كيف تؤثر قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هوشي منه على قطاع العقارات؟

القوانين تتغير

اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، سيتم تطبيق قانون الأراضي وقانون الأعمال العقارية وقانون الإسكان. علاوة على ذلك، اقترحت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه أيضًا إصدار مسودة بشأن تعديل قوائم أسعار الأراضي في جميع أنحاء المدينة.

إلى جانب سلسلة من الآراء التي تأمل أن يساعد القانون في جعل السوق أكثر شفافية، والتحرك نحو العدالة في حساب أسعار الأراضي، وحل مشاكل الأشخاص الذين تم استرداد أراضيهم، لا تزال هناك مخاوف كثيرة من أن زيادة حساب أسعار الأراضي ليست العامل الرئيسي الذي يؤثر على أعمال العقارات ويؤثر على الناس ومشتري المنازل.

يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ، مما يجعل السوق شفافًا وأسعار الأراضي تتقلب أيضًا.

وتحديدا، تنص المادة 159 من قانون الأراضي لعام 2024 على إلغاء إطار أسعار الأراضي وتحديث قائمة أسعار الأراضي سنويا بدلا من كل 5 سنوات كما كان من قبل. وبناء على ذلك، قامت الحكومة بتوزيع السلطات وزيادة المسؤولية على اللجنة الشعبية الإقليمية عندما نصت على أن تحديد قوائم أسعار الأراضي سوف يتم بواسطة اللجنة الشعبية الإقليمية؛ وفي الوقت نفسه، يتم التخلص من أسلوب "الطرح"، ويتم بدلاً من ذلك تحديد أسعار الأراضي بأربع طرق: المقارنة، والدخل، والفائض، ومعامل تعديل سعر الأراضي.

وفي حديثه للصحفيين حول أساليب تسعير الأراضي الحالية، علق السيد لي دينه لانج، مدير شركة سونغ لونغ للاستثمار العقاري والبناء والتطوير المحدودة، قائلاً: "القوانين الحالية كاملة للغاية وقريبة من واقع السوق، حيث يتضمن قانون الأراضي لوائح بشأن تقييم الأراضي مع أساليب جديدة للمساعدة في تقييم الأراضي لتكون قريبة من الواقع، وضمان الشفافية والاستدامة".

ومع ذلك، مع طريقة الحساب الجديدة، سترتفع تكلفة تطوير أي مشروع تجاري بشكل أو بآخر. فعندما ترتفع أسعار السوق، سيضطر المستثمرون إلى بيع المشروع بسعر مرتفع، ولن يتمكنوا من تخفيضه، كما أشار السيد لانغ.

لقد أدى ارتفاع أسعار الأراضي على مر السنين إلى ارتفاع أسعار المساكن.

وفي الوقت نفسه، علق السيد داو هوي (مستثمر) أيضًا على أن سوق العقارات يشهد تقلبات متزايدة في الأسعار. ورغم أن هذه سمة من سمات سوق العقارات في فيتنام، إلا أن أسعارها تتراكم وترتفع تدريجيا مع مرور الوقت. ولكن عندما يتم تطبيق القوانين الجديدة، وخاصة في مدينة هوشي منه، إذا تم إصدار قائمة أسعار جديدة للأراضي، فمن المؤكد أنها ستواجه العديد من المخاوف من جانب الشركات وأولئك الذين هم في حاجة إلى ملكية المساكن على المدى الطويل.

يتم دائمًا حساب رسوم استخدام الأراضي للشركات بشكل عادل.

فيما يتعلق بمشروع إصدار قائمة أسعار الأراضي في مدينة هوشي منه، تقول العديد من الآراء إن قائمة أسعار الأراضي الجديدة سيكون لها تأثير كبير على أعمال العقارات. عندما تكون أسعار الأراضي مرتفعة، أي ارتفاع المدخلات، فإن الناتج سيكون مرتفعًا، مما يؤثر بشكل مباشر على المشترين. ومن هناك، سيكون سعر المنتج مرتفعًا جدًا.

وأفاد السيد نجوين توان ثانج، مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، بأن: "تعديل قائمة أسعار الأراضي لا يؤثر على شركات العقارات لأن رسوم استخدام الأراضي للمشاريع العقارية يتم تحديدها بطريقة الفائض.

وعليه فإن نتيجة تحديد قيمة حقوق استخدام الأراضي وفق طريقة الفائض سواء كانت أعلى أو أقل من سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي لا يلزم تعديلها وفق سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي المنصوص عليه في البند 8 من المادة 158 من قانون الأراضي لسنة 2024 (باستخدام النتيجة المحددة وفق طريقة الفائض).

أبلغ السيد نجوين توان ثانج، مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، الصحافة عن إصدار مدينة هوشي منه قائمة جديدة لأسعار الأراضي والمعلومات المحيطة بالموضوعات المتعلقة بإصدار قائمة الأسعار.

قال ممثل إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه إن مشاريع الأعمال العقارية السكنية التجارية تخضع جميعها لقوائم أسعار الأراضي بناءً على السوق في وقت الحساب. ستقوم إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه بدعوة وحدات التقييم لتقييم مبلغ المال الذي يجب على الشركات دفعه عند دفع رسوم استخدام الأراضي. ولذلك فإن صدور قائمة أسعار الأراضي الجديدة لن يؤثر على نشاط العقارات.

وبحسب معلومات من إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، فإن سعر الأراضي الزراعية في قائمة أسعار الأراضي المعدلة ارتفع مقارنة بالسابق، مما يجعل فجوة إيجار الأراضي أكثر انسجاما مما هي عليه في الواقع، وهذا يؤدي إلى خصومات أكثر شفافية وعلنية وعادلة ومعقولة لشركات العقارات عند الوفاء بالالتزامات المالية. ومن ناحية أخرى، تعمل أسعار العقارات وفقاً لقانون العرض والطلب، وبالتالي فإن سعر البيع سيحدده السوق.

وبحسب اللوائح الجديدة بعد دخول قانون الأراضي 2024 حيز التنفيذ، فإن أسعار الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري ستظل تُحسب باستخدام طريقة الفائض، وهي الطريقة الرئيسية المطبقة منذ عام 2014 لحساب رسوم استخدام الأراضي لمشاريع العقارات، مع معدل تطبيق يصل إلى 90%.

ويضمن اختيار هذه العوامل تسعير أسعار الأراضي بالقرب من السوق بشكل مستقر، مما يجنب الارتفاعات المفاجئة في أسعار الأراضي أو "الحمى الافتراضية" التي تشكل خطراً على سلامة سوق العقارات بشكل عام وسوق رأس المال بشكل خاص.

يواجه أحد المشاريع في منطقة بينه تشانه في مدينة هوشي منه مشاكل تتعلق برسوم استخدام الأراضي، مما يتسبب في تأخير إصدار شهادات استخدام الأراضي للأشخاص.

بالإضافة إلى ذلك، فإن سعر الأراضي الزراعية في قائمة أسعار الأراضي المعدلة أعلى من ذي قبل، مما يجعل فجوة إيجار الأراضي أكثر انسجاما مما هي عليه في الواقع، مما يؤدي إلى خصومات أكثر شفافية وعلنية وعادلة ومعقولة لشركات العقارات عند الوفاء بالالتزامات المالية.

وفي حديثه مع نجوي دوا تين حول طريقة حساب أسعار الأراضي الحالية، قال السيد نجو كوانج فوك، المدير العام لشركة فو دونج العقارية المساهمة، إن "طريقة حساب أسعار الأراضي الجديدة ستؤثر بدرجة أو بأخرى على زيادة أسعار العقارات في الفترة القادمة، عندما ترتفع تكاليف الأراضي وتكاليف البناء وتكاليف تطوير المشاريع... بشكل مستمر، كما تتقلب أسعار المساكن أيضًا.

الحل الأمثل للحد من ارتفاع أسعار العقارات هو أن تدعم الدولة الشركات في تقصير الإجراءات القانونية للمشاريع، وزيادة المعروض من السكن الميسور، السكن الاجتماعي... لزيادة العرض، وبالتالي استقرار الأسعار.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm