الشقق التي يصل سعرها إلى 25 مليون دولار/متر مربع أصبحت "منقرضة" تقريبا في هانوي ومدينة هوشي منه.

[إعلان_1]

لقد تغير مفهوم السكن بأسعار معقولة.

خلال مشاركته في الفعالية السنوية "منتدى الربيع العقاري الرابع وحفل تكريم العلامات التجارية العقارية الرائدة لعامي 2023 و2024" التي أقيمت صباح 15 مارس، قال المحامي الدكتور دوان فان بينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية (VARS)، ورئيس مجموعة CEO، إن أي دولة تهتم بالسكن والتوظيف والرعاية الصحية والتعليم . ويُعدّ السكن، على وجه الخصوص، قضية بالغة الأهمية، فهو لا يُلبّي احتياجات السكان فحسب، بل يُؤثّر أيضًا على العديد من القضايا الاجتماعية الأخرى.

ومع ذلك، بعد عامين من جائحة كوفيد-19، واجه العالم صعوبات جمة، منها ارتفاع التضخم، وأزمة سكن تواجهها العديد من دول العالم، وليس فيتنام فحسب. بل تواجه دول وأقاليم في الولايات المتحدة وأوروبا، بما فيها ألمانيا والصين، هذه المشكلة.

في فيتنام، لحل مشكلة الإسكان، أصدرت الحكومة القرار رقم 2161/QD-Ttg بتاريخ 22 ديسمبر 2021 لرئيس الوزراء بالموافقة على الاستراتيجية الوطنية لتنمية الإسكان للفترة 2021-2030، مع رؤية حتى عام 2045، لتطوير الإسكان للأسر ذات الدخل المتوسط والمنخفض، وخاصة الإسكان المناسب لقدرة غالبية الناس على تحمل التكاليف.

من منظور السوق، فإن سعر السكن بأسعار معقولة لشقة أساسية مكتملة سيكون أقل من 1000 دولار أمريكي/م2، وهذا يعني أن شقة بمساحة 65 متراً مربعاً من غرفتي نوم تكلف حوالي 65 ألف دولار أمريكي، أي ما يعادل 1.6 مليار دونج، أي حوالي 25 مليون دونج/م2.

ومع ذلك، ووفقًا لبحث أجرته جمعية العقارات الفيتنامية (VNRea)، فإن الشقق بهذا السعر شبه منقرضة في هانوي ومدينة هو تشي منه. حاليًا، ارتفع السعر "القياسي" للسكن الميسور في هاتين المدينتين بنسبة 20-30%، ليصل إلى 2-2.4 مليار دونج للشقة.

وأضاف بينه "مع ذلك، فإن مفهوم السكن بأسعار معقولة قد تغير بشكل كبير اليوم، فلم يعد سعره 1000 دولار أمريكي بل ربما تضاعف".

العقارات - الشقق التي يبلغ سعرها 25 مليون دولار/م2 — رئيس مجلس إدارة مجموعة CEO يتحدث في المنتدى.

وبناء على ذلك، قال السيد بينه إن فيتنام ينبغي أن تنظر إلى تجربة تطوير المساكن بأسعار معقولة في بعض البلدان.

في الولايات المتحدة، ووفقًا للائتلاف الوطني لإسكان ذوي الدخل المحدود، تعاني البلاد حاليًا من نقص يتراوح بين 5.5 و7.3 مليون وحدة سكنية بأسعار معقولة؛ ووفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، يعاني السوق من نقص قدره 320 ألف وحدة سكنية أقل من سعر 256 ألف دولار أمريكي. ويتعين على الولايات المتحدة بناء 550 ألف وحدة سكنية إضافية سنويًا لسد هذا النقص. وتستحوذ ثلاث ولايات، هي كاليفورنيا وفلوريدا وتكساس، على 40% من هذه الوحدات.

ولمعالجة مشكلة الإسكان بأسعار معقولة، استخدمت الدولة أموال خطة الإنقاذ الأمريكية لإنشاء المزيد من المساكن الإيجارية بأسعار معقولة.

تمول كاليفورنيا تحويل المساحات المكتبية غير المستغلة إلى مساكن بأسعار معقولة؛ وتوفر 8000 دولار دعماً للأشخاص ذوي الدخل المنخفض المؤهلين لاستئجار مساكن بأسعار معقولة لتغطية تكاليف مثل التقييمات، وأتعاب المحاماة، وما إلى ذلك؛ وتوفر حوافز ضريبية للمطورين الذين يخصصون 20% من شققهم للمساكن بأسعار معقولة... وعلى وجه الخصوص، تقدم البنوك قروض الرهن العقاري بنسبة 100% من قيمة العقد.

وفي ألمانيا، أغنى دولة في أوروبا، تُعتبر نسبة ملكية المنازل منخفضة جدًا، إذ لا تتجاوز 46%. واضطرت الحكومة الألمانية أيضًا إلى التدخل بأوامر إدارية لحل مشكلة توفير السكن بأسعار معقولة للمواطنين.

أو حتى مثل جارتنا "الصين"، قال السيد بينه إن حكومة هذا البلد حددت أيضًا هدفًا لإضافة 6.5 مليون وحدة سكنية إيجارية جديدة لمنخفضي الدخل في 40 مدينة رئيسية بحلول عام 2025، مع تطبيق 17 حلاً ماليًا وغير مالي، كما وجهت البنوك أيضًا التدفقات المالية نحو الإسكان بأسعار معقولة.

الحوافز الحكومية لا تتوافق مع قواعد السوق.

وفي سياق الحديث عن القضية المذكورة أعلاه، قال السيد لي فيت هاي - رئيس مجموعة هوا بينه للإنشاءات، إنه في عام 2021، أصدرت الدولة قرارًا لتعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي، ولكن في عامي 2021 و2022 لم تكن هناك أي معاملات.

في الواقع، في سوق العقارات في مدينة هوشي منه، من قبل الجائحة وحتى عام 2023، شكلت الشريحة الراقية 82% من إجمالي العرض في فترة ما قبل الجائحة، وانخفضت المساكن بأسعار معقولة بنسبة 40% وأصبحت المساكن بأسعار معقولة "منقرضة" في السوق.

ولإثارة الوضع المذكور أعلاه، قال رئيس مجلس إدارة شركة هوا بينه للإنشاءات إن المشكلة الأساسية هي أن الحوافز الخاصة بالإسكان الاجتماعي مثل موافقة المشروع، وموافقة التصميم، وهدف المشتري، وحجم المشروع، وسعر البيع لا تزال معقدة للغاية.

قبل نحو عامين، عملنا مع مستثمر الإسكان الاجتماعي. كان المشروع حاصلًا بالفعل على رخصة استثمار، ولكن لم نتمكن إلا مع بداية هذا العام من استكمال إجراءات بناء المساكن الاجتماعية مؤقتًا للبدء في تنفيذها، كما ذكر السيد هاي.

استناداً إلى إحصاءات وزارة البناء، يتبين أن عدد مشاريع الإسكان الاجتماعي المقترحة منخفض للغاية مقارنةً بالهدف المحدد. ويعود السبب، كما حلل السيد هاي، إلى أن حوافز الدولة المتعلقة بضريبة استخدام الأراضي، وضريبة القيمة المضافة، والائتمان، وتكاليف الإدارة لا تتوافق مع قواعد السوق، مما يستحيل معه التوصل إلى اتفاق بين الدولة والمستثمرين.

العقارات - الشقق التي يبلغ سعرها 25 مليون دولار/م2 أصبحت — وقال السيد لي فيت هاي إن الحوافز التي تقدمها الدولة لا تتوافق مع قواعد السوق.

يعتقد الأستاذ المشارك الدكتور دين ترونغ ثينه أنه عندما يتعلق الأمر بالإسكان الاجتماعي، فمن الضروري التمييز وتحديد الإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري بأسعار معقولة أو الإسكان الفاخر بشكل واضح، ولكن هذا لم تتم مناقشته.

وبناءً على ذلك، فإن الإسكان الاجتماعي هو الإسكان الذي تُخطط له الدولة لدعم الفئات الأكثر ضعفًا. أما الإسكان التجاري الميسور فتدعمه الدولة لعموم السكان، مُلبّيًا احتياجات غالبية السكان. كما يجب أن يكون للمساكن الفاخرة معايير ولوائح واضحة.

لذلك، فإن الخطوة الأولى التي يجب مراعاتها هي تحديد نوع المنزل وتخطيطه بوضوح. وقد حلل الخبير قائلاً: "تخصيص 20% من أراضي مشروع الإسكان التجاري لتطوير الإسكان الاجتماعي يبدو منطقياً، لكنني أعتقد أنه لا يزال مجزأً. وسيكون من الصعب ضمان الاتساق عند البناء".

من هنا، أشار السيد ثينه إلى ضرورة التخطيط لمناطق سكنية تُلبي احتياجات السكن والعمل والحياة اليومية. وتحديدًا، من الضروري استبعاد فكرة أن المساكن الاجتماعية منخفضة التكلفة منخفضة الجودة، مما يؤدي إلى عدم بيع العديد من المناطق المكتملة، وعدم إقبال الناس على السكن فيها. مع توفير مساكن بأسعار معقولة، تحتاج الدولة إلى سياسات شاملة، بدءًا من التخطيط ووصولًا إلى مصادر التمويل لدعمها .

[إعلان 2]
مصدر