ہو چی منہ سٹی کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا تضاد جس میں 'کوئی انوینٹری نہیں' ہے۔

بازار تجارت کے لیے بند ہے...

خاص طور پر، 2023 کی چوتھی سہ ماہی اور 2023 کے پورے سال کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی رپورٹ، جو حال ہی میں ہو چی منہ شہر کے محکمہ تعمیرات کی طرف سے شائع کی گئی ہے، ظاہر کرتی ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیاں اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا کر رہی ہیں لیکن بتدریج ٹھیک ہو گئی ہیں، ہر آنے والی سہ ماہی میں پچھلی سہ ماہی سے کم منفی نمو دکھائی دے رہی ہے۔ خاص طور پر، پہلے چھ مہینوں میں 11.58 فیصد، نو ماہ میں 8.71 فیصد، اور پورے سال میں صرف 6.38 فیصد کی منفی ترقی دیکھی گئی۔

سپلائی کے حوالے سے، صرف 2023 کی چوتھی سہ ماہی میں، ہو چی منہ سٹی کے پاس 4 کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس تھے جن میں 3,700 سے زیادہ یونٹس مارکیٹ لانچ کے لیے اہل تھے، جن کی سپلائی کا 100% اعلی درجے کے اپارٹمنٹ کے حصے سے تعلق رکھتا تھا۔ 2023 میں سپلائی میں 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں 20.6 فیصد اضافہ ہوا، اور یہ تمام یونٹ فروخت ہو گئے، کوئی انوینٹری باقی نہیں رہی۔

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 1. — صرف کینٹن نوڈ پروجیکٹ میں تقریباً 1,600 غیر فروخت شدہ اپارٹمنٹس ہیں۔

وزارت تعمیرات کے مطابق، غیر فروخت شدہ جائیدادوں کا حساب ایک سال کے بعد سے کیا جاتا ہے جب پراپرٹی کو فروخت کے لیے اہل سمجھا جاتا ہے لیکن وہ غیر فروخت شدہ یا غیر فروخت شدہ رہتی ہے۔ یہ وضاحت کر سکتا ہے کہ کیوں ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف کنسٹرکشن نے اپنی رپورٹ میں ایک "سازگار" اعداد و شمار پیش کیے، جس میں سست لین دین اور مارکیٹ کی منفی ترقی کے باوجود کوئی غیر فروخت شدہ جائیداد نہیں دکھائی گئی۔ تاہم، ڈی کے آر اے گروپ میں ریسرچ اینڈ ڈویلپمنٹ کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر وو ہونگ تھانگ کا استدلال ہے کہ یہ ضابطہ غیر حقیقی ہے کیونکہ بہت سے پراجیکٹس نے صرف اجازت نامے حاصل کیے ہیں اور انہیں ابھی تک فروخت کے لیے اہلیت کے نوٹس نہیں دیے گئے ہیں، لیکن کاروباری اداروں نے پہلے سے ہی انہیں وقت سے پہلے فروخت کرنا شروع کر دیا ہے۔ جب تک پروجیکٹ فروخت کے لیے اہل ہو جاتا ہے، تمام جائیدادیں فروخت ہو جاتی ہیں۔

اس کے برعکس، بہت سے پراجیکٹس جو کئی دہائیوں سے مارکیٹ میں ہیں ان کے پاس اب بھی غیر فروخت شدہ انوینٹری ہے۔ لہذا، اس وقت انوینٹری کا حساب لگانا زیادہ درست ہے جب پروجیکٹ فروخت کے لیے اہل ہو اور ڈویلپر پروڈکٹ کو مارکیٹ میں لانچ کرے۔ انوینٹری کا حساب اس طرح سے مختلف شماریاتی پوائنٹس پر وقت کے ساتھ مختلف ہوگا۔ نتیجتاً، وزارت تعمیرات کی طرف سے استعمال کیا جانے والا موجودہ حساب کتاب کا طریقہ مارکیٹ کے کچھ پہلوؤں سے محروم ہو سکتا ہے۔ انوینٹری کا حساب فروخت کے وقت سے شروع کیا جانا چاہئے اور سالوں میں اس وقت تک جمع کیا جانا چاہئے جب تک کہ پروجیکٹ 100٪ فروخت نہ ہوجائے۔

مندرجہ بالا نکات کی بنیاد پر، مسٹر وو ہانگ تھانگ نے تبصرہ کیا کہ ہو چی منہ شہر کے محکمہ تعمیرات کی رپورٹ غلط تھی کیونکہ حقیقت میں شہر میں پرانی اور نئی انوینٹری کی مقدار بہت زیادہ ہے۔ واضح ثبوت یہ ہے کہ سال کے آغاز سے لے کر اب تک، بہت کم لین دین ہوئے ہیں، سامان فروخت نہیں ہوا ہے، اور بہت سے پروجیکٹس میں غیر فروخت شدہ انوینٹری ہے۔

ایک رئیل اسٹیٹ ماہر نے یہ بھی زور دے کر کہا کہ ہو چی منہ سٹی کے پاس کوئی رئیل اسٹیٹ انوینٹری نہ ہونے کا دعویٰ غیر منطقی ہے کیونکہ 2023 کے دوران قوت خرید کم رہی۔ صرف ایک یا دو پروجیکٹس جنہوں نے صارفین کی مانگ کو پورا کیا اور حقیقی خریداروں کو ہدف بنایا، جب کہ دیگر اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس بہت سست فروخت ہوئے، یا بالکل بھی نہیں۔ اگرچہ یہ کہنا مناسب ہے کہ کسی خاص پروجیکٹ میں کوئی انوینٹری نہیں ہے جو مارکیٹ کے مطابق ہو، لیکن پوری مارکیٹ کے لیے کوئی انوینٹری نہ ہونا ناممکن ہے۔ ماہر نے وضاحت کی کہ "ایجنسیوں یا رشتہ داروں کے ذریعے فروخت کیے جانے والے بہت سے پروجیکٹ 100% فروخت کا اعلان کر سکتے ہیں، لیکن حقیقت میں، یہ ایجنسیاں دوبارہ فروخت کرنے کے لیے 'ذخیرہ اندوزی' کر رہی ہیں،" ماہر نے وضاحت کی۔

…لیکن کاروبار میں اب بھی غیر فروخت شدہ سامان موجود ہے۔

ستمبر 2023 کے آخر تک کے اعدادوشمار کے مطابق، 10 رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کی مالیاتی رپورٹس میں 300,000 بلین VND سے زیادہ کی کل انوینٹری ویلیو ریکارڈ کی گئی، جو کہ اسی مدت کے مقابلے میں 5% زیادہ ہے۔ Q3 2023 کے اختتام پر نووالینڈ گروپ کی انوینٹری کی قیمت 137,755 بلین VND سے زیادہ تھی۔ کھانگ ڈائن نے 17,152 بلین وی این ڈی کی انوینٹری ریکارڈ کی۔ نام لانگ گروپ کے پاس 16,800 بلین VND کی انوینٹری تھی۔ Dat Xanh گروپ کے پاس 14,788 بلین VND کی انوینٹری تھی۔ Quoc Cuong Gia Lai کے پاس بھی 7,100 بلین VND کی انوینٹری تھی… DKRA گروپ کے اعدادوشمار کے مطابق، ابھی تک، صرف ہو چی منہ سٹی میں، اپارٹمنٹ کے حصے کی انوینٹری 7,890 یونٹس ہے، جو کہ 2022 کے مقابلے میں 13.2 فیصد زیادہ ہے۔ جبکہ ٹاؤن ہاؤس اور ولا کے حصے میں فی الحال 2,904 یونٹس کی انوینٹری ہے۔

حال ہی میں، 1,579 درج کمپنیوں (10 شعبوں میں) کی مالیاتی رپورٹس کے ابتدائی تجزیے میں، پرائیویٹ اکنامک ڈویلپمنٹ ریسرچ بورڈ (بورڈ IV) نے بتایا کہ 2022 کے وسط سے Q2/2023 کے آخر تک، تمام شعبوں میں آمدنی میں کمی واقع ہوئی۔ سب سے زیادہ سنگین مسائل رئیل اسٹیٹ اور تعمیرات کے شعبوں میں تھے۔ ان دو گروہوں کو نقد بہاؤ کے سب سے بڑے مسائل کا سامنا کرنا پڑا، جس میں انوینٹری کے دنوں اور اکاؤنٹس کے قابل وصولی دنوں کی تعداد (فروخت کے بعد قرض جمع کرنے کا اوسط وقت) کئی گنا بڑھ گئی۔ تجزیہ سے پتہ چلتا ہے کہ Q1/2023 میں رئیل اسٹیٹ کے لیے انوینٹری دنوں کی اوسط تعداد 5,662 دنوں تک پہنچ گئی، کچھ کمپنیاں 54,334 دن تک پہنچ گئیں۔ اس کا مطلب ہے کہ ایک کمپنی کو اپنی پوری انوینٹری فروخت کرنے کے لیے 149 سال تک کی ضرورت ہوگی۔

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 2. — ہو چی منہ سٹی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سست روی کا شکار ہے۔

کاروباری اداروں کے لیے مشکلات کو کم کرنے کے لیے، کمیٹی IV تجویز کرتی ہے کہ پالیسیاں سرمائے تک رسائی اور لاگت میں کمی کے ذریعے کاروبار کے لیے نقد بہاؤ کی حمایت پر توجہ مرکوز کریں۔ اس سے کاروباروں کو کم از کم 2023 کے دوسرے نصف یا اگلے سال کے پہلے نصف تک قلیل مدتی کیش فلو پیدا کرنے میں مدد ملے گی۔ کمیٹی IV کا یہ بھی ماننا ہے کہ مالیاتی پالیسیوں کے علاوہ مجموعی طلب کو بڑھانے کے لیے انسداد چکری مالیاتی پالیسیوں کی ضرورت ہے۔ مثال کے طور پر، عوامی سرمایہ کاری کو بڑھانا، بڑے بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں پر توجہ مرکوز کرنا، اور سماجی رہائش کی ترقی۔ اس سے ایک طرف تعمیرات، تعمیراتی مواد، اور رئیل اسٹیٹ کے شعبوں میں کاروبار کو مدد ملے گی، اور دوسری طرف کارکنوں کی حقیقی ضروریات پوری ہوں گی۔ مزید برآں، ٹیکس اور دیگر لاگت میں کمی اور التوا ضروری ہے، کیونکہ یہ لوگوں پر بوجھ کم کرنے کا وقت ہے۔

طویل مدتی میں، کمیٹی IV نے ترقی کے لیے کریڈٹ پر ضرورت سے زیادہ انحصار سے بچنے کے لیے ایک جدید کیپٹل مارکیٹ کی ترقی پر توجہ مرکوز کرنے کی تجویز پیش کی ہے۔ کارپوریٹ انکم ٹیکس پالیسیاں ڈیزائن کرنے کے لیے مزید تجزیے کی ضرورت ہے جو کہ مختلف ریونیو گروپس اور صنعتوں کے لیے موزوں ہوں، جس سے کاروباری ترقی میں مدد کے لیے بجٹ کی آمدنی میں اضافے کے ہدف کو یقینی بنایا جائے۔

رئیل اسٹیٹ کے ماہر Phan Minh Chánh کا مشاہدہ ہے کہ حقیقت غیر فروخت شدہ جائیداد کی بہت بڑی انوینٹری کو ظاہر کرتی ہے۔ مثال کے طور پر، صرف ایک پروجیکٹ، Nha Be ڈسٹرکٹ میں Kenton Node میں 1,600 غیر فروخت شدہ اپارٹمنٹس ہیں۔ اسی طرح، تھو ڈک سٹی میں ایک پروجیکٹ کے ہزاروں یونٹس شروع کیے گئے ہیں لیکن فروخت سست ہے۔ حقیقت میں، لین دین میں کمی اور کمزور لیکویڈیٹی کی وجہ سے انوینٹری بڑھ رہی ہے۔ رئیل اسٹیٹ سیگمنٹ بنیادی طور پر اعلیٰ درجے کی جائیدادیں ہیں جو سرمایہ کاروں کو فراہم کرتی ہیں۔ مزید برآں، قانونی مشکلات، بانڈز کے ذریعے سرمایہ اکٹھا کرنے میں دشواری، کریڈٹ تک محدود رسائی، اور کیش فلو کے مسائل نے بھی ریئل اسٹیٹ کی اعلی انوینٹری میں حصہ ڈالا ہے۔

کاروبار کو "بچانے" اور فوری مارکیٹ کی بحالی میں مدد کے لیے، یہ ماہر تجویز کرتا ہے کہ فی الحال سب سے بڑا حل یہ ہے کہ انوینٹری کے مسائل کو حل کرنے، قانونی مسائل کو حل کرنے، اور نامکمل رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو "آزاد" کرنے کی کوششوں کو تیز کیا جائے۔ یہ حل حقیقی ہونے چاہئیں، صرف خالی نعرے نہیں۔

ملک بھر میں رئیل اسٹیٹ کی انوینٹری میں کمی آئی ہے۔

63 میں سے 53 علاقوں کے اعداد و شمار کے مطابق، Q4 2023 میں پروجیکٹس میں رئیل اسٹیٹ کی انوینٹری تقریباً 16,315 یونٹس (بشمول اپارٹمنٹس، علیحدہ مکانات، اور زمینی پلاٹ) تھی۔ اس میں 2,826 اپارٹمنٹس، 5,173 علیحدہ گھر اور 8,316 زمینی پلاٹ شامل ہیں۔ انوینٹری کی اکثریت منصوبوں کے علیحدہ گھر اور زمینی پلاٹ کے حصوں میں ہے۔ Q4 2023 میں اپارٹمنٹس کی انوینٹری Q3 2023 کے مقابلے میں تقریباً 88.42% تھی۔ زمینی پلاٹوں کی انوینٹری Q3 کے مقابلے میں تقریباً 115.66% تھی، اور علیحدہ مکانات کی انوینٹری Q3 کے مقابلے تقریباً 78.93% تھی۔

اس طرح، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ 2023 میں، اپارٹمنٹ، علیحدہ گھر، اور زمینی پلاٹ کے حصوں کے منصوبوں میں رئیل اسٹیٹ کی انوینٹری میں کمی واقع ہوئی۔

ماخذ لنک