ہو چی منہ سٹی نے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی عائد کردی: زمین کی قیمتوں میں اضافہ متوقع ہے لیکن "بخار" کا امکان نہیں ہے

ہو چی منہ سٹی زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی کیوں لگاتا ہے؟

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے ابھی فیصلہ نمبر 83/2024 جاری کیا ہے، جو 21 اکتوبر سے نافذ العمل ہے، جس میں یہ شرط عائد کی گئی ہے کہ پورے علاقے میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں کے سرمایہ کاروں کو اس منصوبے میں تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق تنظیموں اور افراد کو گھر بنانے کے لیے منتقل کرنے کی اجازت نہیں ہے۔ یہ ضابطہ ان معاملات میں مستثنیٰ ہے جہاں سرمایہ کاروں کا مقصد ہو چی منہ سٹی کے کمیونز، قصبوں اور اضلاع میں زمین کے ذریعے آبادکاری کا ہے۔

اس طرح، ہو چی منہ سٹی نے تنظیموں اور افراد کو اپنے گھر بنانے کے منصوبوں میں اراضی کے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی عائد کی ہے، جس میں تمام 5 اضلاع بن چان، نہا بی، ہوک مون، کیو چی اور کین جیو شامل ہیں۔

اس سے قبل، ہو چی منہ سٹی محکمہ تعمیرات نے زمین کے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی کی وجہ یہ بتائی تھی کہ شہر 2021-2030 کی مدت میں ہو چی منہ سٹی کے تحت اضلاع یا شہروں میں سرمایہ کاری کرنے اور اضلاع کی تعمیر کے لیے ایک پروجیکٹ تیار کر رہا ہے۔ 2030 تک، اضلاع ہو چی منہ سٹی کے تحت شہر بننے کے لیے شہری اہداف کی طرف انفراسٹرکچر کی تعمیر میں سرمایہ کاری پر توجہ مرکوز کریں گے۔

کمرشل ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں کے درمیان امتیازی سلوک سے بچنے اور ضوابط کے اطلاق کو یکجا کرنے کے لیے، ہو چی منہ شہر میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو ضوابط کے مطابق ہاؤسنگ کی مکمل تعمیر میں سرمایہ کاری کرنی چاہیے، پھر زمین کے استعمال کے حقوق، مکان کی ملکیت کے حقوق اور زمین سے منسلک دیگر اثاثوں کو تنظیموں اور افراد کو منتقل کرنے کے طریقہ کار کو انجام دینا چاہیے۔ یہ ضابطہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے مستثنیٰ ہے جس کا مقصد کمیونز، قصبوں اور اضلاع میں زمین کے ذریعے دوبارہ آباد ہونا ہے جو ضوابط کے مطابق شرائط پر پورا اترتے ہیں۔

اس طرح، شہر بھر میں زمینی پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگانے والے ضابطے کا مقصد ہاؤسنگ کے ریاستی انتظام کو متحد کرنا اور پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں کی ذمہ داری کو بڑھانا، تکنیکی انفراسٹرکچر اور سماجی انفراسٹرکچر کی تعمیر میں ہم آہنگی کی سرمایہ کاری کو یقینی بنانا ہے۔ اس صورتحال سے گریز کرنا جہاں لوگ بغیر اجازت، بغیر اجازت یا تعمیراتی انتظام کے ضوابط کو یقینی بنائے بغیر تعمیر کرتے ہیں۔ محکمہ تعمیرات کا خیال ہے کہ پورے علاقے میں زمینی پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی ضروری ہے۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین - نے کہا کہ مذکورہ بالا وضاحت ریئل اسٹیٹ بزنس 2023 کے قانون کی دفعات اور عملی صورت حال سے مطابقت نہیں رکھتی۔ کیونکہ یہ منصوبہ ابھی تک ایک منصوبہ ہے۔ فی الحال، بن چان، نہ بی، ہوک مون، کیو چی اور کین جیو کے 5 اضلاع اب بھی اضلاع ہیں، ہو چی منہ شہر کے اضلاع یا شہر نہیں۔

رئیل اسٹیٹ بزنس 2023 کے قانون اور ہاؤسنگ 2023 کے قانون کی دفعات کے مطابق، یہ 5 اضلاع اب بھی اس صورت میں ہیں کہ "باقی علاقوں میں، صوبائی عوامی کمیٹی، مقامی حالات کی بنیاد پر، ان علاقوں کا تعین کرے گی جہاں پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو مکانات کی خود تعمیر کے لیے تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق افراد کو منتقل کرنے کی اجازت ہے"۔ اس کے علاوہ، ان لوگوں کا مطالبہ جو اپنے گھر بنانے کے لیے مذکورہ 5 اضلاع میں منصوبوں میں تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی حاصل کرنا چاہتے ہیں۔

