لقد تم إقرار قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية وقانون الأراضي المعدل، ودخلت جميعها حيز التنفيذ رسميًا اعتبارًا من 1 يناير 2025. ويتساءل العديد من المستثمرين عما إذا كان هذا هو الوقت المناسب للاستثمار الاستباقي؟

هل هو الوقت "الذهبي" للاستثمار؟

في مقابلة مع مراسل VietNamNet، أشار السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes للاستثمار والتطوير العقاري، إلى أنه بالنسبة للمستثمرين الأفراد، في هذه الفترة التي انخفضت فيها أسعار الفائدة بشكل حاد، لا تزال أسعار الذهب مرتفعة؛ وفي حين أظهر سوق العقارات علامات انتعاش... فهذا هو الوقت "الذهبي" للمستثمرين للبحث عن "وضع أموالهم" في أسواق أبعد عن هانوي أو في المدن الكبرى.

بحلول عام ٢٠٢٥، مع دخول قوانين العقارات الثلاثة، قانون الإسكان، وقانون الأراضي، حيز التنفيذ؛ سيشهد سوق العقارات تحولاً جذرياً؛ وسترتفع أسعار المنتجات العقارية الحالية. وفي هذا الوقت، يحق للمستثمرين اختيار المنتجات العقارية بأسعار مناسبة وشروط قانونية، كما قال السيد تشونغ.

W-الاستثمار-العقاري-2.jpg
هل الآن هو الوقت "الذهبي" للاستثمار في العقارات؟ (صورة: هوانغ ها)

وفي حديثه مع فييتنام نت، قال السيد نجوين آنه كيو، رئيس مجموعة جي 6، إن قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية تمثل نهاية الدورة السابقة وبداية دورة جديدة.

يمكن وصف هذا بأنه "القاع"، وهو يدخل تدريجيًا مرحلة جديدة. بمجرد تحديد "قاع" سوق العقارات، يُنصح المستثمرون الذين لديهم أموال متاحة بالشراء.

ومع ذلك، وفقًا للسيد كيو، سيتم تقسيم السوق إلى 3 أنواع من المستثمرين.

بالنسبة للمستثمرين الذين يملكون رأس مالٍ كامل، هذا هو الوقت المناسب لشراء العقارات. أما بالنسبة للمستثمرين الذين لا يملكون رأس مالٍ كافٍ أو يستخدمون الرافعة المالية بشكلٍ مفرط، فهذا ليس الوقت المناسب للاستثمار، لأن السيولة لا تزال منخفضة، على الأقل للعام المقبل.

أما بالنسبة للمستثمرين العقاريين المحترفين، والذين يستخدمون رافعة مالية معتدلة، حوالي 30-50٪ ولا يزال لديهم خطة للبيع في فترة قصيرة من 3 إلى 6 أشهر، مع ضمان مكاسب رأسمالية تبلغ حوالي 10-30٪، فقد دخلوا السوق منذ بداية عام 2023. لذلك، من الصعب القول ما إذا كان هذا هو الوقت المناسب للاستثمار أم لا، ولكنه يعتمد أيضًا على القضايا المالية وخبرة كل مستثمر وكل شريحة"، كما حلل السيد كيو.

في أي قطاع عقاري يجب الاستثمار؟

صرح لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes، بأن قطاعي المباني الشاهقة والمنخفضة الارتفاع في المدن الكبرى لا يزالان جذابين للغاية للمستثمرين هذا العام. ومع ذلك، ارتفعت أسعار الشقق، كما هو الحال في هانوي، بنسبة 15-20%، ورغم وجود مجال للاستثمار، إلا أن قيمتها الاستثمارية كبيرة. يبلغ الحد الأدنى 3 مليارات دونج للشقق، أو 6 مليارات دونج أو أكثر للمباني منخفضة الارتفاع، لذا لن يكون هذا القطاع شائعًا للجميع.

في عام ٢٠٢٤، سيشهد قطاع الأراضي، الأقل سعرًا، انتعاشًا مجددًا، جاذبًا المزيد من المستثمرين نظرًا لقيمته المناسبة، ووضعه القانوني المضمون، وكونه الخيار الأمثل في الوقت الحالي. لذلك، سيشهد سوق الأراضي العديد من العوامل الإيجابية، مع بوادر نمو أوضح.

حاليًا، يشهد هذا القطاع أكبر انخفاض في الأسعار، لذا سيكون شراء الأراضي في هذه المرحلة إحدى مزاياه. ومع انتعاش السوق، ومع تطبيق اللوائح الجديدة التي ستدخل حيز التنفيذ مطلع عام ٢٠٢٥، سترتفع أسعار المشاريع الجديدة، وفقًا للسيد تشونغ.

في غضون ذلك، حلل رئيس مجموعة G6 أنه في الوقت الحالي، لا يُنصح بالاستثمار في عقارات المنتجعات، لأن تحقيق الربح سيستغرق وقتًا طويلًا. أما في الشقق، فسعر الإيجار مرتفع جدًا حاليًا، وفترة استرداد رأس المال حوالي 25 عامًا. لذا، فإن شراء شقة بغرض "البيع" غير مناسب في الوقت الحالي.

الوضع مشابه بالنسبة للمحلات التجارية والمنصات، إذ تستغرق القدرة على التأجير لاسترداد رأس المال وقتًا طويلًا. أما بالنسبة للعقارات الصناعية، فالاستثمار فيها ثم التأجير أو إعادة البيع لا يزال متاحًا، ولكنه لم يعد بنفس "خصوبة" الفترة 2018-2023 نظرًا لارتفاع سعره أصلًا، كما قال السيد كيو.

بفضل خبرته في هذا المجال، يؤمن هذا القائد بوجود قطاعين رئيسيين في كل دورة عقارية، وهما قطع الأراضي والمراكز التجارية والمنازل.

تتميز الأراضي بانخفاض قيمتها، وتوقعات أرباح رأسمالية مرتفعة، وسيولة عالية. وتُعدّ مراكز التسوق أو المنازل السكنية الشريحة الاستثمارية الأبرز للإيجار، وهي الشريحة "الرئيسية" في نهاية الدورة الاستثمارية، وفقًا للسيد كيو.

ومع ذلك، عند الاستثمار في هذه الفترة، أشار رئيس مجموعة G6 إلى أن المستثمرين بحاجة إلى الاهتمام بقضايا التخطيط.

"ينبغي شراء العقارات فقط في المناطق التي استقر فيها التخطيط أو التي يُتوقع تنفيذها، إذا كانت لديك المعلومات الكافية. عند اختيار موقع منتج استثماري، ينبغي ربطه بالعقارات السكنية أو المنتجعات. إذا لم يكن العقار مرتبطًا بهذه العوامل، فهو مجرد مضاربة، واستثمار "متطفل"، والمخاطرة التي يتحملها المستثمرون عند البحث عن السيولة شديدة للغاية"، كما أشار السيد كيو.

وأشار السيد تشونغ إلى أنه عند الاستثمار في هذه المرحلة، يحتاج المستثمرون إلى الاهتمام باختيار المنتجات ذات الوثائق القانونية الكاملة، واختيار الأسواق حول هانوي ولكنها مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالمتنزهات الصناعية والمناطق السكنية والمنتجات التي تهدف إلى توفير قيم معيشية للسكان، مع وسائل الراحة الكاملة مثل المدارس والحدائق والمستشفيات ووصلات المرور المريحة، وما إلى ذلك.

بعد أن ادّخرتُ مليار دونج، هل أدّخره أم أستثمره في أرض؟ بعد أن ادّخرتُ مليار دونج، يتساءل المستثمرون: أيهما أنسب إيداعه في البنك للحصول على فائدة، أم شراء أرض في ضواحي هانوي أو هو تشي منه في الوقت الحالي؟