تأمل شركة كيم أوان العقارية في حل الصعوبات التي تواجه الإسكان الاجتماعي.

وفي حديثها في ندوة "تحديد سوق العقارات في نهاية عام 2024 وبداية عام 2025" التي نظمتها صحيفة "نغوي لاو دونغ" مؤخراً، أكدت السيدة دانغ ثي كيم أوان، رئيسة مجلس إدارة شركة كيم أوان العقارية المساهمة، على الصعوبات التي يواجهها سوق العقارات، وخاصة في قطاع الإسكان الاجتماعي.

نظرة عامة على الندوة "تحديد سوق العقارات في نهاية عام 2024 وبداية عام 2025" التي نظمتها صحيفة نغوي لاو دونغ.

الطلب على المساكن مرتفع للغاية.

أوضحت السيدة أوان أن مجموعة كيم أوان تتمتع بخبرة تزيد عن 16 عامًا في قطاع العقارات. وعلى مر السنين، أنجزت الشركة بنجاح العديد من المشاريع الكبيرة في بينه دوونغ، ودونغ ناي ، ومدينة هو تشي منه، وبا ريا فونغ تاو. وعندما أعلنت الحكومة عن خطة بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية، أدركت مجموعة كيم أوان أن الدولة تُنفذ العديد من التغييرات في السياسات بهدف خلق سوق عقاري صحي ومستدام.

وأضافت السيدة أوان: "في الوقت نفسه، نعتقد أيضاً أن السوق سيشهد تغييرات إيجابية اعتباراً من 1 أغسطس 2024، عندما تدخل القوانين الثلاثة الجديدة حيز التنفيذ رسمياً. وللاستعداد لهذه التغييرات، خططت مجموعة كيم أوان بشكل استباقي لتطوير مشاريع واسعة النطاق، مع التركيز ليس فقط على المناطق الحضرية العادية، بل أيضاً على مشاريع الإسكان الاجتماعي، التي تخدم الأفراد والأسر ذوي الدخل المنخفض الذين لا يملكون مساكن".

بحسب رئيس مجلس إدارة مجموعة كيم أوان، فإن الطلب على المساكن الاجتماعية في المناطق ذات التطور الصناعي القوي، مثل بينه دوونغ ودونغ ناي وبا ريا - فونغ تاو، مرتفع للغاية حالياً. تجذب هذه المحافظات مئات الآلاف من العمال المهاجرين، إلا أن المعروض الحالي من المساكن الاجتماعية لا يكفي لتلبية هذا الطلب.

تحدثت السيدة دانغ ثي كيم أوان، رئيسة مجلس إدارة شركة كيم أوان العقارية المساهمة، في الندوة.

في هذا السياق، سعت المؤسسة جاهدةً لإيجاد حلول فعّالة، مستفيدةً من نماذج الإسكان الاجتماعي في الدول المتقدمة. وعلى وجه الخصوص، أعربت السيدة أوان عن إعجابها بنجاح نموذج الإسكان الاجتماعي في سنغافورة، حيث يعيش 90% من السكان في مجمعات سكنية اجتماعية بُنيت وفق معايير عالية، وتتميز بالحداثة والراحة والاستدامة.

أعربت السيدة أوان عن عزمها قائلةً: "نطمح إلى إنشاء مشاريع إسكان اجتماعي تلبي المعايير السنغافورية للعائلات الفيتنامية"، مشيرةً إلى أن المجموعة قد وقّعت اتفاقية تعاون استراتيجي مع مجموعة سوربانا جورونغ، وهي شركة رائدة في مجال تطوير الإسكان الاجتماعي في سنغافورة والعالم. وتتوقع مجموعة كيم أوان، من خلال هذا التعاون، تقديم مشاريع إسكان اجتماعي عالية الجودة إلى سوق العقارات الفيتنامية.

بحسب الخطة، ستُطوّر مجموعة كيم أوان 26 مشروعًا للإسكان الاجتماعي بإجمالي 40 ألف شقة. وتبلغ المساحة الإجمالية المخصصة للإسكان الاجتماعي 107 هكتارات. وفي نوفمبر، ستُطلق المجموعة أول مشروع لها في مدينة بينه دونغ الجديدة، على مساحة 26.69 هكتارًا.

لا يقتصر هذا المشروع على استيفاء أعلى المعايير التقنية والجودة فحسب، بل يعد أيضاً بإحداث تأثير قوي في السوق بفضل حصوله على شهادة EDGE للمباني الخضراء وتوفيره مئات المرافق الحديثة للسكان. والجدير بالذكر أن سعر بيع شقق الإسكان الاجتماعي في هذا المشروع لا يتجاوز 50% مقارنةً بالمشاريع المماثلة في السوق.

صعوبات في توفير الأراضي

مع ذلك، أشارت السيدة كيم أوان بصراحة إلى الصعوبات التي تواجهها الشركات المستثمرة في الإسكان الاجتماعي. أولًا، يُعدّ توفر الأراضي عائقًا رئيسيًا. فبحسب اللوائح، يجب أن تُخصّص مشاريع الإسكان الاجتماعي 20% من الأراضي لبناء وحدات سكنية اجتماعية. إلا أنه لا تزال هناك تباينات كثيرة في تخصيص هذه الأراضي للشركات أو السلطات المحلية.

اقترحت السيدة أوان أن يُعهد بالمشروع بالكامل إلى الشركات، مع ضمان محاسبتها في حال عدم إنجازه في الموعد المحدد. وقالت: "إذا أخفقت الشركة في الوفاء بالتزاماتها، فعليها تحمل المسؤولية، وعندها ستكون أسعار المساكن أكثر معقولية، مما يعود بالنفع على المستهلكين".

تُعدّ أسعار الأراضي المخصصة لمشاريع الإسكان الاجتماعي مسألة أخرى. فقد أشارت السيدة أوان إلى ضرورة وجود وضوح وشفافية في تقييم الأراضي بين تلك التي تخصصها الدولة وتلك التي تشتريها الشركات. واستشهدت بمثال مشروع الإسكان الاجتماعي لمجموعة كيم أوان في بينه دوونغ، حيث بلغت تكلفة الاستثمار والربح حوالي مليار دونغ فيتنامي، على الرغم من شراء الأرض قبل ثماني سنوات.

أثارت السيدة أوان العديد من العقبات والصعوبات التي تواجه تنفيذ الإسكان الاجتماعي في الندوة.

كانت هذه الأرض في الأصل جزءًا من منطقة صناعية معتمدة، ثم قُسّمت لاحقًا للاستخدام السكني وحصلت على موافقة بنسبة 1/500. إذا حُسبت قيمتها بناءً على أسعار الأراضي الصناعية البالغة 170 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع، فإنها ستتجاوز تريليون دونغ فيتنامي. مع ذلك، فإن تطبيق أسعار الأراضي التجارية الحالية سيرفع الرقم إلى أكثر من 3 تريليونات دونغ فيتنامي، مما يُشكّل تحديات كبيرة أمام تطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي.

لذا، اقترحت أن تُفرّق الدولة بوضوح بين الأراضي التي تُخصصها الدولة والأراضي التي تشتريها الشركات لتحديد أسعار واضحة ومعقولة. وهذا من شأنه أيضاً أن يمنع الشركات من ارتكاب مخالفات خلال عملية الاستثمار، ويشجعها على التعاون مع الدولة في تطوير الإسكان الاجتماعي.

من بين التحديات الأخرى التي تواجهها الشركات الإجراءات القانونية. أوضحت السيدة أوان أنه على الرغم من وجود لوائح محددة للإسكان الاجتماعي، إلا أن الإجراءات الإدارية لم تُبسط بعد، مما يؤدي إلى إطالة أمد إنجاز المشاريع. وهذا يؤثر سلبًا على كفاءة استثمارات الشركات. واقترحت ضرورة إجراء إصلاحات إجرائية لتخفيف العبء على الشركات وتسريع وتيرة بناء الإسكان الاجتماعي.

علاوة على ذلك، تُعدّ مسألة هوامش الربح عائقًا رئيسيًا أمام الشركات. فبحسب اللوائح، لا يُسمح للشركات بتحقيق ربح أقصى يتجاوز 10%، بينما تصل مصاريف البيع إلى 6%، ما يترك 6% فقط من الربح الفعلي. وهذا يُصعّب جذب الشركات الكبيرة للاستثمار في هذا القطاع. وحثت السيدة أوان الحكومة على تطبيق سياسات تحفيزية أكثر وضوحًا لتشجيع الشركات على المشاركة في تطوير الإسكان الاجتماعي.

فيما يتعلق بتبادل الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية، على الرغم من أن القانون الجديد ينص على أنه يُسمح للمستثمرين باقتراح عمليات التبادل، إلا أن ذلك مشروط بامتلاك الأرض داخل نفس نوع المنطقة الحضرية أو أن تكون تابعة لنفس الشركة.

في الواقع، يصعب تحقيق ذلك لأن ليس كل المطورين العقاريين يمتلكون قطع أراضٍ متعددة ضمن نفس نوع المنطقة الحضرية. على سبيل المثال، ترغب العديد من الشركات حاليًا في تبادل مشاريع سبق الموافقة عليها بعد إجراء تعديلات، لكنها لا تستطيع ذلك لأن قطعتي الأرض ليستا في نفس المدينة ولا تتبعان نفس الشركة، على الرغم من كونهما جزءًا من نفس المجموعة.

قيود رأس المال

علاوة على ذلك، يواجه الحصول على قروض لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي صعوبات جمة. فبحسب السيدة أوان، لا يحق للشركات الحصول إلا على قروض تفضيلية تغطي ما يقارب 15% من إجمالي استثمار المشروع من صناديق الاستثمار التنموي في المحافظات والمدن.

وهذا غير كافٍ لتغطية التكاليف، في حين أن القروض من البنوك التجارية، حتى مع الأسعار التفضيلية، لا تزال أسعار الفائدة تتراوح من 8.2٪ إلى 9٪ سنويًا - وهي أعلى بكثير من أسعار الفائدة التي يمكن للشركات قبولها عند تطوير الإسكان الاجتماعي.

لا تواجه الشركات صعوبات فحسب، بل يواجه الأفراد أيضاً عقبات جمة عند شراء مساكن اجتماعية. وأشارت السيدة أوان إلى مثال أسعار الفائدة على قروض شراء المساكن الاجتماعية، والتي كانت 4.8% سنوياً من بنك السياسات الاجتماعية قبل 1 أغسطس 2024، ثم ارتفعت إلى 6.6% سنوياً بعد ذلك التاريخ، أي ما يقارب أسعار الفائدة على القروض التجارية. وهذا ما يجعل العمال، ذوي الدخل المحدود أصلاً، مترددين في اقتراض المال لشراء منزل.

صرحت السيدة أوان قائلة: "إن العديد من مشتري المنازل، حتى أولئك الذين يستوفون شروط الدخل، غير قادرين على الحصول على قروض لأن عملية الموافقة معقدة للغاية، وخاصة شرط إثبات الدخل للأشهر الثلاثة الماضية".

علاوة على ذلك، لا تزال عملية التحقق من دخل المقترضين معقدة، مما يخلق صعوبات للعديد من الأفراد ذوي الاحتياجات الحقيقية. وأضافت السيدة أوان: "دفع العديد من عملاء مجموعة كيم أوان ما بين 20 و30% من قيمة المنزل مقدمًا، لكنهم لم يتسلموا منازلهم بعد لأن البنك لم يصرف الأموال في الوقت المناسب".

علاوة على ذلك، تعاني اللوائح المتعلقة بشروط الدخل لشراء المساكن الاجتماعية من العديد من أوجه القصور. فعلى سبيل المثال، إذا كان دخل الفرد الأعزب 15 مليون دونغ فيتنامي، بينما يجب أن يكون دخل الزوجين 30 مليون دونغ، فإن حتى الفرق البسيط البالغ مليون دونغ، كأن يكون 29 مليون أو 31 مليون دونغ، لا يُؤخذ في الاعتبار. وهذا ما يحرم الكثيرين من فرصة شراء منزل، رغم أنهم قد رهنوا شققهم بالفعل ويتحملون مسؤولية سداد أصل القرض وفوائده للبنك.

وأشارت السيدة أوان أيضًا إلى أن معظم الشركات العاملة في مجال الإسكان الاجتماعي حاليًا لا تهدف إلى الربح. ولذلك، يتبنى بعضها نهجًا يقوم على بناء مساكن رخيصة ومنخفضة الجودة، مما ينتج عنه جودة متدنية. ومن هذه المساكن مبانٍ سكنية لا تتجاوز خمسة طوابق بدون مصاعد، وشقق صغيرة المساحة تفتقر إلى المرافق والخدمات الأمنية. ونتيجة لذلك، تتدهور هذه المساكن بسرعة، مما يؤدي إلى ارتفاع تكاليف الصيانة، وتصبح المناطق السكنية قبيحة المنظر.

في الوقت نفسه، توفر سنغافورة شققًا بمساحات متنوعة، من غرفة نوم واحدة إلى أربع غرف نوم، مناسبة للسكن العائلي متعدد الأجيال. وهذا عملي ويضمن جودة بناء عالية، مما يسمح بالاستخدام طويل الأمد وتوارث السكن للأجيال دون الحاجة إلى شراء منازل جديدة. علاوة على ذلك، ورغم كونها مساكن اجتماعية، إلا أنها توفر العديد من وسائل الراحة الحديثة لتلبية احتياجات السكان.

أجرت مجموعة كيم أوان دراسةً خلصت إلى أن هذا النهج ناجح، وهي عازمة على الاستفادة من التجربة وتطوير مساكن اجتماعية عالية الجودة في سنغافورة للشعب الفيتنامي. وصرحت السيدة أوان بثقة: "نعتقد أنه إذا تمكنت الحكومة من إزالة الصعوبات المذكورة آنفًا التي تواجه الشركات، وتوفير أسعار فائدة تفضيلية مناسبة على القروض، وتبسيط إجراءات التقديم لمشتري المساكن الاجتماعية، فإن خطة الحكومة لبناء مليون وحدة سكنية اجتماعية ستحقق نجاحًا باهرًا. سيتمتع عمالنا بظروف معيشية أفضل لتحقيق الاستقرار في مساكن واسعة ونظيفة ومجهزة تجهيزًا جيدًا، مما يسمح لهم بالعمل براحة بال والمساهمة في التنمية الاقتصادية ".

المصدر: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm