اسٹیٹ بینک: سرکلر 22 مستقبل کی رہائش پر رہن رکھنے سے منع نہیں کرتا

ANTD.VN - اسٹیٹ بینک نے تصدیق کی: سرکلر 22 افراد کو مستقبل کی رہائش پر رہن کے ساتھ مکان خریدنے سے روکتا ہے۔ "مکان کی خریداری کے معاہدے کے مطابق مکمل مکان" کی شرط صرف گھر کے رہن والے قرضوں پر لاگو ہوتی ہے جو دوسرے ریئل اسٹیٹ سے محفوظ قرضوں کے مقابلے میں کم خطرے کے قابلیت کے ساتھ لاگو ہوتے ہیں۔

اس سے قبل، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن نے وزیر اعظم اور اسٹیٹ بینک کو ایک دستاویز بھیجی تھی، جس میں سرکلر نمبر 22/2023/TT-NHNN کی شق 1، آرٹیکل 1 میں ترمیم اور اس کی تکمیل کی تجویز تھی۔

خاص طور پر، HoREA نے اس ضابطے کے بارے میں گہری تشویش کا اظہار کیا کہ کمرشل بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی برانچوں کو صرف ایسے افراد کو گھر خریدنے کے لیے قرض دینے کی اجازت ہے جو "حوالے کے لیے مکمل" (یعنی دستیاب مکانات - HoREA کے مطابق)۔

HoREA کا خیال ہے کہ اس کا مطلب ہے کہ سرکلر نمبر 22/2023/TT-NHNN کمرشل بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی شاخوں کو اجازت نہیں دیتا کہ وہ افراد کو نامکمل کمرشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرضہ دے سکیں (یعنی مستقبل میں بننے والی کمرشل ہاؤسنگ) خود اس گھر کے ذریعے محفوظ (رہن) ہو۔

اس ایسوسی ایشن کا خیال ہے کہ اگر مذکورہ ریگولیشن میں فوری طور پر ترمیم نہ کی گئی تو، جب سرکلر نمبر 22 یکم جولائی 2024 سے نافذ العمل ہوتا ہے، تو یہ برے نتائج کا باعث بن سکتا ہے، مشکلات پیدا کر سکتا ہے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے معمول کے کام میں رکاوٹ پیدا کر سکتا ہے، جس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی اور ترقی کے عمل پر منفی اثر پڑے گا۔

سرکلر 22 کریڈٹ گرانٹنگ آپریشنز کی رہنمائی کرنے والی دستاویز نہیں ہے۔

اس معلومات کا جواب دیتے ہوئے، اسٹیٹ بینک نے تصدیق کی کہ سرکلر 22 افراد کو مستقبل میں رہن والے مکان خریدنے سے روکتا ہے۔

اسٹیٹ بینک کے مطابق، سرکلر 41/2016/TT-NHNN (سرکلر 22/2023/TT-NHNN کے ذریعے ترمیم شدہ اور ضمیمہ) کمرشل بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی برانچوں کے سرمائے کے تحفظ کے تناسب کو ریگولیٹ کرنے والا کوئی دستاویز نہیں ہے جو کریڈٹ اداروں کے کریڈٹ گرانٹنگ آپریشنز کی رہنمائی کرتا ہے۔

خاص طور پر، سرکلر ہر قسم کے بینک اثاثوں (بشمول رئیل اسٹیٹ سے محفوظ شدہ قرضے اور گھر کے رہن کے قرضے) پر رسک کوفیشینٹس کا تعین کرنے اور لاگو کرنے کے بارے میں رہنمائی فراہم کرتا ہے۔

Người mua nhà vẫn được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

گھر کے خریدار اب بھی مستقبل کے مکان کو رہن رکھ سکتے ہیں۔

خاص طور پر، شق 10، سرکلر 41/2016/TT-NHNN کے آرٹیکل 2 میں کہا گیا ہے: "رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ شدہ قرض کسی فرد یا قانونی ادارے کو رئیل اسٹیٹ خریدنے، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کو انجام دینے کے لیے دیا جانے والا قرض ہے اور یہ قرضے کے قانون کے مطابق بنائے گئے قرضے سے محفوظ ہونے کے لیے رئیل اسٹیٹ یا رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے ذریعے محفوظ کیا جاتا ہے ۔"

سرکلر 22/2023/TT-NHNN اس مواد میں ترمیم یا تکمیل نہیں کرتا ہے۔ وہ تنظیمیں اور افراد جن کو مکان خریدنے اور اس مستقبل کے گھر کو محفوظ (رہن) کرنے کی ضرورت ہے وہ 30% - 120% کے درمیان خطرے کی گنجائش کا اطلاق کریں گے جو ضمانتی تناسب (LTV) کے حساب سے قرض کے توازن کے تناسب سے ضمانت کی قیمت کے حساب سے شمار ہوتا ہے۔ LTV تناسب کے بارے میں کوئی معلومات نہ ہونے کی صورت میں، خطرے کا گتانک 150% ہے۔

مکمل شدہ گھروں کو کم خطرے کی درجہ بندی دی جائے گی۔

آرٹیکل 2، سرکلر 41/2016/TT-NHNN کی شق 11 میں کہا گیا ہے: "ہوم مارگیج لون ایک ایسا قرض ہے جو رئیل اسٹیٹ کے ذریعے افراد کے لیے ایک مکان خریدنے کے لیے محفوظ کیا گیا ہے جو درج ذیل شرائط کو مکمل طور پر پورا کرتا ہے: a) قرض کی ادائیگی کے لیے رقم کا ذریعہ نہیں ہے؛ مکان کی خریداری کے لیے معاہدہ مکمل کیا گیا ہے۔ بینک یا غیر ملکی بینک کی برانچ کو گروی رکھے ہوئے مکان کو سنبھالنے کے مکمل قانونی حقوق حاصل ہیں جب صارف محفوظ لین دین پر قانون کی دفعات کے مطابق قرض ادا نہیں کر سکتا۔ منظوری) بینک یا غیر ملکی بینک کی شاخ کے ضوابط کے مطابق۔

شق 1، سرکلر 22/2023/TT-NHNN کا آرٹیکل 1، شق 11، آرٹیکل 2 میں مندرجہ ذیل ترمیم اور ضمیمہ کرتا ہے: "11. گھر کا رہن قرضہ ایک ایسا قرض ہے جو افراد کو مکان خریدنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ کیا جاتا ہے، بشمول:

a) افراد کے لیے مکان خریدنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے ذریعے حاصل کردہ قرض کو درج ذیل شرائط کو پورا کرنا ضروری ہے: i) قرض کی ادائیگی کے لیے رقم کا ذریعہ قرض سے بنائے گئے مکان کو کرایہ پر لینے کے لیے رقم کا ذریعہ نہیں ہے۔ ii) مکان کی فروخت کے معاہدے کے مطابق گھر حوالے کرنے کے لیے مکمل کر لیا گیا ہے۔ iii) بینک یا غیر ملکی بینک کی برانچ کو گروی رکھے ہوئے مکان کو سنبھالنے کے مکمل قانونی حقوق حاصل ہیں جب صارف محفوظ لین دین اور ہاؤسنگ سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق قرض ادا نہیں کرسکتا۔ i

b) سرکاری امدادی پروگراموں اور منصوبوں کے تحت سماجی رہائش اور مکانات کی خریداری کے لیے قرضوں کا تعین ہاؤسنگ سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق کیا جاتا ہے اور اس شق کے پوائنٹس a(i), a(iii), a(iv) پر شرائط کو پورا کرتے ہیں۔

اس طرح، ہوم مارگیج قرضوں میں شامل ہوں گے: مکانات خریدنے کے لیے ہوم مارگیج لون جو مقررہ شرائط پر پورا اترتے ہیں، بشمول حوالگی کے لیے مکمل ہونے کی شرط، اور گورنمنٹ سپورٹ پروگرامز اور پروجیکٹس کے تحت سوشل ہاؤسنگ اور مکانات خریدنے کے لیے قرض۔

ہوم مارگیج قرضوں پر لاگو خطرے کا عنصر LTV اور DSC تناسب کے لحاظ سے 20%-100% سے مختلف ہوگا۔

سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرضوں کے لیے، حکومت کے سپورٹ پروگرامز اور پروجیکٹس کے تحت گھر خریدنے کے لیے، حوالے کرنے کے لیے گھر کے مکمل ہونے کی شرط کو پورا کرنے کی ضرورت نہیں ہے اور رسک کوفیسٹینٹ دیگر ہوم مارگیج لون کے مقابلے میں صرف 20%-50% پر کم ہے، تاکہ سوشل ہاؤسنگ کی حوصلہ افزائی کی حکومت کی پالیسی کو نافذ کیا جا سکے۔

اس طرح، اسٹیٹ بینک نے کہا کہ گھر کی خریداری کے معاہدے کے مطابق مکمل شدہ مکان کی شرط صرف گھر کے رہن کے قرضوں پر لاگو ہوتی ہے (جو رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ کردہ دیگر قابل وصولیوں کے مقابلے میں کم خطرے کے قابلیت کے تابع ہیں)۔

اگر کسی تنظیم یا فرد کو مستقبل میں مکان بنانے یا خریدنے کی ضرورت ہو اور مستقبل کی رہائش کو گروی رکھا جائے، تو یہ ریل اسٹیٹ کے ذریعے حاصل کردہ قرض کا معاملہ ہو گا جیسا کہ شق 10، سرکلر 41 کے آرٹیکل 2 میں بیان کیا گیا ہے اور اس سے متعلقہ رسک کوفیشینٹ جیسا کہ شق 10 میں بیان کیا گیا ہے، آرٹیکل 41 C کا اطلاق ہوگا۔

"اس طرح، یہ ضابطہ مستقبل میں مکانات خریدنے کے لیے اداروں اور افراد کے حقوق کو محدود نہیں کرتا، اور موجودہ ضوابط (سول لا، ہاؤسنگ لاء، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، انویسٹمنٹ لاء 2020، کریڈٹ انسٹی ٹیوشنز پر قانون 2024) کے خلاف نہیں ہے۔" - اسٹیٹ بینک نے تصدیق کی۔

ماخذ لنک