تیزی سے بڑھ رہی ہے، رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں کب ٹھنڈی ہوں گی؟

پراپرٹی گرو ویتنام کی Q1 2024 کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی رپورٹ کے مطابق، پہلی سہ ماہی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافے کا رجحان جاری رہا۔ چھ سال کے بعد، ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی اوسط قیمت میں اضافہ 70% تک پہنچ گیا۔

2018 کے آغاز میں، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹس کی طلب کی قیمت بالترتیب 27 اور 31 ملین VND/m2 تھی۔ 6 سال کے بعد، ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی اوسط قیمت میں اضافہ 70% تک پہنچ گیا، یہاں تک کہ ہو چی منہ سٹی کو بھی پیچھے چھوڑ دیا (جس میں 55% اضافہ دیکھا گیا)۔

پراپرٹی گرو ویتنام کی ایک رپورٹ کے مطابق ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں بھی 2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں 2-5 فیصد اضافہ ہوتا رہا۔

خاص طور پر، ہو چی منہ سٹی (55 ملین VND/m2 سے زیادہ قیمتیں) میں اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹس کی مانگ کی قیمت میں 5% اضافہ ہوا ہے۔ اور درمیانی فاصلے والے اپارٹمنٹس کے لیے (قیمتیں 35-55 ملین VND/m2 کے درمیان)، اس میں 2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں 2% اضافہ ہوا۔

بڑے شہروں کے مراکز میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافے کا رجحان برقرار ہے (تصویر: کانگ ہیو)۔

ماہرین کے مطابق مکانات کی قیمتیں غیر معینہ مدت تک نہیں بڑھ سکتیں۔ اگر 10 سال سے زیادہ پہلے کا منظر نامہ اپنے آپ کو دہراتا ہے، جہاں سستی رہائش کے منصوبے بڑھتے ہیں اور طلب اور رسد کا توازن بحال ہوتا ہے، تو مکان کی قیمتیں گر جائیں گی۔

G6 گروپ کے چیئرمین جناب Nguyen Anh Que کا خیال ہے کہ اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافے کی وجوہات، ان پٹ لاگت میں اضافے کے علاوہ، کاروباری اداروں کے بہت سے قانونی طریقہ کار سے پھنس جانے کی وجہ سے ہیں، جس کی وجہ سے طلب کو پورا کرنے میں تاخیر اور فراہمی میں ناکامی ہوتی ہے۔

تاہم، مسٹر کیو کے مطابق، اپارٹمنٹس کی بڑھتی ہوئی قیمت کا مطلب یہ نہیں ہے کہ وہ گر نہیں سکتے۔ ثبوت کے طور پر، ماضی میں، 2008-2010 کی مدت کے دوران، اپارٹمنٹ کے منصوبے تھے جن کی قیمت 50-70 ملین VND/m2 تھی۔ لیکن 2011-2013 تک، جب مارکیٹ میں سستی کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس نمودار ہوئے، اوسطاً 11-15 ملین VND/m2، اپارٹمنٹ کی قیمتیں فوراً ٹھنڈی ہو گئیں۔

مثال کے طور پر، 2010 میں، Xuan Thuy Street (Cau Giay District, Hanoi) پر انڈوچائنا پلازہ اپارٹمنٹ پروجیکٹ کی فروخت کی اوسط قیمت 50-60 ملین VND/m2 تھی۔ لیکن 2013 تک، جب سپلائی میں اضافہ ہوا، اس علاقے میں بہت سے اپارٹمنٹس کی قیمت گر کر صرف 30-35 ملین VND/m2 رہ گئی تھی۔ 10 سال سے زیادہ کے بعد، یہاں اپارٹمنٹس کی قیمت اب تقریباً 100 ملین VND/m2 ہے۔

موجودہ پیش رفت کو دیکھتے ہوئے، G6 گروپ کے نمائندے نے پیش گوئی کی ہے کہ اگر پرانے منظر نامے کو دہرایا گیا تو 2026 سے مکانات کی قیمتیں گر سکتی ہیں۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ عام طور پر ہاؤسنگ پراجیکٹس، اور خاص طور پر سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹ، طریقہ کار کو حتمی شکل دینا شروع کر دیں گے، اس کے بعد تقریباً ایک سال کے اندر سپلائی میں اضافہ ہو گا اور مکان کی قیمتوں کو کم کرنے میں مدد ملے گی۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے مطابق طویل عرصے تک گراوٹ کے بعد ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹس کی سپلائی میں ایک بار پھر اضافہ متوقع ہے، جس کی بدولت مارکیٹ کی بحالی اور ریاستی انتظامی اداروں کی جانب سے منصوبوں کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے کی کوشش کی گئی ہے۔

خاص طور پر، سماجی رہائش اور کارکنوں کے لیے رہائش کی فراہمی مستقبل قریب میں مارکیٹ میں شروع کی جائے گی۔ تاہم، ان مصنوعات کی سپلائی کو مارکیٹ میں لانے سے پہلے قانونی طریقہ کار کو مکمل کرنے کے لیے وقت درکار ہوتا ہے اور یہ بنیادی طور پر شہر کے مرکز سے دور علاقوں سے آتی ہے۔

لہذا، VARS نے پیشن گوئی کی ہے کہ، مختصر مدت میں، بڑے شہروں کے مراکز میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں اپنے اوپری رجحان کو برقرار رکھیں گی، خاص طور پر سستی اور درمیانی رینج والے حصوں میں۔ دریں اثنا، اعلیٰ ترین اور لگژری پراجیکٹس کی ری سیل قیمتوں میں معمولی کمی دیکھی جا سکتی ہے۔

تاہم، 2025 کے وسط تک، جب رئیل اسٹیٹ سیکٹر سے متعلق قانونی دستاویزات نافذ العمل ہوں گی، سوشل ہاؤسنگ اور ورکرز کے لیے ہاؤسنگ کے ڈویلپرز اور خریداروں کے لیے مشکلات کم ہوں گی، مکانات کی قیمتیں کم ہو سکتی ہیں۔

" سماجی رہائش کی فراہمی میں اضافہ ہو گا، اور اپارٹمنٹ کی قیمتیں اس سطح تک گر جائیں گی جن کے لیے حقیقی رہائش کی ضرورت ہے ،" VARS نے پیش گوئی کی ہے۔

CBRE ویتنام کی سینئر ڈائریکٹر محترمہ Duong Thuy Dung کے مطابق، اپارٹمنٹ کی قیمتیں غیر معینہ مدت تک نہیں بڑھ سکتیں۔ وہ تب تک بڑھیں گے جب تک کہ وہ "برداشت کی حد" اور گھر خریداروں کی استطاعت تک نہ پہنچ جائیں۔

بہت سے ماہرین نے پیش گوئی کی ہے کہ 2025 کے وسط سے مکانات کی قیمتیں گر جائیں گی۔

محترمہ ڈنگ کے مطابق، اس حقیقت کا سب سے واضح ثبوت یہ ہے کہ ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں، 2017-2019 کے دوران مسلسل بڑھنے اور عروج پر پہنچنے کے بعد، 2022 میں مستحکم اور برابر ہو گئی ہیں۔

"ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں اس مقام پر پہنچ گئی ہیں جہاں لوگ مزید ان کے متحمل نہیں ہو سکتے،" محترمہ ڈنگ نے تبصرہ کیا۔

ہنوئی اپارٹمنٹ مارکیٹ کے بارے میں، محترمہ ڈنگ کا خیال ہے کہ قیمتیں اس وقت تک بڑھتی رہیں گی جب تک کہ وہ 100-200 ملین VND/m2 کی اوسط قیمت تک نہیں پہنچ جاتیں، اس مقام پر انہیں رکنے پر مجبور کیا جائے گا۔

" یقیناً، قیمت میں یہ اضافہ ہر پروجیکٹ کے مقام اور معیار پر منحصر ہوگا۔ فی الحال 70 ملین VND/m2 کی قیمت والے پروجیکٹس اس وقت تک بڑھتے رہیں گے جب تک کہ وہ 100-120 ملین VND/m2 تک نہ پہنچ جائیں۔ فی الحال 30-40 ملین VND/m2 کی قیمت والے پروجیکٹس 50-60 ملین VND/m2 تک بڑھ سکتے ہیں،" M2 اپارٹمنٹ کے معیار اور ڈیولپمنٹ کے معیار پر منحصر ہے۔ کہا.

اس کے علاوہ ماہرین کے مطابق جب اراضی کا قانون نافذ ہو جائے گا تو مکانات کی فراہمی بڑھے گی اور پھر مکانات کی قیمتیں ٹھنڈی ہو جائیں گی۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے اس بات پر زور دیا کہ 2024 کے اراضی قانون کا قبل از وقت نفاذ، مقررہ وقت سے آدھا سال پہلے، مارکیٹ کی سپلائی کو فروغ دے گا، اس طرح مکانات کی قیمتوں میں کمی آئے گی۔

حال ہی میں، اپارٹمنٹ کی فراہمی کی طویل کمی نے ہنوئی کے اپارٹمنٹ کی قیمتیں آسمان کو چھونے کا سبب بنی ہیں، یہاں تک کہ مضافاتی علاقوں میں بھی جہاں پوچھنے والی قیمتیں زمینی پلاٹوں کے مقابلے 60-70 ملین VND/m² تک زیادہ ہیں۔ شہر کے مرکز میں، کچھ منصوبوں کی قیمت تقریباً 300 ملین VND/m² ہے۔

PropertyGuru ویتنام کی تحقیق کے مطابق، حالیہ نئے منصوبے صرف 20,000 - 30,000 اپارٹمنٹس فی سال فراہم کرتے ہیں، جب کہ عام ڈیمانڈ ہر سال 70,000 - 80,000 اپارٹمنٹس تک ہوتی ہے۔

اسی نظریے کا اشتراک کرتے ہوئے، ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین ڈاکٹر نگوین وان ڈِنھ نے مزید تجزیہ کیا: زمین کے قانون کے جلد نفاذ سے بہت سے منصوبوں کو رکاوٹوں کو دور کرنے اور جلد مکمل ہونے میں مدد ملے گی۔ اس سے مارکیٹ میں سپلائی بڑھے گی، جس سے طلب اور رسد کے موجودہ دباؤ کو کم کرنے میں مدد ملے گی۔ مکانات کی قیمتیں بتدریج کم ہو کر زیادہ معقول سطح تک پہنچ جائیں گی، جو لوگوں کی آمدنی کے مطابق ہو گی۔

مزید برآں، جب ڈویلپرز کو زمین تک آسان رسائی حاصل ہوتی ہے، تو پراجیکٹ کی ترقی کی لاگت میں بھی ایک مختصر قانونی تکمیل کے عمل کی بدولت کم ہونے کی صلاحیت ہوتی ہے۔ مصنوعات کی فروخت کی قیمت کو بھی ایڈجسٹ کیا جا سکتا ہے.

چو انہ

ماخذ