ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو فوری طور پر مجموعی طلب کو بڑھانے اور رسد پیدا کرنے کی ضرورت ہے۔

حال ہی میں، حکومت کے پاس رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو دوبارہ بحال کرنے اور اس میں بہتری لانے کے لیے بہت سے مضبوط حل ملے ہیں۔ خاص طور پر، قرارداد 33 میں، حکومت نے مارکیٹ کو "ریسکیو" کرنے کے لیے بہت سے مخصوص اور تفصیلی حل تجویز کیے ہیں۔ درحقیقت، مارکیٹ کو کچھ مثبت اشارے بھی ملے ہیں، لیکن اس کا توڑ نہیں ہو سکا ہے۔

صحافی اور عوامی رائے کے اخبار کے نامہ نگاروں سے بات کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا: 2023 کے پہلے 7 مہینوں میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مسلسل کئی مشکلات کا سامنا رہا۔

+ آپ 2023 کے آغاز سے اب تک رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا اندازہ کیسے لگاتے ہیں؟

- اگرچہ حکومت کی جانب سے مشکلات پر قابو پانے کے حل کے بعد رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بہتری کے آثار نظر آئے ہیں۔ تاہم، عمومی طور پر، پچھلے 7 مہینوں میں، مارکیٹ کو اب بھی بہت سی مشکلات، ناقص لیکویڈیٹی اور بہت محدود سپلائی کا سامنا ہے۔

اس کی بنیادی وجوہات حل نہ ہونے والے قانونی مسائل اور سرمائے تک محدود رسائی ہیں، 2022 کے دوسرے نصف حصے میں کچھ واقعات سرمایہ کاروں کے اعتماد کو متاثر کر رہے ہیں اور عمومی طور پر، مارکیٹ کے کچھ بنیادی مسائل حل نہیں ہوئے، جیسے قانونی مسائل، قلیل رسد، طلب اور رسد کا عدم توازن...

درحقیقت، ویتنام نے حقیقی معنوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مکمل صلاحیتوں اور طاقتوں سے فائدہ نہیں اٹھایا ہے۔ صنعتی، سیاحت اور تفریحی رئیل اسٹیٹ صرف کچھ خطوں میں مرتکز ہیں، ملک کے تمام علاقوں میں محرک قوت اور وسیع پیمانے پر کشش پیدا نہیں کرتے۔

ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو فوری طور پر طلب میں اضافہ کرنے اور سپلائی سورس امیج 1 بنانے کی ضرورت ہے۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ نے پیش گوئی کی ہے کہ ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2023 کے آخر تک سست رہے گی، اور قانونی ماحول میں پیشرفت کی بدولت 2024 کی دوسری یا تیسری سہ ماہی سے زیادہ صحت مند، شفاف اور زیادہ معیاری انداز میں صرف بحال اور ترقی کر سکتی ہے۔ مثبت اقتصادی ترقی کے امکانات؛ اور ہم وقت ساز اور جدید بنیادی ڈھانچے کی ترقی۔

سرمایہ کاری مارکیٹ کے بہت سے حصوں کو اب بھی بڑی رکاوٹوں اور رکاوٹوں کا سامنا ہے۔ ممکنہ زمینی وسائل کا بہترین استعمال نہیں کیا گیا ہے۔ صنعتی پارکس، اکنامک زونز، ایکسپورٹ پروسیسنگ زونز، اور ہائی ٹیک زونز میں رئیل اسٹیٹ اب بھی محتاط انداز میں ترقی کر رہا ہے، کم قبضے کی شرح کے ساتھ۔

تمام سماجی طبقوں کے لیے رہائش کی طلب بہت زیادہ ہے، خاص طور پر کم اور درمیانی آمدنی والے افراد کے لیے رہائش، لیکن ردعمل کی سطح محدود ہے۔

+ کیا آپ موجودہ دور میں مارکیٹ کی مشکلات کا زیادہ واضح طور پر تجزیہ کر سکتے ہیں؟

- فی الحال، 3 اہم مشکلات اور رکاوٹیں ہیں جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ٹوٹنے سے روکتی ہیں۔

سب سے پہلے، پالیسیوں اور قوانین سے متعلق مشکلات، جیسے زمین کے قانون سے متعلق مشکلات، منصوبہ بندی کے قانون کی وجہ سے مشکلات اور سرمایہ کاری کے قانون سے متعلق کچھ مشکلات۔

مثال کے طور پر، منصوبہ بندی کے حوالے سے، تفصیلی 1/500 منصوبوں کے ساتھ کچھ پراجیکٹس کی منظوری دی گئی ہے لیکن وہ زوننگ اور مجموعی منصوبوں کے مطابق نہیں ہیں اور ضابطوں کے مطابق ان کا جائزہ، ایڈجسٹ اور اپ ڈیٹ کیا جا رہا ہے۔

یا، زمین کی تشخیص کے طریقوں سے متعلق ضوابط کی وجہ سے بہت سے منصوبوں کو مشکلات، رکاوٹوں اور سست عمل کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ بہت سے معاملات میں، زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی کا اعلان کیا گیا ہے لیکن ضلعی سطح پر زمین کے استعمال کا کوئی سالانہ منصوبہ نہیں ہے۔

دوسرا سرمایہ کے بہاؤ میں مشکلات ہیں۔ خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے قرضوں تک رسائی اب بھی آسان نہیں ہے، بنیادی طور پر 3 مسائل کی وجہ سے: بلند شرح سود، پراجیکٹ کی قانونی حیثیت اور مارکیٹ میں لیکویڈیٹی کا اعتماد۔ درحقیقت، حقیقی سود کی شرح تقریباً 11-12%/سال ہے۔

شرح سود میں 0.5-2% کی حالیہ کمی حکومت اور بینکنگ نظام کی ایک بہترین کوشش ہے۔ اس اقدام سے معیشت اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پر مثبت اثرات مرتب ہو رہے ہیں۔

تاہم، پراجیکٹ کی مدت کو 1 سال تک کم کرنے سے کاروباروں کو سود میں سرمایہ کی لاگت کے 12-15% تک بچانے میں مدد مل سکتی ہے۔ پورے سال کی اجرت، مشینری اور آلات وغیرہ پر بچت کا ذکر نہ کرنا۔

رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کے لیے رسک کنٹرول پر سخت ضابطے مارکیٹ کو صحت مند، حقیقی ضروریات کے قریب اور قیمتوں کے بلبلوں سے بچنے میں مدد کرتے ہیں۔

تاہم، فی الحال رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی اکثریت کی مالی صلاحیت محدود ہے، ایکویٹی کم ہے، اور آپریشنز بنیادی طور پر بینک کریڈٹ کیپٹل پر انحصار کرتے ہیں، جس کی وجہ سے کریڈٹ کیپیٹل تک رسائی میں دشواری ہوتی ہے۔

سوشل ہاؤسنگ کے لیے 120,000 بلین VND پیکج کے تحت قرضوں پر سود کی شرح بہت زیادہ ہے (کاروبار کے لیے 8.7%، گھر خریداروں کے لیے 8.2%/سال)، سرمایہ کاروں اور گھر خریداروں کے لیے مشکل بنا رہی ہے۔

تیسرا، مجموعی طلب اور مارکیٹ کے اعتماد میں مشکلات۔ یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ زیادہ تر طبقات، خاص طور پر اعلیٰ درجے کی رہائش، اعلیٰ درجے کی سیاحت اور ریزورٹ رئیل اسٹیٹ، اور زمین میں مجموعی مانگ میں تیزی سے کمی آئی ہے۔ مارکیٹ کے اعتماد میں تیزی سے کمی آئی ہے۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے ایک ابتدائی سروے کے مطابق، دو تہائی پراجیکٹ ڈویلپمنٹ انٹرپرائزز نے پچھلے سال تقریباً کوئی نئی پروجیکٹ ڈویلپمنٹ سرگرمیاں نہیں کیں۔

دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ بروکریج فرموں نے اپنے عملے میں سے تقریباً 50-70 فیصد کمی کی۔ سرمایہ کاروں، سرمایہ کاروں کی اکثریت نے حالیہ عرصے میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں سرمایہ کاری نہیں کی۔

+ تو، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو توڑنے میں مدد کرنے کے لیے آپ کے پاس کون سی سفارشات ہیں؟

- اب سب سے ضروری مسئلہ کل طلب کو بڑھانا اور ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے سپلائی کا کلیدی ذریعہ بنانا ہے۔ ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اس وقت سب سے بڑی مانگ سستی کمرشل ہاؤسنگ سیگمنٹ ہے۔ لہذا، کل مانگ کو بڑھانے کے لیے، اس قسم کو تیزی سے، مضبوطی اور متنوع طریقے سے تیار کرنا ضروری ہے۔

تاہم، مستقبل قریب میں، حکومت کو 2023 اور 2023-2025 کی مدت کے لیے سماجی-اقتصادی بحالی اور ترقی کے پروگرام کے مطابق رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو سپورٹ کرنے کے لیے حل کو مؤثر طریقے سے نافذ کرنے کی ضرورت ہے۔

اس کے علاوہ، فوری طور پر ریل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے قانونی طریقہ کار کا جائزہ مکمل کریں جو شیڈول سے پیچھے ہیں/معطل کیے گئے ہیں اور انھیں 2022 اور 2023 میں اچھی طرح سے ہینڈل کریں تاکہ پروجیکٹس کو دوبارہ لاگو کیے جانے کے لیے حالات پیدا کیے جائیں، مارکیٹ کے لیے سامان کی فراہمی کو یقینی بنایا جائے۔

میں یہ بھی امید کرتا ہوں کہ ریاست حکومت کی 6 جون 2014 کی قرارداد نمبر 43/NQ-CP کے آرٹیکل 2 کے مطابق 1/500 کی منظور شدہ تفصیلی منصوبہ بندی کے ساتھ 1/500 کی منظوری والے علاقوں میں تعمیراتی اجازت نامے کو مستثنیٰ قرار دے گی۔

کریڈٹ کیپیٹل کے بارے میں، میں سمجھتا ہوں کہ کمرشل بینکوں کو بھی الیکٹرانک ادائیگیوں اور غیر نقد ادائیگیوں کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے شرح سود/فیس پر تعاون بڑھانے کی ضرورت ہے۔

اس کے علاوہ، میں تجویز کرتا ہوں کہ 2023 - 2025 کی مدت میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے قرض دینے کی شرح سود حسب ذیل ہے۔ آمدنی کے لیے موزوں کمرشل ہاؤسنگ طبقہ کے لیے، یہ تجویز کیا جاتا ہے کہ 7%/سال سے کم ہو۔

سوشل ہاؤسنگ سیگمنٹ: کاروبار کے لیے تجویز کردہ شرح 6%/سال سے کم ہے۔ گھر کے خریداروں کے لیے تجویز کردہ شرح 4.5% فی سال سے کم ہے۔ سیاحت اور ریزورٹ ریئل اسٹیٹ کے حصے کے لیے، تجویز کردہ شرح 9%/سال سے کم ہے۔ آخر میں، اعلیٰ درجے کے رہائشی ریئل اسٹیٹ کے حصے اور دیگر طبقات کے لیے، تجویز کردہ شرح 9-10%/سال تک ہے۔

بانڈز کو پرائیویٹ طور پر جاری کرنے کی بجائے عوام کو جاری کرنے کے رجحان کی طرف توجہ دیں اور ان کی حوصلہ افزائی کریں؛ کارپوریٹ بانڈز، ڈپازٹ کینسلیشن، اور رئیل اسٹیٹ کی منتقلی میں "ڈبل پرائس" کے اعلان سے متعلق خلاف ورزیوں کو سختی سے ہینڈل کرنا جاری رکھیں تاکہ ڈیٹرنس میں اضافہ ہو اور سرمایہ کاروں کے حقوق کو یقینی بنایا جا سکے، بجٹ کے نقصانات کو کم کیا جا سکے۔ کارپوریٹ بانڈز اور فنڈ سرٹیفکیٹس میں سرمایہ کاروں کے تحفظ کے لیے قانونی فریم ورک کو مکمل کریں۔

آخر میں، میں ثانوی سرمایہ کاروں کو سیاحت اور ریزورٹ رئیل اسٹیٹ کے لیے ملکیتی سرٹیفکیٹ کے اجراء کو فروغ دینے کی تجویز کرتا ہوں تاکہ فوری طور پر دسیوں ارب امریکی ڈالر کے وسائل جاری کیے جا سکیں اور حکمنامہ نمبر 10/2023/ND-CP کی بنیاد پر سیاحت اور ریزورٹ رئیل اسٹیٹ کی ترقی کو فروغ دیا جائے۔

+ آپ کا بہت بہت شکریہ!

ویت وو (پرفارم کیا)

ماخذ