دوسری رئیل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی کی کامیابی یا ناکامی کا فیصلہ کن عنصر

دوسری رئیل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی کی کامیابی یا ناکامی کا فیصلہ کن عنصر

ویتنام میں جائیداد کی قیمتیں نہ صرف مارکیٹ میں "رقص" کرتی ہیں، بلکہ کاغذ اور کتابوں پر بھی "تبدیلی" کرتی ہیں۔ جب اعداد متضاد ہوں گے تو دوسری رئیل اسٹیٹ پر مؤثر طریقے سے ٹیکس لگانا مشکل ہوگا۔

زیادہ سے زیادہ لوگ دوسرے گھروں کے مالک ہیں۔ (مثالی تصویر)

رئیل اسٹیٹ پر قومی ڈیٹا بیس کی ابتدائی تعمیر

دوسرے رئیل اسٹیٹ ٹیکس میں ٹیکس کی شرحوں، قابل اطلاق مضامین، اثر و رسوخ کے دائرہ کار کے بارے میں اب بھی بہت سی آراء ہیں... تاہم، ایک مسئلہ ہے جس پر زیادہ تر کاروبار اور ماہرین متفق ہیں، جو کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر ایک قومی ڈیٹا بیس کی ضرورت ہے۔ یہ ٹیکس پالیسی کی کامیابی یا ناکامی کا فیصلہ کن عنصر ہو گا اور اسے ترجیح دینے کی ضرورت ہے۔

ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ (نیشنل اکنامکس یونیورسٹی) نے تصدیق کی کہ مارکیٹ ڈیٹا بیس کے نظام کے بغیر، ٹیکس پالیسیاں موثر نہیں ہوں گی، یہاں تک کہ سماجی عدم توازن اور عدم استحکام کا باعث بنتی ہے۔

مسٹر لوونگ نے اپنی رائے کا اظہار کرتے ہوئے کہا کہ "ریاست کا شفاف ڈیٹا معروضی اور درست رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کی بنیاد ہو گا، جس سے نئے ٹیکس لگانے سے صحیح مضامین کو نشانہ بنایا جائے گا اور مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کا ہدف حاصل کیا جائے گا،" مسٹر لوونگ نے اپنی رائے بیان کی۔

اس ماہر نے اس بات پر بھی زور دیا کہ جو ملک اپنی معیشت کو منظم کرنا چاہتا ہے اس کے پاس لوگوں کی آمدنی اور اثاثوں کے بارے میں معلومات کا ڈیٹا بیس سسٹم ہونا چاہیے۔ یہ دنیا میں ایک طویل عرصے سے نافذ ہے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر قومی ڈیٹا بیس کی تعمیر دوسری رئیل اسٹیٹ ٹیکس پالیسی کی کامیابی یا ناکامی کا فیصلہ کن عنصر ہوگا۔

"ریئل اسٹیٹ مارکیٹ پر قومی ڈیٹا بیس کے نظام کو محسوس کرنے کے لیے، بہت سی وزارتوں اور شاخوں کی بیک وقت شرکت کی ضرورت ہے۔ یہ نہ صرف وزارت تعمیرات کی ذمہ داری ہے، بلکہ جنرل شماریات کے دفتر (منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کی وزارت)، وزارت خزانہ، قدرتی وسائل کی وزارت، لوونگ اور مسٹر لوونگ نے مزید کہا۔"

انسٹی ٹیوٹ فار ریسرچ اینڈ ڈویلپمنٹ آف گلوبل فنانشل اینڈ رئیل اسٹیٹ مارکیٹس کے ڈائریکٹر ڈاکٹر نگوین ٹری ہیو نے بھی کہا کہ ویتنام میں رئیل اسٹیٹ کی تشخیص میں اب بھی بہت سی خامیاں ہیں۔ اگر معیاری قیمت کا تعین نہیں کیا جا سکتا تو ٹیکس لگانا تقریباً ناممکن ہے۔

اسی طرح، DHCONS کنسٹرکشن جوائنٹ سٹاک کمپنی کے بزنس ڈائریکٹر مسٹر ٹران وو نے کہا کہ وزارتوں اور برانچوں کو جس اولین ترجیح پر عمل درآمد کرنے کی ضرورت ہے وہ ہے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر ایک قومی ڈیٹا بیس سسٹم بنانا۔ یہ نہ صرف ٹیکس پالیسی کو متاثر کرتا ہے بلکہ یہ ایک بنیادی عنصر بھی ہے جو زمین کی قیمت کی فہرست سمیت دیگر ضوابط کی ایک سیریز کی فزیبلٹی کا تعین کرتا ہے - ایک "مسئلہ" جو رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کے لیے سر درد کا باعث بن رہا ہے۔

"ریئل اسٹیٹ مارکیٹ پر قومی ڈیٹا بیس کو 'صدی کا منصوبہ' سمجھا جا سکتا ہے۔ اگر مکمل ہو گیا تو ویتنام جنوب مشرقی ایشیا کے ان چند ممالک میں سے ایک ہو گا جو ایسا کرنے کے قابل ہو جائیں گے،" مسٹر ٹران وو نے زور دے کر کہا۔

ڈیٹا اکٹھا کرنے کی جدوجہد

مسٹر Nguyen Tri Hieu کے مطابق، ویتنام میں، معاہدے کی قیمت اور لین دین کی اصل قیمت دو مختلف نمبر ہیں "جیسے آسمان اور زمین"۔ امریکہ کے مقابلے میں یہ بالکل برعکس ہے - جہاں قیمتوں کی فروخت کے بارے میں معلومات کا "پکانا" تقریباً ناممکن ہے۔

"جب امریکی گھر خریدنے کے لیے رقم ادھار لیتے ہیں، تو انشورنس کمپنیاں اور تشخیص کنندگان جائیداد کی قانونی حیثیت اور قیمت کے بارے میں احتیاط سے تحقیق کریں گے۔ اس کے بعد ڈیٹا مزید تصدیق کے لیے بینک کو فراہم کیا جائے گا، اور پھر تقسیم کا مرحلہ۔ اتنے فلٹرز سے گزرنے کے بعد، مکان کی قیمت کا جھوٹا اعلان کرنا بہت مشکل ہے،" مسٹر ہیو نے کہا۔

اگر لوگ دستیاب رقم سے مکان خریدتے ہیں، تو اس فرد کو ٹیکس اتھارٹی کے سامنے اعلان کرنا ہوگا۔ یہ یونٹ کسی کو رئیل اسٹیٹ کی قیمت کا دوبارہ جائزہ لینے کے لیے بھیجے گا تاکہ اس بات کو یقینی بنایا جا سکے کہ ٹیکس کی صحیح اور مکمل ادائیگی کی گئی ہے۔

بنیادی طور پر، امریکہ میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں، ہمیشہ ایک تیسرا فریق ہوتا ہے جو آزادانہ طور پر قیمت کا ریکارڈ اور تعین کرتا ہے۔ یہ دونوں قیمتوں کے فراڈ کو روکتا ہے اور قومی ڈیٹا بیس سسٹم کے لیے معلومات کو اپ ڈیٹ کرنے میں مدد کرتا ہے۔

ویتنام میں، مارکیٹ کی معلومات جمع کرنا، خاص طور پر قیمتیں فروخت کرنا، قومی ڈیٹا بیس کو مکمل کرنے میں سب سے مشکل چیلنج ہے۔ یہاں تک کہ زمین کی تشخیص میں کئی سالوں کا تجربہ رکھنے والے کاروبار بھی یہ ایک مشکل کام سمجھتے ہیں۔

ایک حقیقی کہانی کا اشتراک کرتے ہوئے، ویتنام ویلیوایشن اینڈ انسپیکشن کمپنی لمیٹڈ (VAI) کے ڈائریکٹر مسٹر Ngo Gia Cuong نے کہا کہ ثانوی مارکیٹ میں، معاہدے پر بیان کردہ زیادہ تر قیمتیں ہمیشہ اصل قیمت سے کم اور زمین کی قیمت کی فہرست سے کم ہوتی ہیں۔ یہ بیچنے والوں کے لیے مالی ذمہ داریوں، خاص طور پر ذاتی انکم ٹیکس کو کم کرنے کا ایک طریقہ ہے۔

جب معاہدے پر درج کردہ نمبر زیادہ تر "ورچوئل" ہوتے ہیں۔ مارکیٹ کی معلومات جمع کرنے اور فراہم کرنے کے ذرائع صرف چند چینلز ہیں جیسے لینڈ رجسٹریشن آفس؛ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کرنے والی اکائیاں اور تنظیمیں؛ اثاثوں کی نیلامی کرنے والی اکائیاں اور تنظیمیں؛ تجارتی منزلیں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار، وغیرہ۔

حقیقت میں، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کے بارے میں معلومات کے ذرائع صرف لینڈ رجسٹریشن آفس سے جمع کیے جا سکتے ہیں۔ تاہم، ان یونٹس نے ڈیٹا کو ڈیجیٹائز نہیں کیا ہے، لہذا تلاش بنیادی طور پر دستی ہے، اور عملہ زیادہ تر تجربہ کار ہے۔ لہذا، پروسیسنگ میں بہت وقت لگتا ہے اور اس میں بہت سی ممکنہ غلطیاں ہیں۔

زمین کے رجسٹریشن اور انفارمیشن ڈیٹا (وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات) کے محکمہ کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر وو انہ توان نے کہا کہ ستمبر 2024 تک مرکزی حکومت کی طرف سے بنائے گئے زمینی ڈیٹا بیس نے 4 اجزاء کے ڈیٹا کو مکمل کیا ہے، جس میں زمین کی قیمت کے فریم ورک کے اعداد و شمار بھی شامل ہیں۔ جہاں تک علاقوں کا تعلق ہے، فی الحال صرف 300/705 ضلعی سطح کی اکائیوں نے زمین کی قیمت کے ڈیٹا بیس کی تعمیر مکمل کی ہے۔

ملک بھر میں زمینی ڈیٹا بیس بنانے کی پیش رفت پر تبصرہ کرتے ہوئے، مسٹر ٹوان نے کہا کہ معلوماتی نظام مکمل نہیں ہوا ہے اور حکومت کی ہدایت کے مطابق ضروریات کو پورا نہیں کیا ہے۔

اس سے پہلے، حکومت نے قرارداد نمبر 37/NQ-CP جاری کیا تھا، جس میں 2025 تک ایک ڈیجیٹل ڈیٹا بیس اور ایک قومی زمینی معلوماتی نظام کی تعمیر کو مکمل کرنے کا ہدف بتایا گیا تھا جو مرکزی، متحد، ہم آہنگ، کثیر المقاصد اور ایک دوسرے سے جڑا ہوا ہو۔

دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس صحت مند، مستحکم اور شفاف مارکیٹ کی تعمیر میں معاون ثابت ہوگا۔ یہ مشکل ہے، لیکن ناممکن نہیں، اگر بنیاد قومی ڈیٹا بیس پر رکھی گئی ہو۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html