رئیل اسٹیٹ میں کیش فلو کا ابتدائی تصفیہ

مشکل رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تناظر میں، کاروباری اداروں کو کریڈٹ کے ذرائع تک رسائی حاصل کرنے، بانڈز جاری کرنے اور صارفین سے سرمایہ جمع کرنے میں دشواری کا سامنا کرنا پڑتا ہے، جس کی وجہ سے بہت سے کاروباروں کے پاس سرمائے کی کمی ہوتی ہے، پروجیکٹ پر عمل درآمد میں تاخیر یا عارضی طور پر معطل ہونا پڑتا ہے۔

سیکڑوں ہزاروں اربوں ڈونگ کی انوینٹری

سٹاک ایکسچینج میں درج رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کی سالانہ مالیاتی رپورٹس کے نامکمل اعدادوشمار بتاتے ہیں کہ 2022 کے آخر تک، زمینی فنڈز اور نامکمل تعمیراتی منصوبوں کی انوینٹریز کی مالیت سینکڑوں ہزار ارب VND کے برابر تھی، جو پہلے کے مقابلے میں بہت زیادہ اضافہ ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ سرمایہ کی ایک بہت بڑی رقم زمین میں ہے لیکن کمپنی اس رقم کو لاگو کرنے کے لیے تبدیل نہیں کر سکتی۔ مثال کے طور پر، No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland ) کے پاس انوینٹری میں تقریباً 134,500 بلین VND ہے، جو اسی مدت کے دوران 22.5% کا اضافہ ہے اور Novaland کے اثاثوں کا 50% سے زیادہ ہے۔ فی الحال، یہ انوینٹری بنیادی طور پر 3 بڑے پروجیکٹس میں ہے: Aqua City، NovaWorld Phan Thiet، NovaWorld Ho Tram کے ساتھ ساتھ نئے پروجیکٹس کی منتقلی سے۔

نام لانگ انویسٹمنٹ کارپوریشن کے پاس بھی بڑی مقدار میں انوینٹری موجود ہے، اگرچہ اس میں پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 7.5% کی کمی ہوئی ہے اور 2021 کی اسی مدت کے مقابلے میں 4% کی کمی ہوئی ہے، لیکن اس کے پاس اب بھی انوینٹری میں تقریباً 15,000 بلین VND موجود ہے۔ نام لونگ کی انوینٹری کا زیادہ تر حصہ نامکمل پراجیکٹس ہیں، خاص طور پر ایزومی پروجیکٹ، ساؤتھ گیٹ پروجیکٹ، پیراگون ڈائی فوک پروجیکٹ، وام کو ڈونگ پروجیکٹ (واٹر پوائنٹ)، ہوانگ نام پروجیکٹ (اکاری)... دریں اثنا، Dat Xanh گروپ کارپوریشن کی انوینٹری بھی گزشتہ سال کی اسی مدت میں 14,200 بلین VND سے تجاوز کر گئی۔

Sớm giải quyết dòng tiền trong bất động sản - Ảnh 1.

نووالینڈ کے جاری منصوبوں میں سے ایک میں بڑی انوینٹری ہے۔

کچھ رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کا کہنا تھا کہ انہوں نے ابھی تک اپنی پراڈکٹس لانچ نہیں کی ہیں لیکن قانونی مسائل کی وجہ سے منصوبے پھنس گئے ہیں۔ ان میں سے زیادہ تر چھوٹے اور درمیانے درجے کے کاروباری ادارے ہیں۔ لہذا، کاروباری اداروں کو اپنے پروجیکٹ شروع کرنے میں مدد کے لیے قانونی مسائل کو جلد حل کیا جانا چاہیے۔ اس کے بعد، بینکوں کو اپنے بٹوے کھولنے چاہئیں تاکہ کاروباری اداروں کو سرمایہ ادھار لینے اور پھر اپنی مصنوعات فروخت کرنے کے لیے اپنے پروجیکٹوں کو رہن رکھ سکیں۔ اس وقت، صارفین کو لچکدار پالیسیوں اور قرض کی شرائط کے ساتھ شرح سود کے ساتھ تعاون کرنے کی ضرورت ہے...

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ ایسوسی ایشن نے ہو چی منہ سٹی میں منصوبوں کے موجودہ مسائل کے حوالے سے بہت سی سفارشات پیش کی ہیں۔ فی الحال، 60 سے زائد پروجیکٹوں کو معائنہ، عوامی زمین کے مسائل، اور 140 سے زیادہ پروجیکٹس قانونی مسائل کا سامنا کر رہے ہیں۔ ہو چی منہ شہر میں دیگر کاروباری اداروں کے کچھ منصوبے ابھی تک نامکمل ہیں اور بہت سے مسائل ہیں۔

ریل اسٹیٹ سرمایہ کاری کے فنڈز کی ترقی

مارکیٹ کو بچانے اور رئیل اسٹیٹ کی انوینٹری کو حل کرنے کے معاملے کے بارے میں، مسٹر لی ہوانگ چاؤ کے مطابق، یہ ابھی بھی نقد بہاؤ کا معاملہ ہے۔ اس لیے حکومت کو اسٹیٹ بینک کو ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے کریڈٹ پالیسیاں ختم کرنے کی ہدایت کرنے کی ضرورت ہے۔ وزارت خزانہ کو وزارت کی نگرانی میں ایک "بانڈ ٹریڈنگ فلور" ہونا چاہیے، اور ساتھ ہی ساتھ کریڈٹ چینل پر انحصار کرنے کے بجائے رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ فنڈز کی ترقی کو فروغ دینا چاہیے۔

ایک معاشی ماہر ڈاکٹر ڈِن دی ہین کا خیال ہے کہ حکومت، وزارتیں اور شعبے جن پالیسیوں کو حل کرنے کے لیے پرعزم ہیں ان کے علاوہ، موجودہ مارکیٹ کی اندرونی کہانی کاروباری اداروں کی ہے۔ فی الحال، بہت سی رئیل اسٹیٹ کمپنیاں بانڈز کے ساتھ مقروض ہیں لیکن ان کی مصنوعات فروخت نہیں کی جا سکتیں، وہ پھنسی ہوئی ہیں، اس لیے ان کے پاس کمپنی کو چلانے کے لیے قرضوں اور دیگر اخراجات کی ادائیگی کے لیے رقم نہیں ہے۔ اس کو حل کرنے کا بہترین طریقہ یہ ہے کہ وہ اپنی مصنوعات بیچنے میں ان کی مدد کریں، جیسے: خریداروں کو لیکویڈیٹی پیدا کرنے کے لیے راغب کرنے کے لیے کریڈٹ سپورٹ میں اضافہ، پروڈکٹس والے کاروباری اداروں کے لیے کیش فلو کو غیر مسدود کرنا یا کاروباری اداروں کے لیے ان کے مالیات کی تنظیم نو کے لیے کریڈٹ کو سپورٹ کرنا...

بہترین طریقہ یہ ہے کہ فروخت نہ ہونے والے پروجیکٹس کو فروخت کیا جائے۔ جبکہ کچھ کاروباری اداروں نے اپنی مصنوعات کی قیمتوں میں 30%-40% تک کمی کی ہے، وہاں کوئی خریدار نہیں ہیں۔ اس کا مطلب ہے کہ انہیں خریداروں کو راغب کرنے کے لیے مزید کم کرنے کی ضرورت ہے۔ "ظاہر ہے، خریدار اور بیچنے والے دونوں کو ایک دوسرے کے ساتھ ایماندار ہونے کی ضرورت ہے، لیکن انہیں اس طرح بچانا قدرے مشکل ہے،" مسٹر ڈنہ دی ہین نے کہا۔

مسٹر ہین نے مزید تجزیہ کیا کہ اگر مارکیٹ اور رئیل اسٹیٹ کمپنیاں منجمد ہوجاتی ہیں یا دیوالیہ ہوجاتی ہیں تو اس سے کریڈٹ سسٹم سمیت دیگر مسائل کا ایک سلسلہ متاثر ہوگا۔ اگرچہ بہت سی کمپنیاں اس وقت مشکلات کا سامنا کر رہی ہیں، ان کے پاس اب بھی صلاحیت موجود ہے، خاص طور پر ایسے منصوبے جو پڑوسی صوبوں میں قانونی مسائل میں الجھے ہوئے ہیں کیونکہ یہ اگلے چند سالوں میں اقتصادی ترقی اور بنیادی ڈھانچے کی سرمایہ کاری کے لیے محرک ثابت ہوں گے، اس لیے کریڈٹ اداروں کو مشکلات پر قابو پانے اور جلد ہی استحکام حاصل کرنے کے لیے ان کی مدد کرنے کے طریقے تلاش کرنے کی ضرورت ہے۔ خاص طور پر، کمرشل بینکوں نے تجویز پیش کی ہے کہ حکومت اور اسٹیٹ بینک کے پاس قرض کی میچیورٹی کو تقریباً 3 سال تک بڑھانے کے لیے خصوصی پالیسی ہے تاکہ کاروباروں کو بانڈز واپس خریدنے یا اسٹیٹ بینک کے زیر کنٹرول قرضوں کو بڑھانے میں مدد ملے، اس طرح رئیل اسٹیٹ کمپنیوں اور بینکوں کو ایک بڑا "خون کا جمنا" پیدا کرنے سے بچنے میں مدد ملے گی جو مارکیٹ کو روکتا ہے۔

ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے نائب صدر مسٹر فام لام نے موجودہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے دو فوری مسائل کی نشاندہی کی۔ سب سے پہلے رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کی انوینٹری کو حل کرنا ہے، خاص طور پر لیکویڈیٹی کا مسئلہ۔ لیکویڈیٹی کا سب سے بڑا مسئلہ پیسہ ہے، جس میں شرح سود اہم کردار ادا کرتی ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ، پچھلے VND30,000 بلین پیکج کی طرح ایک سپورٹ پیکج کو دوبارہ فعال کر کے مارکیٹ کو متحرک کرنا ضروری ہے تاکہ خریدار اس تک رسائی حاصل کر سکیں۔ دوسرا، طویل مدتی میں، حکومت کو رکاوٹوں، خاص طور پر زمین کے استعمال کی فیسوں اور انتظامی طریقہ کار سے متعلق رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے پالیسیوں میں تیزی لانی چاہیے۔

بازار کو وبا سے نجات دلانا

مسٹر لی ہونگ چاؤ کے مطابق، حکومت کے عزم کے ساتھ کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق احکامات جیسے کہ زمین کے طریقہ کار، تعمیراتی انتظام... خاص طور پر، یہ حکمنامے قانون کی ضرورت کے بغیر وزیر اعظم کے اختیار کے تحت قانون کے دائرے میں ہیں۔ مسٹر چاؤ نے کہا، "ریاست کے پاس میکانزم اور قراردادیں جلد آنے والی ہیں، لہذا باقی مسئلہ صوبائی اور شہر کے رہنماؤں کی مرضی ہے کہ وہ محکموں اور شاخوں کو پروسیجرل مسائل کو جلد از جلد حل کرنے کے لیے پرعزم طریقے سے ہدایت کریں تاکہ مارکیٹ کو بیماری سے آزاد کیا جا سکے۔"

ماخذ: https://nld.com.vn/kinh-te/som-giai-quyet-dong-tien-trong-bat-dong-san-20230203214701679.htm