منع إساءة استخدام تقسيم الأراضي وبيعها.

وفقًا لأحدث قرار صادر عن اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، اعتبارًا من 21 أكتوبر 2024، لا يُسمح لمستثمري مشاريع العقارات الجديدة ومشاريع بناء المساكن الجديدة في المدينة بنقل حقوق استخدام الأراضي داخل مشاريع العقارات التي تحتوي بالفعل على بنية تحتية تقنية ومشاريع استثمار بناء المساكن إلى منظمات أو أفراد لبناء مساكنهم بأنفسهم.

وفقًا لأحدث قرار صادر عن اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، اعتبارًا من 21 أكتوبر 2024، لا يُسمح لمستثمري مشاريع العقارات الجديدة ومشاريع بناء المساكن الجديدة في المدينة بنقل حقوق استخدام الأراضي داخل مشاريع العقارات التي تحتوي بالفعل على بنية تحتية تقنية ومشاريع استثمار بناء المساكن إلى منظمات أو أفراد لبناء مساكنهم بأنفسهم.

وبالتالي، فرغم أن قانون أعمال العقارات لعام 2023 يحظر مشاريع تقسيم الأراضي في المناطق الحضرية فقط، فإن القرار المذكور أعلاه يحظرها رسميًا في مدينة هو تشي منه. ومع ذلك، توجد في المدينة أيضًا لوائح تسمح للأسر والأفراد الذين يملكون مساحة أرض كافية - إذا استوفوا الشروط - بتقسيم أراضيهم.

في الواقع، حظر قانون الأراضي لعام 2003 تقسيم الأراضي وبيعها بشكل كامل في المناطق الحضرية والمناطق الخاضعة للتخطيط العمراني، ولكنه سمح بذلك في المدن والمناطق الريفية. وفي عام 2008، عندما واجه سوق العقارات صعوبات، تم تخفيف هذا الحظر عندما سمح قانون الأراضي لعام 2013 بتقسيم الأراضي وبيعها حتى في المناطق المركزية.

وقد ساعد ذلك في تخفيف الصعوبات التي واجهها سوق العقارات خلال الفترة 2008-2013.

إلا أن التساهل في القوانين قد أتاح فرصاً لانتشار عمليات تقسيم الأراضي وبيعها غير القانونية من ضواحي المدينة إلى المحافظات المجاورة. وقد أدى ذلك إلى ظهور العديد من الأحياء السكنية العشوائية التي تفتقر إلى أنظمة الصرف الصحي والمساحات المشتركة والبنية التحتية اللازمة للتواصل مع المناطق المحيطة.

وتنتج عن ذلك أيضاً أنشطة البناء غير المصرح بها وغير القانونية على نطاق واسع. وتشمل عواقب ذلك تعطيل تخطيط التنمية الحضرية، وهدر موارد الأراضي، وزيادة المضاربة العقارية.

بحسب تقرير صادر عن إدارة البناء في مدينة هو تشي منه، سجلت المدينة 3085 مخالفة بناء خلال الفترة من يونيو 2019 إلى يونيو 2024 (بمعدل 1.7 مخالفة يوميًا). ويعزو التقرير السبب الرئيسي لهذه الظاهرة إلى هامش الربح المرتفع الناتج عن شراء وبيع الأراضي الزراعية وتقسيمها إلى قطع سكنية. وفي هذا السياق، استغل بعض سماسرة الأراضي حاجة السكان إلى السكن، فقاموا بتغيير استخدام الأراضي بشكل غير قانوني، وبناء منازل على الأراضي الزراعية لأغراض تجارية، أو تقسيم منزل واحد إلى شقق صغيرة متعددة. ثم يُجري هؤلاء الأفراد معاملاتهم عبر اتفاقيات غير رسمية، مما أدى إلى ازدهار مشاريع البناء في بعض ضواحي مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها.

تجدر الإشارة أيضاً إلى أنه على الرغم من وجود جوانب إيجابية لتقسيم الأراضي وبيعها، إلا أنها غالباً ما تُستغل من قبل بعض المنظمات والأفراد لأغراض المضاربة. فقد استغلّ العديد من الأفراد، الذين لا يحتاجون فعلاً إلى السكن، تقسيم الأراضي وبيعها لتحقيق أرباح سريعة، مما أدى إلى ترك مساحات شاسعة من الأراضي بوراً وهدراً.

قد يؤدي تشديد اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها إلى انخفاض مؤقت في معاملات الأراضي، وربما ارتفاع أسعارها، ولكنه سيخفف من حدة العواقب السلبية الأخرى. ويهدف حظر مدينة هو تشي منه لتقسيم الأراضي وبيعها أيضًا إلى توحيد إدارة الدولة للإسكان وتعزيز مسؤولية مطوري المشاريع، بما يضمن التنمية المتزامنة للبنية التحتية التقنية والاجتماعية، ومنع البناء غير المصرح به أو غير القانوني من قبل السكان. والسؤال المطروح هو: هل تستطيع مدينة هو تشي منه منع المضاربين من استخدام أساليبهم الخاصة للتحايل على القانون عند حظر مشاريع تقسيم الأراضي وبيعها بشكل كامل؟ لماذا تحظر مدينة هو تشي منه مشاريع تقسيم الأراضي وبيعها، بينما تسمح في الوقت نفسه للأسر والأفراد بتقسيم أراضيهم إذا استوفت مساحة الأرض الشروط المطلوبة؟ من المحتمل جدًا أن تُشوّه هذه السياسة التي تسمح بتقسيم الأراضي أنشطة تقسيم الأراضي وبيعها.

في الواقع، شهدت بعض الحالات استغلال أفراد ومنظمات لسياسات تقسيم الأراضي لإنشاء قطع أراضٍ مقسمة بغرض إعادة بيعها. وقد تم التمويه على العديد من قطع الأراضي المقسمة تحت مسمى "مشاريع" لجذب المشترين. هذا فضلًا عن قيام أفراد ومنظمات ببناء منازل بشكل عشوائي على أراضٍ زراعية وغير زراعية، ثم بيعها وشرائها، مما أدى إلى إنشاء مجمعات سكنية بنظام الملكية المشتركة، وتراخيص البناء، وأرقام المنازل. ويُعد هذا أيضًا أحد أسباب ارتفاع الأسعار، والمضاربة على الأراضي، والمخاطر المحتملة التي تواجه السوق في الآونة الأخيرة.

لذا، تقع على عاتق الجهة الإدارية مسؤولية تحديد هذه المشكلة ومعالجتها بشكل متناغم على الفور. وإلا، فإن أنشطة تقسيم الأراضي وبيعها ستصبح أكثر تعقيداً أو تشوهاً في اتجاه سلبي، مما سيؤثر حتماً سلباً على تطور سوق العقارات والتخطيط العمراني في المستقبل.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html