اسٹیٹ بینک: سرکلر 22 مستقبل کی رہائش پر رہن رکھنے سے منع نہیں کرتا

ANTD.VN - اسٹیٹ بینک نے تصدیق کی: سرکلر 22 افراد کو مستقبل کے مکانات پر رہن کے ساتھ مکان خریدنے سے منع نہیں کرتا ہے۔ "مکمل مکانات مکان کی خریداری کے معاہدے کے مطابق" کی شرط صرف گھر کے رہن والے قرضوں پر لاگو ہوتی ہے جو دوسرے ریل اسٹیٹ کے محفوظ قرضوں کے مقابلے میں کم خطرے کے قابلیت کے ساتھ لاگو ہوتے ہیں۔

اس سے قبل، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن نے وزیر اعظم اور اسٹیٹ بینک کو ایک دستاویز بھیجی تھی، جس میں سرکلر نمبر 22/2023/TT-NHNN کی شق 1، آرٹیکل 1 میں ترمیم اور اس کی تکمیل کی تجویز تھی۔

خاص طور پر، HoREA نے اس ضابطے کے بارے میں گہری تشویش کا اظہار کیا کہ کمرشل بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی برانچوں کو صرف ایسے افراد کو گھر خریدنے کے لیے قرض دینے کی اجازت ہے جو "حوالے کے لیے مکمل" (یعنی دستیاب مکانات - HoREA کے مطابق)۔

HoREA کا خیال ہے کہ اس کا مطلب ہے کہ سرکلر نمبر 22/2023/TT-NHNN کمرشل بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی برانچوں کو اجازت نہیں دیتا کہ وہ افراد کو نامکمل کمرشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرضہ دے سکیں (یعنی مستقبل میں بننے والی کمرشل ہاؤسنگ) خود اس گھر کے ذریعے محفوظ (رہن) ہو۔

اس ایسوسی ایشن کا خیال ہے کہ اگر مذکورہ ریگولیشن میں فوری طور پر ترمیم نہ کی گئی تو، جب سرکلر نمبر 22 یکم جولائی 2024 سے نافذ العمل ہوتا ہے، تو یہ برے نتائج کا باعث بن سکتا ہے، مشکلات پیدا کر سکتا ہے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے معمول کے کام میں رکاوٹ پیدا کر سکتا ہے، جس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی اور ترقی کے عمل پر منفی اثر پڑے گا۔

سرکلر 22 کریڈٹ گرانٹنگ آپریشنز کی رہنمائی کرنے والی دستاویز نہیں ہے۔

اس معلومات کا جواب دیتے ہوئے، اسٹیٹ بینک نے تصدیق کی کہ سرکلر 22 افراد کو مستقبل کی رہائش پر رہن کے ساتھ مکان خریدنے سے منع نہیں کرتا۔

اسٹیٹ بینک کے مطابق، سرکلر 41/2016/TT-NHNN (سرکلر 22/2023/TT-NHNN کے ذریعے ترمیم شدہ اور ضمیمہ) کمرشل بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی برانچوں کے سرمائے کے تحفظ کے تناسب کو ریگولیٹ کرنے والا کوئی دستاویز نہیں ہے جو کریڈٹ اداروں کے کریڈٹ گرانٹنگ آپریشنز کی رہنمائی کرتا ہے۔

خاص طور پر، سرکلر ہر قسم کے بینک اثاثوں (بشمول رئیل اسٹیٹ کے محفوظ قرضے اور گھر کے رہن کے قرضے) پر رسک کوفیشینٹس کا تعین کرنے اور لاگو کرنے کے بارے میں رہنمائی فراہم کرتا ہے۔

Người mua nhà vẫn được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

گھر کے خریدار اب بھی مستقبل کے مکان کو رہن رکھ سکتے ہیں۔

خاص طور پر، شق 10، سرکلر 41/2016/TT-NHNN کے آرٹیکل 2 میں کہا گیا ہے: "رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ شدہ قرض کسی فرد یا قانونی ادارے کو رئیل اسٹیٹ خریدنے، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کو انجام دینے کے لیے دیا گیا قرض ہے اور خود ریئل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ کیا جاتا ہے ، ریئل اسٹیٹ پراجیکٹ کے لیے پروویژن پر بنائے گئے قرضوں کے پراجیکٹ سے محفوظ شدہ قرضوں کے لیے"۔

سرکلر 22/2023/TT-NHNN اس مواد میں ترمیم یا تکمیل نہیں کرتا ہے۔ وہ تنظیمیں اور افراد جن کو مکان خریدنے اور اس مستقبل کے گھر کو محفوظ (رہن) کرنے کی ضرورت ہے وہ 30% - 120% تک ایک رسک کوفیینٹ لاگو کریں گے جو گارنٹی ریشو (LTV) کے حساب سے قرض کے بیلنس کے تناسب سے کولیٹرل کی قیمت کے حساب سے حساب کیا جاتا ہے، LTV تناسب کے بارے میں کوئی معلومات نہ ہونے کی صورت میں، رسک کوفیشینٹ %150 ہے۔

مکمل شدہ گھروں کو کم خطرے کی درجہ بندی دی جائے گی۔

آرٹیکل 2، سرکلر 41/2016/TT-NHNN کی شق 11 میں کہا گیا ہے: "ہوم مارگیج لون ایک ایسا قرض ہے جو رئیل اسٹیٹ کے ذریعے افراد کو مکان خریدنے کے لیے محفوظ کیا گیا ہے جو درج ذیل شرائط کو مکمل طور پر پورا کرتا ہے: a) قرض کی ادائیگی کے لیے فنڈز کا ذریعہ نہیں ہے؛ مکان کرایہ پر لینے کے لیے قرض کا فارم مکمل کیا گیا ہے۔ ج) بینک یا غیر ملکی بینک کی برانچ کو رہن والے مکان کو سنبھالنے کے مکمل قانونی حقوق حاصل ہیں جب صارف محفوظ لین دین پر قانون کی دفعات کے مطابق قرض ادا نہیں کر سکتا۔ منظوری) بینک یا غیر ملکی بینک کی شاخ کے ضوابط کے مطابق۔

شق 1، سرکلر 22/2023/TT-NHNN کا آرٹیکل 1، شق 11، آرٹیکل 2 میں مندرجہ ذیل ترمیم اور ضمیمہ کرتا ہے: "11. گھر کا رہن قرضہ ایک ایسا قرض ہے جو افراد کو مکان خریدنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ کیا جاتا ہے، بشمول:

a) افراد کے لیے مکان خریدنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے ذریعے حاصل کردہ قرض کو درج ذیل شرائط کو پورا کرنا چاہیے: i) قرض کی ادائیگی کے لیے فنڈز کا ذریعہ قرض سے بنائے گئے مکان کو کرائے پر لینے کے لیے فنڈز کا ذریعہ نہیں ہے؛ ii) مکان کی فروخت اور خریداری کے معاہدے کے مطابق گھر حوالے کرنے کے لیے مکمل کر لیا گیا ہے۔ iii) بینک یا غیر ملکی بینک کی برانچ کو گروی رکھے ہوئے مکان کو سنبھالنے کے مکمل قانونی حقوق حاصل ہیں جب صارف محفوظ لین دین اور ہاؤسنگ سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق قرض ادا نہیں کرسکتا۔ i

b) سرکاری امدادی پروگراموں اور منصوبوں کے تحت سماجی رہائش اور مکانات کی خریداری کے لیے قرضوں کا تعین ہاؤسنگ سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق کیا جاتا ہے اور اس شق کے پوائنٹس a(i), a(iii), a(iv) پر شرائط کو پورا کرتے ہیں۔

اس طرح، ہوم مارگیج لون میں شامل ہوں گے: مکانات خریدنے کے لیے ہوم مارگیج لون جو مقررہ شرائط کو پورا کرتے ہیں، بشمول حوالے کرنے کے لیے مکمل ہونے کی شرط، اور سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرض، گورنمنٹ سپورٹ پروگرامز اور پروجیکٹس کے تحت گھر خریدنے کے لیے۔

ہوم مارگیج لون پر لاگو خطرے کا عنصر LTV اور DSC تناسب کے لحاظ سے 20%-100% سے مختلف ہوگا۔

سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرضوں کے لیے، حکومت کے سپورٹ پروگرامز اور پراجیکٹس کے تحت گھر خریدنے کے لیے، اس شرط کو پورا کرنے کی ضرورت نہیں ہے کہ گھر حوالے کرنے کے لیے مکمل کر لیا گیا ہو اور رسک کوفیسٹینٹ دیگر ہاؤسنگ مارگیج لون سے کم ہو صرف 20% -50%، حکومت کی سوشل ہاؤسنگ کی حوصلہ افزائی کی پالیسی کو نافذ کرنے کے لیے۔

اس طرح، اسٹیٹ بینک نے کہا کہ مکان کی خریداری کے معاہدے کے مطابق مکمل شدہ مکان کی شرط صرف گھر کے رہن والے قرضوں پر لاگو ہوتی ہے (جو رئیل اسٹیٹ کے ذریعے حاصل کردہ دیگر قابل وصولیوں کے مقابلے میں کم خطرے کے قابلیت کے تابع ہیں)۔

اگر کسی تنظیم یا فرد کو مستقبل کا گھر بنانے یا خریدنے کی ضرورت ہو اور مستقبل کے گھر کو رہن رکھو، تو یہ ریل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ شدہ قرض کا معاملہ ہو گا جیسا کہ شق 10، سرکلر 41 کے آرٹیکل 2 میں بیان کیا گیا ہے اور متعلقہ رسک کوفیسٹینٹ جیسا کہ شق 10 میں تجویز کیا گیا ہے، سرکلر 41 کے آرٹیکل 9 کا اطلاق ہوگا۔

"اس طرح، یہ ضابطہ مستقبل میں مکانات خریدنے کے لیے اداروں اور افراد کے حقوق کو محدود نہیں کرتا، اور موجودہ ضوابط (سول لا، ہاؤسنگ لاء، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، انویسٹمنٹ لاء 2020، کریڈٹ انسٹی ٹیوشنز پر قانون 2024) کے خلاف نہیں ہے۔" - اسٹیٹ بینک نے تصدیق کی۔

ماخذ لنک