بہت سے خریدار، صوبوں میں زمین کی قیمتیں پھر سے "گرم اپ" ہو رہی ہیں۔

بازار گرم ہو رہا ہے۔

2 سال سے زیادہ پہلے، مسٹر ٹران ہونگ انہ ( ہنوئی میں ایک سرمایہ کار) نے 3 بلین VND سے زائد رقم خرچ کی تاکہ بین الصوبائی سڑک سے ملحق زمین کا ایک پلاٹ خریدا جا سکے، جو ین فونگ ضلع، باک نین صوبے میں شہری علاقے کے قریب واقع ہے۔ اگرچہ اس نے اسے زمینی بخار کے دوران خریدا تھا، موجودہ قیمت کی سطح کے ساتھ، اگر وہ اسے بیچ سکتا ہے، تب بھی اسے تقریباً 1 بلین VND کا منافع ہوگا۔

مسٹر ہوانگ انہ نے کہا کہ انہوں نے مذکورہ اراضی 2021 کے اوائل میں خریدی تھی - جب مارکیٹ گرم ہو رہی تھی۔ ایک وقت تھا جب زمین کے اس پلاٹ کی قیمت تقریباً 5 ارب VND تک بڑھ گئی تھی، لیکن اس وقت بازار سنسان تھا، اور کسی نے زمین کا پلاٹ خریدنے کو نہیں کہا۔

تاہم، حال ہی میں، خاص طور پر اگست 2024 سے، جب زمین کا قانون نافذ ہو رہا ہے، Bac Ninh میں زمین کی منڈی ایک بار پھر گرم ہونے کے آثار دکھائے گئے ہیں۔ " فی الحال، بہت سے سرمایہ کار میری زمین کا پلاٹ خریدنے کے لیے کہہ رہے ہیں، کچھ نے 4 بلین VND تک کی پیشکش کی ہے، میں نے 1 بلین VND کا منافع کمایا ہے۔ تاہم، میں اس وقت اسے فروخت نہیں کرنا چاہتا کیونکہ آنے والے وقت میں زمین کی قیمتیں اور بھی بڑھ سکتی ہیں، " مسٹر ہوانگ انہ نے کہا۔

اسی طرح، محترمہ لی تھی مین (ہنوئی میں ایک سرمایہ کار) نے کہا کہ جولائی کے آغاز سے، اس نے سرمایہ کاری کی لہر کو پکڑنے کے لیے وان جیانگ ضلع ( ہنگ ین ) میں زمین کی تلاش شروع کر دی ہے۔ اس کی ترجیح اچھے مقامات والے علاقے ہیں، قیمت کی حد 2-3 بلین VND، صاف قانونی حیثیت ہے، جو انٹر کمیون سڑکوں کے ساتھ واقع ہے۔

صوبوں میں زمین کی قیمتیں بڑھنے کے آثار دکھاتی ہیں۔ (تصویر تصویر)

محترمہ مین کے مطابق، سرمایہ کاری کی لہر ہنوئی میں اب پرسکون ہونے لگی ہے کیونکہ قیمتیں بہت زیادہ بڑھ گئی ہیں۔ لہٰذا، ہنوئی کے آس پاس کے صوبے یقینی طور پر دوبارہ اٹھیں گے۔

" میں نے اگست میں 5.2 بلین VND میں جو دو پلاٹ خریدے تھے وہ اب 6.8 بلین VND میں فروخت ہو چکے ہیں۔ حال ہی میں، وان جیانگ میں زمین کے خوبصورت پلاٹ مشتہر ہونے کے چند ہی دنوں میں فروخت ہو گئے ہیں۔ مارکیٹ آہستہ آہستہ گرم ہو رہی ہے اور بہت سے سرمایہ کار ان مارکیٹوں کی طرف آنا شروع ہو رہے ہیں ،" محترمہ مین نے کہا۔

پیسے کے بہاؤ کا رجحان مضافاتی صوبوں میں "بہاؤ" کا ہے۔

رئیل اسٹیٹ "شکاریوں" کے مطابق ہنوئی کے قریب بہت سے صوبوں میں زمین کی قیمتیں بہت سی وجوہات کی بنا پر بتدریج بڑھ رہی ہیں۔ سب سے پہلے، زمین کا قانون نافذ ہے، مستقبل قریب میں دور دراز علاقوں میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت محدود ہو جائے گی۔

"صاف" قانونی حیثیت کے ساتھ دور دراز علاقوں میں زمینی پلاٹ تیزی سے نایاب ہوتے جائیں گے، خاص طور پر ان پلاٹوں کے لیے جن کے پاس پہلے سے ہی رہائشی زمین ہے۔ وجہ یہ ہے کہ زمین کے استعمال کی نئی قیمت کی فہرست 2025 کے بعد ملک بھر میں لاگو کی جائے گی، جس سے رہائشی زمین میں تبدیل ہونے کی لاگت بہت زیادہ ہو جائے گی، جو ممکنہ طور پر مارکیٹ کی قیمت کا 50% سے 70% تک ہو گی۔ یہ مارکیٹ میں موجود زمینی پلاٹوں کو زیادہ پرکشش بناتا ہے، جو قیمتوں میں اضافے کا باعث بننے والے عوامل میں سے ایک ہے۔

اس کے علاوہ، دو سال کے جمود کا شکار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بعد، بہت سے سرمایہ کاروں نے اپنے سرمائے کی حفاظت کے لیے پیسہ بچانے کا انتخاب کیا ہے۔ تاہم، اب جب کہ مارکیٹ کو ترقی کے ایک نئے دور میں داخل ہونے کے بارے میں سمجھا جاتا ہے، وہ زیادہ منافع حاصل کرنے کی امید میں رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے بچتوں سے رقم نکالتے ہیں۔

اس کے علاوہ شرح سود میں نمایاں کمی بھی زمین کی گرمی میں اضافے کی ایک وجہ ہے۔ پہلے، بچت کی شرح سود 8% - 10% سالانہ تک پہنچ سکتی تھی، لیکن پچھلے سال، اس شرح سود میں تیزی سے کمی آئی ہے۔ لہذا، بہت سے سرمایہ کار اب پیسہ بچانا نہیں چاہتے بلکہ دوسرے سرمایہ کاری کے چینلز پر جانا چاہتے ہیں۔

اس مسئلے پر تبصرہ کرتے ہوئے، ایس جی او ہومز رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈیولپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ چنگ نے تجزیہ کیا: جب ہنوئی رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھیں گی تو مستقبل قریب میں سرمایہ کاری کی طلب میں تیزی سے اضافہ نہیں ہوگا۔ فی الحال، ہاتھ میں 5-10 بلین VND والے صارفین کے پاس ہنوئی کی مارکیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کا تقریباً کوئی موقع نہیں ہے۔

ان کے مشاہدے کے مطابق، مئی کے بعد سے، نقدی کے بہاؤ کا رجحان ہنوئی کے مضافاتی صوبوں میں "بہاؤ" کا ہے جیسے: Bac Ninh، Bac Giang، Hung Yen، Hai Duong... صوبائی مارکیٹ کے بارے میں، مسٹر چنگ کا خیال ہے کہ زمین بحال ہو جائے گی کیونکہ یہ اب بھی سرمایہ کاروں کا عام ذائقہ ہے۔

مضافاتی علاقوں میں منتقلی کے ساتھ، ان علاقوں میں رئیل اسٹیٹ کی فراہمی مزید متنوع ہو جائے گی، زمین، اپارٹمنٹس سے لے کر ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز تک۔ یہ سرمایہ کاروں کو مزید انتخاب فراہم کرتا ہے اور مارکیٹ کی متنوع ضروریات کے مطابق ہوتا ہے۔ سرمایہ کاری کی تبدیلی کے باوجود، مضافاتی علاقوں میں جائیداد کی قیمتوں میں اضافہ متوقع ہے لیکن پھر بھی مرکزی علاقوں کے مقابلے میں مناسب سطح پر برقرار ہے۔ یہ استحکام مزید سرمایہ کاروں کو راغب کرے گا۔

قیمتوں، قانونی ضوابط اور بنیادی ڈھانچے کی ترقی جیسے عوامل کی وجہ سے 2024 کے دوسرے نصف میں مضافاتی علاقوں میں سرمایہ کاری کی منتقلی ایک ناگزیر رجحان ہے۔ مضافاتی علاقوں میں ہم آہنگی کی منصوبہ بندی اور بنیادی ڈھانچے کی ترقی کی بدولت زیادہ پائیدار ترقی کی صلاحیت ہے۔

اسی نظریے کا اشتراک کرتے ہوئے، BHS رئیل اسٹیٹ کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی شوان نگا نے بھی کہا کہ حال ہی میں، ہنوئی میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں بہت زیادہ اضافہ ہوا ہے کیونکہ نقدی کا بہاؤ اندرون شہر میں بہت زیادہ مرکوز ہے، باہر نہیں بہہ رہا ہے۔

مسٹر اینگا کے مطابق، ہنوئی میں کھیل سرمایہ کاروں کے لیے بہت سخت ہو گا اور یہ صرف "بڑے" سرمایہ کاروں کے لیے ہے، جس میں سرمایہ کاری کے بجٹ 15 بلین یا اس سے زیادہ ہیں۔ چھوٹے بجٹ والے سرمایہ کار دوسرے صوبوں اور دیگر علاقوں میں جلد جانے کے طریقے تلاش کریں گے۔ لہذا، جلد یا بدیر، کیش فلو ہنوئی سے نکل جائے گا، ہو سکتا ہے 2024 کے آخر میں یا 2025 کے اوائل میں۔ یہ وہی ہے جو پچھلے رئیل اسٹیٹ سائیکلوں میں بھی ہوا تھا۔

چو انہ

ماخذ