زیادہ آمدنی ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں مکانات کی قیمتوں کے ساتھ بھی جدوجہد کرتی ہے۔

ریل اسٹیٹ کی موجودہ قیمتوں کے ساتھ، شہری علاقوں میں 13 - 18 ملین VND/ماہ سے زیادہ آمدنی والے کارکنوں کا گروپ: ہنوئی، ڈا نانگ، ہو چی منہ سٹی، بِنہ ڈونگ ، اگر وہ بچا بھی لیں، تو گھر خریدنا بہت مشکل ہے۔

موجودہ آمدنی کے ساتھ، بڑے شہروں میں سب سے زیادہ آمدنی والے محنت کش طبقے کے گھرانے گھر خریدنے کی استطاعت نہیں رکھتے - تصویر: B.NGOC

یہ تشخیص ویتنام ایسوسی ایشن آف ریئلٹرز (VARS) نے دسمبر 2024 کے ہفتہ 1 کے لیے حال ہی میں شائع ہونے والی مارکیٹ ریسرچ رپورٹ میں کیا ہے۔

سارا سال بچت صرف 1 - 2m² گھر خریدنے کے لیے کافی ہے۔

اس سال اپریل میں جنرل سٹیٹسٹکس آفس کی طرف سے اعلان کردہ 2023 کے آبادی کے معیار زندگی کے سروے کے نتائج نے بڑے شہروں جیسے کہ ہنوئی ، ڈا نانگ، ہو چی منہ سٹی، اور بن ڈونگ میں لوگوں کی اوسط آمدنی کو 5 آمدنی والے گروپوں میں تقسیم کیا۔

اس کے مطابق، 2023 میں، ہنوئی میں سب سے زیادہ اوسط آمدنی والے لوگوں کا گروپ تقریباً 14.4 ملین VND/ماہ تک پہنچ جائے گا، ہو چی منہ سٹی تقریباً 13.3 ملین VND/ماہ تک پہنچ جائے گا، ڈونگ نائی 13.9 ملین VND/ماہ تک پہنچ جائے گا، بن دونگ 18.3 ملین VND/ماہ تک پہنچ جائے گا۔

VARS کے مطابق، یہ لوگوں کا ایک گروپ ہے جس سے توقع کی جاتی ہے کہ وہ بڑے شہروں جیسے ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں حکومت کی مدد کی ضرورت کے بغیر مکانات کے مالک ہوں گے۔

لیکن مکانات کی موجودہ بلند قیمتوں کے ساتھ، کمرشل اپارٹمنٹ کی قیمتیں 40-70 ملین VND/ ^m2 تک ہیں جو علاقے اور رہائشی طبقے کے لحاظ سے ہیں، یہاں تک کہ اس اعلیٰ آمدنی والے گروپ کے لیے بھی گھر خریدنا بہت مشکل ہے۔

VARS فرض کرتا ہے کہ ہر گھر میں کام کرنے کی عمر کے 2 افراد سب سے زیادہ آمدنی والے گروپ میں ہیں، پھر اس گروپ کی اوسط آمدنی کا تخمینہ تقریباً 30 ملین VND/ماہ/گھرانہ ہے، جو تقریباً 360 ملین VND سالانہ کے برابر ہے۔

عام مالیاتی اصول کو لاگو کرنے کی صورت میں زیادہ سے زیادہ استطاعت یہ ہے کہ مکانات کی لاگت آمدنی کے 1/3 سے زیادہ نہیں ہے، جو تقریباً 80 ملین VND/گھرانہ/سال کے برابر ہے۔ یہ رقم آج ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں 1 - 2m² اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے کافی ہے۔

دریں اثنا، مذکورہ بڑے شہروں میں ہر کمرشل اپارٹمنٹ کی فروخت کے لیے 40 - 70 ملین VND/m² میں اشتہار دیا جا رہا ہے، تقریباً 60m² کے چھوٹے اپارٹمنٹ کی فروخت کی قیمت بھی تقریباً 2.5 - 3.5 بلین VND/اپارٹمنٹ ہے۔

اگر اس شہری علاقے میں زیادہ آمدنی والے گروپ نے تقریباً 3.5 بلین VND میں 60m² کا اپارٹمنٹ خریدنے کا فیصلہ کیا، اور بینک سے مکان کی قیمت کا 70% قرض لیا (2.45 بلین VND کے بارے میں قرض)، 20 سال کے لیے 8%/سال کی شرح سود کے ساتھ، ماہانہ قسط تقریباً 25 ملین سے 25 ملین سے زیادہ ہو گی۔ VND ہر سال۔

اس طرح، 80 ملین VND/سال کی زیادہ سے زیادہ ہاؤسنگ ادائیگی کے ساتھ، شہری علاقوں میں تقریباً تمام زیادہ آمدنی والے گھرانے رشتہ داروں اور حکومت کی مدد کے بغیر گھر نہیں خرید سکتے۔

مارکیٹ میں سستی رہائش کی فراہمی کا شدید فقدان ہے، لیکن ملین ڈالر کے ولاوں کی قطاریں جن کے مالکان پہلے ہی کئی دہائیوں سے لاوارث پڑے ہوئے ہیں - تصویر: B.NGOC

زیادہ تر لوگ گھر خریدنے کی استطاعت نہیں رکھتے۔

VARS کے مطابق، گھروں تک رسائی حاصل کرنے اور لوگوں کی اکثریت، خاص طور پر کارکنوں کے لیے رہائش پیدا کرنے کی صلاحیت میں پچھلے کچھ سالوں میں تیزی سے کمی آئی ہے۔

وجہ یہ ہے کہ بڑے شہروں میں مکانات کی قیمتیں، جو پہلے ہی لوگوں کی اکثریت کی مالی صلاحیت سے کہیں زیادہ ہیں، تیزی سے بڑھ رہی ہیں۔ مکانات کی قیمتوں میں اضافے کی شرح عوام کی آمدنی میں اضافے کی شرح سے کئی گنا زیادہ ہے۔

اگلی وجہ سستی ہاؤسنگ سپلائی کی کمی ہے، موجودہ ہاؤسنگ سپلائی بنیادی طور پر درمیانی رینج اور ہائی اینڈ سیگمنٹس اور اس سے اوپر کے حصوں پر مرکوز ہے۔ 30 ملین VND/ ^m2 سے کم قیمت والے ہاؤسنگ پروجیکٹس بہت کم ہیں، جس کی وجہ سے گروپ 5 سمیت زیادہ تر لوگوں کے لیے مناسب گھر کا انتخاب کرنا مشکل ہو جاتا ہے۔

VARS کے مطابق، حال ہی میں کچھ سرمایہ کاروں نے مارکیٹ میں سپلائی کی کمی کا فائدہ اٹھاتے ہوئے فروخت کی قیمتوں میں غیر معقول اضافہ کیا ہے، جس کی وجہ سے ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں میں بے شمار بنیادی ڈھانچے کے فوائد کے بغیر اضافہ ہوا ہے، جس سے ان لوگوں کے لیے مشکلات پیدا ہو رہی ہیں جو رئیل اسٹیٹ خریدنا چاہتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو بڑھانے والے اہم عوامل میں سے ایک قیاس آرائی ہے۔ دیگر سرمایہ کاری کے چینلز کے تناظر میں ابھی بھی بہت سے اتار چڑھاؤ موجود ہیں، اثاثوں کو ذخیرہ کرنے کی نفسیات اور ریل اسٹیٹ کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ کی توقع ہے، جس کی وجہ سے بہت سے لوگ حقیقی استعمال کے مقصد کے بغیر رئیل اسٹیٹ خرید رہے ہیں۔

وہ رئیل اسٹیٹ خریدتے ہیں اور پھر اسے غیر استعمال شدہ چھوڑ دیتے ہیں، قیمتوں میں اضافے کا انتظار کرتے ہوئے طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن کو مزید سنگین بنا دیتے ہیں۔

اس کے علاوہ، ایک اور عنصر جس کا ذکر شاذ و نادر ہی ہوتا ہے لیکن اس کا گھر کی قیمتوں پر بڑا اثر پڑتا ہے وہ مالی اخراجات ہیں۔ اگرچہ شرح سود میں کمی آئی ہے، ویتنام میں گھر خریداروں کو اب بھی تقریباً 10% یا اس سے زیادہ ترغیبات کے بعد فلوٹنگ سود کی شرح ادا کرنی پڑتی ہے۔ اس سے گھر کے خریداروں کے لیے مالی دباؤ بھی پیدا ہوتا ہے۔

مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے، VARS کا خیال ہے کہ سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس اور سستی کمرشل ہاؤسنگ کے لیے اراضی، ٹیکس اور قرضوں پر ترجیحی پالیسیوں کی تحقیق جاری رکھنے اور لاگو کرنے کے علاوہ، ریاست کو TOD ماڈل کے مطابق شہری ترقی کو "نقل" کرتے ہوئے مربوط انفراسٹرکچر کی بہتری کو فروغ دینے کی ضرورت ہے۔ ویتنام میں شہری رہائشیوں کے لیے رہائش کے مسئلے کو حل کرنے کے لیے یہ ایک ناگزیر رجحان ہے۔

اگر رہائشی، تجارتی اور خدمت کے علاقے پبلک ٹرانسپورٹ کے محور جیسے کہ ٹرینوں، میٹرو اور تیز رفتار بسوں کے ارد گرد بنائے جاتے ہیں، تو لوگ یقینی طور پر مضافاتی علاقوں میں جانے کے لیے تیار ہوں گے جہاں کاروبار کم قیمتوں کے ساتھ منصوبے تیار کر سکتے ہیں۔ جب سپلائی کافی زیادہ اور موزوں ہو جائے گی، تو مکانات کی قیمتیں آہستہ آہستہ اپنی حقیقی قیمت کے مطابق ہو جائیں گی۔

ماخذ: https://tuoitre.vn/thu-nhap-cao-cung-lao-dao-voi-gia-nha-o-ha-noi-tp-hcm-20241209094600661.htm