ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ کا تضاد 'کوئی انوینٹری نہیں ہے'

بازار بند ہے…

خاص طور پر، ہو چی منہ شہر کے محکمہ تعمیرات کی طرف سے حال ہی میں اعلان کردہ 2023 کی چوتھی سہ ماہی اور 2023 کے پورے سال میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیاں ابھی بھی بہت سی مشکلات کا سامنا کر رہی ہیں لیکن بتدریج بحال ہو گئی ہیں، جس میں اگلی سہ ماہی میں منفی نمو پچھلی سہ ماہی سے کم ہے۔ خاص طور پر سال کے پہلے 6 ماہ میں منفی 11.58 فیصد، پہلے 9 مہینوں میں 8.71 فیصد اور پورے سال میں منفی 6.38 فیصد اضافہ دیکھنے میں آیا۔

سپلائی کے حوالے سے، صرف 2023 کی چوتھی سہ ماہی میں، ہو چی منہ سٹی کے پاس 4 کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس ہیں جن میں 3,700 سے زائد یونٹس مارکیٹ میں لانے کے اہل ہیں، 100% سپلائی لگژری اپارٹمنٹ کے حصے میں ہے۔ 2022 کی اسی مدت کے مقابلے 2023 میں سپلائی میں 20.6 فیصد اضافہ ہوا اور یہ تمام گھر فروخت ہو چکے ہیں، کوئی انوینٹری نہیں ہے۔

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 1. — صرف کینٹن نوڈ پروجیکٹ کے پاس اسٹاک میں تقریباً 1,600 اپارٹمنٹس ہیں۔

وزارت تعمیرات کے مطابق، انوینٹری کا حساب اس تاریخ سے ایک سال بعد کے وقت سے کیا جاتا ہے جب ریئل اسٹیٹ کاروبار میں ڈالے جانے کے اہل ہے لیکن اسے فروخت نہیں کیا گیا ہے یا فروخت نہیں کیا گیا ہے۔ یہی وجہ ہو سکتی ہے کہ رپورٹ میں ہو چی منہ سٹی کے محکمہ تعمیرات نے ایک "اچھا" نمبر دیا جیسا کہ اوپر بتایا گیا ہے، کوئی انوینٹری نہیں ہے حالانکہ لین دین اب بھی بہت سست ہے اور مارکیٹ اب بھی منفی طور پر بڑھ رہی ہے۔ تاہم، ڈی کے آر اے گروپ کے ریسرچ اینڈ ڈویلپمنٹ کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر وو ہونگ تھانگ نے کہا کہ یہ ضابطہ حقیقت کے قریب نہیں ہے کیونکہ بہت سے نئے پروجیکٹس کے پاس لائسنس ہیں، انہیں فروخت کے لیے اہلیت کا نوٹس نہیں دیا گیا ہے، لیکن کاروباری اداروں نے "سبز چاول" فروخت کیے ہیں۔ اس وقت تک جب پراجیکٹ فروخت کے لیے اہل ہو جاتا ہے، یہ فروخت ہو جاتا ہے۔

اس کے برعکس کئی پراجیکٹس جو کئی دہائیوں سے فروخت ہو چکے ہیں ان کی انوینٹری ابھی تک فروخت نہیں ہوئی ہے۔ لہذا، زیادہ واضح طور پر، انوینٹری کا شمار اس وقت کیا جانا چاہیے جب پروجیکٹ فروخت کے لیے اہل ہو اور سرمایہ کار مصنوعات کو مارکیٹ میں کھولے۔ اس طرح شمار کی جانے والی انوینٹری کی مقدار ہر شماریاتی وقت میں بدل جائے گی۔ لہذا، تعمیراتی وزارت کا موجودہ حساب کتاب کا طریقہ مارکیٹ میں حقیقت سے محروم ہو سکتا ہے۔ انوینٹری کو فروخت کے وقت سے شروع ہونا چاہئے اور سالوں میں جمع ہونا چاہئے جب تک کہ پروجیکٹ 100٪ استعمال نہ ہوجائے۔

مندرجہ بالا دلائل سے، مسٹر وو ہونگ تھانگ نے تبصرہ کیا کہ ہو چی منہ شہر کے محکمہ تعمیرات کی رپورٹ درست نہیں ہے کیونکہ حقیقت میں شہر میں پرانی اور نئی انوینٹری کی مقدار بہت زیادہ ہے۔ واضح ثبوت یہ ہے کہ سال کے آغاز سے لے کر اب تک، بہت کم لین دین، فروخت نہ ہونے والے سامان، اور انوینٹری میں بہت سے منصوبے ہوئے ہیں۔

ایک رئیل اسٹیٹ ماہر نے بھی تصدیق کی: ہو چی منہ سٹی کے لیے ریئل اسٹیٹ کی کوئی انوینٹری نہ ہونا غیر معقول ہے کیونکہ 2023 کے دوران قوت خرید کم ہے۔ صرف ایک یا دو منصوبے جو صارفین کی ضروریات کو پورا کرتے ہیں، حقیقی صارفین کو ہدف بناتے ہیں، اچھی فروخت ہو رہے ہیں، جب کہ باقی اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس بہت سست ہو رہے ہیں، یا بالکل بھی فروخت نہیں ہو رہے ہیں۔ اگر یہ کہنا معقول ہے کہ کسی پروجیکٹ میں کوئی انوینٹری نہیں ہے جو مارکیٹ کے لیے موزوں ہو تو یہ معقول ہے، لیکن پوری مارکیٹ کے لیے انوینٹری کا ہونا ناممکن ہے۔ اس ماہر کا حوالہ دیتے ہوئے، "فرشوں یا رشتہ داروں کے ذریعے فروخت ہونے والے بہت سے منصوبے یہ اعلان کر سکتے ہیں کہ وہ 100٪ فروخت ہو چکے ہیں، لیکن حقیقت میں، فرش دوبارہ فروخت کرنے کے لیے "سامان کو تھامے" رہتے ہیں۔

…لیکن کاروباروں کے پاس اب بھی غیر فروخت شدہ سامان موجود ہے۔

ستمبر 2023 کے آخر تک کے اعداد و شمار، 10 رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کی مالیاتی رپورٹس میں 300,000 بلین VND سے زیادہ کی کل انوینٹری ویلیو ریکارڈ کی گئی، جو کہ اسی مدت کے دوران 5% زیادہ ہے۔ No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland )، 2023 کی تیسری سہ ماہی کے اختتام پر انوینٹری کی قیمت 137,755 بلین VND سے زیادہ تھی۔ کھانگ ڈائن کمپنی نے 17,152 بلین وی این ڈی کی انوینٹری ریکارڈ کی۔ نام لانگ گروپ کے پاس 16,800 بلین VND کی انوینٹری تھی۔ Dat Xanh گروپ کے پاس 14,788 بلین VND کی انوینٹری تھی۔ Quoc Cuong Gia Lai کے پاس بھی 7,100 بلین VND کی انوینٹری تھی... DKRA گروپ کے اعدادوشمار کے مطابق، ہو چی منہ شہر میں اب تک، صرف اپارٹمنٹ کے حصے میں 7,890 یونٹس ہیں، جو 2022 کے مقابلے میں 13.2 فیصد زیادہ ہے۔ اور ٹاؤن ہاؤس اور ولا طبقہ کے لیے، اب تک کی انوینٹری 2,904 یونٹس ہے۔

حال ہی میں، اسٹاک ایکسچینج میں درج 1,579 کاروباری اداروں (10 صنعتوں میں) کے مالی بیانات کے ابتدائی تجزیے میں، پرائیویٹ اکنامک ڈویلپمنٹ ریسرچ بورڈ (بورڈ IV) نے کہا کہ 2022 کے وسط سے 2023 کی دوسری سہ ماہی کے اختتام تک، تمام کی آمدنی میں کمی واقع ہوئی۔ سب سے زیادہ سنگین رئیل اسٹیٹ اور تعمیراتی گروپس ہیں۔ یہ وہ دو گروہ ہیں جن میں نقدی کے بہاؤ کے سب سے بڑے مسائل ہیں جب انوینٹری دنوں کی تعداد اور قابل وصول دنوں کی تعداد (فروخت کے بعد قرض جمع کرنے کا اوسط وقت) کئی گنا بڑھ گیا۔ تجزیہ کے نتائج سے پتہ چلتا ہے کہ 2023 کی پہلی سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ کے انوینٹری دنوں کی اوسط تعداد 5,662 دن تک تھی، کچھ کاروباری اداروں کے پاس 54,334 دن تک تھے۔ یعنی، کاروباری اداروں کو اپنی مصنوعات کی پوری ٹوکری فروخت کرنے میں 149 سال تک کا عرصہ لگا۔

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 2. — ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اب بھی سست ہے۔

کاروباروں کے لیے مشکلات کو حل کرنے کے لیے، کمیٹی IV ایسی پالیسیوں کی سفارش کرتی ہے جو سرمائے تک رسائی، اخراجات کو بڑھانے اور کم کرنے کے ذریعے کاروبار کے لیے نقد بہاؤ کی حمایت پر توجہ مرکوز کرتی ہیں۔ اس سے کاروباروں کو کم از کم 2023 کے دوسرے نصف حصے میں یا اگلے سال کی پہلی ششماہی تک قلیل مدتی کیش فلو بنانے میں مدد ملتی ہے۔ کمیٹی IV کا یہ بھی ماننا ہے کہ مالیاتی پالیسیوں کے علاوہ مجموعی طلب کو بڑھانے کے لیے اضافی انسداد چکری مالیاتی پالیسیاں ہونی چاہئیں۔ مثال کے طور پر، عوامی سرمایہ کاری کو فروغ دینا، بڑے انفراسٹرکچر پر توجہ مرکوز کرنا، سماجی رہائش کی ترقی۔ ایک طرف، تعمیرات، تعمیراتی مواد، اور رئیل اسٹیٹ کی صنعتوں میں کاروبار کی حمایت؛ دوسری طرف، کارکنوں کی حقیقی ضروریات کو پورا کرنا۔ اس کے علاوہ ٹیکسوں اور دیگر اخراجات کو کم کرنا اور بڑھانا بھی ضروری ہے، کیونکہ یہ وقت لوگوں کی طاقت کو کم کرنے کا ہے۔

طویل مدتی میں، کمیٹی IV ایک جدید کیپٹل مارکیٹ کی ترقی پر توجہ دینے کی سفارش کرتی ہے تاکہ ترقی کا زیادہ انحصار کریڈٹ پر نہ ہو۔ کاروباری اداروں کی ترقی میں مدد کے لیے بجٹ کی آمدنی میں اضافے کے ہدف کو یقینی بنانے کے لیے ہر ریونیو اسکیل گروپ اور صنعت کے لیے موزوں کارپوریٹ انکم ٹیکس پالیسیاں ڈیزائن کرنے کے لیے تجزیہ کرنا جاری رکھیں۔

رئیل اسٹیٹ کے ماہر Phan Minh Chanh نے تبصرہ کیا کہ حقیقت سے پتہ چلتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی انوینٹری بہت بڑی ہے۔ مثال کے طور پر، Nha Be ڈسٹرکٹ میں صرف ایک Kenton Node پروجیکٹ میں 1,600 غیر فروخت شدہ اپارٹمنٹس ہیں۔ یا تھو ڈیک سٹی میں ایک پروجیکٹ میں ہزاروں پروڈکٹس لانچ کی گئی ہیں لیکن فروخت بھی سست ہے۔ درحقیقت، گرتی ہوئی لین دین اور کمزور لیکویڈیٹی کی وجہ سے انوینٹری بڑھ رہی ہے۔ رئیل اسٹیٹ سیگمنٹ بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کی مصنوعات ہیں جو سرمایہ کاروں کی خدمت کرتے ہیں۔ یہی نہیں، قانونی مشکلات، بانڈ کیپٹل کو متحرک کرنے میں دشواری، کریڈٹ کیپیٹل تک محدود رسائی، کیش فلو کی مشکلات... نے بھی رئیل اسٹیٹ کی انوینٹری میں اضافہ کیا ہے۔

کاروباروں کو "بچانے" اور مارکیٹ کو جلد بحال کرنے میں مدد کرنے کے لیے، یہ ماہر تجویز کرتا ہے کہ اب سب سے بڑا حل یہ ہے کہ انوینٹری کو حل کرنے، قانونی مسائل کو حل کرنے، اور نامکمل رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو "کھولنے" کے لیے کوششیں تیز کی جائیں۔ حل صرف خالی نعروں کے بجائے عملی ہونے چاہئیں۔

ملک بھر میں رئیل اسٹیٹ کی انوینٹری میں کمی ہوئی۔

53/63 علاقوں کے رپورٹ کردہ اعداد و شمار کے مطابق، 2023 کی چوتھی سہ ماہی میں پروجیکٹس میں رئیل اسٹیٹ کی انوینٹری تقریباً 16,315 یونٹس (بشمول اپارٹمنٹس، انفرادی مکانات اور زمین) ہے۔ جن میں سے 2,826 اپارٹمنٹس، 5,173 انفرادی مکانات اور 8,316 زمینیں ہیں۔ انوینٹری بنیادی طور پر منصوبوں کے انفرادی ہاؤسنگ اور زمین کے بہت سے ریئل اسٹیٹ کے حصوں میں ہے۔ 2023 کی چوتھی سہ ماہی میں اپارٹمنٹ کے حصے میں انوینٹری 2023 کی تیسری سہ ماہی کے مقابلے میں تقریباً 88.42% ہے۔ تیسری سہ ماہی کے مقابلے میں لینڈ لاٹ سیگمنٹ میں انوینٹری تقریباً 115.66% ہے اور انفرادی ہاؤسنگ سیگمنٹ میں انوینٹری تقریباً 78 فیصد کے مقابلے %33 ہے۔

اس طرح، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ 2023 میں، اپارٹمنٹ ہاؤسنگ، انفرادی رہائش اور زمین کے حصوں کے منصوبوں میں رئیل اسٹیٹ کی انوینٹری میں کمی واقع ہوتی ہے۔

ماخذ لنک