لہذا، انہوں نے تجویز پیش کی کہ ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی 5 اضلاع بن چان، نہا بی، ہوک مون، کیو چی، کین جیو کے قصبوں کو چھوڑ کر کمیونز میں فروخت کے لیے اراضی کے پلاٹوں کی تقسیم کی سمت میں ضوابط کا جائزہ لے اور ان میں ترمیم کرے اور ہاؤسنگ تعمیراتی منصوبوں میں سرمایہ کاری کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے مشروط نہ ہو۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، رئیل اسٹیٹ کے ماہر ڈنہ من ٹوان - Batdongsan.com.vn کے جنوبی علاقے کے ڈائریکٹر - نے کہا کہ شہری بنانے کے لیے ضروری ہے کہ رہائشیوں کو راغب کیا جائے، اچھے انفراسٹرکچر میں سرمایہ کاری کی جائے، اور جائیداد کی پرکشش قیمتیں ہوں۔ اضلاع ہو چی منہ سٹی کے تحت اضلاع یا شہر بننے کے لیے، اس علاقے کو لوگوں کے ذریعہ رہنے کے لیے منتخب کیا جانا چاہیے، اور انہیں رئیل اسٹیٹ کی سستی قیمتیں حاصل کرنے کے لیے مزید دور جانے کے لیے تیار ہونا چاہیے۔

تاہم، جب ان 5 اضلاع میں زمین کے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی ہے، تو باہر کے اضلاع کے ساتھ مکانات کی قیمتوں میں فرق زیادہ نہیں ہو گا، جس سے لوگوں کے لیے نقل مکانی کا فیصلہ کرنا مشکل ہو جائے گا۔ لہذا، مسٹر ٹوان کا خیال ہے کہ اس منصوبے کا ہدف 2030 تک حاصل کرنا مشکل ہوگا۔

مذکورہ ماہر نے تجویز پیش کی کہ اس وقت ہو چی منہ شہر کو تیاری کے منصوبوں پر غور کرنا چاہیے، جائیداد کی قیمتوں کو متاثر کرنے والے فیصلوں کو محدود کرنا چاہیے، یا اگر کوئی ہے تو اثر کو بتدریج کم کرنے کے لیے ایک روڈ میپ ہونا چاہیے۔ ایک ہی وقت میں، اگر ہو چی منہ سٹی زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگاتا ہے، تو یہ اضلاع کے کچھ انتہائی شہری علاقوں جیسے ٹاؤن سینٹرز میں اس پر پابندی لگا سکتا ہے۔ کم آبادی والے دور دراز علاقوں میں جلدی نہ کی جائے۔

ہو چی منہ سٹی نے 5 مضافاتی اضلاع سمیت پورے علاقے میں زمینی پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی عائد کردی ہے (مثال: نام انہ)۔

زمین اور رہائشی زمین کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے کی پیش گوئی کی گئی ہے لیکن "بخار" ہونے کا امکان نہیں ہے۔

ماہرین کو تشویش ہے کہ ہو چی منہ شہر میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگانے والے ضابطے کا مارکیٹ پر خاصا اثر پڑ سکتا ہے، کیونکہ اسی وقت زمین کی نئی قیمت کی فہرست بھی جاری کی جاتی ہے۔ رہائشی اراضی اور ذیلی تقسیم شدہ زمین کی قیمت میں تیزی سے اضافہ ہوگا۔ اس کے ساتھ، بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کے لیے معاوضے اور سائٹ کلیئرنس کی قیمتیں بھی بڑھ سکتی ہیں۔

مسٹر ڈِن من توان نے کہا کہ زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی عائد کرنے سے ہو چی منہ شہر میں پہلے سے ہی ناپید زمین کی فراہمی اور بھی کم ہو جائے گی، اور لوگوں کے لیے مضافاتی علاقوں میں جانے کا موقع کم ہو جائے گا۔

انہوں نے کہا کہ جو لوگ زمین کو رہائشی اراضی میں تبدیل کرنا چاہتے ہیں انہیں زمین کی نئی قیمت کی فہرست کے اثر سے زیادہ رقم خرچ کرنی پڑے گی، اس لیے اس پر عمل درآمد زیادہ مشکل ہوگا۔ زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو محدود کرنے سے آنے والے وقت میں زمین اور رہائشی زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہوگا۔ مارکیٹ کی قیمتوں میں اضافہ سالانہ زمین کی قیمت کی فہرست کو الٹا ایڈجسٹ کرے گا، جس سے عوامی سرمایہ کاری کے بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کے لیے سائٹ کلیئرنس کی لاگت متاثر ہوگی، تخمینہ لاگت میں اضافہ ہوگا۔

اس کے علاوہ، اس ضابطے کے تحت چھوٹے پروجیکٹ ڈویلپرز کو لاگو کرنے کے لیے کافی صلاحیت کی ضرورت ہوتی ہے: مکانات کی تعمیر، مکمل تعمیر، مصنوعات فروخت کرنے کے لیے یوٹیلیٹیز موجود ہوں۔ ان پٹ لاگت میں اضافہ ان کے لیے کم قیمت پر مصنوعات بیچنا مشکل بنا دیتا ہے۔ قیمتوں میں اضافہ، خریداروں کو محدود کرنا، "بھوت" شہری علاقوں کی تشکیل کا باعث بن سکتا ہے۔

عام طور پر، اس کا خیال ہے کہ زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگانے والے ضابطے سے گھر خریداروں کے لیے قانونی خطرات کو کم کرنے میں مدد ملے گی۔ تاہم، اس وقت، ریگولیشن حقیقت کے لیے موزوں نہیں ہو سکتا جب مارکیٹ ابھی ایک مشکل دور سے گزری ہے۔ لوگوں کی زمین میں دلچسپی کم ہے، اس لیے بازار میں جمود آ گیا ہے۔ اگر لاگو کیا جاتا ہے تو، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے سے مرکزی علاقے کی وکندریقرت اور ہو چی منہ شہر کے مضافات کی شہری کاری کے ہدف کو پورا کرنا مشکل ہو جائے گا۔

تاہم، ہو چی منہ سٹی کے درست فیصلے کی حمایت کرتے ہوئے، ڈی کے آر اے گروپ کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر وو ہونگ تھانگ نے کہا کہ زمین کی ذیلی تقسیم پر پابندی سے شہر کو بہت سے مسائل حل کرنے میں مدد ملتی ہے۔ اگر سرمایہ کاروں کو اندھا دھند زمین کی تقسیم اور فروخت کی اجازت دی جائے تو یہ منصوبہ بندی کو تباہ کر سکتا ہے۔ خاص طور پر جب شہر میں بڑے منصوبہ بندی کے منصوبے ہیں، جن میں منصوبوں کے لیے کئی سو ہیکٹر کی ضرورت ہوتی ہے لیکن زمین کی ذیلی تقسیم کے ساتھ پھنسا ہوا ہے۔

مسٹر تھانگ کے مطابق، زمین کی مصنوعات بنیادی طور پر سرمایہ کاروں کے لیے ہیں کہ وہ منافع کے لیے خریدیں اور دوبارہ فروخت کریں، بہت کم حقیقی خریدار ہیں۔ لہذا، ذیلی تقسیم شدہ زمین کو باقاعدگی سے استعمال نہیں کیا جاتا ہے، شہریکرن کی سطح کم ہے، جس سے وسائل کا ضیاع ہوتا ہے۔

انہوں نے یہ بھی اعتراف کیا کہ زمینی پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگانے سے قلیل سپلائی کے تناظر میں زمینی پلاٹوں اور رہائشی اراضی کی قیمتوں میں ممکنہ طور پر اضافہ ہو سکتا ہے۔ تاہم، موجودہ جنوبی زمینی منڈی میں کم لیکویڈیٹی ہے، اور ریاست کے پاس مناسب انتظامی پالیسیاں ہیں، اس لیے اس بات کا امکان نہیں ہے کہ زمینی "بخار" ہو۔

سرمایہ کار مکمل طور پر ہو چی منہ شہر کے دیگر مضافاتی بازاروں میں مناسب مصنوعات تلاش کر سکتے ہیں جیسے کہ بن دونگ، لانگ این ، با ریا - ونگ تاؤ... حقیقی خریداروں کے لیے، ان کے پاس بہت سے اچھے اختیارات ہو سکتے ہیں جیسے دستیاب ثانوی سامان؛ زمین، دستیاب رہائشی علاقوں میں موجودہ ٹاؤن ہاؤسز؛ اپارٹمنٹ کی مصنوعات، انہوں نے مزید کہا.

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm