تأمل شركة كيم أونه العقارية في حل الصعوبات المتعلقة بالإسكان الاجتماعي

وفي حديثها في ندوة "تحديد سوق العقارات في أواخر عام 2024 وأوائل عام 2025" التي نظمتها مؤخرًا صحيفة نجوي لاو دونج، شددت السيدة دانج ثي كيم أونه، رئيسة مجلس إدارة شركة كيم أونه العقارية المساهمة، على الصعوبات التي يواجهها سوق العقارات، وخاصة في قطاع الإسكان الاجتماعي.

نظرة عامة على مناقشة "تحديد سوق العقارات في نهاية عام 2024 وبداية عام 2025" التي أجرتها صحيفة العمل

الطلب على السكن ضخم للغاية.

قالت السيدة أوآن إن مجموعة كيم أوآن تتطور في قطاع العقارات منذ أكثر من 16 عامًا. وفي الآونة الأخيرة، حققت الشركة نجاحًا كبيرًا في العديد من المشاريع الكبرى في بينه دونغ ، ودونغ ناي، ومدينة هو تشي منه، وبا ريا فونغ تاو. وعندما أعلنت الحكومة عن مشروع بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية، أدركت مجموعة كيم أوآن أن الدولة تُجري العديد من التغييرات في سياساتها بهدف بناء سوق عقاري مزدهر ومستدام.

في الوقت نفسه، نعتقد أن السوق سيشهد تغييرات إيجابية اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، عند دخول ثلاثة قوانين جديدة حيز التنفيذ رسميًا. وللاستعداد لهذه التغييرات، خططت مجموعة كيم أونه بشكل استباقي لتطوير مشاريع واسعة النطاق، لا تركز فقط على المناطق الحضرية التقليدية، بل تهدف أيضًا إلى مشاريع الإسكان الاجتماعي، التي تخدم ذوي الدخل المحدود والأسر التي لا تملك سكنًا - قالت السيدة أونه.

وفقًا لرئيس مجموعة كيم أونه، يشهد الطلب على المساكن الاجتماعية في المناطق ذات التنمية الصناعية القوية، مثل بينه دونغ ودونغ ناي وبا ريا - فونغ تاو، ارتفاعًا كبيرًا في الوقت الحالي. تجذب هذه المقاطعات مئات الآلاف من العمال المهاجرين للعمل، إلا أن المعروض الحالي من المساكن الاجتماعية لا يكفي لتلبية الطلب.

وتحدثت السيدة دانج ثي كيم أونه، رئيسة مجلس إدارة شركة كيم أونه العقارية المساهمة، في الندوة.

في هذا السياق، بذلت المجموعة جهودًا لإيجاد حلول فعّالة، مستفيدةً من نماذج الإسكان الاجتماعي في الدول المتقدمة. وأعربت السيدة أوانه، على وجه الخصوص، عن انطباعها بنجاح نموذج الإسكان الاجتماعي في سنغافورة، حيث يعيش 90% من السكان في مناطق سكنية اجتماعية مبنية وفق أعلى المعايير، وتتميز بالحداثة والراحة والخضرة.

"نسعى إلى إنشاء مشاريع إسكان اجتماعي بمواصفات سنغافورة للأسر الفيتنامية" - أعربت السيدة أوان عن عزمها، وأفادت بأن المجموعة وقّعت اتفاقية تعاون استراتيجي مع مجموعة سوربانا جورونغ، وهي شركة رائدة في مجال تطوير المساكن الاجتماعية في سنغافورة والعالم. ومن خلال هذا التعاون، من المتوقع أن تُقدّم مجموعة كيم أوان لسوق العقارات الفيتنامي مشاريع إسكان اجتماعي عالية الجودة.

وفقًا للخطة، ستُطوّر مجموعة كيم أونه 26 مشروعًا للإسكان الاجتماعي، تضمّ 40 ألف شقة. تبلغ المساحة الإجمالية للأراضي المُخصّصة للإسكان الاجتماعي 107 هكتارات. في نوفمبر، ستُطلق مجموعة كيم أونه أول مشروع للإسكان الاجتماعي في مدينة بينه دونغ الجديدة، بمساحة 26.69 هكتارًا.

لا يلبي هذا المشروع معايير الجودة والتقنية العالية فحسب، بل يعد أيضًا بترك انطباع قوي في السوق بفضل شهادة EDGE الخضراء، مع دمج مئات المرافق الحديثة لخدمة السكان. يُذكر أن سعر بيع شقق الإسكان الاجتماعي في هذا المشروع لا يتجاوز 50% مقارنةً بالمشاريع المماثلة في السوق.

صعوبات صندوق الأراضي

ومع ذلك، أشارت السيدة كيم أونه بصراحة إلى الصعوبات التي تواجهها الشركات التي تستثمر في الإسكان الاجتماعي. أولًا، يُمثل صندوق الأراضي عائقًا كبيرًا. فوفقًا للوائح، يجب على مشاريع الإسكان الاجتماعي تخصيص 20% من صندوق الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية. ومع ذلك، لا يزال تخصيص صندوق الأراضي للشركات أو المناطق يعاني من العديد من النواقص.

تعتقد السيدة أوانه أنه ينبغي تسليم المشروع إلى الشركة، مع ضمان تحملها المسؤولية في حال عدم إنجازه في الموعد المحدد. وقالت: "إذا لم تُنجز الشركة العمل بالشكل الصحيح، فستتحمل المسؤولية، وعندها سيكون سعر المنزل أكثر معقولية، مما يعود بالنفع على العملاء".

هناك مشكلة أخرى تتعلق بأسعار الأراضي المخصصة لمشاريع الإسكان الاجتماعي. اقترحت السيدة أوآنه ضرورة وجود وضوح وشفافية في تقييم الأراضي بين أموال الأراضي المخصصة من الدولة وأموال الأراضي التي تشتريها الشركات. واستشهدت بمشروع الإسكان الاجتماعي لمجموعة كيم أوآنه في بينه دونغ، حيث إنه على الرغم من أن الشركة اشترته قبل ثماني سنوات، إلا أن تكلفة الاستثمار والأرباح تبلغ الآن حوالي ألف مليار دونج.

أثارت السيدة أونه العديد من المشاكل والصعوبات في تنفيذ الإسكان الاجتماعي في الندوة.

أصل هذه الأرض هو أرضٌ تابعةٌ لمنطقة صناعية مُعتمدةٌ لفصلها عن منطقة سكنية، وقد مُنحت الموافقة بنسبة 1/500. وإذا حُسبت بناءً على سعر أرض المنطقة الصناعية البالغ 170 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع، فإن قيمتها تتجاوز 1000 مليار دونج فيتنامي. ولكن إذا طُبق السعر الحالي للأراضي المخصصة للسكن التجاري، فقد يتجاوز هذا الرقم 3000 مليار دونج فيتنامي، مما يُعيق تطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي.

لذلك، اقترحت أن تُفرّق الدولة بوضوح بين أنواع الأراضي التي تُخصّصها أو التي تشتريها الشركات نفسها، لتحديد أسعار واضحة ومعقولة. وهذا يُجنّب الشركات الوقوع في أخطاء في عملية الاستثمار، ويُشجّعها أيضًا على مُواكبة الدولة في تطوير الإسكان الاجتماعي.

من المشكلات الأخرى التي تواجهها الشركات الإجراءات القانونية. أوضحت السيدة أوانه أنه على الرغم من وجود لوائح منفصلة للإسكان الاجتماعي، إلا أنه في الواقع لم يتم اختصار الإجراءات الإدارية، مما يؤدي إلى إطالة مدة إنجاز المشاريع، مما يؤثر على كفاءة استثمار الشركات. واقترحت إجراء إصلاحات إجرائية لتخفيف العبء على الشركات وتسريع وتيرة بناء المساكن الاجتماعية.

علاوة على ذلك، تُشكّل مسألة هامش الربح عائقًا رئيسيًا أمام الشركات. فبموجب اللوائح، يحق للشركات الحصول على ربح أقصى قدره 10% فقط، بينما تُمثّل تكاليف المبيعات 6%، مما يجعل الربح الفعلي 6% فقط. وهذا يُصعّب جذب الشركات الكبرى للاستثمار في هذا المجال. ودعت السيدة أوان الحكومة إلى وضع سياسات تحفيزية أكثر وضوحًا لتحفيز الشركات على المشاركة في تطوير الإسكان الاجتماعي.

وفيما يتعلق بتبادل أموال الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية، فبالرغم من أن القانون الجديد ينص على أنه يجوز للمستثمرين اقتراح التبادل، إلا أن الشرط هو أن يكون لديهم أموال أراض في نفس نوع المنطقة الحضرية أو نفس الشركة.

في الواقع، من الصعب جدًا تحقيق ذلك، إذ لا يمتلك جميع المستثمرين العديد من صناديق الأراضي في نفس النوع الحضري. على سبيل المثال، هناك حاليًا العديد من الشركات التي ترغب في استبدال مشاريعها القديمة بعد التعديل، لكنها لا تستطيع ذلك لأن صندوقي الأراضي ليسا في نفس المدينة وليسا تابعين لنفس الشركة، مع أنهما ينتميان لنفس المجموعة.

قيود رأس المال

علاوة على ذلك، يواجه اقتراض رأس المال لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي صعوبات جمة. ووفقًا للسيدة أوآن، لا يمكن للشركات اقتراض سوى قروض تفضيلية تبلغ حوالي 15% من إجمالي رأس مال المشروع من صندوق الاستثمار التنموي للمقاطعات والمدن.

ولكن هذا لا يكفي لتغطية التكاليف، في حين أن القروض من البنوك التجارية، على الرغم من أسعار الفائدة التفضيلية، لا تزال عند مستوى 8.2% إلى 9% سنويا - وهو أعلى بكثير من أسعار الفائدة التي يمكن للشركات قبولها عند تطوير المساكن الاجتماعية.

لا تواجه الشركات صعوبات فحسب، بل يواجه الأفراد أيضًا العديد من العقبات عند شراء المساكن الاجتماعية. وضربت السيدة أوان مثالًا بمعدل الفائدة على قروض شراء المساكن الاجتماعية، والذي كان قبل 1 أغسطس 2024 4.8% سنويًا من بنك السياسة الاجتماعية، ولكنه ارتفع بعد 1 أغسطس إلى 6.6% سنويًا - أي ما يعادل تقريبًا معدل فائدة القروض التجارية. وهذا ما يجعل العمال، ذوي الدخل المحدود أصلًا، لا يجرؤون على اقتراض المال لشراء المنازل.

وقالت السيدة أونه: "لا يزال العديد من مشتري المنازل غير قادرين على اقتراض المال على الرغم من استيفائهم لمتطلبات الدخل لأن عملية الموافقة معقدة للغاية، وخاصة متطلبات إثبات الدخل في الأشهر الثلاثة الماضية".

علاوة على ذلك، لا تزال إجراءات إثبات دخل المقترضين معقدة، مما يُسبب صعوبات لكثير من ذوي الاحتياجات الخاصة. وأضافت السيدة أوان: "دفع العديد من عملاء مجموعة كيم أوان 20-30% من قيمة المنزل مُقدمًا، لكنهم ما زالوا غير قادرين على استلام المنزل لأن البنك لم يُسدد القرض في الوقت المحدد".

ناهيك عن أن لوائح الدخل عند شراء المساكن الاجتماعية تشوبها العديد من العيوب. فعلى سبيل المثال، إذا احتاج شخص واحد إلى دخل قدره 15 مليون دونج، وكان دخل الزوجين 30 مليون دونج، فلن يُؤخذ في الاعتبار حتى لو كان الفرق مليونًا واحدًا فقط، مثل 29 مليونًا أو 31 مليونًا. وهذا يُفقِد الكثيرين فرصة شراء منزل، إذ يضطرون إلى رهن الشقة وتحمل مسؤولية سداد أصل القرض وفوائده للبنك.

كما أثارت السيدة أوانه مسألة أن معظم شركات الإسكان الاجتماعي حاليًا لا تهدف إلى الربح. ولذلك، تميل بعض الوحدات السكنية إلى بناء مساكن بأسعار زهيدة، ما يؤدي إلى انخفاض الجودة، فالمباني السكنية لا يزيد ارتفاعها عن خمسة طوابق، ولا تحتوي على مصاعد، ومساحاتها محدودة، وتفتقر إلى المرافق والأمان... ولذلك، تتدهور حالة المنازل بسرعة، وترتفع تكاليف الإصلاح، وتصبح مساحة السكن متردية للغاية.

في الوقت نفسه، تُشيّد سنغافورة شققًا بمساحات متنوعة، من غرفة نوم واحدة إلى أربع غرف نوم، لتُلائم أجيالًا عديدة. وهذا مُناسب، كما أنهم يُشيّدون شققًا عالية الجودة تُتيح استخدام الشقق لفترات طويلة، وتُورث للأجيال القادمة دون الحاجة لشراء منزل جديد. إضافةً إلى ذلك، ورغم أنها مساكن اجتماعية، إلا أنها لا تزال تضم العديد من المرافق الحديثة التي تُلبّي احتياجات السكان.

قامت مجموعة كيم أونه بدراسة هذا الأمر وأقرت بأنه طريقة جيدة، وهي عازمة على الاستفادة من هذه التجربة وتطوير مساكن اجتماعية بجودة سنغافورة للشعب الفيتنامي. وتعتقد السيدة أونه: "نعتقد أنه إذا تمكنت الدولة من حل الصعوبات المذكورة أعلاه للشركات، بالإضافة إلى تقديم أسعار فائدة تفضيلية مناسبة على القروض وتبسيط عملية مراجعة الطلبات لمشتري المساكن الاجتماعية، فإن إكمال مشروع الحكومة لبناء مليون وحدة سكنية اجتماعية سيحقق نجاحًا باهرًا. وسيتمتع عمالنا بظروف أفضل لاستقرار حياتهم في مساكن فسيحة ونظيفة وجميلة مزودة بجميع وسائل الراحة، ليعملوا براحة بال ويساهموا في التنمية الاقتصادية".

المصدر: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm