مشکل پر مشکل
ویتنام ایسوسی ایشن آف ریئلٹرز (VARS) کے تحقیقی اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ 2018 سے، مکانات کی فراہمی میں شدید کمی واقع ہوئی ہے۔ نئے منظور شدہ ہاؤسنگ پراجیکٹس کی تعداد تیزی سے محدود ہوتی جا رہی ہے۔ دریں اثنا، تقریباً 30 بلین امریکی ڈالر مالیت کے ایک اندازے کے مطابق 1,200 منصوبوں پر عمل درآمد میں مشکلات کا سامنا ہے۔ 2022 کے اختتام سے اب تک صرف 500 کے قریب منصوبے ہی حل ہوئے ہیں۔
2018 کے بعد سے، ہاؤسنگ کی فراہمی میں سنجیدگی سے کمی واقع ہوئی ہے۔ (تصویر: baochinhphu)
مکانات کی محدود فراہمی، سستی رہائش کی شدید کمی، منصوبے کے نفاذ کے تمام مراحل میں زیادہ لاگت،... رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں، خاص طور پر بڑے شہروں میں اپارٹمنٹس، مسلسل بڑھتے ہیں اور رکنے کے کوئی آثار نہیں دکھاتے ہیں۔ سوشل ہاؤسنگ لوگوں کی اکثریت کے لیے بسنے کے خواب کا تقریباً واحد موقع ہے۔
حالیہ دنوں میں، ریاست نے سماجی ہاؤسنگ کی ترقی میں حصہ لینے اور سماجی رہائش کی فراہمی کو بہتر بنانے کے لیے کاروباری اداروں کو راغب کرنے کے لیے پالیسیاں جاری کرنے میں بڑی کوششیں کی ہیں۔ تاہم، ان پالیسیوں میں اب بھی بہت سی خامیاں اور مستقل مزاجی کا فقدان ہے، جس سے بہت سی رکاوٹیں پیدا ہوتی ہیں جو سرمایہ کاروں کے لیے سماجی رہائش تک رسائی مشکل بناتی ہیں۔
VARS کی Q3/2023 رپورٹ کا اعلان کرنے والی تقریب میں، VARS مارکیٹ ریسرچ ورکنگ گروپ کے ممبر، G-Home کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Hoang Nam نے کہا کہ سماجی رہائش سے متعلق قانونی طریقہ کار بہت پیچیدہ ہے۔ پراجیکٹ کی تعمیر کے اجازت نامے کے لیے درخواست دینا بھی طویل ہے، یہاں تک کہ کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ سے زیادہ وقت طلب ہے۔ تعمیراتی اجازت نامہ "جاری" کرنے کے لیے، سوشل ہاؤسنگ ڈویلپرز کو طریقہ کار مکمل کرنے میں کم از کم 2 سال گزارنا چاہیے۔
اس کے مطابق، اگرچہ موجودہ ضوابط سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کو اراضی کے استعمال کی فیس سے مستثنیٰ ہونے کے لیے مراعات فراہم کرتے ہیں، لیکن اس سے پہلے، سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹوں کو ابھی بھی زمین کی تشخیص سے گزرنا پڑتا ہے - جو کہ ابھی تک تشخیص کے طریقوں سے متعلق بہت سے مسائل اور تنازعات کا سامنا ہے۔ اسی وقت، سرمایہ کاروں کو کٹوتی کرنے کی اجازت نہیں ہے لیکن پھر بھی انہیں M3 ادا کرنا پڑتا ہے (موجودہ قانون کے مطابق ریاستی بجٹ کے لیے سرمایہ کار کی ذمہ داریوں کے علاوہ بولی کے دستاویزات میں سرمایہ کار کی طرف سے تجویز کردہ نقد رقم میں ادائیگی کی قیمت)۔ مزید یہ کہ، سرمایہ کاروں کو اب بھی سائٹ کو صاف کرنے کے لیے پیشگی ادائیگی کرنی ہوگی۔ اس کے بعد اس رقم کو دوسرے منصوبوں سے کاٹ لیا جائے گا یا زمین کی قیمت کے مقابلے میں آفسیٹ کیا جائے گا۔
ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، 2 سال کی سرمایہ کاری کے طریقہ کار کے بعد، سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کو گھر بنانے اور صارفین کے حوالے کرنے میں مزید 2 سال لگتے ہیں۔ اس کے بعد، سرمایہ کار کو اب بھی سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس میں کرائے کے لیے سوشل ہاؤسنگ ایریا کا کم از کم 20% محفوظ رکھنا ہوگا اور وہ صرف 5 سال کے استعمال کے بعد فروخت کر سکتا ہے۔
یہ عمل 9 سال تک چلتا ہے، جس کے بعد پروجیکٹ کا آڈٹ کیا جاتا ہے۔ اور صرف آڈٹ مکمل ہونے پر، انٹرپرائز کو 10% کا مقررہ منافع ملے گا۔ دریں اثنا، پراجیکٹ کے نفاذ کے پورے عمل کے دوران، انٹرپرائز خود اس بات کا یقین نہیں رکھتا ہے کہ کون سے اخراجات کو معقول اور درست کے طور پر ریکارڈ کیا جائے گا، کون سی فیسیں طے نہیں کی جائیں گی، یا مسترد کر دی جائیں گی۔ لہذا، انٹرپرائز کی تعمیر سماجی رہائش ہمیشہ "قسمت، بد قسمتی" کی حالت میں ہے جیسے "جوئے" میں.
مشکلات یہیں نہیں رکتیں، سرمائے تک رسائی بھی سرمایہ کاروں کے لیے بڑی رکاوٹ ہے۔ تحقیق کے مطابق، زیادہ تر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں سرمایہ کاری کی گئی اور ویتنام میں تعمیر کیا گیا، مالک کا سرمایہ تقریباً 20% ہے، 30% صارفین سے جمع کیا جاتا ہے اور 50% تک کو کریڈٹ اداروں پر انحصار کرنا پڑتا ہے۔ تاہم، ایسے معاملات ہوئے ہیں جہاں سرمایہ کاروں کو ضمانت کی کمی کی وجہ سے قرضوں تک رسائی حاصل کرنے میں دشواری کا سامنا کرنا پڑا ہے، صرف اس وجہ سے کہ "سماجی رہائش کے منصوبوں کو تیار کرنے کے لیے زمین کی قیمت 0 VND ہے" کیونکہ زمین کے استعمال کی فیس میں چھوٹ کی ترغیب ہے۔ اس وقت، مراعات کہیں نظر نہیں آتیں، صرف کاروباری اداروں کے لیے پوشیدہ مشکلات۔
بہت ساری مشکلات، رکاوٹیں اور کوتاہیاں ہیں، جس کی وجہ سے 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ یونٹس کی تعمیر کے منصوبے کے مقررہ ہدف کو حاصل کرنا بہت مشکل لگتا ہے۔
جس کو خریدنا ہے وہ خرید نہیں سکتا۔
عمل درآمد کے عمل میں مشکلات نے مارکیٹ میں سپلائی کو تیزی سے نایاب بنا دیا ہے، لیکن مارکیٹ میں اب بھی کمی اور غیر فروخت شدہ سماجی رہائش دونوں کا رجحان ہے۔ اگرچہ سوشل ہاؤسنگ کی مانگ بہت زیادہ ہے اور شہریکرن کی رفتار اور ریل اسٹیٹ کی قیمتوں اور آمدنی میں اضافے کی شرح کے درمیان بڑھتے ہوئے فرق کے ساتھ ساتھ بڑھ رہی ہے۔
. سوشل ہاؤسنگ لوگوں کی اکثریت کے لیے رہنے کا ایک موقع ہے، لیکن فی الحال اسے بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔ (تصویر: baochinhphu)
2022 میں شہری کاری کی شرح 41.5 فیصد تک پہنچنے کے ساتھ، اور 2030 میں بڑھ کر تقریباً 50 فیصد ہو جائے گی۔ ہر سال، ویتنام کو تقریباً 70 ملین مربع میٹر شہری مکانات کا اضافہ کرنا ہوگا۔ وزارت تعمیرات کے مطابق، 2021 سے 2030 کے عرصے میں مقامی علاقوں میں کم آمدنی والے لوگوں اور صنعتی پارک کے کارکنوں کے لیے سماجی رہائش کی مانگ تقریباً 2,400,000 یونٹس ہے۔
اس طرح اگر 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ یونٹس کی تعمیر کا منصوبہ مکمل طور پر نافذ بھی ہو جائے تو بھی طلب کو پورا کرنے کے لیے فراہمی کافی نہیں ہو گی۔ دریں اثنا، موجودہ اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ یہ ابھی تک پراجیکٹ کے ہدف سے بہت دور ہے، حالانکہ مرکزی سے لے کر مقامی تک تمام سطحیں اس پر عمل درآمد کے لیے بھرپور کوششیں کر رہی ہیں۔
VARS کی تحقیق کے مطابق ان علاقوں میں جہاں سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس فروخت کے لیے کھلے ہیں، بہت سے پراجیکٹس نے مارکیٹ میں لانچ ہوتے ہی اپنی تقریباً تمام پروڈکٹس کے لیے دلچسپی رکھنے والے افراد اور درخواستوں کی ایک بڑی تعداد ریکارڈ کی ہے، جب کہ برآمدی پروسیسنگ زون والے کچھ علاقوں اور ہزاروں تارکین وطن کارکنوں کے ساتھ صنعتی پارکس میں کئی بار پیشکش کیے جانے کے باوجود "سست" فروخت ریکارڈ کی گئی ہے۔
گزشتہ اگست میں، تعمیرات کی وزارت کو بھیجی گئی ایک رپورٹ میں، Bac Ninh صوبے کی پیپلز کمیٹی نے کہا تھا کہ اگرچہ Bac Ninh صوبے نے دسیوں ہزار مزدوروں کے گھر بنانے میں سرمایہ کاری کی ہے، لیکن ایسا لگتا ہے کہ صوبے میں کام کرنے والے مزدور مزدوروں کے گھر خریدنے میں دلچسپی نہیں رکھتے۔
اس کے مطابق، Bac Ninh میں 7 مکمل اور جزوی طور پر مکمل شدہ ورکرز ہاؤسنگ پروجیکٹس میں، جو مارکیٹ کو تقریباً 4,000 مکمل اپارٹمنٹس فراہم کرتے ہیں، صنعتی پارکوں میں کام کرنے والے مزدوروں کی تعداد بہت کم ہے۔
رپورٹ میں بتایا گیا کہ حال ہی میں پراجیکٹ مالکان نے 1,681 ورکرز ہاؤسنگ یونٹس فروخت کے لیے مشتہر کیے ہیں، لیکن بہت کم فروخت کیے گئے ہیں۔ فی الحال، 7 پروجیکٹوں میں 1,324 یونٹ باقی ہیں۔
وجہ بتاتے ہوئے، مسٹر Nguyen Hoang Nam کے مطابق، بنیادی وجہ یہ ہے کہ جن کو خریدنے کی ضرورت ہے وہ نہیں خرید سکتے جبکہ پالیسی ان لوگوں کی طرف ہے جنہیں خریدنے کی ضرورت نہیں ہے۔
"سوشل ہاؤسنگ کا قانون خریداروں پر بہت سخت ہے، بہت سے صوبے صرف مزدوروں کو فروخت کرتے ہیں۔ بہت سے صوبے صرف صنعتی پارک میں مزدوروں کو فروخت کرتے ہیں۔ کچھ صوبے یہاں تک کہ صرف صنعتی پارک میں مزدوروں کو فروخت کرتے ہیں لیکن صرف ایک ضلع میں۔ دریں اثنا، ضروری نہیں کہ مزدوروں اور علاقے کے درمیان رابطہ زیادہ ہو،" مسٹر نم نے شیئر کیا۔
لہٰذا، سماجی تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے، کمی اور غیر فروخت شدہ سماجی رہائش دونوں کے رجحان کو ختم کرنے کے لیے، یہ ضروری ہے کہ نجی اداروں کو سماجی ہاؤسنگ کی ترقی میں سرمایہ کاری میں حصہ لینے کی ترغیب دینے کے لیے میکانزم اور پالیسیوں کی تحقیق جاری رکھی جائے۔ ایک ہی وقت میں، ہاؤسنگ پالیسیوں، خاص طور پر سوشل ہاؤسنگ سے فائدہ اٹھانے والوں کو وسعت دیں۔ سماجی ہاؤسنگ سپورٹ پالیسیوں (کرایہ پر لینا، کرایہ پر لینا، خریدنا) سے فائدہ اٹھانے والوں کو آسان، شناخت میں آسان معیار، دستاویزات اور انتظامی طریقہ کار جیسے ہاؤسنگ کی حیثیت، آمدنی کی سطح، وغیرہ کے لیے ضروریات کو کم سے کم کرنے کی ضرورت ہے۔
اس کے علاوہ سوشل ہاؤسنگ تیار کرنے کی سوچ کو بھی بدلنا ضروری ہے۔ سماجی رہائش کے منصوبوں کو معیار کو بہتر بنانے کی ضرورت ہے، لوگوں کو طویل مدتی زندگی گزارنے کے لیے مناسب حالات کو یقینی بنانا۔ معیار کو بہتر بنانے کے لیے لیکن پھر بھی مناسب قیمتوں کو یقینی بنانے کے لیے، سرمایہ کاروں کو منافع حاصل کرنا چاہیے، مناسب پیمانے کے ساتھ سماجی ہاؤسنگ کے منصوبے تیار کیے جائیں۔
سماجی ہاؤسنگ پالیسیوں سے فائدہ اٹھانے والوں کے ضوابط کو بھی زیادہ مناسب بنانے کے لیے تبدیل کرنے کی ضرورت ہے۔ سوشل ہاؤسنگ امیروں کے لیے فروخت کے لیے نہیں ہے، لیکن اس میں ان لوگوں کو بھی نشانہ بنانا چاہیے جن کی آمدنی ٹیکس سے مشروط ہے، ان کے پاس بچت ہے، لیکن زیادہ قیمتوں کے ساتھ کمرشل ہاؤسنگ تک رسائی حاصل نہیں کر سکتے۔ کیونکہ، اگر لوگوں کی آمدنی بہت کم ہے، غریب گھرانے، قریبی غریب گھرانے، ذاتی انکم ٹیکس ادا کرنے کے درجے سے نیچے ہیں، تو اس کا مطلب ہے کہ ان لوگوں کے پاس اتنی رقم نہیں ہے کہ وہ اپنے رہنے کے اخراجات پورے کر سکیں، ان کے پاس بچت نہیں ہے۔ اس لیے وہ سوشل ہاؤسنگ نہیں خرید سکتے۔
این جیانگ
ماخذ
تبصرہ (0)