دوسری جائیدادوں پر ٹیکس لگانے کے ضوابط کو صحیح وقت پر درست طریقے سے لاگو کرنے کی ضرورت ہے۔

یہ پہلی بار نہیں ہے کہ رئیل اسٹیٹ ٹیکس کے معاملے پر غور کیا گیا ہو۔ وزارت خزانہ قیاس آرائیوں کو روکنے اور ایک شفاف اور مستحکم مارکیٹ کو یقینی بنانے کے لیے متعدد جائیدادوں کے مالک افراد پر ٹیکس لگانے کی تجویز سے بھی اتفاق کرتی ہے۔

وزارت تعمیرات کی تجویز سال کے آغاز سے ریئل اسٹیٹ اور مکانات کی قیمتوں میں مسلسل اور تیز اضافے کے درمیان سامنے آئی ہے۔ تحقیق اور ان لوگوں پر ٹیکس لگانے کی تجویز جو متعدد مکانات اور زمین کے مالک ہیں اور استعمال کرتے ہیں اس کا مقصد قیاس آرائیوں اور منافع کے لیے قلیل مدتی خرید و فروخت کو روکنا ہے۔ تاہم، ماہرین کا خیال ہے کہ مثبت نتائج حاصل کرنے کے لیے دوسری جائیدادوں پر ٹیکس لگانے کو صحیح وقت پر اور صحیح لوگوں کو نشانہ بنانے کی ضرورت ہے۔

اگر ایک اوسط گھرانہ اپنی ماہانہ آمدنی کا 40% تک بچا سکتا ہے، تو اسے گھر خریدنے میں 30 سال سے زیادہ کا وقت لگے گا، یہ فرض کرتے ہوئے کہ گھر کی قیمتیں مسلسل نہیں بڑھ رہی ہیں۔

ایک مارکیٹ ریسرچ فرم کے نقطہ نظر سے، محترمہ Cao Thi Thanh Huong - Savills میں سینئر ریسرچ مینیجر نے کہا کہ پراپرٹی ٹیکس ایک مالیاتی ٹول ہے جس پر دنیا بھر کے بہت سے ممالک، خاص طور پر ترقی پذیر ممالک، بشمول ویتنام کے قانونی فریم ورک کے اندر اکثر بات کی جاتی ہے۔ فی الحال، ویتنام میں جائیداد کے مالکان کو پراپرٹی ٹیکس ادا کرنے کی ضرورت نہیں ہے، جبکہ ٹیکس اور ٹرانسفر فیس کا فریم ورک دنیا میں سب سے کم ہے۔ لہذا، دوسری جائیدادوں پر ٹیکس لگانا مکان کی قیمتوں کو مستحکم کرنے کے حل کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔

Savills Vietnam کے ریسرچ ڈیپارٹمنٹ کے مطابق، ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی جیسے بڑے شہروں میں، موجودہ ہاؤسنگ مارکیٹ کو سستی رہائش کی فراہمی کی کمی کا سامنا ہے۔ اس سیگمنٹ کا مارکیٹ شیئر 2016 میں 60% سے کم ہو کر 2024 میں صرف 35% رہ گیا ہے، جس کی قیمت 2 بلین VND سے کم ہے پرائمری اپارٹمنٹس مکمل طور پر غائب ہو گئے ہیں۔ "اگر ایک درمیانی آمدنی والا گھرانہ اپنی ماہانہ آمدنی کا 40% تک بچا سکتا ہے، تو اسے گھر خریدنے میں 30 سال سے زیادہ کا وقت لگے گا، یہ فرض کرتے ہوئے کہ مکانات کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ نہیں ہوتا۔ لیکن مارکیٹ میں مسلسل اضافے کے ساتھ، یہ غیر حقیقی ہے، جس سے سماجی عدم مساوات میں اضافہ ہوتا ہے اور ممکنہ طور پر طویل مدتی سماجی عدم استحکام کے بیج بوتے ہیں۔"

سماجی رہائش کی بڑھتی ہوئی اور فوری ضرورت کے پیش نظر، لوگ حکومت کی طرف سے سخت ردعمل کی توقع کر رہے ہیں۔ اس مطالبے کو پورا کرنے کے لیے ہو چی منہ سٹی نے 2025 تک 35,000 سوشل ہاؤسنگ یونٹس فراہم کرنے کا ہدف مقرر کیا ہے جبکہ ہنوئی کا ہدف 8,000 ہے۔ سماجی رہائش کی ترقی کو آسان بنانے کے لیے بہت سی پالیسیوں کو بھی ایڈجسٹ کیا گیا ہے۔ اور وسائل کو بہتر بنانے اور مارکیٹ کو منظم کرنے کے لیے دوسرے پراپرٹی ٹیکس جیسے اقدامات پر غور کیا جا رہا ہے۔

محترمہ ہوونگ کے مطابق، نظریاتی طور پر، یہ تین شاندار افعال کے ساتھ ایک موثر ٹول ہے۔ رئیل اسٹیٹ ٹیکس دوبارہ سرمایہ کاری اور سماجی بہبود کے لیے بجٹ کی آمدنی میں اضافہ کرنے میں مدد کرتا ہے، جبکہ اعلیٰ آمدنی والے گھرانوں کے لیے مالی ذمہ داریوں کو بڑھا کر قومی وسائل کو کنٹرول کرتا ہے جو اہم وسائل (مکان اور زمین) کو استعمال کرتے ہیں۔ دیگر بڑے ٹیکسوں جیسے کارپوریٹ ٹیکس کے مقابلے میں، یہاں قابل ٹیکس ادارہ رئیل اسٹیٹ ہے، جس سے افراد کے لیے ٹیکس سے بچنا مشکل ہو جاتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ ٹیکس کو بھی بین الاقوامی معاہدوں کے ساتھ مقابلہ کرنے یا محدود کرنے کی ضرورت نہیں ہے، جس سے انتظامی ایجنسیوں کے لیے بجٹ کی متوقع آمدنی کی منصوبہ بندی کرنا آسان ہو جاتا ہے۔

تاہم، پراپرٹی ٹیکس کے نفاذ میں سب سے بڑی رکاوٹ تکنیکی انفراسٹرکچر، ٹیکس کیلکولیشن ٹولز، اور خاص طور پر تمام رہائشی ریل اسٹیٹ ڈیٹا کی شفافیت اور ڈیجیٹلائزیشن میں سرمایہ کاری کی لاگت ہے – اس ماہر نے نوٹ کیا۔ اس کے لیے اہم مالی وسائل، غیر متزلزل عزم، اور متعلقہ وزارتوں کے درمیان طویل مدتی ہم آہنگی کی ضرورت ہے۔ مزید برآں، لین دین کی قدروں کا درست تعین کرنے، لین دین میں شفافیت کو یقینی بنانے اور ملکیت کے حقوق کے تحفظ میں مشکلات ہیں۔ معقول ٹیکس کی شرح کا تعین بھی حل کرنے کے لیے ایک اہم مسئلہ ہے، بجٹ کے لیے محصول دونوں کو یقینی بنانا اور رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی ترقی پر منفی اثرات سے بچنا، جو کہ بہت سے دوسرے اقتصادی شعبوں سے گہرا تعلق ہے۔

ماہر اقتصادیات Dinh The Hien، انسٹی ٹیوٹ فار اپلائیڈ انفارمیٹکس اینڈ اکنامکس ریسرچ کے ڈائریکٹر نے تصدیق کی کہ یہ تجویز نئی نہیں ہے۔ تقریباً سات سال قبل اسی طرح کی ایک تجویز پیش کی گئی تھی جس نے عوام میں تشویش پیدا کی تھی، یہاں تک کہ وہ لوگ بھی جن کے پاس اپنا گھر نہیں تھا۔ درحقیقت، ٹیکس میں اضافہ مکانات کی قیمتوں میں اضافے کا باعث بن سکتا ہے، جو ان لوگوں کے لیے اور بھی مشکل بنا سکتا ہے جن کے پاس پہلے سے ہی رہائش تک رسائی نہیں تھی، اس لیے عام جذبات میں اختلاف تھا۔

"رئیل اسٹیٹ ایک بہت پیچیدہ شعبہ ہے، لہٰذا ٹیکس عائد کرتے وقت، ایک جامع اور محتاط انداز اختیار کرنے کی ضرورت ہے تاکہ ایسے ٹیکسوں کو متعارف کرانے سے بچایا جا سکے جو غیر حقیقی ہیں اور لوگوں کو مایوس کرتے ہیں، توقعات کو پورا کرنے میں ناکام رہتے ہیں۔ اس وقت دوسری جائیدادوں پر ٹیکس لگانے کی تجویز سے نہ صرف مارکیٹ کا اعتماد ختم ہو جائے گا بلکہ مکانات کی قیمتوں میں بھی اضافہ ہو سکتا ہے،" مسٹر لوگوں کو رسائی سے محروم کرنے کا مشورہ۔

مسٹر ہین کے مطابق ٹیکس ٹولز کے دو رخ ہوتے ہیں۔ مخصوص مارکیٹ پر منحصر ہے، اس ٹول کا یا تو اس مارکیٹ کی ترقی پر مثبت یا منفی اثر پڑے گا۔ ٹیکس ٹولز کا استعمال شفاف اور مناسب مارکیٹ کی ترقی کو تیز کرنے کے لیے کیا جانا چاہیے، نہ کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی میں رکاوٹ بننے کے لیے۔ "رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس لگانا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو شفاف اور پائیدار طریقے سے ترقی کرنے میں مدد کرنے کے بہت سے اقدامات میں سے صرف ایک ہے۔ سب سے بہترین اقدام ڈیجیٹلائزیشن کے عمل کو تیز کرنا اور زمین اور رئیل اسٹیٹ کے اثاثوں کی قیمتوں کا ڈیٹا بیس بنانا ہے،" مسٹر ہیئن نے کہا۔

رئیل اسٹیٹ ایک بہت پیچیدہ شعبہ ہے، اس لیے ٹیکس لگانے کے لیے ایک جامع نقطہ نظر کی ضرورت ہے۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر مسٹر ڈانگ ہنگ وو نے بھی کہا کہ ٹیکس مارکیٹ کو منظم کرنے کا ایک ذریعہ ہیں، لیکن ٹیکس پالیسیوں کے لیے ایک مخصوص اور احتیاط سے حسابی روڈ میپ کی ضرورت ہوتی ہے۔ زمین کے انتظام کا ایک بنیادی ڈھانچہ تعمیر کیا جانا چاہیے، جو صوبائی سطح کے انتظامی یونٹوں کے درمیان آپس میں جڑا ہو، تاکہ کسی فرد کی ملکیت کی جائیدادوں کی تعداد کو واضح طور پر معلوم کیا جا سکے۔ یہ ٹیکس چوری سے بچنے کے لیے انڈر ڈیکلریشن یا غلط ڈیکلریشن کو روکے گا۔ یہ تحقیق کرنا کہ ریل اسٹیٹ پر اس طرح ٹیکس کیسے لگایا جائے جو دوہرے ٹیکس سے بچتا ہو اس پر بھی غور کرنا ضروری ہے۔

مارکیٹ پر پڑنے والے اثرات کا اندازہ لگاتے ہوئے، مسٹر Nguyen Quoc Anh - Batdongsan.com کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر - نے تبصرہ کیا کہ اگر اس وقت رئیل اسٹیٹ ٹیکس نافذ کیا جاتا ہے، تو مختصر مدت میں، لوگ مارکیٹ کی پیشرفت کی نگرانی کے لیے لین دین روک سکتے ہیں۔ یہ جمود کے ادوار پیدا کر سکتا ہے، جس کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سست ہو سکتی ہے۔ رئیل اسٹیٹ ٹیکس کا نفاذ ایک اہم پالیسی ہے، لیکن اس کے اطلاق کے وقت کو مارکیٹ کی پائیدار ترقی کو یقینی بنانا چاہیے تاکہ معیشت مستحکم رہ سکے۔ یہ بہت سے ماہرین کی طرف سے مشترکہ سفارش بھی ہے.

ماخذ: https://vov.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-thu-2-can-dung-nguoi-dung-thoi-diem-post1131305.vov