لقد تم إقرار قانون الإسكان المعدل وقانون الأعمال العقارية وقانون الأراضي، ودخلت جميعها حيز التنفيذ رسميًا اعتبارًا من 1 يناير 2025. ويتساءل العديد من المستثمرين عما إذا كان هذا هو الوقت المناسب للاستثمار في المستقبل؟

هل هو الوقت "الذهبي" للاستثمار؟

في مقابلة مع مراسل VietNamNet، أشار السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes للاستثمار والتطوير العقاري، إلى أن أسعار الذهب لا تزال مرتفعة بالنسبة للمستثمرين الأفراد، في ظل انخفاض أسعار الفائدة بشكل حاد هذه المرة؛ وفي حين أظهر سوق العقارات علامات انتعاش... يُعد هذا هو الوقت "الذهبي" للمستثمرين للبحث عن "استثمار أموالهم" في أسواق أبعد عن هانوي أو في المدن الكبرى.

بحلول عام ٢٠٢٥، ومع دخول قوانين العقارات الثلاثة، قانون الإسكان وقانون الأراضي، حيز التنفيذ، سيشهد سوق العقارات تحولاً جذرياً؛ إذ سترتفع أسعار المنتجات العقارية الحالية. وفي هذا الوقت، يحق للمستثمرين اختيار المنتجات العقارية بأسعار مناسبة ووفق الإجراءات القانونية، كما قال السيد تشونغ.

W-real-estate-investment-2.jpg
هل الآن هو الوقت "الذهبي" للاستثمار في العقارات؟ (صورة: هوانغ ها)

وفي حديثه مع فييتنام نت، قال السيد نجوين آنه كيو، رئيس مجموعة جي 6، إن قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية تمثل نهاية الدورة السابقة وبداية دورة جديدة.

يمكن وصف هذا بأنه "قاع السوق"، وهو يدخل تدريجيًا مرحلة جديدة. عندما يستقر سوق العقارات، يُنصح المستثمرون المقتصدون بالشراء.

ومع ذلك، وفقًا للسيد كيو، سيتم تقسيم السوق إلى 3 أنواع من المستثمرين.

بالنسبة للمستثمرين الذين يمتلكون رأس مالٍ كامل، هذا هو الوقت المناسب لشراء العقارات. أما بالنسبة للمستثمرين الذين لا يملكون رأس مالٍ كافٍ أو يستخدمون الرافعة المالية بشكلٍ مفرط، فهذا ليس الوقت المناسب للاستثمار، لأن السيولة لا تزال ضعيفة، على الأقل للعام المقبل.

أما بالنسبة للمستثمرين العقاريين المحترفين، والذين يستخدمون رافعة مالية معتدلة، حوالي 30-50٪ ولا يزال لديهم خطة للبيع في فترة قصيرة من 3-6 أشهر، مع ضمان مكاسب رأسمالية تبلغ حوالي 10-30٪، فقد دخلوا السوق منذ بداية عام 2023. لذلك، من الصعب القول ما إذا كان هذا هو الوقت المناسب للاستثمار أم لا، ولكنه يعتمد أيضًا على القضايا المالية وخبرة كل مستثمر وكل شريحة"، كما حلل السيد كيو.

في أي قطاع عقاري يجب الإستثمار؟

صرح لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes، بأن قطاعي المباني الشاهقة والمنخفضة الارتفاع في المدن الكبرى لا يزالان جذابين للغاية للمستثمرين هذا العام. ومع ذلك، ارتفعت أسعار الشقق، كما هو الحال في هانوي، بنسبة 15-20%، ورغم وجود مجال للاستثمار، إلا أن قيمتها الاستثمارية كبيرة. يبلغ الحد الأدنى 3 مليارات دونج للشقق، بينما يبلغ الحد الأدنى 6 مليارات دونج أو أكثر للمباني منخفضة الارتفاع، لذا لن يكون هذا القطاع شائعًا للجميع.

في عام ٢٠٢٤، سيشهد قطاع الأراضي، الأقل سعرًا، انتعاشًا مجددًا، جاذبًا المزيد من المستثمرين نظرًا لقيمته المناسبة ووضعه القانوني المضمون، وهو الخيار الأمثل في الوقت الحالي. لذلك، سيشهد سوق الأراضي العديد من العوامل الإيجابية، مع مؤشرات نمو أوضح.

حاليًا، يشهد هذا القطاع أكبر انخفاض في الأسعار، لذا سيكون شراء الأراضي في هذه المرحلة من المزايا. وعندما يتعافى السوق، ومع تطبيق اللوائح الجديدة التي ستدخل حيز التنفيذ مطلع عام ٢٠٢٥، سترتفع أسعار المشاريع الجديدة، وفقًا للسيد تشونغ.

في غضون ذلك، حلل رئيس مجموعة G6 أنه في الوقت الحالي، لا يُنصح بالاستثمار في عقارات المنتجعات، لأن تحقيق الربح سيستغرق وقتًا طويلًا. أما بالنسبة للشقق، فإن تكلفة الإيجار مرتفعة جدًا في الوقت الحالي، إذ تستغرق فترة استرداد رأس المال حوالي 25 عامًا. لذا، فإن شراء شقة لممارسة رياضة ركوب الأمواج غير مناسب في الوقت الحالي.

الوضع مشابه بالنسبة للمحلات التجارية والمنصات، إذ تستغرق القدرة على التأجير لاسترداد رأس المال وقتًا طويلاً. أما بالنسبة للعقارات الصناعية، فالاستثمار فيها ثم التأجير أو إعادة البيع لا يزال متاحًا، ولكنه ليس بنفس "خصوبة" الفترة 2018-2023 نظرًا لارتفاع سعره، كما قال السيد كيو.

بفضل خبرته في المهنة، يعتقد هذا القائد أنه في كل دورة عقارية هناك قطاعان "ملكيان": الأراضي والمراكز التجارية والمنازل.

تتميز الأراضي بانخفاض قيمتها، وتوقعات أرباح رأسمالية مرتفعة، وسيولة عالية. وتُعدّ مراكز التسوق أو المنازل السكنية الشريحة الاستثمارية الأبرز للإيجار، وهي الشريحة "الرئيسية" في نهاية الدورة الاستثمارية، وفقًا للسيد كيو.

ومع ذلك، عند الاستثمار في هذه الفترة، أشار رئيس مجموعة G6 إلى أن المستثمرين بحاجة إلى الاهتمام بقضايا التخطيط.

يُنصح بشراء العقارات فقط في المناطق ذات التخطيط المستقر أو المخطط له مسبقًا، إذا كانت لديك المعلومات الكافية. عند اختيار موقع المنتج الاستثماري، ينبغي أن يكون مرتبطًا بالسكن أو المنتجعات. إذا لم يكن العقار مرتبطًا بهذه العوامل، فهو مجرد مضاربة، واستثمار "متقطع"، والمخاطرة التي يواجهها المستثمرون عند البحث عن السيولة شديدة للغاية، كما أشار السيد كيو.

وأشار السيد تشونغ إلى أنه عند الاستثمار في هذه المرحلة، يحتاج المستثمرون إلى الاهتمام باختيار المنتجات ذات الوثائق القانونية الكاملة، واختيار الأسواق حول هانوي ولكنها مرتبطة بالمتنزهات الصناعية والمناطق السكنية والمنتجات التي تهدف إلى قيم معيشية للسكان، مع وسائل الراحة الكاملة مثل المدارس والحدائق والمستشفيات ووصلات المرور المريحة، وما إلى ذلك.

بعد أن ادّخرتُ مليار دونج، هل أضعه في حسابي البنكي أم أستثمره في أرض؟ بعد أن ادّخرتُ مليار دونج، يتساءل المستثمرون: هل من الأنسب إيداعه في البنك للحصول على فائدة، أم شراء أرض في ضواحي هانوي أو مدينة هو تشي منه في الوقت الحالي؟