے۔

"انفرادی سرمایہ کار جو اپارٹمنٹ خریدتے ہیں اور مالی فائدہ اٹھاتے ہیں وہ دباؤ میں ہیں کیونکہ بینک کی شرح سود میں اضافہ ہوتا ہے، جس سے وہ اپنے سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو کو فروخت کرنے پر غور کرنے پر مجبور ہوتے ہیں۔ اس سے بڑے شہروں میں ثانوی اپارٹمنٹس کی فراہمی میں حال ہی میں قدرے اضافہ ہوا ہے،" محترمہ ڈنگ نے کہا۔

کیا ثانوی اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھیں گی؟

Savills Vietnam کے ڈپٹی مینیجنگ ڈائریکٹر مسٹر Troy Griffiths نے اندازہ لگایا کہ موجودہ اپارٹمنٹ مارکیٹ میں ایک خاص خصوصیت ہے کہ وہاں تقریباً کوئی بنیادی سپلائی نہیں ہے، جس کا مطلب ہے کہ حقیقی رہائش کی ضروریات والے گھر خریداروں کے لیے کوئی نئی ہاؤسنگ سپلائی نہیں ہے۔

"یہ انہیں ثانوی مارکیٹ سے سپلائی حاصل کرنے پر مجبور کرتا ہے۔ سال کے آغاز سے، ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی دونوں میں سیکنڈری اپارٹمنٹ مارکیٹ گرم ہو رہی ہے،" Savills کے ماہرین نے زور دیا۔

Savills کے ماہرین کا خیال ہے کہ اس وقت ہو چی منہ شہر میں ثانوی قیمتوں میں اضافے کی "لہر" ہے، 5% سے زیادہ، خاص طور پر تن بن اور ڈسٹرکٹ 11 جیسے اضلاع میں۔ باقی 9 اضلاع میں صرف ثانوی اپارٹمنٹ کی قیمتیں کم ہوتی ہیں۔

زیادہ پیداوار والے سرمایہ کاروں کو اپارٹمنٹس تصویر 2 کو ختم کرنا پڑتا ہے۔ — Savills کے ماہرین کا خیال ہے کہ اس وقت ہو چی منہ شہر میں ثانوی قیمتوں میں اضافے کی "لہر" موجود ہے۔ (تصویر: ایم پی)

مسٹر ٹرائے گریفتھس نے ثانوی مارکیٹ کے بارے میں ایک قابل ذکر نکتے کی نشاندہی بھی کی، جو مصنوعات کا ٹھوس قانونی عنصر ہے۔ زیادہ تر پراجیکٹس کو استعمال کے حق کا سرٹیفکیٹ دیا گیا ہے۔ پرائمری مارکیٹ میں رہتے ہوئے، ہم دیکھتے ہیں کہ بہت سے پروجیکٹس اس مسئلے کے ارد گرد رکاوٹوں کا سامنا کر رہے ہیں۔

تاہم، Savills کے ماہرین کے مطابق، سیکنڈری مارکیٹ آنے والے وقت میں شرح سود کی ایڈجسٹمنٹ پر بھی بہت زیادہ انحصار کرتی ہے۔

"بینک لون کی شرح سود کے 14-15% تک پہنچنے کے ساتھ، یہ کافی اعلی سطح ہے جو گھر کے خریداروں کو احتیاط سے غور کرنے پر مجبور کرتی ہے۔ تاہم، اگر سود کی شرحیں 10-12% کے پہلے کووڈ-19 کی مدت پر واپس آ سکتی ہیں، تو یہ مارکیٹ مزید پرکشش بننا شروع ہو جائے گی اور لیکویڈیٹی میں اضافہ ہو گا،" تجزیہ کار نے کہا۔

مسٹر ٹرائے نے پیش گوئی کی ہے کہ سیکنڈری مارکیٹ اگلے 12 مہینوں میں بہت دلچسپ ہو گی۔ اس مدت کے بعد، محدود نئی سپلائی کی صورتحال بدل جائے گی جس کی بدولت مزید نئے منصوبے شروع کیے جا رہے ہیں۔ اس وقت، ثانوی قیمتیں زیادہ مستحکم حالت میں واپس آ سکتی ہیں۔

Savills Research Department کے مطابق، Ho Chi Minh City میں اب سے سال کے آخر تک، توقع ہے کہ 9,000 نئے اپارٹمنٹس ہوں گے، جن میں کلاس B کا حصہ 71%، کلاس C کا 23% مارکیٹ شیئر اور کلاس A کا 6% مارکیٹ شیئر ہوگا۔

2026 تک 186 منصوبوں میں سے 137,540 یونٹس شروع کیے جائیں گے۔ اگرچہ کچھ منصوبوں کی درجہ بندی نہیں کی گئی ہے، لیکن سرمایہ کار مانگ کو پورا کرنے کے لیے سستی مصنوعات میں دلچسپی ظاہر کر رہے ہیں۔

ہنوئی کے لیے، 2023 میں، 9,400 اپارٹمنٹس کے حوالے کیے جائیں گے اور 7,000 نئے اپارٹمنٹس فروخت کے لیے شروع کیے جانے کی توقع ہے جس میں کلاس B کی سپلائی 83% ہے۔ 2024 کے بعد سے، اس مارکیٹ میں 98 پراجیکٹس سے تقریباً 86,500 نئے اپارٹمنٹس ہونے کی توقع ہے، جن میں سے کلاس B کا حصہ 60% مارکیٹ شیئر کے ساتھ ہے۔

ماخذ