ضرورة توضيح تجريم المخالفات العقارية

في 28 أكتوبر، في مبنى الجمعية الوطنية، واستكمالاً لبرنامج الدورة الثامنة، برئاسة رئيس الجمعية الوطنية تران ثانه مان ، عقدت الجمعية الوطنية جلسة نقاش عامة حول تقرير الوفد الإشرافي ومشروع قرار الجمعية الوطنية بشأن نتائج الإشراف الموضوعي على "تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 إلى نهاية عام 2023".

أعرب النائب في الجمعية الوطنية، لي ثانه هوان، في تعليقاته، عن تقديره العام لتقرير وفد الرقابة. وقد لخص التقرير وقدم صورة شاملة لسوق العقارات والإسكان الاجتماعي في الفترة الأخيرة.

ولتوضيح الأمر أكثر، قدم المندوب لي ثانه هوان النقاط التالية: ينص مشروع القرار بشأن الإشراف على إلزام الحكومة بوضع آليات مناسبة لحل ومعالجة مشاريع العقارات التي تواجه صعوبات وعقبات قانونية بشكل نهائي. وينبغي أن يستند ذلك إلى دراسة شاملة للعوامل العملية الموضوعية، والظروف التاريخية الخاصة، وتقييم كامل لفوائد وتكاليف وجدوى الحلول المقترحة. وهذا من شأنه ضمان الحقوق المشروعة للمواطنين والشركات في سوق العقارات، بما يحقق الصالح العام، ويُحرر موارد لسوق العقارات، ويُحفز التنمية الاجتماعية والاقتصادية . كما ينبغي أن يُحدد بوضوح معنى "عدم إضفاء الشرعية على المخالفات" لتعزيز فعالية سن القوانين وإنفاذها.

أعرب النائب لي ثانه هوان عن موافقته، ورأى ضرورة توضيح وجهة النظر القائلة بـ"عدم إضفاء الشرعية على المخالفات" بهدف حلّ العقبات والقضايا العالقة المتعلقة بمشاريع العقارات بشكل نهائي. وهذه أيضاً صعوبة تواجهها فرقة العمل المُنشأة بموجب القرار رقم 153 الصادر في يناير 2022 من رئيس الوزراء ، والتي لم يُتوصل لها إلى حلّ فعّال حتى الآن.

على الصعيد العالمي، يُعدّ مفهوم "تقنين غير الرسمي" أو، الأسوأ من ذلك، "إضفاء الشرعية على غير القانوني" نقاشًا سياسيًا شائكًا، إذ يبدو أن الحكومة منحازة أو تُحابي من يتجاهلون القانون. ولذلك، غالبًا ما تكون المعارضة قوية، لكنها عادةً ما تغفل عن الفوائد الشاملة للتقنين أو تكاليف التقاعس عن العمل. فعلى سبيل المثال، تُجبى ضرائب العقارات وضرائب نقل الملكية إذا اكتملت الإنشاءات غير القانونية وسُجّلت ووُضعت قيد الاستخدام. من شأن تقنين الإنشاءات غير الرسمية أن يُعيدها إلى الاقتصاد، ما يُوفّر الدعم القانوني والفني والمالي للمعاملات العقارية كالتأجير والشراء والإرث والاستخدام والرهن العقاري.

بالنسبة للمشاريع والإنشاءات المخالفة للوائح، لا يوجد سوى خيارين عمليين: إما إلغاء المشروع وهدم المباني غير القانونية، أو إضفاء الطابع الرسمي على الإجراءات. إن التقاعس عن العمل أو تقديم "حل مؤقت" ليس خيارًا معقولًا إلا إذا كانت مشاكل هذه المشاريع ذات تأثير ضئيل على سوق العقارات والإسكان.

غالباً ما يؤدي هدم المباني غير القانونية إلى هدر موارد المجتمع، وتكبّد تكاليف اقتصادية وقانونية وإدارية وقضائية واجتماعية باهظة، فضلاً عن انبعاثات الكربون والآثار البيئية. ونادراً ما تفوق هذه التكاليف فوائد الهدم. علاوة على ذلك، في بعض الحالات، يصبح النقل ضرورياً عندما لا يجد السكان مكاناً آخر للعيش فيه.

ثمة خيار آخر يتمثل في تقنين المخالفات لفترة محدودة وفرض عقوبات على عدم الامتثال، وهو ما يُعرف أيضاً بـ"الإنقاذ المؤقت". ويعني هذا السماح للدولة بإنقاذ الإنشاءات غير المرخصة لفترة محدودة. وفي المستقبل، ستوفر الدولة إطاراً قانونياً أكثر صرامة لضمان تنظيم البناء. إلا أن هذا النهج لا يحظى بتشجيع دول العالم لما له من تأثير على الالتزام القانوني، وتكاليف اجتماعية باهظة، واحتمالية كبيرة لعدم التسامح مع المخالفات.

وفقًا لقانون البناء الفيتنامي، في حالات المخالفات كالبناء غير المتوافق مع لوائح التخطيط، أو تجاوز حدود البناء أو الارتفاعات المحددة، أو البناء غير المتوافق مع رخصة البناء الصادرة، توجد لوائح بشأن التعليق المؤقت وإتاحة الفرصة للمخالف للتقدم بطلب للحصول على رخصة بناء جديدة أو تعديل الرخصة الحالية خلال فترة محددة. وبحسب المادة 81 من المرسوم رقم 16 لسنة 2022، في حالات مخالفات قانون البناء التي تستوفي شروط منح رخصة بناء، أو تعديل رخصة بناء، أو تعديل تصميم البناء أثناء سير العمل، تُطبق الإجراءات التالية: تتولى الجهة المختصة مسؤولية إعداد تقرير مخالفة إدارية، وإلزام الجهة أو الفرد المخالف بوقف البناء. وفي غضون 90 يومًا لمشاريع الاستثمار الإنشائية، و30 يومًا للمنازل الفردية، من تاريخ صدور قرار العقوبة الإدارية، يتعين على الجهة أو الفرد المخالف استكمال ملف الطلب لتقديمه إلى الجهة المختصة لطلب إصدار رخصة البناء أو تعديلها. هل يُعد هذا شكلاً من أشكال تقنين مخالفات قوانين البناء التي حدثت بالفعل؟

على سبيل المثال، ينص البند (د)، الفقرة 2، من المادة 152 من قانون الأراضي لعام 2024 على أن الدولة تلغي شهادات حقوق استخدام الأراضي الصادرة في الحالات التي صدرت فيها الشهادة دون تفويض قانوني، أو لمستخدم غير مؤهل، أو لمساحة أرض غير مناسبة، أو دون استيفاء شروط الأهلية، أو لغرض استخدام غير مناسب. ومع ذلك، تنص الفقرة 4 من هذه المادة على استثناء، وبناءً عليه، لا تلغي الدولة شهادات حقوق استخدام الأراضي الصادرة، حتى لو صدرت الشهادة دون تفويض قانوني، أو لمستخدم غير مؤهل، أو لمساحة أرض غير مناسبة، أو دون استيفاء شروط الأهلية، أو لغرض استخدام غير مناسب، وذلك في الحالات التي تم فيها تحويل حقوق استخدام الأراضي أو ملكية الأصول المرتبطة بالأرض، أو نقلها، أو توريثها، أو هبتها، أو المساهمة بها كرأس مال وفقًا للقانون. وبالتالي، ولحماية حقوق الغير، يقبل قانون الأراضي أيضًا تقنين حقوق استخدام الأراضي حتى لو كانت الأرض في الأصل ناتجة عن أنشطة غير قانونية.

كشفت عمليات الرصد عن العقبات والصعوبات التي تواجه مشاريع العقارات والإسكان الاجتماعي. ومع ذلك، إذا لم نُراجع كل مشروع على حدة، ونجد حلولاً لكل مشكلة بناءً على الجوانب التي تتطلب تعديلاً أو استكمالاً للأنظمة القانونية، وتلك التي تتطلب معالجة من خلال أحكام قضائية أو قرارات من السلطات المختصة، فإننا في جوهر الأمر "لا نفعل شيئاً"، وفي نهاية المطاف، ستظل هذه المشاريع مهملة، وستبقى الإنشاءات غير المكتملة عرضة للعوامل الجوية، وستبقى الموارد الاجتماعية ضائعة. لذلك، يجب توضيح معنى "عدم إضفاء الشرعية على المخالفات"، وهذه مسألة بالغة التعقيد، إذ يصعب وضع نظام واحد يُناسب جميع الحالات. وانطلاقاً من مبدأ "عدم إضفاء الشرعية على المخالفات"، والحاجة إلى إيجاد آليات وسياسات لمعالجة هذه المسألة من أجل تحرير الموارد، مع ضمان التطبيق الصارم للائحة المكتب السياسي رقم 178 بشأن ضبط السلطة ومنع ومكافحة الفساد والممارسات السلبية في سن القوانين، فإن هذه مسألة شائكة تحتاج إلى تحديدها ومعالجتها على وجه السرعة من قبل السلطات المختصة. يجب التأكد من أنه إذا كان انتهاك القانون جسيمًا، وبعد مراجعة وتلخيص تنفيذه، وعدم وجود أي عوائق، وتوافقه مع الواقع، فيجب حينها تطبيق القانون بصرامة وتصحيح الانتهاك، مع فرض عقوبات رادعة كالمصادرة أو الحجز أو الهدم الكامل. أما إذا كان القانون غير مناسب فعلاً ويتطلب تعديلاً أو إضافة بموافقة السلطات المختصة، فينبغي النظر في تطبيقه بأثر رجعي لإعفاء المخالف من المسؤولية، مع ضرورة إيجاد حلول تراعي المصالح، ولا سيما مصالح الشعب والمجتمع والدولة.

لذلك، بروح عدم الخوف من الصعوبات، والجرأة على التفكير، والجرأة على العمل، والجرأة على تحمل المسؤولية، لصالح الدولة والشعب والشركات، ووفقًا لتوجيهات الأمين العام تو لام، "معالجة الصعوبات أينما ظهرت، ودراسة كل قضية لحلها، وعدم السماح بوضع تكون فيه اللوائح غير فعالة لدرجة أن الدولة نفسها لا تستطيع تنفيذها، فكيف للشركات أن تفعل ذلك؟"، نقترح أن تتدخل الحكومة والسلطات المحلية على جميع المستويات بشكل حاسم، وأن تراجع كل مشروع، وأن تقترح حلولًا لمعالجة كل مشروع من أجل وضع حد لهذا الوضع.

كوك هونغ

المصدر: https://baothanhhoa.vn/dbqh-le-thanh-hoan-doan-dbqh-thanh-hoa-can-lam-ro-viec-khong-hop-thuc-hoa-cac-vi-pham-ve-bat-dong-san-nbsp-nbsp-228862.htm