دوسرے رئیل اسٹیٹ ٹیکس ریگولیشن کو صحیح وقت پر صحیح لوگوں کی ضرورت ہے۔

یہ پہلی بار نہیں ہے کہ رئیل اسٹیٹ ٹیکس کے معاملے پر غور کیا گیا ہو۔ وزارت خزانہ قیاس آرائیوں سے بچنے اور مارکیٹ کی شفافیت اور مستحکم ترقی کو یقینی بنانے کے لیے بہت سی رئیل اسٹیٹ والے لوگوں پر ٹیکس لگانے کی تجویز سے بھی اتفاق کرتی ہے۔

وزارت تعمیرات کی یہ تجویز رئیل اسٹیٹ اور مکانات کی قیمتوں میں سال کے آغاز سے مسلسل تیزی سے بڑھنے کے تناظر میں دی گئی۔ بہت سے مکانات اور زمینوں کی ملکیت اور استعمال کے معاملات کے لیے ٹیکس پالیسیوں کی تحقیق اور تجویز کا مقصد منافع کمانے کے لیے مختصر وقت میں قیاس آرائیوں، خرید و فروخت کو محدود کرنا ہے۔ تاہم ماہرین کا کہنا ہے کہ مثبت نتائج حاصل کرنے کے لیے دوسرے رئیل اسٹیٹ ٹیکس کو صحیح وقت پر درست لوگوں پر لاگو کرنے کی ضرورت ہے۔

اگر وہ اپنی ماہانہ آمدنی کا زیادہ سے زیادہ 40% بچا سکتے ہیں، تو درمیانی آمدنی والے گھرانے کو گھر خریدنے میں 30 سال سے زیادہ کا وقت لگے گا، یہ فرض کرتے ہوئے کہ مکان کی قیمتوں میں اضافہ جاری نہیں ہے۔

مارکیٹ ریسرچ یونٹ کے نقطہ نظر سے، محترمہ Cao Thi Thanh Huong - Savills Research Department کی سینئر مینیجر نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ ٹیکس ایک مالیاتی ٹول ہے جس پر دنیا کے بہت سے ممالک، خاص طور پر ترقی پذیر ممالک کے قانونی فریم ورک میں باقاعدگی سے بحث کی جاتی ہے۔ ویتنام سمیت. فی الحال، ویتنام میں رئیل اسٹیٹ کے مالکان کو پراپرٹی ٹیکس ادا کرنے کی ضرورت نہیں ہے جبکہ ٹیکس اور ٹرانسفر فیس کا فریم ورک دنیا میں سب سے کم ہے۔ اس لیے مکانات کی قیمتوں کو مستحکم کرنے کے لیے دوسرے رئیل اسٹیٹ ٹیکس کو ایک حل سمجھا جاتا ہے۔

Savills Vietnam Research Department کے مطابق، ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی جیسے بڑے شہروں میں، موجودہ ہاؤسنگ مارکیٹ میں سستی سپلائی کا فقدان ہے کیونکہ اس سیگمنٹ کا مارکیٹ شیئر 2016 میں 60 فیصد سے کم ہو کر 2024 میں صرف 35 فیصد رہ گیا ہے، اور VND2 بلین کے تحت پرائمری اپارٹمنٹس مکمل طور پر غائب ہو چکے ہیں۔ "اگر اوسط آمدنی والا گھرانہ اپنی ماہانہ آمدنی کا 40 فیصد تک بچا سکتا ہے، تو اسے گھر خریدنے میں 30 سال سے زیادہ کا وقت لگے گا، بشرطیکہ مکان کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ نہ ہو۔ تاہم، مارکیٹ میں مسلسل اضافے کے ساتھ، یہ غیر حقیقی ہے، جس سے سماجی عدم مساوات میں اضافہ ہوتا ہے اور ممکنہ طور پر طویل مدتی سماجی عدم تحفظ پیدا ہوتا ہے۔"

سماجی رہائش کی بڑھتی ہوئی ضرورت کے پیش نظر، لوگ ریاست سے مضبوط مداخلت کی توقع رکھتے ہیں۔ اس ضرورت کو پورا کرنے کے لیے ہو چی منہ سٹی نے 2025 تک 35,000 سوشل ہاؤسنگ یونٹس فراہم کرنے کا ہدف مقرر کیا ہے جبکہ ہنوئی نے 8,000 یونٹس فراہم کرنے کا ہدف رکھا ہے۔ سماجی رہائش کی ترقی کے لیے زیادہ سازگار حالات پیدا کرنے کے لیے بہت سی پالیسیاں بھی ایڈجسٹ کی گئی ہیں۔ ایک ہی وقت میں، وسائل کو بہتر بنانے اور مارکیٹ کو منظم کرنے کے لیے دوسرے رئیل اسٹیٹ ٹیکس جیسے اقدامات کو لاگو کرنے پر غور کرنا۔

محترمہ ہوونگ کے مطابق، تھیوری میں، یہ تین شاندار افعال کے ساتھ ایک موثر ٹول ہے۔ ریئل اسٹیٹ ٹیکس دوبارہ سرمایہ کاری اور سماجی تحفظ کے لیے بجٹ کی آمدنی بڑھانے میں مدد کرتا ہے جبکہ بہت سارے وسائل (مکان - زمین) کا استعمال کرتے ہوئے زیادہ آمدنی والے گھرانوں کے لیے مالی ذمہ داریوں کو بڑھا کر قومی وسائل کو کنٹرول کرنے کے قابل ہوتا ہے۔ دیگر بڑے ٹیکسوں جیسے کارپوریٹ ٹیکس کے مقابلے میں، یہاں قابل ٹیکس ادارہ رئیل اسٹیٹ ہے، جس سے افراد کے لیے ٹیکس سے بچنا مشکل ہو جاتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ ٹیکس کو بھی بین الاقوامی معاہدوں سے مسابقت یا محدود ہونے کی ضرورت نہیں ہے، اس لیے انتظامی ایجنسیوں کے لیے متوقع بجٹ آمدنی کی منصوبہ بندی کرنا آسان ہے۔

تاہم، پراپرٹی ٹیکس کو لاگو کرنے کے لیے، تکنیکی انفراسٹرکچر میں سرمایہ کاری کی لاگت، ٹیکس کے حساب کتاب کے آلات، خاص طور پر شفافیت اور تمام رہائشی ریل اسٹیٹ ڈیٹا کی ڈیجیٹلائزیشن سب سے بڑی رکاوٹ ہے - اس ماہر نے تبصرہ کیا۔ کیونکہ اس سرگرمی کے لیے بڑے مالی وسائل، آخری حد تک عزم اور فعال وزارتوں کے درمیان طویل مدتی ہم آہنگی کی ضرورت ہوتی ہے۔ اس کے ساتھ لین دین کی درست قیمت کا تعین کرنے، لین دین کو شفاف بنانے اور ملکیت کے ساتھ ساتھ... ایک مناسب ٹیکس کی شرح کا تعین بھی ایک ایسا مسئلہ ہے جسے حل کرنے کی ضرورت ہے تاکہ بجٹ کے لیے محصول کو یقینی بنایا جا سکے اور رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کی ترقی کو متاثر نہ کیا جائے، جو بہت سے دوسرے اقتصادی شعبوں سے قریبی جڑی ہوئی ہے۔

ماہر اقتصادیات Dinh The Hien - انسٹی ٹیوٹ آف انفارمیٹکس اینڈ اپلائیڈ اکنامکس کے ڈائریکٹر نے تصدیق کی کہ یہ تجویز نئی نہیں ہے۔ تقریباً 7 سال قبل اسی طرح کی ایک تجویز سامنے آئی تھی جس سے لوگوں میں تشویش پھیل گئی تھی، یہاں تک کہ وہ لوگ بھی جن کے پاس مکان نہیں تھا۔ درحقیقت، ٹیکس میں اضافہ مکانات کی قیمتوں میں اضافے کا سبب بن سکتا ہے، جو ان لوگوں کے لیے اور بھی مشکل بنا دیتا ہے جن کے پاس رہائش تک رسائی کی بہت سی شرائط نہیں ہیں، اس لیے عام اتفاق رائے متفقہ نہیں ہے۔

"رئیل اسٹیٹ ایک بہت پیچیدہ شعبہ ہے، اس لیے ٹیکس لگاتے وقت، اس پر جامع اور احتیاط سے غور کرنا ضروری ہے، ایسے ٹیکس لگانے سے گریز کرنا جو حقیقت سے دور ہیں، لوگوں کو مایوس کرنا اور توقعات پر پورا نہیں اترنا۔ موجودہ وقت میں دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس لگانے کی تجویز نہ صرف مارکیٹ کا اعتماد کھو دیتی ہے بلکہ لوگوں کو گھروں کی قیمتوں تک رسائی کے مواقع سے محروم کرنے کی سفارش کرتی ہے۔"

مسٹر ہین کے مطابق ٹیکس ٹولز کے دو رخ ہوتے ہیں۔ ہر مخصوص مارکیٹ پر منحصر ہے، اس ٹول کا اس مارکیٹ کی ترقی پر مثبت یا منفی اثر پڑے گا۔ مارکیٹ کو شفاف اور مناسب طریقے سے ترقی دینے کے لیے ٹیکس ٹولز کا استعمال کرنا ضروری ہے، اور یہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی میں رکاوٹ نہیں بننا چاہیے۔ "رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس لگانا ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو شفاف اور پائیدار طریقے سے ترقی کرنے میں مدد کرنے کے بہت سے اقدامات میں سے صرف ایک ہے۔ ڈیجیٹائزیشن کے عمل کو فروغ دینا اور زمین کا ڈیٹا بیس بنانے کے ساتھ ساتھ رئیل اسٹیٹ کی اثاثہ جات کی قدروں پر ڈیٹا بنانا سب سے بہترین اقدام ہے،" مسٹر ہیئن نے کہا۔

رئیل اسٹیٹ ایک بہت ہی پیچیدہ شعبہ ہے، اس لیے ٹیکس لگاتے وقت اس پر جامع غور کرنے کی ضرورت ہے۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، مسٹر ڈانگ ہنگ وو - سابق نائب وزیر برائے قدرتی وسائل اور ماحولیات نے بھی کہا کہ ٹیکس مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کا ایک ذریعہ ہے لیکن ٹیکس پالیسی کو ایک مخصوص روڈ میپ کی ضرورت ہے جس کا احتیاط سے حساب کیا جائے۔ زمین کے انتظام کے بنیادی ڈھانچے کی تعمیر ضروری ہے، صوبائی انتظامی اکائیوں کو جوڑ کر کسی فرد کی ملکیتی جائیداد کی رقم کو واضح طور پر معلوم کیا جائے۔ یہ "ٹیکس چوری" سے بچنے کے لیے انڈر ڈیکلریشن یا غلط ڈیکلریشن سے بچنا ہے۔ رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس لگانے کا طریقہ تحقیق کرنا تاکہ کوئی "ٹیکس اوورلیپ" کی صورتحال نہ ہو۔

مارکیٹ پر پڑنے والے اثرات کا اندازہ لگاتے ہوئے، مسٹر Nguyen Quoc Anh - Batdongsan.com کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر نے تبصرہ کیا کہ اگر اس وقت رئیل اسٹیٹ ٹیکس نافذ کیا جاتا ہے، تو مختصر مدت میں لوگ مارکیٹ کی ترقی کی نگرانی کے لیے لین دین روک سکتے ہیں۔ یہ ایک ایسی خاموشی پیدا کر سکتا ہے جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو سست بنا دیتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ ٹیکس ایک اہم پالیسی ہے لیکن اس کے اطلاق کے وقت کو یقینی بنانا چاہیے کہ مارکیٹ پائیدار ترقی کرے تاکہ معیشت مستحکم ہو سکے۔ یہ بہت سے ماہرین کی طرف سے مشترکہ سفارش بھی ہے.

ماخذ: https://vov.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-thu-2-can-dung-nguoi-dung-thoi-diem-post1131305.vov